【正文】 經(jīng)之路，直達(dá)空港物流加工區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。 （ 4）發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：衛(wèi)國(guó)道路面的修整和拓寬，建設(shè)中的地鐵二 號(hào)線也將自此處通過，東南半環(huán)與衛(wèi)國(guó)道的銜接、快速路的建造，使得這 一地區(qū)成為天津市內(nèi)因交通狀況而升值區(qū)域的最大受益者。其中河?xùn)|區(qū)成交 3塊， 東麗區(qū)成交 3塊。預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目將會(huì)在 2023年全面亮相。 17 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目周邊板塊特征分析 ◆ 華明鎮(zhèn)板塊 （ 1）板塊界定及區(qū)位優(yōu)勢(shì) 該板塊總面積 ，約占東麗區(qū)的三分之一。 （ 2）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平 華明鎮(zhèn)是天津市 “以宅基地?fù)Q房 ”的第一個(gè)示范鎮(zhèn)。由于此板塊規(guī) 劃為定點(diǎn)定向安置項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)不具備太大影響。東區(qū)規(guī)劃總建筑面積約 232萬平方米；西區(qū)規(guī)劃建筑面積約 114公頃；兩區(qū)規(guī)劃總建筑面積約 346萬平 方米。 19 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目周邊板塊特征分析 ◆ 空港物流加工區(qū)板塊 （ 1）地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平 現(xiàn)狀用地主要為鹽堿地、荒地、水面、村莊用地和有關(guān)單位用地，用地中 部現(xiàn)狀為濱海高爾夫球場(chǎng)，規(guī)劃用地中部和西南部有少量企業(yè)用地。 其中一期占地 ，現(xiàn)在已規(guī)劃開發(fā)建設(shè)。 三期總用地面積約為 13平方公里，區(qū)內(nèi)將建設(shè)中、低密 度居住區(qū)，商務(wù)型居住區(qū)及商務(wù)花園等。未來規(guī)劃將興 建大批商品住宅，但主要還是服務(wù)于加工區(qū)內(nèi)的企業(yè)單位，其定向建房趨勢(shì)明 顯。 21 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目周邊板塊特征分析 ◆ 東麗湖板塊 （ 1）板塊界定及區(qū)位優(yōu)勢(shì) 東麗湖板塊位于天津市東麗區(qū)東北部，以東麗湖為中心的環(huán)湖 58平方公里的廣 袤區(qū)域。 （ 2）地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 目前區(qū)域市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)以及發(fā)展趨勢(shì)： “高開高走 ”將成為該板塊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 個(gè)性化產(chǎn)品成為目前板塊供給市場(chǎng)的主要特色之一 受發(fā)展階段及供給市場(chǎng)的影響，需求市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一 （ 3）板塊地產(chǎn)綜述 特性：定位為旅游度假休閑區(qū)，客群為高端二次以上置業(yè)的成功人士；地塊內(nèi) 的項(xiàng)目具鮮明個(gè)性；客戶群競(jìng)爭(zhēng)激烈。東麗湖板塊 整體功能定位于溫泉旅游度假區(qū)和東麗湖科技高教區(qū)，將建設(shè)成為天津乃至華 北地區(qū)獨(dú)具特色的科技高教區(qū)。 （ 5）板塊結(jié)論 地塊環(huán)境佳、通行暢、定位高端、輻射面廣、目前對(duì)周邊消費(fèi)群體尚不具 備影響力。以 “中心城區(qū)化 ”的發(fā)展方向重 點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。