【正文】 技術(shù)已逐漸成熟， 3G 用戶數(shù)量迅速增長，未來的普及將是發(fā)展的必然趨勢，發(fā)展空間巨大； 以及在國家政策層面的大力支持； 中原認(rèn)為本項目發(fā)展以3G 相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)方向的市場機(jī)會大。 （ 二 ）產(chǎn)業(yè) 客戶研 究 目標(biāo)客戶選擇 目標(biāo)客戶？ 終端軟件提供商 、 電信運營商 、 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備提供商 、 終端制造商 、 系統(tǒng)集成服務(wù)商 、 SP/CP、芯片廠商 、 測試廠商 3G 是一個龐大的產(chǎn)業(yè)體系，那么在這條產(chǎn)業(yè)鏈中哪些可能是我們的客戶？ 客戶群 分類 研究 通過前面對 3G 產(chǎn)業(yè)鏈上企業(yè)的分析，我們可根據(jù)業(yè)務(wù)類型大致分為 3 種類型 ? 運營商 ：電信運營商；負(fù)責(zé) 3G 通信系統(tǒng)的運營，為用戶提供先進(jìn)的 3G 通信業(yè)務(wù)；以移動、聯(lián)通等公司為主的運營商，如移動、聯(lián)通、電信 ? 設(shè)備廠商 ：網(wǎng)絡(luò)設(shè)備提供商、終端制造商、芯片廠商、測試廠商，為運營商提供設(shè)備的、技術(shù)支 持的企業(yè)，如華為、中興、大唐信數(shù)碼等，或終端制造商如諾基亞、摩托羅拉、LG、波導(dǎo)、長虹等 ? 服務(wù)商： 系統(tǒng)集成服務(wù)商、終端軟件提供商、 SP/CP；為運營商和設(shè)備廠商提供服務(wù)的企業(yè)，主要包括服務(wù)外包商、軟件開發(fā)、增值服務(wù)廠商等 靜一茶園項目市場研究及定位報告 32 / 85 運營商 需求研究 運營商客戶需求條件 ? 主要分布： 據(jù)了解，移動、聯(lián)通、電信等運營商一般分布在各個城市的高新區(qū)等政策優(yōu)惠幅度較大的區(qū)域，既能推動區(qū)域的發(fā)展同時能夠降低自身成本。 ? 辦公樓的選擇： 移動、聯(lián)通、電信等運營商在 3G 產(chǎn)業(yè)鏈中處于核心位臵， 對區(qū)域發(fā)展有著巨大的帶動作用，擁有 強(qiáng)大的話語權(quán)，通常與地方政府直接交涉，有多重政策優(yōu)惠，一般低價拿地自建辦公樓，僅少部分地區(qū)會考慮整棟購買。 影響移動、聯(lián)通等公司選址的因素很多，但市場和政策是主要因素；辦公樓基本上是自建或者整棟購買，目前移動、聯(lián)通、電信都在北部新區(qū)高新園，基本不可能搬遷。 —— 重慶電信規(guī)劃設(shè)計院，王主任 運營商客戶判研 運營商主要分布在各個城市高新區(qū)等政策高地，通常與政府直接交涉，自建或整棟購買辦公樓，入住項目可能性小 。 設(shè)備廠商需求研究 設(shè)備廠商客戶需求條件 主要分布： 考慮成本問題，設(shè)備廠 商主要考慮政策優(yōu)惠幅度較大的區(qū)域，由于設(shè)備廠商與運營商有較多的業(yè)務(wù)往來，運營商周邊區(qū)域也是他們的聚集地。 ? 辦公樓的選擇： 設(shè)備廠商往往有較大的規(guī)模，對區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟(jì)及人口就業(yè)、人才流動、甚至是地產(chǎn)開發(fā)均有著較大帶動作用，一般為政府招商項目，并且對辦公樓（廠房）有各自的標(biāo)準(zhǔn)，多為取地自建 。 中興、華為研發(fā)機(jī)構(gòu)選擇當(dāng)?shù)卣攸c扶持區(qū)域，自己取地打造，因為屬政府招商項目，可帶來當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)機(jī)會，拉高當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格等利好，因此取地成本極低；生產(chǎn)機(jī)構(gòu)會選擇離城區(qū)有一定距離的工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。 —— 愛立信南京公司： 潘工 設(shè)備廠 商客戶判研 設(shè)備廠商一般選擇運營商周邊及政策高地，多為政府招商項目，以自建辦公樓（廠房）為主，入住項目可能小 服務(wù)商需求研究 靜一茶園項目市場研究及定位報告 33 / 85 服務(wù)商客戶需求條件 ? 主要分布： 由于數(shù)量較為龐大，分布相對分散，成本、政策洼地、產(chǎn)業(yè)集群地相對集中 ? 辦公樓的選擇 ： 服務(wù)商種類繁多，規(guī)模大小不一，大型企業(yè)通常同設(shè)備廠商類似，對政策較為敏感，而中小型企業(yè)更多考慮成本、市場、產(chǎn)業(yè)集群等方面因素，由于經(jīng)濟(jì)實力的不同，以購買或租用寫字樓為主。 我們公司選址跟運營商和設(shè)備廠商的所在之地關(guān)系不大，我們辦公 室租在哪里就在哪里啊，在不在一起不所謂，主要還是與園區(qū)給予的相關(guān)政策有關(guān)。 —— 四川通建（服務(wù)外包公司）負(fù)責(zé)人 服務(wù) 商客戶判研 服務(wù)商看重成本因素，往往選擇有政策優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)集群或者租金較低的區(qū)域，如果滿足其要求，將可能入駐本項目 。 客戶群選擇小結(jié) 項目產(chǎn)業(yè)客戶群選擇 服務(wù)商入駐本項目的可能性最大 ? 運營商：選址主要考慮市場因素和政策因素，目前重慶的三大運營商以入駐高新園，搬遷可能不大，且其辦公樓宇多均為自建。入住可能性低 ? 設(shè)備廠商：設(shè)備廠商多為大型機(jī)構(gòu)，多為自己取地打造一般選擇運營商 所在地或政策高地，因為對地方經(jīng)濟(jì)及就業(yè)貢獻(xiàn)較大，通常為政府招商項目，給予多重優(yōu)惠條件，去低成本極低，入住可能性低 ? 服務(wù)商：跟運營商和設(shè)備廠商的所在之地關(guān)系不大，選址時重點考慮成本、市場、產(chǎn)業(yè)聚集等因素，如果條件合適，可能成為本項目的客戶，可能入住 重慶 目前客戶群 分布 情況 靜一茶園項目市場研究及定位報告 34 / 85 ? 高新園：典型研發(fā)基地，各大通訊巨頭云集于此，催生整個產(chǎn)業(yè)集群在此聚集，加上政策和租金成本等因素，大部分研發(fā)型企業(yè)都位于該區(qū)域。 ? 石橋鋪：傳統(tǒng)通訊行業(yè)聚集地，集研發(fā)和銷售于一體，既有銷售市場，又有高新區(qū)政策。大多數(shù)公司 銷售業(yè)務(wù)都在該區(qū)域內(nèi)，外地公司重慶分公司多為銷售型公司，此區(qū)域聚集較多。 ? 二郎：以軟件開發(fā)為主，并非專門做手機(jī)軟件開發(fā)，只是中間涉及到手機(jī)軟件這一部分。 ? 大坪：中國電信的老根據(jù)地，部分中國電信服務(wù)商目前還分布于周圍。 ? 西永：以生產(chǎn)為主。主要為思科、惠普等公司配套企業(yè)， ? 其他區(qū)域：不受政策和專業(yè)市場以及產(chǎn)業(yè)集群限制，分布較廣，主要考慮因素為成本，多是服務(wù)于中端客戶類型的企業(yè)或和運營商關(guān)聯(lián)度不高的企業(yè)。 重慶目 前服務(wù)商在石橋鋪和高新園兩個區(qū)域較為集中，石橋鋪主要是市場導(dǎo)向，以銷售為主；高新園依靠產(chǎn)業(yè)集群和政策導(dǎo)向，以研發(fā)為主，其他分布主要根據(jù)成本和市場考慮 服務(wù)商入住看重因素 部分搬遷企業(yè)訪談內(nèi)容： ? 高新園金蝶軟件：公司選擇高新園，一方面是這邊相關(guān)的企業(yè)比較多，但更主要的是政策上有優(yōu)惠，當(dāng)時政府提出三年免稅，并補(bǔ)貼 50 萬裝修款，加上高新園辦公環(huán)境不錯，所以就從上清寺搬了過來，由于這邊價格便宜，我們辦公面積也從 200 平米擴(kuò)大到了現(xiàn)在的 2 層樓。 ? 高新園新華保險：以前一直在上清寺辦公，交通比較方便，但是治安不 是太好；考慮高新園這邊有稅收上的優(yōu)惠，并且租金比較低，就搬了過來。 ? 