【導讀】地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第二部分2020年北京市公寓市場狀況分析.......錯誤!2020年，我國房地產市場總體上價格漲幅較大。同比上漲%，部分熱點城市房價上漲連續(xù)保持兩位數。一方面，供給量大幅度下滑。30個月低于住宅銷售面積。北京方面，新建商品住房供應自2020年以來持續(xù)減少，批準預。售面積由2020年的2205萬平方米下降至2020年的1706萬平方米。資金流動性過剩導致了投資性需求增長較快。購房者提前入市，也造成需求驟增。在房價快速上升的過程中，多種需求集中釋放。房的貸款比例高于一次性付款的比例，貸款的比例一般達到60%以上。次購房需求受到擠壓。二是婚齡人口對住房的需求。在目前房價上漲較快的影響下，年輕人住房需求提前釋放，表現為。機為目的的需求，買房直接用于投資，以其增值獲利；以改善住房條件為目的的高收入家庭，

　　

【正文】 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 *小戶型公寓熱銷，成 為公寓市場的亮點； *大戶型豪華公寓受到高收入人士追捧； *中檔公寓的特點不突出，難以在激烈的市場競爭中脫穎而出 ； *投資購買踴躍，個人投資比重逐漸上升； *買房者對公寓的整體素質投以更多關注； *商住公寓的需求依然很大，尤其是在寫字樓相對短缺或價格較高的位置，如中關村地區(qū)和商務區(qū)。 4. 成交 量 狀況分析 2020年 北京市 住宅市場成交量小幅縮減 2020年 111月住宅市場成交量為 1597萬平方米，成交套數為 。與去年同期相比， 2020年的成交量下降了 94萬平方米，成交套數增加了 。 通過對比 07年成交與供應的月度走勢我們可以發(fā)現，與往年金九銀十的情況略有不同，07年北京的樓市供應與成交的集中時間在 69月份。 通過對供應量與成交量的對比可以得出以下結論： ? 今年的成交量雖然較之去年同期有所下降，但仍然大于今年的供給量，市場繼續(xù)呈現供不應求的局面。 ? 今年上半年證券市場的活躍，增強了投資者對宏觀投資環(huán)境的信心，促進了房地產市場交易的相對活躍。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020年 北京 市 公寓市場升溫，成交量同比增加 % 2020年 110月北京市不同物業(yè)成交情況 ? 2020年，北京公寓市場升溫，成交量同比增加 %；而普通住宅和別墅成交量均有下降，其中，別墅因受用地限制的影響，同比下降 %。 ? 一年來，三種物業(yè)成交均價增長均在 3000元 /㎡左右。 1. 宏觀經濟背景： ? 經濟持續(xù)走高 07年 19月北京市 GDP ，同比增長 %； ? 股市 08年股市焦灼，樓市將會吸引更多的投機資本； 2. 資金層面： 流動性過剩問題在短時間內，無法得到有效解決。 3. 需求層面： ? 住房剛性需求依舊巨大。 07年 110月北京市一手住宅供應 ，成交 ，住宅存量不斷消融。 ? 2020年奧運會帶來世界性的購房需求，推動房價上漲。 2020年 7月 北京 市 公寓項目再放量 成交下滑價格堅挺 數據顯示， 7月北京新盤預計放量將達到 54個，其中公寓放量將出現今年以來的第二次高峰，成為京城當月純新盤供應主力。統(tǒng)計數據顯示，今年前 5個月，公寓供應面積為111萬平方米，與 2020年前 5個月 68萬平方米的公寓供 應總面積相比，增長了近一倍。此前有數據統(tǒng)計，今年 1至 2月份，公寓的供應面積占商品住宅總供應量的 %。 據統(tǒng)計， 7月份預計開盤的 20個純新盤中，有 11個為公寓項目，占純新盤總量的五成以上，延續(xù) 6月純新盤中公寓占主角的狀況。調查發(fā)現，僅有兩 個小戶型的公寓項目位于 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二至三環(huán)，其余的項目和普通住宅一樣均分布在四環(huán)以外區(qū)域；而價格方面明顯能看出與普通住宅的差距，銷售均價已達到 13500元 / 平方米。與入市公寓的數量相比，其銷售情況卻背道而馳。