【正文】 靜一茶園項目市場研究及定位報告 1 / 85 目錄 第一部分 市場研究階段 3 一、項目價值分析 3 （一）區(qū)域?qū)傩苑治? 3 （二）地塊屬性分析 9 （三）項目屬性 13 二、核心問題界定 13 （一）核心問題 13 （二）其他問題 13 （三）問題結(jié)構(gòu)化分析 13 三、項目市場研究 13 （一）產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向研究 13 （二）產(chǎn)業(yè)客戶研究 31 （三）產(chǎn)業(yè)園區(qū)商務(wù)市場研究 35 重慶市典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)供應(yīng)市場研究 35 重慶市典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)潛在競爭市場研究 43 案例分析 44 工業(yè)地產(chǎn)專項研究 64 第二部分 項目發(fā)展模式及定位 75 一、項目發(fā)展戰(zhàn)略研究 75 （一）項目存在的機會 75 （二）項目存在的問題 76 （三）開發(fā)商戰(zhàn)略研究 76 （四）項目發(fā)展模式 77 二、項目定位 78 （一）項目整體定位 78 （二）項目整體檔次定位 78 （三）客戶定位 79 （四）產(chǎn)品定位 81 （五）價格定位 83 三、項目開發(fā)首期建議 84 （一）首期物業(yè)形態(tài)及體量研究 84 （二）首期物業(yè)形態(tài)及體量建議 85 靜一茶園項目市場研究及定位報告 2 / 85 說明 ： 【 結(jié)合本項目工業(yè)地產(chǎn)的用地性質(zhì)，為對本項目未來的發(fā)展方向提出合理、科學的建議，中原先后訪談?wù)嚓P(guān)人士 2 人，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的專業(yè)人士 8 人，調(diào)研園區(qū) 7 個（包括成都園區(qū) 1個） 】 ? 相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)人士 企業(yè)名稱 職級 姓名 重郵信科 員工 張先生 電信研究院 主任 王先生 華為 員工 李先生 聯(lián)通 經(jīng)理 鐘先生 移動 經(jīng)理 聶女士 得實集團（服務(wù)商） 銷售總監(jiān) 盧先生 四川通建（服務(wù)商） 電話訪談 愛立信南京公司 電話訪談 ? 政府相關(guān)人士 部門 職級 姓名 茶園管委會規(guī)劃部 部長助理 孫先生 茶園管委會招商部 部長 汪先生 ? 調(diào)研 園區(qū)及項目 地點 園區(qū)及項目名稱 重慶〃北部新區(qū) 山頂總部基地 重慶〃北部新區(qū) 高新園八大行星 重慶〃江北〃唐家沱 華雄〃總部時代 重慶〃大學城 康田〃國際企業(yè)港 重慶〃石橋鋪 高科技開發(fā)園 重慶〃上清寺 上清寺互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園 成都〃高新區(qū) 天府軟件園 靜一茶園項目市場研究及定位報告 3 / 85 第一部分 市場研究階段 一、 項目 價值分析 （一） 區(qū)域?qū)傩?分析 茶園新區(qū)區(qū)位分析 圖： 茶園新區(qū)在重慶城市發(fā)展中地利位臵 茶園新區(qū)位于長江南岸的東面，緊鄰南坪城區(qū)，以及兩江新區(qū)，區(qū)位價值突出，并且區(qū)域內(nèi)外擁有豐富的生態(tài)環(huán)境資源。 幅員 120 平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地 75 平方公里，并建成一個生態(tài)優(yōu)美，配套完善，功能齊全，和諧宜居的中等城市。 茶園新區(qū)作為重慶規(guī)劃的城市副中心之一，處于主城“北拓東跨”的主要發(fā)展方向之一 ，幅員遼闊，資源豐富，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 區(qū)域規(guī)劃定位 ? 城市發(fā)展愿景 融自然生態(tài)、經(jīng)濟生態(tài)、社會人文生態(tài)為一體的國際現(xiàn)代化生態(tài)城市 。 ? 城市發(fā)展定位 重慶主城二環(huán)城市建設(shè)的示范區(qū)；重慶江南萬億級工業(yè)走廊的領(lǐng)頭雁 。 ? 城市發(fā)展目標 中國移動通訊產(chǎn)業(yè)基地；西部重要的內(nèi)河港口；重慶居住環(huán)境最佳城市。 靜一茶園項目市場研究及定位報告 4 / 85 政府明晰的規(guī)劃定位，在為茶園新區(qū)發(fā)展指明方向的同時，也帶來了發(fā)展的機遇茶園新區(qū)規(guī)劃定位。 茶園新區(qū) 利好消息 ? 南岸區(qū)區(qū)府 進駐 南岸區(qū)區(qū)府大樓已建成，并計劃將于明年實施搬遷； 區(qū)府及其相關(guān)職能部門的遷入，將使茶園成為南岸新的行政中心。 ? 經(jīng)開區(qū)的回歸 南岸區(qū)正準備向市政府，繼而向國務(wù)院打報告， 打算將經(jīng)開區(qū)新一輪的開發(fā)“落子”在茶園新區(qū)，開發(fā)的核心區(qū)為 平方公里，開發(fā)總區(qū)域為 平方公里 。北從東港、廣陽島起，與兩江新區(qū)和果園港相望，南至茶園工業(yè)園區(qū)，與巴南區(qū)接壤，東、西以通江大道和外環(huán)高速以及明月山脈為界。 —— 茶園新城管委會招商部：汪部長 經(jīng)開區(qū)回歸茶園將是其必然，但范圍劃定將有其極大的不確定性。 如項目所在區(qū)域劃為經(jīng)開區(qū)范圍內(nèi)，將成為國家級園區(qū)，享 受相應(yīng)政策待遇，對項目促進作用大； 如未劃進經(jīng)開區(qū)范圍內(nèi)，將仍為市區(qū)級園區(qū)。 