【正文】 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 38 / 85 產(chǎn)品打造 高新園水星大廈外觀 微電園研發(fā)樓為多層建筑 上清寺太平洋廣場(chǎng)公共部分 高新園海王星公共部分 與 CBD 有所不同不同，園區(qū)寫(xiě)字樓除高層之外部分以多層的形式存在的，在西永微電園及北部高新區(qū)甚至出現(xiàn)了獨(dú)棟的寫(xiě)字樓。主導(dǎo)層面： 市政府 ? 北部高新園： 實(shí)行“減按 15 %的稅率征收所得稅“、“設(shè)立招商引資獎(jiǎng)勵(lì)資金”、 ”租用高新區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房，兩年內(nèi)按 510 元 /平方米。 ? 上清寺宏聲現(xiàn)代：公司之前是在石橋鋪， 07 年的時(shí)候搬到了這邊，當(dāng)時(shí)政府有科技企業(yè)的扶持基金；這也是當(dāng)時(shí)搬過(guò)來(lái)的主要原因 服務(wù)商看重政策優(yōu)惠、成本因素以及產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，這是他們流動(dòng)或者聚集的重要因素，本項(xiàng)目如能滿(mǎn)足其要求，同樣能夠吸引他們?nèi)腭v 項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向初判 從區(qū)域定位、政策導(dǎo)向 、發(fā)展前景、入駐可能得出：發(fā)展以 3G 產(chǎn)業(yè)鏈中服務(wù)外包、軟件 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 35 / 85 開(kāi)發(fā)、增值服務(wù)等業(yè)務(wù)為主的服務(wù)產(chǎn)業(yè) （三） 產(chǎn)業(yè)園區(qū)商務(wù)市場(chǎng) 研究 重慶市典型產(chǎn)業(yè)園 區(qū) 供應(yīng) 市場(chǎng)研究 重慶園區(qū)商務(wù)市場(chǎng)分布 說(shuō)明：由于項(xiàng)目所處產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，與商圈商務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面不同，因此我們將重點(diǎn)分析重慶市內(nèi)典型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)； ? 北部區(qū)域：以高新園為代表，主要發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè) ? 中部片區(qū)：以上清寺和石橋鋪片區(qū)為代表，主要發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ? 西部片區(qū)：以西永微電園為代表，以集成電路和軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)為主 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 開(kāi)發(fā)模式 ? 西永微電園 開(kāi)發(fā)模式：前期以政府為主導(dǎo)，旗下國(guó)有企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以租賃方式交與企業(yè)，政府給予入住企業(yè)優(yōu)惠條件及租金補(bǔ)貼。 ? 石橋鋪：傳統(tǒng)通訊行業(yè)聚集地，集研發(fā)和銷(xiāo)售于一體，既有銷(xiāo)售市場(chǎng)，又有高新區(qū)政策。 設(shè)備廠商需求研究 設(shè)備廠商客戶(hù)需求條件 主要分布： 考慮成本問(wèn)題，設(shè)備廠 商主要考慮政策優(yōu)惠幅度較大的區(qū)域，由于設(shè)備廠商與運(yùn)營(yíng)商有較多的業(yè)務(wù)往來(lái)，運(yùn)營(yíng)商周邊區(qū)域也是他們的聚集地。 隨著各項(xiàng)條件的逐步完善，中國(guó)正式進(jìn)入 3G 時(shí)代 3G 普及加快 ? 3G 手機(jī)大量上市 ? 3G 價(jià)格逐步下調(diào) ? 資費(fèi)逐步下調(diào) 今年隨著 3G 手機(jī)大量上市、 3G 價(jià)格逐步下調(diào)、資費(fèi)逐步下調(diào)， 3G 用戶(hù)快速增多，今年 9月用戶(hù)的增量是年初每月的 倍；隨著今后價(jià)格的進(jìn)一步下調(diào)， 3G 普及的速度將進(jìn)一步加快。主要芯片廠商有美 QUALCOMM、 TI、以及國(guó)內(nèi)的大唐新數(shù)等 ? 測(cè)試廠商 ：是一個(gè)較為籠統(tǒng)的概念，通常把為網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商提供測(cè)試服務(wù)或者測(cè)試設(shè)備的廠商，以及為行業(yè)準(zhǔn)入提供終端檢測(cè)的機(jī)構(gòu)都涵蓋在內(nèi)（如泰爾實(shí)驗(yàn)室）。 移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè) 可行性研究 移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)細(xì)分選擇 3G 產(chǎn)業(yè)是科技園移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn) 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 28 / 85 ? 進(jìn)入園區(qū)的代表企業(yè) 電信研究院西部分院 、 索倫互聯(lián)網(wǎng) 、 國(guó)虹科技 、 萬(wàn)利達(dá) 、 恒基偉業(yè) 、 大唐新數(shù)碼 、 重郵信科 、組源科技 、 矽谷 ? 