【正文】 套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下，以及超過 90平方米的，首付比例仍分別維持不得低于 20%和30%。一是改變毛地出讓、凈地交付的模式，實行建設(shè)用地使用權(quán) “ 凈地 ” 出讓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由于土地增值稅是地方稅種，各地征收標準不一，一般預(yù)征額多為房屋銷售價格的 %— 3%。 建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得按土地出讓金繳納比例分期取得。 二是對開發(fā)時限提出明確要求。 一是縮減土地一次性出讓規(guī)模。調(diào)控措施主要包括以下幾個方面。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由于土地成本的大幅度增加，必然使得未來房價大幅提高，使市場形成了 房價繼續(xù)大幅上漲的預(yù)期；同時，推高了周邊在售樓盤的銷售價格，形成了地價和房價的相互推高的惡性循環(huán)。 在目前房價上漲較快的影響下，年輕人住房需求提前釋放，表現(xiàn)為父母為子女購房的時間大大提前，高收入家庭為正在讀大學，甚至 讀高中的子女購房的現(xiàn)象比較普遍。 近年來，我國正處于城市化進程加速時期，城市新增人口對住房的需求旺盛。使得中低端需求和初次購房需求受到擠壓。這是由于土地儲備量是投資者衡量上市房地產(chǎn)公司投資價值的重要指標之一，而其很容易從公開市場上募集大量資金支持大規(guī)模購置并囤積土地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 北京 方面 ， 2020年，計劃供應(yīng)的商品住宅用地為 1750公頃，而實際入市的只有 900公頃，僅為計劃的 51%； 2020年，商品住房和經(jīng)濟適用住房用地計劃供應(yīng)合計為 1900公頃，實際供應(yīng)為 1031公頃，僅為計劃的 54%。資金流動性過剩導致了投資性需求增長較快。一方面，供給量大幅度下滑。 4. 2020 年北 京市公寓市場價格預(yù)測 ............... 錯誤 !未定義書簽。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4. 成交量狀況分析 ........................................................................ 26 5. 價格狀況分析 ............................................................................ 29 6. 區(qū)域發(fā)展狀況分析 .................................................................... 32 7. 投資狀況分析 ............................................................................ 59 8. 二手房市場狀況分析 ................................................................ 62 第三部分 2020 年北京市公寓市場預(yù)測 ............... 錯誤 !未定義書簽。 第 二部分 2020 年北京市公寓市場狀況分析 ....... 錯誤 !未定義書簽。 1. 2020 年房地產(chǎn)市場運行特點 ...................... 錯誤 !未定義書簽。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2. 2020 年房地產(chǎn)市場調(diào)控措施與分析 ........... 錯誤 !未定義書簽。 1. 總體概述 ..................................................... 錯誤 !未定義書簽。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1. 2020 年全國房地產(chǎn)市場預(yù)測 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 第一部分 2020 年全國房地產(chǎn)宏觀市場分析 1. 2020 年房地產(chǎn)市場運行特點 全國房價漲幅分析 2020年，我國房地產(chǎn)市場總體上價格漲幅較大。 2020年 16月 ，全國房屋竣工面積增速低于房屋銷售增速，商品房銷售面積 ，同比增長 %；房屋竣工面積 ，同比增長 %；截至 6月，住宅竣工面積連續(xù)30個月低于住宅銷售面積。同時，在房價快速上漲的趨勢下，自住性購房者提前入市，也造成需求驟增。 二是開發(fā)企業(yè)囤積土地導致出讓土地無法全部形成當期的有效市場供應(yīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 各種 目的住房 需求分析 在房價快速上升的過程中，多種需求集中釋放。 二是婚齡人口對住房的需求。 四是城市拆遷導致的剛性需求。 六是投資和投機性需求。當前地價房價“ 倒掛 ” 的狀況已經(jīng)造成很多地方開發(fā)企業(yè)通過推遲開盤時間，放緩銷售速度等方式捂盤惜售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 增大土地供應(yīng)量 根據(jù)國家房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求， 部分地區(qū)加大了房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)量。 土地出讓規(guī)模過大易產(chǎn)生種種弊端，其一是開發(fā)周期過長導致變相囤積土地，使出讓土地無法按期形成有效的市場供應(yīng)；其二是規(guī)模過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目易形成區(qū)域供應(yīng)的壟斷格局，推高房價。 國土資源部規(guī)定單宗土地的開發(fā)建設(shè)時限原則上不得超過 3年。 四是 改預(yù)征土地增值稅為清算土地增值稅。相對來說，這一稅收額度遠遠低于清算應(yīng)繳的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 額度。在處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補償安置，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)后，才可公開出讓。這項規(guī)定將住房的消費與住房的投資嚴格區(qū)分開。 2020年 8月，國務(wù)院出臺了 24號文件，明確了將廉租住房作為住房保障制度的重點，廉租住房制度的保障對象由低保家庭擴大到低收入家庭，形成廉租住房和經(jīng)濟適用住房對低收入住房困難家庭的全覆蓋，并確保多渠道保障資金的到位和土地等政策資源的優(yōu)先配置。 二是擴大住房保障覆蓋面，解決 “ 夾心層 ”的住房困難。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三是確保廉租住房保障資金來源。其四，對中西部財政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金等方式給予支持。 