【正文】 主導(dǎo)層面：渝中區(qū)政府 ? 石橋鋪高科技開(kāi)發(fā)園： 享受國(guó)家高新區(qū)的普惠政策。 ? 西永：以生產(chǎn)為主。 （ 二 ）產(chǎn)業(yè) 客戶研 究 目標(biāo)客戶選擇 目標(biāo)客戶？ 終端軟件提供商 、 電信運(yùn)營(yíng)商 、 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備提供商 、 終端制造商 、 系統(tǒng)集成服務(wù)商 、 SP/CP、芯片廠商 、 測(cè)試廠商 3G 是一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)體系，那么在這條產(chǎn)業(yè)鏈中哪些可能是我們的客戶？ 客戶群 分類 研究 通過(guò)前面對(duì) 3G 產(chǎn)業(yè)鏈上企業(yè)的分析，我們可根據(jù)業(yè)務(wù)類型大致分為 3 種類型 ? 運(yùn)營(yíng)商 ：電信運(yùn)營(yíng)商；負(fù)責(zé) 3G 通信系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)，為用戶提供先進(jìn)的 3G 通信業(yè)務(wù)；以移動(dòng)、聯(lián)通等公司為主的運(yùn)營(yíng)商，如移動(dòng)、聯(lián)通、電信 ? 設(shè)備廠商 ：網(wǎng)絡(luò)設(shè)備提供商、終端制造商、芯片廠商、測(cè)試廠商，為運(yùn)營(yíng)商提供設(shè)備的、技術(shù)支 持的企業(yè)，如華為、中興、大唐信數(shù)碼等，或終端制造商如諾基亞、摩托羅拉、LG、波導(dǎo)、長(zhǎng)虹等 ? 服務(wù)商： 系統(tǒng)集成服務(wù)商、終端軟件提供商、 SP/CP；為運(yùn)營(yíng)商和設(shè)備廠商提供服務(wù)的企業(yè)，主要包括服務(wù)外包商、軟件開(kāi)發(fā)、增值服務(wù)廠商等 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 32 / 85 運(yùn)營(yíng)商 需求研究 運(yùn)營(yíng)商客戶需求條件 ? 主要分布： 據(jù)了解，移動(dòng)、聯(lián)通、電信等運(yùn)營(yíng)商一般分布在各個(gè)城市的高新區(qū)等政策優(yōu)惠幅度較大的區(qū)域，既能推動(dòng)區(qū)域的發(fā)展同時(shí)能夠降低自身成本。 從目前進(jìn)入園區(qū)的大型企業(yè)來(lái)看，均是以 3G 為其核心產(chǎn)業(yè)或者重要組成部分， 3G 產(chǎn)業(yè)是 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 29 / 85 科技園移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。 缺乏 RFID 等關(guān)鍵技術(shù)的獨(dú)立自主 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 26 / 85 產(chǎn)權(quán)這是限制中國(guó)物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。 科技園 未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的態(tài)勢(shì) 由 于移動(dòng)通訊產(chǎn)業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)之間有較強(qiáng)聯(lián)系，從政府實(shí)施力度、入駐企業(yè)情況可以看出，政府沒(méi)有側(cè)重于其中的某一個(gè)產(chǎn)業(yè)方向。 ? 重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 調(diào)整 圖：重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與其他國(guó)家對(duì)比 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 20 / 85 目前重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于轉(zhuǎn)型期，從韓國(guó)、新加坡等國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，重慶未來(lái)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將轉(zhuǎn)向以先進(jìn)制造業(yè)和高端服務(wù)業(yè)為主 。 ? 兩江新區(qū) 兩江新區(qū)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)程 ? 2022－ 2022 年 :起步階段 重點(diǎn)進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃與布局，著力提升軟硬件配套設(shè)施水平。 （二） 其他問(wèn)題 基于產(chǎn)業(yè)方向之下的物業(yè)選擇、項(xiàng)目定位、開(kāi)發(fā)模式、產(chǎn)品建議等。 商業(yè)配套 茶園新城目前商業(yè)配套主要以花街和長(zhǎng)生鎮(zhèn)商業(yè)為主，主要經(jīng)營(yíng)餐飲和住宿類，體量較小，檔次低。