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【正文】 根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)情況變化，在開(kāi)業(yè) 7－ 8 年后、酒店需要進(jìn)行二次裝修時(shí)，項(xiàng)目具有可升級(jí)換代的發(fā)展空間。 綜合以上分析論證，本項(xiàng)目檔次定位適宜為 四星 級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 度假酒店 項(xiàng)目酒店客房規(guī)模定位 根據(jù) 中衛(wèi) 酒店市場(chǎng)調(diào)查分析，目前的高星級(jí)酒店除 中衛(wèi)紅寶 客房數(shù)超過(guò) 200間套以外，其它都在 100—— 150 間套的范圍；結(jié)合目前 三 —— 四星級(jí)酒店市場(chǎng)住房率表現(xiàn)水平，以及未來(lái) 3－ 5 年新增高星級(jí)酒店客房數(shù)量和客源增長(zhǎng)趨勢(shì)，可以預(yù)測(cè) 中衛(wèi) 高星級(jí)酒店未來(lái)幾年住房率水平將大致保持目前的市場(chǎng)水平，處于基本供求平衡態(tài)勢(shì)。 在目前 中衛(wèi) 市場(chǎng)主流 100－ 150 間套的參考取值范圍內(nèi)，結(jié)合本項(xiàng)目建筑體量和整體定位，我們規(guī)劃酒店客房數(shù)量在 100 間套 左右；并通過(guò)對(duì)客房規(guī)模的 中管網(wǎng)通用業(yè)頻道 《 2020 版制造業(yè)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！電話： 02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 適當(dāng)控制，使酒店住房率能達(dá)到 70%左右的合理水平； 酒店餐飲規(guī)模 由 中衛(wèi) 目前的餐飲消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，消費(fèi)需求非常旺盛，現(xiàn)有高檔餐飲場(chǎng)所、特別是包房經(jīng)常是供不應(yīng)求，而且未來(lái)的需求趨勢(shì)是有增無(wú)減。 根據(jù) 中衛(wèi) 各大酒店經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查分析，餐飲收入 平均 超過(guò)客房收入，成為酒店?duì)I收的絕對(duì)重心。 在 中衛(wèi) 星級(jí)酒店客房 旅游淡季 客源不夠充足、房?jī)r(jià)水平偏低的情況下，餐飲消費(fèi)將在酒店整體消費(fèi)結(jié)構(gòu)中扮演更加重要的角色； 酒店康體娛樂(lè)規(guī)模 市場(chǎng)調(diào)查分析顯示，娛樂(lè)板塊也是 中衛(wèi) 星級(jí)酒店業(yè)獲利的一個(gè)重要板塊；雖然目前 中衛(wèi) 酒店配套或者社會(huì)上的康體娛樂(lè)總體設(shè)施、檔次水平較低，但 是作為商務(wù)、政務(wù)應(yīng)酬必不可少的社交場(chǎng)所，康體娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展前景是比較樂(lè)觀的；而目前行業(yè)水平的低起點(diǎn)為本項(xiàng)目打造康體娛樂(lè)特色，并為帶動(dòng)酒店客房、餐飲整體消費(fèi)帶來(lái)了有利的條件。 基于以上考慮，結(jié)合本項(xiàng)目時(shí)尚 休閑度假 酒店的整體定位，本項(xiàng)目的康體和娛樂(lè)規(guī)模可適當(dāng)做大、做強(qiáng)，爭(zhēng)取占據(jù)行業(yè)的領(lǐng)先定位，并成為本項(xiàng)目的一個(gè)特色優(yōu)勢(shì)和經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)。 酒店主題定位 本項(xiàng)目 主題 風(fēng)格建議 本項(xiàng)目風(fēng)格定位為時(shí)尚 度假休閑 風(fēng)格酒店，可在此基礎(chǔ)上考慮結(jié)合 中衛(wèi) 當(dāng)?shù)氐赜蛭幕绊?xiàng)目地獨(dú)有資源特色文化主題。 中管網(wǎng)通用業(yè)頻道 《 2020 版制造業(yè)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！電話： 02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 項(xiàng)目 市位于 騰格里沙漠 ， 沙漠 文化底蘊(yùn)深厚， 獨(dú)具特色，可表現(xiàn)的形式也很豐富； 另外，本項(xiàng)目位于 中冶 綠化帶，周?chē)地S富，具有獨(dú)特的水景觀資源。 本項(xiàng)目主題風(fēng)格建議考慮 沙漠 文化主題。 