板塊內(nèi)生活配套設(shè)施較為匱乏。 25 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目周邊板塊特征分析 （ 3）板塊未來發(fā)展趨勢(shì) 市鎮(zhèn)中心：中央核心地帶區(qū)內(nèi)有三條主要道路貫穿，包括北側(cè)的張貴莊路 、東側(cè)的躍進(jìn)路以及西側(cè)的昆俞路。 地產(chǎn)項(xiàng)目：板塊內(nèi)將由萬科率先開發(fā)的首個(gè)住宅項(xiàng)目總建筑面積近 40萬平 方米，產(chǎn)品包括花園洋房、板式小高層和社區(qū)商業(yè)及會(huì)所；松江、金廈、方正 投資等開發(fā)商也準(zhǔn)備在此開發(fā)。 14 26 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目周邊板塊特征分析 （二）板塊博弈評(píng)析 （ 1）衛(wèi)國(guó)道板塊 該板塊地處城市邊緣區(qū)域，板 塊內(nèi)樓盤主要特點(diǎn)是銷售情況較好 ，價(jià)格呈逐漸遞增態(tài)勢(shì)。無論在地理位 置、產(chǎn)品形態(tài)、地區(qū)發(fā)展?jié)摿Ψ矫? 具有一定優(yōu)勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目來說會(huì)分 散一定數(shù)量的客群。由于該地塊在客群區(qū)域定位、產(chǎn)品 上與本項(xiàng)目有一定的差異性，競(jìng)爭(zhēng)能力并不十分明顯。由于該地塊在地域距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，同時(shí)客群區(qū)域定位與本項(xiàng)目有一 定的差異性，因而競(jìng)爭(zhēng)能力并不明顯。 （ 5）張貴莊板塊 隨著眾多知名開發(fā)商的進(jìn)駐，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈；本項(xiàng)目可在地 域、產(chǎn)品上區(qū)別對(duì)手，更多的爭(zhēng)取周邊區(qū)域客源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值。 上述兩地塊同我項(xiàng)目所處區(qū)域較為類似，開發(fā)項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶群差異化 不明顯，項(xiàng)目上市時(shí)間、產(chǎn)品類型相近。根據(jù)此報(bào)告的 闡述分析，本案地塊所處的板塊在東部雖算不上位置頗佳，但屬于極具升值潛 力區(qū)域。天域 100,900 63,567 10 夏陽 10個(gè)項(xiàng)目分別為朝陽綠茵 (河 東區(qū) )、陽光星期八（河?xùn)|區(qū)）、錢塘 精英匯（河?xùn)|區(qū)）、都市亮點(diǎn)（河?xùn)| 區(qū)）、遠(yuǎn)洋新天地（河?xùn)|區(qū)）、太陽 城第五季（河?xùn)|區(qū)）、百合春天（東 麗區(qū)）、朗鉅 .天域（東麗區(qū)）、萬科 東麗湖（東麗區(qū)）、夏陽溪韻（東麗 區(qū)）。 33 上圖顯示， 80—150㎡ 的戶型供 應(yīng)比例較大，合計(jì)達(dá)到 %，其 中 100150㎡的供應(yīng)主要來自于遠(yuǎn) 洋新天地項(xiàng)目、陽光星期八項(xiàng)目 、太陽城新領(lǐng)地項(xiàng)目；競(jìng)爭(zhēng) /熱點(diǎn) 住宅項(xiàng)目供應(yīng)盡管大勢(shì)上呈現(xiàn)出 中間多，兩端少的棗核型分布態(tài) 勢(shì)，但 80100㎡的主力戶型供應(yīng) 略顯不足 . [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 供應(yīng)狀況分析 ——單戶面積（一） 以下銷售情況統(tǒng)計(jì)是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計(jì)算得出 ★ 住宅項(xiàng)目：高層、小高層、多層共 7個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) （按套數(shù)計(jì)算） 100120 % 120150 % 6080 % 150200 % 200250 4060 % % 80100 % 100120 6% 18 34 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 供應(yīng)狀況分析 ——單戶面積（二） 以下銷售情況統(tǒng)計(jì)是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計(jì)算得出 ★ 小戶型項(xiàng)目（按套數(shù)計(jì)算） 400以上 1% 150200 120150 1% 40以下 3% 4060 45% 4% 80100 22% 6080 18% 目前項(xiàng)目周邊開盤銷售的小戶 型產(chǎn)品僅有精英匯項(xiàng)目，此項(xiàng) 目主力戶型區(qū)間為 4060㎡ ， 供應(yīng)比例高達(dá) %，且此項(xiàng) 目的戶型供應(yīng)呈現(xiàn)中間少，兩 端多的啞鈴型分布態(tài)勢(shì)， 80 100㎡的供應(yīng)比例排在第二， 占 %。周邊別墅產(chǎn)品的 主力面積供應(yīng)區(qū)間為 150250 ㎡ 之間，供應(yīng)比例合共高達(dá) %。 20 38 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 供應(yīng)狀況分析 ——房型（二） 以下銷售情況統(tǒng)計(jì)是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計(jì)算得出 （按套數(shù)計(jì)算） 三室 % 一室 % ※ 小戶型項(xiàng)目 二室 % 小戶型項(xiàng)目 一室供應(yīng)比例最大 ，占 %，其次是兩室，供 應(yīng)比例達(dá) %。 項(xiàng)目名稱 主力戶型及比例 都市亮點(diǎn) 一室 % % 二室 % 遠(yuǎn)洋新天地 二室 % % 三室 % 陽光星期八 二室 % % 三室 % 朝陽綠茵 二室 % % 三室 % 百合春天 一室 % % 二室 % 三室 % 太陽城新領(lǐng)地 二室 66% 94% 三室 29% 城市天籟 二室 60% 94% 三室 34% 項(xiàng)目名稱 主力戶型及比例 朗鉅天域 四室 % % 五室 % 夏陽溪韻 四室 % % 項(xiàng)目名稱 主力戶型及比例 精英匯 一室 % % 二室 % 21 40 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 供應(yīng)狀況分析 ——各項(xiàng)目戶型分布區(qū)間 （一） ＊ 住宅項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)（按照套數(shù)計(jì)算） 在戶型分配上，除都市亮點(diǎn)以一 室戶型為主，遠(yuǎn)洋新天地以三室 戶型為主，其余項(xiàng)目均以兩室戶 型作為主力戶型 41 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 供應(yīng)狀況分析 ——各項(xiàng)目戶型分布區(qū)間 （二） ＊ 小戶型項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)（按照套數(shù)計(jì)算） 精英匯項(xiàng)目作為周邊的 唯一小戶型產(chǎn)品，主力 戶型以一室為主。 % 40以下 % % % % % 22 42 80100 % % 100120 % 上圖顯示， 100120㎡面積區(qū)間的戶型需求最為集中 ，比例占 %，其次是 120150㎡的戶型，比 例為 %，基本處于供需平衡的狀態(tài)；在 150㎡以下的戶型面積區(qū)間中， 100㎡以下的供應(yīng)比例較 小， 從需求狀況顯示 100㎡以下的戶型需求旺盛 ，建議適當(dāng)提高 100㎡以下戶型的供應(yīng)比例。對(duì)比整體市場(chǎng)供應(yīng)可以看出， 80㎡以上的戶型供應(yīng)量偏大，而 4080㎡ 的戶型供應(yīng)相對(duì)不足，尤其以 4060㎡這一區(qū)間的戶型需求形成市場(chǎng)熱點(diǎn)。其次為 150200㎡的戶型，需求比例為 %，且供需基本持平。 