北從東港、廣陽(yáng)島起，與兩江新區(qū)和果園港相望，南至茶園工業(yè)園區(qū)，與巴南區(qū)接壤，東、西以通江大道和外環(huán)高速以及明月山脈為界。 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 4 / 85 政府明晰的規(guī)劃定位，在為茶園新區(qū)發(fā)展指明方向的同時(shí)，也帶來(lái)了發(fā)展的機(jī)遇茶園新區(qū)規(guī)劃定位。 未來(lái)交通規(guī)劃 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 7 / 85 表：交通規(guī)劃實(shí)施后茶園新區(qū)與 CBD 的距離 區(qū)域 距 CBD 車行時(shí)間 北部高新園 15 分鐘 西永微電園 5060 分鐘 九龍園區(qū) 40 分鐘 茶園 10 分鐘 注：茶園距 CBD 時(shí)間為“南山隧道、東水門(mén)大橋和慈母山隧道”通車后時(shí)間。 本項(xiàng)目屬于中等規(guī)模的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，容積率偏高，產(chǎn)品形態(tài)將以中高密度產(chǎn)品為主 地塊屬性小結(jié) ? 項(xiàng) 目區(qū)位 :處于茶園新城的信息科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)； ? 配套完善 : 交通：經(jīng)通江大道可快速達(dá)到主城內(nèi)外各區(qū)域； ? 商業(yè)：項(xiàng)目周邊規(guī)劃建設(shè)的新城商業(yè)中心將在 35 年內(nèi)逐漸趨于完善； ? 工業(yè)用地性質(zhì) :項(xiàng)目為工業(yè)用地的土地性質(zhì) 項(xiàng)目處于科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，周邊配套將在 35 年內(nèi)趨于完善，而工業(yè)用地將對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)的發(fā)展，造成一定影響 。 ? 2022 年 2 月，英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》亞洲未來(lái)城市評(píng)選活動(dòng)中，重慶首次入選子榜單，再一次位居最佳外國(guó)直接投資促進(jìn)策略城市榜單第七位。 表： 2022 年重慶產(chǎn)值排名前列的行業(yè) 重慶目前重工業(yè)作 為支柱產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位，這與重慶改革開(kāi)放之初確定汽摩制造業(yè)、醫(yī)藥化工業(yè)和冶金業(yè)等重型工業(yè)為支柱的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃息息相關(guān)。 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 23 / 85 電信研究院西部分院 國(guó)虹科技 代表企業(yè) 打造移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)基地，建立以 3G 為核心的產(chǎn)業(yè)鏈，已引入知名研發(fā)、生產(chǎn)、應(yīng)用、服務(wù)、銷售企業(yè)，目前已初具規(guī)模 科技園 優(yōu)惠政策 凡設(shè)立在重慶市的屬于國(guó)家鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè) 的各種經(jīng)濟(jì)成分的內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)，從2022 年至 2022 年減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅； 內(nèi)、外資企業(yè)（含自然人）投資國(guó)家鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和外商投資符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》限制乙類項(xiàng)目，在投資總額內(nèi)進(jìn)口自用設(shè)備，除國(guó)家明確不予免稅的商品外，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)的增值稅； 企業(yè)研究開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝所發(fā)生的費(fèi)用據(jù)實(shí)列支。如中國(guó)移動(dòng)從 2022 年開(kāi)始發(fā)展 M2M 業(yè)務(wù)， 2022 年 M2M 終端數(shù)量發(fā)展了 229 萬(wàn)，目前已超過(guò) 300 萬(wàn)部，預(yù)計(jì)未來(lái)年增長(zhǎng)率 將超過(guò) 60%，在智能樓宇、路燈監(jiān)控等方面得到廣泛應(yīng)用。 3G 產(chǎn)業(yè)鏈以電信運(yùn)營(yíng)商為主的各個(gè)環(huán)節(jié)組成 ? 