上清寺宏聲現(xiàn)代：公司之前是在石橋鋪， 07 年的時候搬到了這邊，當(dāng)時政府有科技企業(yè)的扶持基金；這也是當(dāng)時搬過來的主要原因 服務(wù)商看重政策優(yōu)惠、成本因素以及產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，這是他們流動或者聚集的重要因素，本項目如能滿足其要求，同樣能夠吸引他們?nèi)腭v 項目主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向初判 從區(qū)域定位、政策導(dǎo)向 、發(fā)展前景、入駐可能得出：發(fā)展以 3G 產(chǎn)業(yè)鏈中服務(wù)外包、軟件 靜一茶園項目市場研究及定位報告 35 / 85 開發(fā)、增值服務(wù)等業(yè)務(wù)為主的服務(wù)產(chǎn)業(yè) （三） 產(chǎn)業(yè)園區(qū)商務(wù)市場 研究 重慶市典型產(chǎn)業(yè)園 區(qū) 供應(yīng) 市場研究 重慶園區(qū)商務(wù)市場分布 說明：由于項目所處產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，與商圈商務(wù)市場競爭層面不同，因此我們將重點分析重慶市內(nèi)典型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)； ? 北部區(qū)域：以高新園為代表，主要發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè) ? 中部片區(qū)：以上清寺和石橋鋪片區(qū)為代表，主要發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ? 西部片區(qū)：以西永微電園為代表，以集成電路和軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)為主 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 開發(fā)模式 ? 西永微電園 開發(fā)模式：前期以政府為主導(dǎo)，旗下國有企業(yè)進(jìn)行開發(fā)，以租賃方式交與企業(yè)，政府給予入住企業(yè)優(yōu)惠條件及租金補(bǔ)貼。中后期園 區(qū)逐步成熟后，部分私人企業(yè)參與開發(fā)；以銷售盈利為主。 ? 北部高新園 開發(fā)模式：前期以政府為主導(dǎo)，旗下國有企業(yè)進(jìn)行開發(fā)，以銷售為主，政府給予優(yōu)惠條件以吸引企業(yè)入駐 。 中后期園區(qū)逐步成熟后，部分由私人企業(yè)參與開發(fā)，以銷售盈利為主。 ? 上清寺互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園 開發(fā)模式：互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園是在目前已經(jīng)呈現(xiàn)上清寺商務(wù)區(qū)基礎(chǔ)上規(guī)劃的，區(qū)域以私人企業(yè)開發(fā)為主導(dǎo)，以銷售實現(xiàn)盈利。 ? 石橋鋪高科技開發(fā)園物業(yè)形態(tài) 靜一茶園項目市場研究及定位報告 36 / 85 以寫字樓為主，并配備公寓、廠房、商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)包含生活及商務(wù)配套，石橋鋪由于擁有區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)支撐還擁有專業(yè)賣場 物業(yè)形態(tài)：以寫 字樓為主，并配備公寓、廠房、商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)包含生活及商務(wù)配套，石橋鋪由于擁有區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)支撐還擁有專業(yè)賣場 開發(fā)模式：前期以政府為主導(dǎo)，旗下國有企業(yè)進(jìn)行開發(fā)，以銷售為主，政府給予優(yōu)惠條件以吸引企業(yè)入駐。中后期園區(qū)逐步成熟后，部分由私人企業(yè)參與開發(fā)，以銷售盈利為主 開發(fā)模式：前期主要以政府為主導(dǎo)，旗下國有企業(yè)進(jìn)行開發(fā)，以租賃或出售的方式交與入駐企業(yè)，并給予政策上的優(yōu)惠及補(bǔ)貼，園區(qū)逐步成熟后私人企業(yè)參與開發(fā)，以銷售的形式實現(xiàn)盈利。 