來(lái)自政府的聲音 “科技園移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)將重點(diǎn)圍繞 3G 產(chǎn)業(yè)打造，著力培育 TDCDMA 為核心的電 子通訊產(chǎn)業(yè)鏈，最終形成大規(guī)模高效益的消費(fèi)類(lèi)電子為龍頭的新型電子產(chǎn)業(yè)集群從目前進(jìn)入園區(qū)的大型企業(yè)來(lái)看，均是以 3G 為其核心產(chǎn)業(yè)或者重要組成部分， 3G 產(chǎn)業(yè)是科技園移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。 由于物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)尚處于發(fā)展初期，我國(guó)缺失行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、并且缺乏核心技術(shù)自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)，這將限制我們物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。 ? M2M ：在 M2M 方面，電信運(yùn)營(yíng)商積極開(kāi)展 M2M 應(yīng)用。 國(guó)際電信聯(lián)盟 2022 年發(fā)布的一份報(bào)告曾描繪“物 聯(lián)網(wǎng)”時(shí)代的圖景：當(dāng)司機(jī)出現(xiàn)操作失誤時(shí)汽車(chē)會(huì)自動(dòng)報(bào)警；公文包會(huì)提醒主人忘帶了什么東西；衣服會(huì)“告訴”洗衣機(jī)對(duì)顏色和水溫的要求等。 代表企業(yè) ? 中國(guó)移動(dòng)物聯(lián)網(wǎng)基地 ： 主要負(fù)責(zé)中國(guó)移動(dòng)基于 M2M 技術(shù)的物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的全方位運(yùn)營(yíng)管理職責(zé) ? 聯(lián)通 NFC 基地及其物聯(lián)網(wǎng)研究院 : 主要從事敏感材料、器件及傳感器研發(fā)與生產(chǎn) ? 中電科集團(tuán) 24 所、 26 所、 44 所 ： 主要從事敏感材料、器件及傳感器研發(fā)與生產(chǎn) ? 北大千方： 主要從事智能信息系統(tǒng)技術(shù)的研發(fā)、系統(tǒng)集成及產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，智能信息工程承包等 國(guó)家級(jí)物聯(lián)網(wǎng)基地即將掛牌，目前已引入移動(dòng)、聯(lián)通等運(yùn)營(yíng)企業(yè)，以及中電科 3 所、北大千方等一流研發(fā)生產(chǎn)企業(yè)，為物聯(lián)網(wǎng)在區(qū)域的 發(fā)展打下良好的基礎(chǔ) 移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)基地 移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)基地：依托電信研究院西部分院及相關(guān)入駐企業(yè)，茶園新區(qū)將打造重慶市移動(dòng)通訊產(chǎn)業(yè)基地，整合 TD 產(chǎn)業(yè)的技術(shù)、研發(fā)、生產(chǎn)、應(yīng)用、服務(wù)、銷(xiāo)售各環(huán)節(jié)，打造全國(guó) TD產(chǎn)業(yè)高地。 主要發(fā)展任務(wù) ? 建設(shè)國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地：加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)高端化、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模化，培育壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展新興信息、新能源汽車(chē)、新材料、高端制造、生物、新能源、節(jié)能環(huán)保等七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，著力突破 23 個(gè)新興領(lǐng)域， ? 建成國(guó)家重要的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地。 重慶市產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈“三、二并重”的格局，以加工制造為主的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，但現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后。 2022 預(yù)計(jì)重慶 GDP1 萬(wàn)億，年增長(zhǎng)率 20% ? 20222020 年：全面提升階段 大見(jiàn)成效、基本建成。 ? 2022 年 1 月，美國(guó)《時(shí)代》周刊亞洲最佳投資城市評(píng)選活動(dòng)中，重慶成功超越日本東京，高居數(shù)千個(gè)亞洲城市第七位。 三、 項(xiàng)目市場(chǎng)研究 （一）產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 研究 重慶市城市 經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 研究 重慶城市 地位及發(fā)展戰(zhàn)略 城市定位 當(dāng)世界聚焦中國(guó)的時(shí)候，中國(guó)聚焦第三增長(zhǎng)極的重慶 。 