【正文】 水：已建成水廠擁有日供水能力達 6 萬噸； 供電：已建成 35 千伏變電站、 110 千伏 變電站各 1 座，供電容量為 15 萬千伏安； 供氣：已建成燃氣調(diào)壓站一座，日供氣量達 10 萬立方米； 通水：已建成 3 萬門程控電話中心網(wǎng)絡和 2 座移動通訊站，隨電信網(wǎng)絡同步建設(shè)隨時接至終端用戶； 污水處臵：一期日處理能力 3 萬噸的污水處理廠已投入使用；遠期日處理能力為 6 萬噸。 區(qū)域價值小結(jié) ? 區(qū)位價值優(yōu)：緊鄰重慶經(jīng)濟發(fā)展動力的兩江新區(qū)； 緊鄰城市中心區(qū)的南岸城區(qū)； ? 政府推動力度大：南岸區(qū)府的遷入； 經(jīng)開區(qū)的回歸，但劃定范圍不確定 ； ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向處于優(yōu)化調(diào)整中：目前 物聯(lián)網(wǎng)及其相關(guān)通訊信息產(chǎn)業(yè)逐漸成為新區(qū)發(fā)展的核心重點； ? 配套設(shè)施保障足：道路交通路網(wǎng)建設(shè)快，且聯(lián)系緊密； 住宅、商業(yè)等未來配套完善； 給排水、電、氣、通訊等配套完善 。 （ 二 ） 地塊 屬性 分析 項目 地塊位臵 本項目位于茶園新區(qū) I 標準分區(qū)的信息科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi) 靜一茶園項目市場研究及定位報告 10 / 85 地塊 交通 情況 項目緊鄰通江大道，通過通江大道經(jīng)玉馬路以及其他市政道路可接內(nèi)環(huán)、繞城高速，快速通達主城內(nèi)外各區(qū)域。 ? 北京金隅大成商業(yè)地產(chǎn)項目 產(chǎn)品：商業(yè)、酒店和公寓等 總建面：約 67 萬㎡ 預計呈現(xiàn)時間： 35 年內(nèi) 與本項目距離：車行時間在 3 分鐘內(nèi)，步行時間約 10 分鐘 靜一茶園項目市場研究及定位報告 11 / 85 ? 同景國際城商業(yè)項目 產(chǎn)品：商業(yè)、酒店和公寓等 總建面：約 15 萬㎡； 預計呈現(xiàn)時間： 35 年內(nèi) 與本項目距離：車行時間在 5 分鐘內(nèi)，步行時間約 20 分鐘 圖：未來商業(yè)示意圖 項目鄰近新區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)中心，未來 35 年商業(yè)配套將趨于完善 。 靜一茶園項目市場研究及定位報告 12 / 85 地塊 經(jīng)濟指標分析 表：地塊經(jīng)濟技術(shù)指標 sss 數(shù)據(jù)來源：開發(fā)商提供 項目整體占地面積 83025 ㎡（約 125 畝），建筑面積約 25 萬方，屬中等規(guī)模項目； 項目地塊共分為兩塊（ I191/0 I211/01），內(nèi)部有市政道路貫穿，不能較好的形成有機整體； 兩個地塊均為工業(yè)用地； 地塊容積率為 3，無限高，產(chǎn)品形態(tài)將以中高密度產(chǎn)品為主。 靜一茶園項目市場研究及定位報告 13 / 85 （三） 項目屬性 重慶茶園新城信息科技園中中等規(guī)模的工業(yè)地產(chǎn)項目 ? 重慶茶園新城信息科技園：項目處于茶園新城信息科技園內(nèi)，而新區(qū)正處于產(chǎn)業(yè)優(yōu)化調(diào)整階段； ? 中等規(guī)模：項目總占地面積約 125 畝，建筑面積 約 25 萬方，屬中等規(guī)模項目； ? 工業(yè)地產(chǎn)項目：項目用地性質(zhì)為工業(yè)用地 。 （二） 其他問題 基于產(chǎn)業(yè)方向之下的物業(yè)選擇、項目定位、開發(fā)模式、產(chǎn)品建議等。 項目定位、 物業(yè)選擇、產(chǎn)品打造等方面。 三、 項目市場研究 （一）產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 研究 重慶市城市 經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 研究 重慶城市 地位及發(fā)展戰(zhàn)略 城市定位 當世界聚焦中國的時候，中國聚焦第三增長極的重慶 。 重慶城市發(fā)展戰(zhàn)略 重慶名片 ： 中國最年輕、面積最大、人口最多的直轄市 、 全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū) 重慶定位 ： 國家歷史文化名城 、 長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心 、 現(xiàn)代制造業(yè)基地 、 西南地區(qū)綜合交通樞紐 。 