園區(qū)政策力度 普惠政策 ? 西永微電園： 實行“普惠、特惠和特 事特辦”的政策，形成明顯的“政策洼地”，重大項目采取“一事一議”、“雙贏多贏”方式商洽。主導(dǎo)層面： 市政府 ? 北部高新園： 實行“減按 15 %的稅率征收所得稅“、“設(shè)立招商引資獎勵資金”、 ”租用高新區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房，兩年內(nèi)按 510 元 /平方米。月的價格收取租金”。 “外商投資企業(yè)免 2 年所得稅”等優(yōu)惠政策。主導(dǎo)層面： 市政府 ? 上清寺互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園 享受渝中區(qū)的普惠政策，針對互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的優(yōu)惠正在制定中。 主導(dǎo)層面：渝中區(qū)政府 ? 石橋鋪高科技開發(fā)園： 享受國家高新區(qū)的普惠政策。主導(dǎo)層面：市政府 政策力度：微電園、高新區(qū)以 市政府為主導(dǎo)，政策優(yōu)惠力度大，對企業(yè)擁有強(qiáng)大吸引力 園區(qū)普惠、特惠 政策 ? 普惠政策 鼓勵類產(chǎn)業(yè)或達(dá)到一定條件的其他產(chǎn)業(yè)一律執(zhí)行企業(yè)所得稅率 15％政策 新辦鼓勵類產(chǎn)業(yè)從投產(chǎn)年度起，免兩年企業(yè)所得稅 企業(yè)出口產(chǎn)值及技術(shù)性收入達(dá)到當(dāng)年總產(chǎn)值的 70%比例當(dāng)年度按 10%的稅率征收 企業(yè)所得稅。 靜一茶園項目市場研究及定位報告 37 / 85 ? 特惠政策 經(jīng)營期在十年以上的生產(chǎn)型外商投資企業(yè)，從獲得年度起，免征地方所得稅六年； 新建房屋免征房產(chǎn)稅五年，改建房屋免征房產(chǎn)稅兩年 對根據(jù)企業(yè)的情況給予租金補(bǔ)貼 達(dá)到相應(yīng)條件免費或低價租讓廠房、公寓等 重大項目采取“一企一策” 在提供普惠政策的基礎(chǔ)上，增加特惠政策將提升對客戶的吸引力 園區(qū) 產(chǎn)品特征研究 物業(yè) 形態(tài) 上清寺商業(yè)業(yè)態(tài)豐富 石橋鋪專業(yè)賣場 以寫字樓為主，并配備公寓、廠房、商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)包含生活及商務(wù)配套，石橋鋪由于擁有區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)支撐還擁有專業(yè)賣場 幾大園區(qū)均以寫字樓為主要業(yè)態(tài)、商業(yè)、公寓、廠房作為配套 。幾個園區(qū)商業(yè)配套均較為豐富，但高新園及微電園數(shù)量較少，僅能夠勉強(qiáng)滿足生活及商務(wù)需求， 其中石 橋鋪由于處于城市幾何中心，交通極其便利，并且周邊有高科技產(chǎn)業(yè)支撐，擁有全市最大的數(shù)碼專業(yè)賣場。 靜一茶園項目市場研究及定位報告 38 / 85 產(chǎn)品打造 高新園水星大廈外觀 微電園研發(fā)樓為多層建筑 上清寺太平洋廣場公共部分 高新園海王星公共部分 與 CBD 有所不同不同，園區(qū)寫字樓除高層之外部分以多層的形式存在的，在西永微電園及北部高新區(qū)甚至出現(xiàn)了獨棟的寫字樓。廠房均為多層建筑，商業(yè)以多層及裙樓商業(yè)為主 。 由于開發(fā)的時間不同，上清寺和石橋鋪區(qū)域在立面和公共區(qū)域方面較為落后，而北部高新園和西永微電園在立 面和公共區(qū)域更類似于 CBD 的寫字樓 寫字樓建筑形式包含高層和多層，由于開發(fā)時間的關(guān)系，在外立面和公共部分上，西永微電園和北部高新園更具現(xiàn)代氣息，檔次更高 產(chǎn)品配臵 靜一茶園項目市場研究及定位報告 39 / 85 北部高新區(qū)汽車露天停放 北部高新區(qū)海王星 上清寺匯源大廈 早期開發(fā)的石橋鋪和上清寺趨于老化和落后，電梯、車位已不能滿足客戶需求，由于開發(fā)時間較早，未考慮配臵空調(diào)。后期開發(fā)的西永微電園和北部高新園在配臵上提升明顯，