24 46 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 需求特征分析 ——房型成交特征（二） 以下銷售情況統(tǒng)計(jì)是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計(jì)算得出 ◆ 小戶型項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) （按套數(shù)計(jì)算） 三室 % 一室 % 二室 % % % 40% 30% 20% 10% 0% 50% 70% 60% 90% 80% 一室 % % 二室 % % 三室 供應(yīng)比例 需求比例 上圖顯示， 一室房型的需求比例最大 ，占 %（整體供應(yīng)比例 %），且供需失恒 ，供不應(yīng)求。 4559 4377 4615 4857 5654 5054 6880 6153 7509 8469 25 上圖顯示，周邊住宅產(chǎn)品，客戶對(duì) 3070萬元的需求比例最大（合供占 %）， 其中 以 4050萬元的需 求比力最為集中 ，（比例占 %），其次為 5060萬元之間，比例占 %。太陽城新領(lǐng)地由于開發(fā)商的問題，銷勢(shì) 大打折扣。錢塘精英匯由于營(yíng)銷推廣的問 題，因而銷售滯后。 錢塘精英匯 朗鉅天域 夏陽溪韻 朝陽綠茵 東麗湖 都市亮點(diǎn) 太陽城 陽光星期八 遠(yuǎn)洋新天地 百合春天 51 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 競(jìng)爭(zhēng) /熱點(diǎn)項(xiàng)目供求及銷售狀況市場(chǎng)總結(jié) 住宅項(xiàng)目 周邊 7個(gè)住宅項(xiàng)目在產(chǎn)品的供應(yīng)上以 80150平米的戶型供應(yīng)比例較大；且以面 積區(qū)間在 100120㎡的戶型供應(yīng)集中，成為供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)間；但主力面積區(qū)間 80 100平米的供應(yīng)相對(duì)不足，且 80平米以下的小面積的戶型供應(yīng)處于市場(chǎng)空白點(diǎn)。 從整體說來較好控制戶值的項(xiàng)目均呈現(xiàn)較好的銷售情況，在保持了較高的售價(jià) 的同時(shí)保持了較快的銷售速度。對(duì) 于低戶值的小面積住宅長(zhǎng)期得不到充足供應(yīng)，而使得此類住宅倍受關(guān)住。而在房型需求方面，二室房型的需求旺盛，所 占比例過半，占 %（整體供應(yīng)比例 %），且供不應(yīng)求；其次三室房型的 需求比例排在第二，占 %（整體供應(yīng)略多，比例 %），一室的需求比例 也較大，而供應(yīng)略顯不足。 53 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 競(jìng)爭(zhēng) /熱點(diǎn)項(xiàng)目供求及銷售狀況市場(chǎng)總結(jié) 小戶型項(xiàng)目 精英匯小戶型產(chǎn)品主力戶型區(qū)間為 4060㎡，以一室供應(yīng)為主。 對(duì)于小戶型產(chǎn)品， 30萬元以下為主力成交區(qū)間。且四室供應(yīng)比例最大。 對(duì)于別墅產(chǎn)品 120150萬元的成交旺盛。以上 10個(gè)項(xiàng)目中， 6 個(gè)項(xiàng)目多為高層 /小高層產(chǎn)品。層數(shù)從 1 1 2 2 2 32層不等。 55 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 其它因素分析 ——主題賣點(diǎn) 此外環(huán)境方面、配套標(biāo)準(zhǔn)方面、會(huì)所、車位、物業(yè)管理等方面競(jìng)爭(zhēng) /熱點(diǎn)項(xiàng)目的對(duì)比分析，詳見配套對(duì)比及建議 細(xì)化因素 權(quán)重（%） 都市亮點(diǎn) 遠(yuǎn)洋新天地 陽光星期八 朝陽綠茵 百合春天 太陽城新領(lǐng)地 打分 得分（ %） 打分 得分（ %） 打分 得分（ %） 打分 得分（%） 打分 得分（ %） 打分 得分（%） 環(huán)境因素 29 升值前瞻 4 0.5 2 1 4 1 4 0.5 2 1 4 2 生活氣氛 6 1.5 9 1.5 9 1.5 9 1 6 0.5 3 1 6 人文氣氛 6 0.5 3 1 6 1 6 0.5 3 0.5 3 1 6 自然環(huán)境 6 0 0 0 0 1 6 0 0 0.5 3 1 6 區(qū)域印象 7 0.5 1.5 1.2