2022 年 6 月 9 日，國家發(fā)展和改革委員會報請國務院同意，批準重慶市和成都市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，這是中央對全面落實科學發(fā)展觀、深化改革和加快推進西部大開發(fā)的重大戰(zhàn)略部署 , 使重慶建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市有了重大的戰(zhàn)略平臺。 重慶的投資價值 ? 《財富》第五次進行“中國 最佳商務城市”調(diào)查 ： 勞動力供給最理想的城市 ： 漢 未來最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘? ： 1. 上海 2. 天津 3. 杭州 4. 青島 5. 寧波 6. 蘇州 7. 重慶 8. 武 靜一茶園項目市場研究及定位報告 15 / 85 漢 9. 北京 9. 大連 ? 2022 年 4 月，中國社科院發(fā)布報告，列舉了中國未來 10 年最具潛力的 24 個城市，其中一線城市 4 個，年青的直轄市重慶比肩北京、上海、天津三個國際化大都市，成為中國第四城。 ? 2022 年 1 月，美國《時代》周刊亞洲最佳投資城市評選活動中，重慶成功超越日本東京，高居數(shù)千個亞洲城市第七位。 良好的投資環(huán)境和強勁的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿κ怪貞c正在成為“中國第四城”，承擔著西部經(jīng)濟發(fā)展的引擎使命 . 重慶 政策支撐 ? 保稅港區(qū) 保稅全球貿(mào)易圖 ? 兩個區(qū)各有分工和側(cè)重，兩大區(qū)域享受的政策一致，將共同推動重慶的內(nèi)陸開放高地建設(shè)，西永綜合保稅區(qū)今后將主攻保稅加工功能，兩路寸灘保稅港區(qū)則將主打保稅物流概念，依托水港和空港為大型倉儲、分撥、配送、采購類物流企業(yè)和出口加工貿(mào)易類企業(yè)服務，形成一個“錯位布局、互為補充、共同發(fā)展”的格局。 ? 兩江新區(qū) 兩江新區(qū)發(fā)展規(guī)劃進程 ? 2022－ 2022 年 :起步階段 重點進行區(qū)域規(guī)劃與布局，著力提升軟硬件配套設(shè)施水平。 中期發(fā)展階段 基礎(chǔ)開發(fā)、功能開發(fā)、形態(tài)開發(fā)初見成效。 2022 預計重慶 GDP1 萬億，年增長率 20% ? 20222020 年：全面提升階段 大見成效、基本建成。 兩江新區(qū)的打造將成為重慶經(jīng)濟發(fā)展的強大 “ 引擎 ” ，成就西部開發(fā)高地，到 2020 年，兩江新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模相當于再造一個現(xiàn)有的重慶經(jīng)濟，為重慶城市價值的提升注入了強勁的動力 重慶城市經(jīng)濟發(fā)展研究 重慶經(jīng)濟發(fā)展 重慶自身經(jīng)濟快速增長及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，證明了“中國第四城”強勁的發(fā)展動力 。 2022 年重慶第三產(chǎn)業(yè)增加值達 億元，增長 %，占重慶生產(chǎn)總值的 %，內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出傳統(tǒng)服務業(yè)強、現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展滯后的局面 。 2022 年制造業(yè)增加值達 億元，占全市生產(chǎn)總值的%，接近二分之一 。 重慶市產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈“三、二并重”的格局，以加工制造為主的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，但現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展滯后。其中以汽摩產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、化工業(yè)、醫(yī)藥科技業(yè)、能源業(yè)、電業(yè)、鋼鐵及鋁加工業(yè)等傳統(tǒng)重型制造業(yè)最為突出。 ? 重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 調(diào)整 圖：重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與其他國家對比 靜一茶園項目市場研究及定位報告 20 / 85 目前重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于轉(zhuǎn)型期，從韓國、新加坡等國家的發(fā)展經(jīng)驗來看，重慶未來的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)將轉(zhuǎn)向以先進制造業(yè)和高端服務業(yè)為主 。 