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 12 / 85 地塊 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 表：地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) sss 數(shù)據(jù)來(lái)源：開(kāi)發(fā)商提供 項(xiàng)目整體占地面積 83025 ㎡（約 125 畝），建筑面積約 25 萬(wàn)方，屬中等規(guī)模項(xiàng)目； 項(xiàng)目地塊共分為兩塊（ I191/0 I211/01），內(nèi)部有市政道路貫穿，不能較好的形成有機(jī)整體； 兩個(gè)地塊均為工業(yè)用地； 地塊容積率為 3，無(wú)限高，產(chǎn)品形態(tài)將以中高密度產(chǎn)品為主。 市政配套 供水：已建成水廠擁有日供水能力達(dá) 6 萬(wàn)噸； 供電：已建成 35 千伏變電站、 110 千伏 變電站各 1 座，供電容量為 15 萬(wàn)千伏安； 供氣：已建成燃?xì)庹{(diào)壓站一座，日供氣量達(dá) 10 萬(wàn)立方米； 通水：已建成 3 萬(wàn)門(mén)程控電話中心網(wǎng)絡(luò)和 2 座移動(dòng)通訊站，隨電信網(wǎng)絡(luò)同步建設(shè)隨時(shí)接至終端用戶(hù)； 污水處臵：一期日處理能力 3 萬(wàn)噸的污水處理廠已投入使用；遠(yuǎn)期日處理能力為 6 萬(wàn)噸。 目前茶園新城主要依托內(nèi)環(huán)高速經(jīng)真武山隧道與市中心連接，道路選擇單一，未來(lái)隨著多條道路及輕軌的逐漸開(kāi)通，將使茶園新城與市內(nèi)外各區(qū)域聯(lián)系更緊密，為區(qū)域的發(fā)展提供了良好的交通條件。 茶園新區(qū) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 歷程 20222022 年：形成以汽車(chē)配件、建材、紡織為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)類(lèi)別； 發(fā)展工業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)、對(duì)外交通、生態(tài)農(nóng)業(yè)等功能； 引入具有較高技術(shù)含量、無(wú)污染的儀器儀表、摩配與汽車(chē)制造產(chǎn)業(yè)； 區(qū)域在其發(fā)展中，本地的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)僅僅為其搭建了一個(gè)平臺(tái)，將主要依靠 外來(lái)動(dòng)力發(fā)展。 ? 城市發(fā)展目標(biāo) 中國(guó)移動(dòng)通訊產(chǎn)業(yè)基地；西部重要的內(nèi)河港口；重慶居住環(huán)境最佳城市。 茶園新區(qū)作為重慶規(guī)劃的城市副中心之一，處于主城“北拓東跨”的主要發(fā)展方向之一 ，幅員遼闊，資源豐富，發(fā)展?jié)摿薮蟆? —— 茶園新城管委會(huì)招商部：汪部長(zhǎng) 經(jīng)開(kāi)區(qū)回歸茶園將是其必然，但范圍劃定將有其極大的不確定性。 茶園新區(qū)： 國(guó)內(nèi)唯一移動(dòng)通訊與物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地； 國(guó)家級(jí)消費(fèi)類(lèi)電子信息產(chǎn)業(yè)基地和機(jī)電工業(yè)制造基地； 中國(guó)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)將落戶(hù)茶園新區(qū)，將極大的推進(jìn)茶園新區(qū)信息 產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程?；ń质悄壳安鑸@新城主要的商業(yè)配套，主要經(jīng)營(yíng)餐飲、酒店住宿、生活配套及少量建材， 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 8 / 85 整體規(guī)劃雜 亂，檔次低； 長(zhǎng)生鎮(zhèn)商業(yè)主要針對(duì)原住民的生活配套為主，部分餐飲； 同景國(guó)際城會(huì)所前已有一條長(zhǎng)約 50 米的商業(yè)街，個(gè)別商家開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，主要以社區(qū)商業(yè)為主。 通江大道 內(nèi)環(huán)高速 項(xiàng)目周邊交通便捷度和便利度高，可快速通達(dá)主城內(nèi)外各區(qū)域，為項(xiàng)目的發(fā)展提供了便利的交通 地塊 周邊 配套 本項(xiàng)目鄰近茶園規(guī)劃的商業(yè)中心，將完善項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套。 （三） 問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析 ? 戰(zhàn)略層面問(wèn)題 項(xiàng)目發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇 項(xiàng)目所在的科技園主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向是否可行？如果不合適，那發(fā)展何種產(chǎn)業(yè)適合？ ? 戰(zhàn)術(shù)層面問(wèn)題 突破競(jìng)爭(zhēng)及其他問(wèn)題 。 良好的投資環(huán)境和強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ怪貞c正在成為“中國(guó)第四城”，承擔(dān)著西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎使命 重慶是西南地區(qū)中心城市，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌特區(qū)的設(shè)立和長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的定位，提升了其國(guó)家戰(zhàn)略地位。 