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備提供商 ：主要指為運(yùn)營(yíng)商提供網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，并為運(yùn)營(yíng)商建設(shè) 3G 通信網(wǎng)絡(luò)的廠商，同時(shí)也給運(yùn)營(yíng)商和應(yīng)用服務(wù)提供商提供運(yùn)營(yíng)支持系統(tǒng)和運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，充當(dāng)著電信技術(shù)進(jìn)步的“動(dòng)力器”；主要企業(yè)有 Ericsson、 華為、中興、鼎橋等 ? 終端制造商 ：是連接用戶的最后環(huán)節(jié)，主要指 3G 手持設(shè)備制造商，為用戶或者運(yùn)營(yíng)商提供 3G 終端；終端提供商不但需要能夠提供各種標(biāo)準(zhǔn)的 3G 手機(jī)，而且還需要結(jié)合運(yùn)營(yíng)商的業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)專門(mén)的終端；主要企業(yè)有諾基亞、 LG、摩托羅拉、波導(dǎo)、中興、長(zhǎng)虹、聯(lián)想等 ? 電信運(yùn)營(yíng)商： 在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中居于中央位臵，結(jié)合選擇的 3G 標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)網(wǎng)絡(luò)，負(fù)責(zé) 3G通信系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)，為用戶提供先進(jìn)的 3G 通信業(yè)務(wù)；主要的運(yùn)營(yíng)商有移動(dòng)、聯(lián)通、電信等 ? 系統(tǒng)集成服務(wù)商： 主要是指為運(yùn)營(yíng)商或者 SP/CP 廠商提供軟件解決方案的廠商，主要提供軟件平臺(tái)和服務(wù)方案。 3G 普及率低，發(fā)展?jié)摿Υ? 目前我國(guó) 3G 用戶所占比例還不到 5%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)際及發(fā)展中國(guó)家的普及率；未來(lái)的發(fā)展?jié)摿薮?。大多?shù)公司 銷售業(yè)務(wù)都在該區(qū)域內(nèi)，外地公司重慶分公司多為銷售型公司，此區(qū)域聚集較多。月的價(jià)格收取租金”。幾個(gè)園區(qū)商業(yè)配套均較為豐富，但高新園及微電園數(shù)量較少，僅能夠勉強(qiáng)滿足生活及商務(wù)需求， 其中石 橋鋪由于處于城市幾何中心，交通極其便利，并且周邊有高科技產(chǎn)業(yè)支撐，擁有全市最大的數(shù)碼專業(yè)賣場(chǎng)。 ? 高新園新華保險(xiǎn)：以前一直在上清寺辦公，交通比較方便，但是治安不 是太好；考慮高新園這邊有稅收上的優(yōu)惠，并且租金比較低，就搬了過(guò)來(lái)。 —— 重慶電信規(guī)劃設(shè)計(jì)院，王主任 運(yùn)營(yíng)商客戶判研 運(yùn)營(yíng)商主要分布在各個(gè)城市高新區(qū)等政策高地，通常與政府直接交涉，自建或整棟購(gòu)買(mǎi)辦公樓，入住項(xiàng)目可能性小 。 ? 芯片廠商 ： 3G 芯片廠商在產(chǎn)業(yè)鏈中主要服務(wù)于網(wǎng)絡(luò)設(shè)備制造商和終端制造商，通過(guò)授權(quán)專利以及出售核心芯片獲得巨大收益。技術(shù)強(qiáng)度固然在增強(qiáng)，但是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)卻還如鏡中之月；物聯(lián)網(wǎng)的標(biāo)準(zhǔn)缺失，制約著物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。物聯(lián)網(wǎng)是在互聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的，可以說(shuō)是互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)用的延伸。 到 2022 年，基本建成全國(guó)重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地和西部服務(wù)之都，產(chǎn)業(yè)實(shí)力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提升，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到 95%左右，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占比 15%，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員比重提高到 45%。 進(jìn)出口達(dá) 300 億美元 ，引進(jìn)世界 500 強(qiáng)達(dá) 200 家，利用內(nèi)資達(dá) 2022 億元。 工業(yè)地產(chǎn)后期報(bào)規(guī)、銷售等問(wèn)題 。 住宅配套 ? 同景國(guó)際城 占地面積：約 3000 畝 住宅建筑面積：約 178 萬(wàn)㎡，商業(yè)約 15 萬(wàn)㎡ 規(guī)劃產(chǎn)品：洋房、別墅、高層、商業(yè)及商務(wù)辦公和五星級(jí)酒店 ? 中鐵項(xiàng)目 建筑面積：約 43 萬(wàn)㎡ 規(guī)劃產(chǎn)品：洋房、高層和商業(yè)等 ? 