規(guī)劃目標 初步考慮，到 2022 年全市經(jīng)濟總量將力爭進入“萬億元俱樂部”，到 2022 年達到 14000億元以上，其中產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展是重點任務。 主要發(fā)展任務 ? 建設(shè)國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地：加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)高端化、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模化，培育壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展新興信息、新能源汽車、新材料、高端制造、生物、新能源、節(jié)能環(huán)保等七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，著力突破 23 個新興領(lǐng)域， ? 建成國家重要的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地。建設(shè)西部消費之都，包括建設(shè)“購物之都”、“會展之都”、“美食之都”、“旅游名城”、“文化之都”。 小結(jié) 作為國家重要戰(zhàn)略性城市的重慶，承擔著西部經(jīng)濟發(fā)展引擎的使命，未來城市價值將進一步凸顯，“中國第四城”的戰(zhàn)略定位將實至名歸；而目前重慶主要以傳統(tǒng)制造加工業(yè)等重工業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，明顯不足以支撐“中國第四城”的戰(zhàn)略定位，產(chǎn)業(yè)調(diào)整勢在必行； 政府已于近年來開始實施并初具成效，目前重慶正處于產(chǎn)業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型的重要階段，未來將向現(xiàn)代制造業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展，項目所在的茶園新區(qū)科技園主導產(chǎn)業(yè)方向與重慶未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向一致 。 園區(qū)重點圍繞物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地以及移動通訊產(chǎn)業(yè)基地打造，按照規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)園將是茶園工業(yè)園區(qū)下一步打造“千 億園區(qū)”的主戰(zhàn)場。 代表企業(yè) ? 中國移動物聯(lián)網(wǎng)基地 ： 主要負責中國移動基于 M2M 技術(shù)的物聯(lián)網(wǎng)應用的全方位運營管理職責 ? 聯(lián)通 NFC 基地及其物聯(lián)網(wǎng)研究院 : 主要從事敏感材料、器件及傳感器研發(fā)與生產(chǎn) ? 中電科集團 24 所、 26 所、 44 所 ： 主要從事敏感材料、器件及傳感器研發(fā)與生產(chǎn) ? 北大千方： 主要從事智能信息系統(tǒng)技術(shù)的研發(fā)、系統(tǒng)集成及產(chǎn)品的開發(fā)，智能信息工程承包等 國家級物聯(lián)網(wǎng)基地即將掛牌，目前已引入移動、聯(lián)通等運營企業(yè)，以及中電科 3 所、北大千方等一流研發(fā)生產(chǎn)企業(yè)，為物聯(lián)網(wǎng)在區(qū)域的 發(fā)展打下良好的基礎(chǔ) 移動通信產(chǎn)業(yè)基地 移動通信產(chǎn)業(yè)基地：依托電信研究院西部分院及相關(guān)入駐企業(yè)，茶園新區(qū)將打造重慶市移動通訊產(chǎn)業(yè)基地，整合 TD 產(chǎn)業(yè)的技術(shù)、研發(fā)、生產(chǎn)、應用、服務、銷售各環(huán)節(jié)，打造全國 TD產(chǎn)業(yè)高地。其費用增長幅度在 10%以上（含 10%）的企業(yè)，可再按實際發(fā)生額的 50%抵扣應稅所得額。 