記者昨天在北京房地產交易管理網發(fā)現，不少公寓銷售情況并不是很好。其中，開盤不久的 US聯(lián)邦公寓已銷售房屋套數不到 20%；維多利亞花園從 2020年 9月開盤到現在，銷售周期已近兩年，但銷售率也未過半；而入市快兩年的 Naga上院，在管理網上所顯 示的天盛金大廈 (上院天恒公寓 )D座，沒有一套顯示已銷售，均為可售房源。 市場監(jiān)測數據顯示，今年 2月份高檔住宅的銷售率為 25%左右，到 4月份再次下降為 %，這些項目中公寓項目占比較大。在上述項目銷量猛然下跌的同時，其成交價 格也同樣跌宕起伏。記者從世界城、 Naga上院、建外銀鉆公寓、新城國際公寓的售樓處了解到，雖然這些項目已賣到 2萬元 /平方米以上，但如有意向購買仍可 再享受到至少一個點的優(yōu)惠，要是全款購買享受到的優(yōu)惠則更多。據統(tǒng)計，今年 1至 5月份，高檔住宅的整體成交均價在 18269元 /平方米，多數新開盤項目的 售價都變成 “ 高開低走 ” 。 受政策調控和股市影響，購房人在高房價現狀下的觀望情緒增加，但開發(fā)商在實際出售中的讓利行為并不代表對項目銷售擔憂。出于對國內經濟發(fā)展預期及樓市前景看好，開發(fā)商寧愿堅持長線銷售，也不肯降價拋售。買賣雙方的心理落差在一定程度上導致高價房成交下滑。 典型區(qū)域 成交量 分析 ：朝陽區(qū) 項目 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 珠江華景家園 成交面積 2912 2171 2770 6136 7786 7148 14671 10207 10971 10554 5780 977 天鵝灣 6505 2181 8376 7783 7400 12249 17972 10715 805 7524 6041 1913 元大都 5036 4513 5091 2851 356 290 盤古大觀 39089 8658 12227 1236 1228 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由此圖表可以看出 10 月份依然是成交的旺季 5. 價格狀況分析 近年數據顯示 一手住宅房價持續(xù)上漲 經濟持續(xù)走高，股市資本向房產轉移，流動性過剩都將成為房價上漲的助動力，08 年，奧運會將全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地產市場，龐大的市場需求必將帶動房價持續(xù)上揚。 北京市歷年一手商品房成交均價 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020年 110月 北京 市 公寓不同建面成交均價 2020年 110月北京市公寓不同建面成交均價 由數據可以顯示，北京市公寓類物業(yè) 2020年 110月成交價格態(tài)勢良好，投資前景極為可觀。 典型區(qū)域價格走勢 由于朝陽區(qū)是北京市公寓成交數量最多的區(qū)域，因此分析其區(qū)域內的典型項目成交價格有很強的指導意義。 朝陽區(qū)典型項目月均價格表 項目 月 份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 珠江華景家園 成交均價 11845 11790 14944 13946 14865 15404 14538 15585 18853 17436 18393 23135 天鵝灣 9178 11859 12395 13086 13110 13858 14665 15494 15098 16764 18333 15451 元大都 17276 17531 17706 17807 21390 13056 盤古大觀 10233 11548 10000 53046 41412 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由上面的圖表可以分析出，該區(qū)域內公寓價格區(qū)間 1800040000元左右 。 2020年 北京 市 公寓 價格上漲的 主因分析 高檔公寓交易量萎縮源于國內客戶大幅度減少，而價格上漲最主要的原因是海外客戶的增加。