除完善住房保障體系的廉租房和經(jīng)濟適用住房制度外，通過其他方式有針對性地解決低收入家庭住房困難問題 ，包括棚戶區(qū)改造和舊小區(qū)整治等。而購房，在銀行按揭貸款的放大 作用下，恰好能夠最大程度地滿足這種規(guī)避貨幣貶值的需求。我們分析，從緊的貨幣政策環(huán)境，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的影響：一方面，加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 的影響；另一方面，即使考慮到加息的因素，目前房 地產(chǎn)市場的投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。因此，加息增加了購房成本，弱化了中低收入者滿足自住需求的購房支付能力。三是目前房價等資產(chǎn)價格提高很快，資金成本遠遠低于投資回報，導致投資性買房需求在信貸資金的支持下進一步放大，嚴重推動了投資需求。由于我國的資本市場不發(fā)達，投資渠道有限，大量的資金追逐保值增值性良好的房地產(chǎn)，這部分需求形成了房地產(chǎn)市場上強勁的購買力。外資進入我國房地產(chǎn)主要有以下幾種方式：一是直接收購房地產(chǎn)，以非住宅物業(yè)為主；二是設(shè)立外資房地產(chǎn)公司或參股國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，介入購買土地、房地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)；三是通過地產(chǎn)基金進行投資。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。今年計劃供應(yīng)住宅用地 1600公頃，比去年減少300公頃，但實際供應(yīng)速度高于去年，其中兩限房供地已超額完成全年計劃 33%。保障配建的廉租住房建筑面積達到30萬平方米，兩限房 300萬平方米，經(jīng)適房 200萬平方米。但今年實際供應(yīng)土地的速度高于去年。根據(jù)計劃， 北京市 今年將供應(yīng)此類用地 180公頃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020年房地產(chǎn)主要調(diào)控政策 2月，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實行清算方式繳納。 8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發(fā)布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。 12月， 07年一年共加息六次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。排行前 20 位的公寓項目成交均價大部分在 萬元以上，其中將近半數(shù)的項目均價超過了 2 萬元 /平方米，僅這 20個公寓項目總成交套數(shù)就達到了 10834 套；充分顯示出了 2020 年房地產(chǎn)市場對高檔住宅項目的強大需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而從售價來看，進入到 2020 年三、四季度以來，整體公寓項目的報價幅度上漲較大，這主要是針對散售的項目而言，按成交價的幅度來看，同比增長達到了 40%。據(jù)統(tǒng)計， 2020 年前 3 個季度，市場新增 5 個服務(wù)式公寓項目，一共提供了 1214 套房間，相比 2020 年三季度的 5750 套房間又增長了 21%，總供應(yīng)量達到 6964 套。發(fā)展商對于一年租期的租約，普遍將租金上調(diào) 10%以上。 2. 供給狀況分析 供給量同比增加 據(jù) 我們統(tǒng)計 ， 2020 年京城公寓項目的整體供應(yīng)量較大，而消化量也相對較強，同比于 2020 年上漲了 10%。 07 年度可售公寓分布表 : 編號 項目名稱 區(qū)縣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1 珠江帝景 朝陽區(qū) 2 中廣宜景灣 朝陽區(qū) 3 置地公館 朝陽區(qū) 4 和喬麗致 朝陽區(qū) 5 潤楓水尚 朝陽區(qū) 6 世界城 朝陽區(qū) 7 天鵝灣 朝陽區(qū) 8 蘋果社區(qū) 朝陽區(qū) 9 US聯(lián)邦公寓 朝陽區(qū) 10 美景東方 朝陽區(qū) 11 康斯丹郡 朝陽區(qū) 12 樂成公館 朝陽區(qū) 13 壹線國際 朝陽區(qū) 14 旭輝最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。名敦道 崇文區(qū) 58 北京上舍 崇文區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 59 國瑞城 崇文區(qū) 60 錦上國際公寓 宣武區(qū) 61 輝煌國際廣場 海淀區(qū) 62 永泰園 海淀區(qū) 63 中灣國際 海淀區(qū) 64 中關(guān)村公館 海淀區(qū) 65 瑞海國際中心 海淀區(qū) 66 新華聯(lián)國際 海淀區(qū) 67 褐石 海淀區(qū) 68 國海廣場 海淀 區(qū) 69 御園 海淀區(qū) 70 曦城國際 豐臺區(qū) 71 順馳藍調(diào)國際 豐臺區(qū) 72 天下儒寓 豐臺區(qū) 73 設(shè)計師廣場 豐臺區(qū) 74 金泰城最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 公寓形式多樣化發(fā)展 客戶對住宅提出更高的要求，需求的多樣化，使產(chǎn)品功能增多形式多樣化。 不同面積戶型供應(yīng)量分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 o 戶均建筑面積 60以下及 6080平方米的戶型供應(yīng)套數(shù)占總套數(shù)的比例達到50%，這主要是因為酒店式公寓供應(yīng)量較大所致； o 100— 140平方米的戶型供應(yīng)規(guī)模最大，是公寓市場的主要供應(yīng) 戶型。從地區(qū)分布來看，部分新供應(yīng)聚集在金融街地區(qū)。供應(yīng)面積合計 萬平米，主要供應(yīng)區(qū)域集中在朝陽區(qū)和海淀區(qū)。 一季度北京高檔公寓情況表： 推廣名 坐落位置 容積率 物業(yè)費（元 /月平米） 環(huán)線 銷售狀態(tài) 住宅面積(㎡ ) 均價 /擬售價 (元 /平米） 主力戶型 蘋果社區(qū) 朝陽區(qū)百子灣 路 32 號 4 3～ 4 1 月開盤 15800 5060 平米 美麗經(jīng)典園 海淀區(qū)五路居澤翼住宅小區(qū) 3～ 4 1 月開盤 13000 130 平米 1 月拿證 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 天鵝灣名苑 朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店 4 4～ 5 1 月開盤 12020/14000 110180/250350平米 西城晶華 西城區(qū)豐盛胡同 2～ 1 月開盤 25000 150240 平 米 2～ 19000 150 平米 潤楓水尚 朝陽區(qū)姚家園 113 號 3 4～ 5 1 月開盤 170