科技園 未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的態(tài)勢 由 于移動通訊產(chǎn)業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)之間有較強聯(lián)系，從政府實施力度、入駐企業(yè)情況可以看出，政府沒有側(cè)重于其中的某一個產(chǎn)業(yè)方向。 產(chǎn)業(yè)市場可行性研究 物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè) 可行性研究 物聯(lián)網(wǎng)概念 物聯(lián)網(wǎng)最早提出是在 1999 年，其定義：把所有物品通過信息傳感設(shè)備與互聯(lián)網(wǎng)連接起來，實現(xiàn)智能化識別和管理。 國際電信聯(lián)盟 2022 年發(fā)布的一份報告曾描繪“物 聯(lián)網(wǎng)”時代的圖景：當司機出現(xiàn)操作失誤時汽車會自動報警；公文包會提醒主人忘帶了什么東西；衣服會“告訴”洗衣機對顏色和水溫的要求等。有專家預測，物聯(lián)網(wǎng)是繼計算機、互聯(lián)網(wǎng)與移動通信網(wǎng)之后的又一次信息產(chǎn) 靜一茶園項目市場研究及定位報告 25 / 85 業(yè)浪潮， 10 年內(nèi)就可能發(fā)展成為一個上萬億元規(guī)模的高科技市場。 ? 國家領(lǐng)導人及相關(guān)部門在不同時間、不同場合多次強調(diào)要大 力發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并且物聯(lián)網(wǎng)規(guī)劃已列入“十二五”規(guī)劃 ? 國務院總理溫家寶在無錫微納傳感網(wǎng)工程技術(shù)研發(fā)中心視察并發(fā)表重要講話，表示中國要抓住機遇，大力發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)。 ? 在 2022 中國國際物聯(lián)網(wǎng)（傳感網(wǎng)）博覽會上，國家發(fā)改委相關(guān)負責人表示，物聯(lián)網(wǎng)規(guī)劃已列入國家“十二五”的專題規(guī)劃，未來我國要發(fā)展寬帶、融合、安全的下一代國家信息網(wǎng)絡基礎(chǔ)設(shè)施，推進物聯(lián)網(wǎng)的應用 ? 溫家 寶總理在人民大會堂向首都科技界發(fā)表了題為《讓科技引領(lǐng)中國可持續(xù)發(fā)展》的講話，再次強調(diào)科學選擇新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)非常重要，并指示要著力突破傳感網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)關(guān)鍵技術(shù)。 ? M2M ：在 M2M 方面，電信運營商積極開展 M2M 應用。 ? RFID ： 2022 年中國 RFID 產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模達 110 億元，相比 2022 年增長 %，已用于物流、城市交通、工業(yè)生產(chǎn)、食品追溯、移動支付等方面，特別是隨著 3G 網(wǎng)絡開始運營，各運營商推出了移動支付方式，如中國移動于 11 月宣布采用 RFID 技術(shù)的 SIM卡，在星巴克和上海世博園園區(qū)內(nèi)將可以通過手機近端刷卡消費。 缺乏 RFID 等關(guān)鍵技術(shù)的獨立自主 靜一茶園項目市場研究及定位報告 26 / 85 產(chǎn)權(quán)這是限制中國物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。雖然我國早在 2022 年 11 月就成立了 RFID 產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，但是，中國的 RFID產(chǎn)業(yè)仍是一片混亂。 由于物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)尚處于發(fā)展初期，我國缺失行業(yè)技術(shù)標準、并且缺乏核心技術(shù)自主知識產(chǎn)權(quán)，這將限制我們物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。 國內(nèi)終端傳感器及芯片廠商仍處起步階段，盈利能力差、技術(shù)水平低，這也將制約我國物聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展速度 客觀因素延長物聯(lián)網(wǎng)成展周期 ? 傳感器和芯片 ：制造、集成、預處理技術(shù)非常薄弱 ? 信息網(wǎng)絡和傳輸： 基礎(chǔ)好，但與國際相比仍有一定差距，寬帶管理