慶隆南山高爾夫 占地面積：一期占地 3300 畝 總建面：約 224 萬(wàn)㎡，其中商業(yè)約 3 萬(wàn)㎡ 規(guī)劃產(chǎn)品：別墅、高層、商業(yè)、酒店等 ? 魯能領(lǐng)秀城 占地面積：約 1600 畝 建筑面積：約 70 萬(wàn)㎡ 規(guī)劃產(chǎn)品：別墅、商業(yè) ? 北京金隅大成茶園項(xiàng)目 總建面：約 67 萬(wàn)㎡； 規(guī)劃產(chǎn)品：酒店、購(gòu)物中心和公寓等； 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 9 / 85 隨著區(qū)域的快速發(fā)展，開(kāi)發(fā)商的大量涌入，將加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)一步完善區(qū)域的住宅配套，并帶動(dòng)相關(guān)配套的快速呈現(xiàn)， 推動(dòng)區(qū)域的快速成熟。 南岸區(qū)區(qū)府的進(jìn)駐，以及經(jīng)開(kāi)區(qū)的回歸，將為茶園新城的快速發(fā)展起到重要的帶動(dòng)作用，但由于經(jīng)開(kāi)區(qū)范圍劃定的不確定性，將對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展層級(jí)也帶來(lái)極大的不確定性。 區(qū)域規(guī)劃定位 ? 城市發(fā)展愿景 融自然生態(tài)、經(jīng)濟(jì)生態(tài)、社會(huì)人文生態(tài)為一體的國(guó)際現(xiàn)代化生態(tài)城市 。 新區(qū)內(nèi)的四個(gè)園區(qū)各有偏重，相互補(bǔ)充，而物聯(lián)網(wǎng)及其相關(guān)通訊信息產(chǎn)業(yè)是新區(qū)發(fā)展的核心重點(diǎn) ? 茶園工業(yè)園 發(fā)展方向：重點(diǎn)發(fā)展電子電器（ IT）制造業(yè)、機(jī)械裝備制造業(yè)，并大力扶持包裝印刷業(yè)，生物醫(yī)藥業(yè)、紡織服裝業(yè)； 典型入駐企業(yè)：美的集團(tuán)，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)，重慶長(zhǎng)江電工，迪馬實(shí)業(yè)等 ? 長(zhǎng)江工業(yè)園 發(fā)展方向：建設(shè)以機(jī)械行業(yè)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、都市工業(yè)，環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的生產(chǎn)體系； 典型入駐企業(yè)：遠(yuǎn)和礦山機(jī)械、超科實(shí)業(yè)、建峰實(shí)業(yè)等 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 6 / 85 ? 東港工業(yè)園 發(fā)展方向：建成西部重要的物流基地、西部最大的專業(yè)市場(chǎng)集群以及機(jī)械裝備和 船舶生產(chǎn)基地； 典型入駐企業(yè)：上海港務(wù)集團(tuán)、重慶船舶公司、特種船舶公司、川東船舶廠等 ? 信息科技產(chǎn)業(yè)園 發(fā)展方向：發(fā)展移動(dòng)通訊設(shè)備、信息家電、光電產(chǎn)品為主的消費(fèi)類電子產(chǎn)業(yè)； 典型入駐企業(yè)：國(guó)虹、重郵信科、大唐新數(shù)碼、中國(guó)電子科技集團(tuán)、中國(guó)移動(dòng)物聯(lián)網(wǎng)基地、聯(lián)通 NFC 基地以及物聯(lián)網(wǎng)研究院等 目前茶園新區(qū)結(jié)合區(qū)域自身特色和優(yōu)勢(shì)，打造四大園區(qū)，助推區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 。 ? 北京金隅大成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 產(chǎn)品：商業(yè)、酒店和公寓等 總建面：約 67 萬(wàn)㎡ 預(yù)計(jì)呈現(xiàn)時(shí)間： 35 年內(nèi) 與本項(xiàng)目距離：車行時(shí)間在 3 分鐘內(nèi)，步行時(shí)間約 10 分鐘 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 11 / 85 ? 同景國(guó)際城商業(yè)項(xiàng)目 產(chǎn)品：商業(yè)、酒店和公寓等 總建面：約 15 萬(wàn)㎡； 預(yù)計(jì)呈現(xiàn)時(shí)間： 35 年內(nèi) 與本項(xiàng)目距離：車行時(shí)間在 5 分鐘內(nèi)，步行時(shí)間約 20 分鐘 圖：未來(lái)商業(yè)示意圖 項(xiàng)目鄰近新區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)中心，未來(lái) 35 年商業(yè)配套將趨于完善 。 重慶的投資價(jià)值 ? 《財(cái)富》第五次進(jìn)行“中國(guó) 最佳商務(wù)城市”調(diào)查 ： 勞動(dòng)力供給最理想的城市 ： 漢 未來(lái)最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘? ： 1. 上海 2. 天津 3. 杭州 4. 青島 5. 寧波 6. 蘇州 7. 重慶 8. 武