南岸區(qū)區(qū)府的進駐，以及經(jīng)開區(qū)的回歸，將為茶園新城的快速發(fā)展起到重要的帶動作用，但由于經(jīng)開區(qū)范圍劃定的不確定性，將對本項目所在區(qū)域的發(fā)展層級也帶來極大的不確定性。 茶園新區(qū) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 歷程 20222022 年：形成以汽車配件、建材、紡織為主導的產(chǎn)業(yè)類別； 發(fā)展工業(yè)園區(qū)、倉儲、對外交通、生態(tài)農(nóng)業(yè)等功能； 引入具有較高技術(shù)含量、無污染的儀器儀表、摩配與汽車制造產(chǎn)業(yè)； 區(qū)域在其發(fā)展中，本地的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)僅僅為其搭建了一個平臺，將主要依靠 外來動力發(fā)展。 靜一茶園項目市場研究及定位報告 5 / 85 20222022 年主要定位在引進投資規(guī)模大、技術(shù)水平高、經(jīng)濟效益好以及環(huán)保型的投資項目為主體；重點發(fā)展電子電器 (IT)制造業(yè)、機械裝備制造業(yè)； 大力扶持包裝印刷業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)、紡織服裝業(yè)。 20222022 年重點發(fā)展電子電器（ IT）制造業(yè)、機械裝備制造業(yè)，并大力扶持包裝印刷業(yè)，生物醫(yī)藥業(yè)、紡織服裝業(yè)； 積極建設(shè)以機械行業(yè)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、都市工業(yè)，環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主導的生產(chǎn)體系； 打造新城區(qū)船舶制造基地和集裝箱碼頭； 隨著重郵信科、中移動物聯(lián)網(wǎng)基地等企業(yè)的進駐，園區(qū)產(chǎn)業(yè)逐漸重視信息科技產(chǎn)業(yè)，成 立科技產(chǎn)業(yè)園。 —— 數(shù)據(jù)來源：資料來源： “十五期間”《重慶東部新區(qū)（長生組團）發(fā)展概念規(guī)劃》，茶園新城黨工委書記、管委會主任馬勇答記者問，茶園新區(qū)管委會官網(wǎng) 茶園新區(qū)自成立以來，產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向不斷優(yōu)化，目前仍處于調(diào)整中，為本項目的發(fā)展帶來一定的不確定性。 茶園新區(qū) 產(chǎn)業(yè)定位 四大新區(qū)：茶園工業(yè)園 、長江工業(yè)園 、東港工業(yè)園 、信息科技產(chǎn)業(yè)園 。 茶園新區(qū)： 國內(nèi)唯一移動通訊與物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地； 國家級消費類電子信息產(chǎn)業(yè)基地和機電工業(yè)制造基地； 中國物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)將落戶茶園新區(qū)，將極大的推進茶園新區(qū)信息 產(chǎn)業(yè)發(fā)展進程。 新區(qū)內(nèi)的四個園區(qū)各有偏重，相互補充，而物聯(lián)網(wǎng)及其相關(guān)通訊信息產(chǎn)業(yè)是新區(qū)發(fā)展的核心重點 ? 茶園工業(yè)園 發(fā)展方向：重點發(fā)展電子電器（ IT）制造業(yè)、機械裝備制造業(yè)，并大力扶持包裝印刷業(yè)，生物醫(yī)藥業(yè)、紡織服裝業(yè)； 典型入駐企業(yè)：美的集團，雅戈爾集團，重慶長江電工，迪馬實業(yè)等 ? 長江工業(yè)園 發(fā)展方向：建設(shè)以機械行業(yè)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、都市工業(yè)，環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主導的生產(chǎn)體系； 典型入駐企業(yè)：遠和礦山機械、超科實業(yè)、建峰實業(yè)等 靜一茶園項目市場研究及定位報告 6 / 85 ? 東港工業(yè)園 發(fā)展方向：建成西部重要的物流基地、西部最大的專業(yè)市場集群以及機械裝備和 船舶生產(chǎn)基地； 典型入駐企業(yè)：上海港務(wù)集團、重慶船舶公司、特種船舶公司、川東船舶廠等 ? 信息科技產(chǎn)業(yè)園 發(fā)展方向：發(fā)展移動通訊設(shè)備、信息家電、光電產(chǎn)品為主的消費類電子產(chǎn)業(yè)； 典型入駐企業(yè)：國虹、重郵信科、大唐新數(shù)碼、中國電子科技集團、中國移動物聯(lián)網(wǎng)基地、聯(lián)通 NFC 基地以及物聯(lián)網(wǎng)研究院等 目前茶園新區(qū)結(jié)合區(qū)域自身特色和優(yōu)勢，打造四大園區(qū)，助推區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展 。 茶園新區(qū)交通 配套 目前交通 茶園新區(qū)距重慶火車站 12 公里、朝天門碼頭 13 公里、集裝箱碼頭 15 公里、江北國際機場26 公里，其車程均在 30 分鐘之內(nèi)。 目前茶園新城主要依托內(nèi)環(huán)高速經(jīng)真武山隧道與市中心連接，道路選擇單一，未來隨著多條道路及輕軌的逐漸開通，將使茶園新城與市內(nèi)外各區(qū)域聯(lián)系更緊密，為區(qū)域的發(fā)展提供了良好的交通條件。 未來交通規(guī)劃 靜一茶園項目市場研究及定位報告 7 / 85 表：交通規(guī)劃實施后茶園新區(qū)與 CBD 的距離 區(qū)域 距 CBD 車行時間 北部高新園 15 分鐘 西永微電園 5060