中管網(wǎng)通用業(yè)頻道 《 2020 版制造業(yè)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！電話： 02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)通用業(yè)頻道 《 2020 版制造業(yè)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！電話： 02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 第五章 酒店服務(wù)功能定位策劃 『提要：本章在項(xiàng)目整體定位基礎(chǔ)上，對(duì)酒店各個(gè)服務(wù)設(shè)施和功能進(jìn)行了全方位的定位策劃，為下一步設(shè)計(jì)階段和未來(lái)酒店經(jīng)營(yíng)管理打下基礎(chǔ)、明確思路?！? 酒店整體功能定位 本項(xiàng)目整體定位為 四 星級(jí) 時(shí)尚 休閑度假 酒店，同時(shí)具備當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先水平的綜合配套設(shè)施，具備 高檔 商務(wù)、政務(wù)、會(huì)議接待功能和極強(qiáng)的餐飲、娛樂(lè)、康體綜合性、社會(huì)化服務(wù)設(shè)施；項(xiàng)目建成 后，將成為 中衛(wèi) 具有代表性和前瞻性的 精品時(shí)尚特色 酒店，打造當(dāng)?shù)馗邫n接待、社交和消費(fèi)的新中心， 市場(chǎng) 綜合競(jìng)爭(zhēng)力將居 中衛(wèi)度假 酒店 行業(yè)領(lǐng)先地位。 酒店 客房服務(wù) 功能 定位策劃 客房是高星級(jí)酒店主要的經(jīng)營(yíng)設(shè)施，也是集中體現(xiàn)酒店檔次、形象和服務(wù)水平的地方。 基于 中衛(wèi) 高檔酒店住店客源總量較小、消費(fèi)水平不高的市場(chǎng)特征 ， 假日半島在客房規(guī)模上作了適當(dāng) 控制 ，以避免未來(lái)經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的 住房率偏低 或者削價(jià)銷(xiāo)售的現(xiàn)象， 保證客房合理的出租率和平均房?jī)r(jià)。 客房數(shù)量 規(guī)劃 根據(jù) 中衛(wèi) 星級(jí)酒店市場(chǎng)及未來(lái)供求關(guān)系變化趨勢(shì) ， 假日半島 規(guī)劃客房數(shù)量為100 間 套； 預(yù)計(jì)客房出租率可達(dá)到 70%左右的合理水平。 中管網(wǎng)通用業(yè)頻道 《 2020 版制造業(yè)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！電話： 02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 客房類(lèi)型 規(guī)劃 1） 客房類(lèi)型規(guī)劃： 由于本項(xiàng)目酒店未來(lái)住房客源市場(chǎng)定位為高端商務(wù)及政務(wù)客源、會(huì)議客源 、休閑度假客源，不同客源市場(chǎng)對(duì)客房的需求和消費(fèi)能力也有所不同 ，規(guī)劃客房產(chǎn)品類(lèi)型如下：標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華客房、豪華及行政套房、 時(shí)尚個(gè)性房 ；未來(lái)如果利用翻新改造時(shí)間、希望升級(jí)時(shí)，房間類(lèi)型可根據(jù)市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)需要重新調(diào)整分類(lèi)。具體房間類(lèi)型、數(shù)量規(guī)劃如下： 商務(wù) 客房 ： 豪華客房 ： 套房 ： 、 時(shí)尚個(gè)性房 ： 2） 客房樓層規(guī)劃： 根據(jù)以上客房類(lèi)型劃分、按照目前四星級(jí)檔次定位，客房樓層 分為：標(biāo)準(zhǔn)樓層、豪華樓層。 3） 客房床型規(guī)劃： 按照客源市場(chǎng)情況及客人對(duì)床型的不同需求，規(guī)劃大床房 （ ） 45%，雙床房（ 床，可靈活拆分的 HOLLYWOOD TWIN） 45%，套間（ 2M 超大床） 10%。 客房檔次規(guī)劃 根據(jù)客房類(lèi)型分類(lèi)，不同客房類(lèi)型應(yīng)該有不同的檔次考慮： 1） 商務(wù) 客房 標(biāo)準(zhǔn)客房主要接待客人為：對(duì)房?jī)r(jià)相對(duì)比較敏感的會(huì)議及娛樂(lè)休閑度假客人， 中管網(wǎng)通用業(yè)頻道 《 2020 版制造業(yè)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！