目前重慶 GDP6 千億左右，年增長(zhǎng)率 14% ? 2022－ 2022 年 。 圖： 2022 年重慶市產(chǎn)業(yè)發(fā)展 比重 交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè) 批發(fā)和零售業(yè) 住宿和餐飲業(yè) 金融業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 其他服務(wù)業(yè) 作為全國(guó)老工業(yè)基地之一，重慶制造業(yè)具有較強(qiáng)的生產(chǎn)能力，在全市行業(yè)門(mén)類(lèi)中 獨(dú)占鰲頭，其創(chuàng)造的增加值在各行業(yè)中居首。 ? 重慶未來(lái)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 規(guī)劃特點(diǎn) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨形勢(shì)呈現(xiàn)“三個(gè)不變?nèi)齻€(gè)新”的特點(diǎn)； 三個(gè)不變：即工業(yè)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量不變、產(chǎn)業(yè)既需做“大”又需做“強(qiáng)”的方向不變、結(jié)構(gòu)調(diào)整是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主線不變； 三個(gè)新：由于主要依靠增加物質(zhì)資源消耗向主要依靠科技進(jìn)步、勞動(dòng)者素質(zhì)提高、管理創(chuàng)新轉(zhuǎn)變，由以傳統(tǒng)重化工為主要支柱向以新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)共同支撐轉(zhuǎn)變，由主要依靠第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)向依靠三次產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動(dòng)轉(zhuǎn)變。 茶園科技園發(fā)展 研究 科技園 規(guī)劃 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 22 / 85 科技園位于茶園新區(qū) I 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，規(guī)劃總面積約 1290 畝，實(shí)際征地面積 1600 畝，建設(shè)凈用地 899 畝。移動(dòng)通訊產(chǎn)業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)均將是項(xiàng)目所在片區(qū)未來(lái)的發(fā)展的重點(diǎn)，并且將成為未來(lái)整個(gè)茶園片區(qū)經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的新引擎。 ? 09 年 9 月 11 日，工信部傳感器網(wǎng)絡(luò)標(biāo)準(zhǔn)化工作小組的成立，標(biāo)志著我國(guó)將加快制定符合我國(guó)發(fā)展需求的傳感網(wǎng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)主導(dǎo)制定傳感網(wǎng)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。 ? 行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺失：目前行業(yè)技術(shù)主要缺乏以下兩個(gè)方面標(biāo)準(zhǔn)：接口的標(biāo)準(zhǔn)化；數(shù)據(jù)模型的標(biāo)準(zhǔn)化。雖然目前國(guó)內(nèi)三大運(yùn)營(yíng)商和中興華為這一類(lèi)的系統(tǒng)設(shè)備商都已是世界級(jí)水平，但是其他環(huán)節(jié)相對(duì)欠缺。 產(chǎn) 業(yè)鏈 分析 ? 服務(wù)供應(yīng)商和內(nèi)容提供商（ SP/CP） :內(nèi)容提供商（ CP）是一些擁有豐富專(zhuān)業(yè)的基礎(chǔ)信息者，如媒體、唱片公司等。對(duì)于運(yùn)營(yíng)商而言，最大的市場(chǎng)就是普通個(gè)人用戶(hù)，這也是用戶(hù)的主體，所有大眾化的服務(wù)都是以個(gè)人用戶(hù)為中心展開(kāi)的。 ? 辦公樓的選擇： 移動(dòng)、聯(lián)通、電信等運(yùn)營(yíng)商在 3G 產(chǎn)業(yè)鏈中處于核心位臵， 對(duì)區(qū)域發(fā)展有著巨大的帶動(dòng)作用，擁有 強(qiáng)大的話語(yǔ)權(quán)，通常與地方政府直接交涉，有多重政策優(yōu)惠，一般低價(jià)拿地自建辦公樓，僅少部分地區(qū)會(huì)考慮整棟購(gòu)買(mǎi)。 —— 四川通建（服務(wù)外包公司）負(fù)責(zé)人 服務(wù) 商客戶(hù)判研 服務(wù)商看重成本因素，往往選擇有政策優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)集群或者租金較低的區(qū)域，如果滿(mǎn)足其要求，將可能入駐本項(xiàng)目 。主要為思科、惠普等公司配套企業(yè)， ? 其他區(qū)域：不受政策和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以及產(chǎn)業(yè)集群限制，分布較廣，主要考慮因素為成本，多是服務(wù)于中端客戶(hù)類(lèi)型的企業(yè)或和運(yùn)營(yíng)商關(guān)聯(lián)度不高的企業(yè)。 ? 石橋鋪高科技開(kāi)發(fā)園物業(yè)形態(tài)