今年 14月高檔公寓購買客戶還是以本市城鎮(zhèn)居民（占總體的 34%）和外省市個人（占總體的 32%）為主。同比去年，除華僑及港澳臺人士顯著增加外，其他類型客戶購買量均有明顯下降；從客戶所占的比例來看，外省市 個人有明顯下 降，而本市城鎮(zhèn)居民、外國個人及機構均有所增加，尤其華僑及港澳臺人士有明顯增加；從不同客戶成交價格來看，占總體市場份額 66%的本市城鎮(zhèn)居民和外省市個人，價格每平方米平均上漲了 1000元以上；而對華僑及港澳臺人士和外國個人及機構，價格每平方米平均上漲了 3000元以上。 從成交價格來看，朝陽區(qū)、海淀區(qū)和西城區(qū)的價格明顯上漲，東城區(qū)價格保持穩(wěn)定，而崇文區(qū)的價格則有所下降。這是與近期各區(qū)域新推出項目的價格上 漲顯著相關。如：朝陽區(qū)的柏悅居、尚都國際中心、工體 3號、蘋果公寓等，海淀區(qū)的文津國際公寓、遠中悅萊公寓等，西城 區(qū)的長安興融中心、豐僑公寓等。 2020年 北京市 亞奧區(qū)域公寓價格漲幅分析 1990年亞運會的召開，使北四環(huán)直接受益，形成了以亞運村為核心的一個亞運區(qū)域，造成了當時整個城市的格局也因此重心北移的現象，面對今天北京的申奧成功和 2020年的 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 臨近，這個區(qū)域已在原有的基礎上擴大、發(fā)展，形成了今天的亞奧主中心區(qū)?；仡?2020年亞奧區(qū)域公寓類項目市場，不難發(fā)現在這個板塊公寓項目較住宅項目體量多，可以說是高檔住宅林立，當然房價也是層層飆升，據不完全統(tǒng)計在售樓盤將近 15個，其中 媒體村公寓 、世奧國際中心、美倫堡、大湖公館、盤古大觀為今年全新亮相的新盤，其中 盤古大觀 今年三季度的成交均價更是達到了 5萬 /平方米，創(chuàng)下了北京單價最貴的記錄， 618平方米的超豪華戶型，曾經吸引了太多望塵莫及的民眾。 美倫堡 和 媒體村公寓 算是今年亞奧區(qū)域關注最多的公寓項目，首先 媒體村公寓 較其它項目位置稍遠，價格也是所有樓盤中最低 的一個，而且自從 10 月份開盤以來，價格基本上沒有太大的浮動，始終保持 12020元 /平方米，入市以來，在這么一個小戶型推出便會被快速哄搶的時代，仍然主打中小戶型，目前開過盤的六棟樓所省已不多； 美倫堡 是 一個步行 10分鐘便可到達奧運場館的精品樓盤，二、三居也是它的主打戶型，樓體為小高層板樓，但最小面積至少要 114平方米，適合那種中高層收入，并且家 庭人口適當的業(yè)主居 住，今年一共開過兩次盤，目前仍有 3棟未開，從半年前的 15000元 /平方米上漲的目前的 18500元 /平方米，半年漲幅比例高達 23%。是 2020年新盤中到目前為止?jié)q幅數量最大的一個。 這里要說一下 榮尊堡國際俱樂部 這個 04年就已經開過盤的項目。它的二期 B在 2020年 9月開盤，目前均價達到 26500元 /平方米，大戶型更是高達 30000元 /平方米，價格完全可以和 世茂奧臨花園 相 “ 媲美 ” ，據說在奧運會期間將會有十套公寓租售給歐盟代表團，價格高達 200美元 /月 /平方米，刷新了北京租賃市場的記錄。老項目的價格漲幅同樣不遜色于新盤， 07全年同樣擁有 47%的高比例。 馬上進入到奧運年，吹向樓市的這股奧運東風來勢仍然后勁十足，從榮尊堡高價租售可以再次證明，亞奧這個區(qū)域不可復制的價值，尤其是這個區(qū)域的公寓， 如果購房者能夠抓住這樣一個機遇，充 分發(fā)揮公寓項目的優(yōu)勢，上升空間仍將不可估量。但這個區(qū)域內商業(yè)多為住宅底商和社區(qū)型商業(yè)，且得益于居住人群的高消費能力，中高檔餐飲發(fā)展迅速。但是，長期以來，亞奧板塊商業(yè)沒能形成有代表性的區(qū)域購物中心，購物、娛樂及休閑一體的綜合性商業(yè)設施更是極度匱乏，這也是這個區(qū)域稍顯不足的弱勢。 6. 區(qū)域發(fā)展狀況分析 投資公寓要 緊 貼商圈 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目前北京較成熟的商圈包括： CBD商圈、亞運村商圈、中關村商圈及燕莎商圈。其中 CBD