電話： 02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 租金價(jià)格相對(duì)較低，因而房間投資檔次也可適當(dāng)降低，以提高房間投資的性價(jià)比；具體可以考慮按照準(zhǔn)四星級(jí)（檔次接近四星級(jí)）檔次進(jìn)行裝修及配置；房間浴室采用 時(shí)尚的玻璃隔墻，可以不設(shè)置傳統(tǒng)的浴缸、只配置淋浴間；房間配置及格調(diào)可減少商務(wù)性，增加房間的動(dòng)感和時(shí)尚性。 2） 豪華客房以上房間 主要接待客人為：對(duì)房?jī)r(jià)不太敏感的高端商務(wù)客人和政務(wù)客人，租金水平較高，所以房間投資檔次也要有所提升；同時(shí)也可以作為酒店展示檔次形象的重要窗口，所以必須嚴(yán)格按照四星級(jí)檔次標(biāo)準(zhǔn)，提高裝修檔次及設(shè)施配置。 豪華房以上房間浴室必須分設(shè)獨(dú)立的浴缸和淋浴間；同時(shí)套房還要考慮浴室干濕區(qū)分開(kāi)、設(shè)置按摩浴缸；房間配置及格調(diào)在時(shí)尚風(fēng)格基礎(chǔ)上，還要突出商務(wù)性，增加房間的高貴、典雅。 3） 時(shí)尚個(gè)性房 摒棄一 成不變的酒店模式， 以浪漫主義為重心，裝飾華麗，并輕輕綴以神秘的色彩 ，讓客人 脫離日常生活的行軌， 充分享受 身、心脫塵的歡愉， 詳細(xì) 客房 規(guī)劃見(jiàn)第二階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告。 客房 功能面積表 房間組合 % 房間數(shù)量（間套） 標(biāo)準(zhǔn)雙人間 % 51 行政雙人間 % 44 標(biāo)準(zhǔn)單人間 % 44 中管網(wǎng)通用業(yè)頻道 《 2020 版制造業(yè)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！電話： 02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 行政單人間 % 57 行政套房（ 2 自然間 ） % 22 總統(tǒng)套房（ 1 套， 5 自然開(kāi)間） % 1 殘疾人間 % 1 合計(jì) % 220 酒店餐飲 服務(wù) 功能 定位策劃 當(dāng)今酒店業(yè)中， 酒店餐飲 已不再簡(jiǎn)單作為酒店客房配套，而是作為酒店經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收的主體，起到越來(lái)越重要的作用。 特別在 中衛(wèi)旅游淡季 住房客源有限，而餐飲生意 相對(duì) 火爆的市場(chǎng)情況下，餐飲功能設(shè)施成為了本項(xiàng)目規(guī)劃的重點(diǎn)，也成為酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)的主要收入中心。 按照 中衛(wèi) 餐飲消費(fèi)市場(chǎng)特征、結(jié)合本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn) 時(shí)尚休閑度假酒店 定位，規(guī)劃餐飲項(xiàng)目如下： 1） 高檔餐廳：菜式： 海鮮燕鮑翅 ；大廳： 50 餐位 ；貴賓包廂： 15 個(gè)。 為酒店主打餐廳，檔次高、菜式新，以豪華貴賓包房經(jīng)營(yíng)為主，為高檔商務(wù)和政務(wù)應(yīng)酬接待的主要接待場(chǎng)所 。 2） 普通餐廳：菜式：魯 /川 /湘風(fēng)味菜；大廳： 200 餐位 ；包廂： 50 個(gè)。 為社會(huì)化經(jīng)營(yíng)的主力餐廳，檔次和價(jià)格定位略低于“ 海鮮燕鮑翅 ”；以中高檔包房結(jié)合大眾化的大廳經(jīng)營(yíng)，客源定位為中高檔結(jié)合一定的大眾化消費(fèi)；由于客源充沛，餐廳規(guī)模也大過(guò)“ 海鮮燕鮑翅 ”。 3） 西餐廳 ： 80 餐位 為四星級(jí)酒店必須的配套，也是將來(lái)住客用早餐的餐廳；西餐在東營(yíng)可以考慮推出中檔價(jià)位、適合家庭消費(fèi)的中西式自助餐，也可為各種會(huì)議和婚宴提供西式宴會(huì)出品和服務(wù)。 4） 大堂吧： 40 餐位 中管網(wǎng)通用業(yè)頻道 《 2020 版制造業(yè)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！電話： 02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 為四星級(jí)酒店必須的配套設(shè)施，在規(guī)劃上考慮與西餐廳連為一體，在西餐滿座時(shí) 可以當(dāng)作西餐廳來(lái)使用，增加經(jīng)營(yíng)的靈活性。 有關(guān)功能面積規(guī)劃見(jiàn)下附餐飲功能面積表， 詳細(xì)規(guī)劃見(jiàn)第二階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告 。 餐飲功能面積表 餐飲部分 面積㎡ 經(jīng)營(yíng)區(qū)域 3, 海鮮燕鮑翅餐廳 海鮮燕鮑翅餐廳包廂（ 20 個(gè)， 40 平方米 /個(gè)） 魯、川、湘風(fēng)味餐廳 魯、川、湘風(fēng)味餐廳包廂（ 50 個(gè)， 35 平方米 /個(gè)） 1, 西餐廳 (80 人） 大堂吧（ 40 餐位） 輔助（衛(wèi)生間、公用電話） 公共區(qū)域 食品準(zhǔn)備 2, 主廚房 1, 宴會(huì)廚房 西餐廚房 房間服務(wù)區(qū) 廚師長(zhǎng)辦公室 干食儲(chǔ)藏室 飲料儲(chǔ)藏室 食物冷藏室 飲料冷藏室 餐具儲(chǔ)藏室 衛(wèi)生間 公共區(qū)域 合計(jì) 6, 酒店娛樂(lè) 服務(wù) 功能 定位策劃 酒店娛樂(lè)行業(yè)跟餐飲一樣，現(xiàn)在也逐漸由過(guò)去的簡(jiǎn)單配套 變 成了經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收主體，特別在一些經(jīng)濟(jì)和娛樂(lè)發(fā)達(dá)地區(qū)，娛樂(lè)業(yè)非?；鸨?廣東、福建乃至江浙一帶的高檔酒店中，康體娛樂(lè)和客房、餐飲成為酒店收入的三大板塊，形成三足鼎 中管網(wǎng)通用業(yè)頻道 《 2020 版制造業(yè)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！電話： 02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 力的格局，有些甚至還遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于客房收入。 東營(yíng)作為中國(guó)第二大油田（勝利油田）所在地及經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省山東的重要工業(yè)城市， 各種商務(wù)、政務(wù)應(yīng)酬頻繁，對(duì)娛樂(lè)消費(fèi)需求性比較 高 ；而這恰恰是目前當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)高星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)弱項(xiàng)，配套設(shè)施也很不足，通常只為星評(píng)分?jǐn)?shù)需要；據(jù)市旅游局的統(tǒng)計(jì)資料，娛樂(lè)板塊收入只占到酒店業(yè)總體收入的 10%。 目前 東營(yíng)高 星級(jí)酒店中，只有 東勝海天酒店 規(guī)劃有上規(guī)模 的 KTV夜總會(huì)。 根據(jù) 東營(yíng) 娛樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng) 需求比較旺盛、而當(dāng)?shù)鼐频辍?社會(huì)高檔娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng) 場(chǎng)所比較缺乏 的現(xiàn)實(shí)，本項(xiàng)目 適當(dāng) 加重了娛樂(lè)設(shè)施 的規(guī)模，將其定位為一個(gè)可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的主體，而不僅僅是單純的配套 ；并定位為東營(yíng)最時(shí)尚前衛(wèi)、最具特色的娛樂(lè)場(chǎng)所，成為本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)。 考慮 本項(xiàng)目娛樂(lè) 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和客源酒店客房餐飲有所不同 ， 為 方便其社會(huì)化經(jīng)營(yíng)， 在區(qū)域規(guī)劃上要做到動(dòng)靜分開(kāi)，交通流線上也必須 與酒店客人分流； 同時(shí)預(yù)留了酒店整體未來(lái)的 五星級(jí)升級(jí)空間。 本項(xiàng)目 KTV夜總會(huì)將引入南方沿海娛樂(lè)發(fā)達(dá)地區(qū)最新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，初步規(guī)劃了 KTV包廂（ 40 個(gè)包廂）、時(shí)尚演藝吧（ 1000 平米、 300 座位） ；成為當(dāng)?shù)刈罹邫n次、規(guī)模和特色的娛樂(lè)場(chǎng)所和消費(fèi)新熱點(diǎn)。 娛樂(lè)區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃要求見(jiàn)第二階段“設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào) 告 ”。 酒店康體 服務(wù) 功能 定位策劃 關(guān)于酒店康體板