【正文】 酒店式公寓 供應(yīng)分析 我們 統(tǒng)計(jì)，今年開盤的酒店式公寓項(xiàng)目至少有 17個(gè)，加上 07年之前開盤的 7個(gè)項(xiàng)目，總供應(yīng)量不低于 130萬(wàn)平米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從今年開始，服務(wù)式公寓的供應(yīng)區(qū)域在逐漸改變，金融街，中關(guān)村西區(qū)和三元橋區(qū)域出現(xiàn)了檔次較高的項(xiàng)目，北京威斯汀公寓和金融街公寓的入市緩解了金融街區(qū)域服務(wù)式公寓 供給短缺的局面。 米 2020年第一、二季度新供應(yīng)量列表： 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 供應(yīng)量 2020年第一季度 1. 匯富 66 朝陽(yáng)區(qū) 158 2020年第二季度 Apartment Beijing 朝陽(yáng)區(qū) 236 西城區(qū) 205 3號(hào) 朝陽(yáng)區(qū) 210 15號(hào) 朝陽(yáng)區(qū) 209 西城區(qū) 600 朝陽(yáng)區(qū) 300 20202020年各季度新增 高檔 公寓供應(yīng)走勢(shì) 服務(wù)式公寓供應(yīng)量 分析 2020 年前三個(gè)季度，市場(chǎng)新增五個(gè)服務(wù)式公寓項(xiàng)目，一共提供了 1,214 套房間，相比 2020 年三季度的 5,750 套房間增長(zhǎng)了 21％，總供應(yīng)量達(dá)到 6,964 套。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 天鵝灣名苑 朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店 4 4～ 5 1 月開盤 12020/14000 110180/250350平米 西城晶華 西城區(qū)豐盛胡同 2～ 1 月開盤 25000 150240 平 米 2～ 19000 150 平米 潤(rùn)楓水尚 朝陽(yáng)區(qū)姚家園 113 號(hào) 3 4～ 5 1 月開盤 17000 1 160 平米 2 月拿證 六十六號(hào)公寓 東城區(qū)新中街 1 號(hào) 2～ 3 2 月拿證 25000 上第 MOMA 海淀區(qū)西三旗清河南庫(kù) 5～ 3 月開盤 14000 13500 TIMES(東恒時(shí)代二期） 朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)路十里堡“方恒家園” 4～ 5 3 月開盤 14500 新華聯(lián)麗景珊瑚灣 朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)路華堂商場(chǎng)對(duì)面 5 4～ 5 2 月開盤 13500 1 160 平米 3 月開盤 14000 合生國(guó)際花園 朝陽(yáng)國(guó)貿(mào)橋南 600 米東三環(huán)西側(cè) 2～ 3 1 月開盤 17000 40130 平米 2 月開盤 21000 1 140 平米 歐陸經(jīng)典 朝陽(yáng)區(qū)北苑路 172 號(hào) 4～ 5 1 月開盤 20559 13000 4070 平米 世界城 朝陽(yáng)區(qū)東大橋路 10 號(hào) 8 2～ 3 1 月開盤 27000 5587 平米 US 聯(lián)邦公寓 朝陽(yáng)區(qū)三元東橋南 1000 3～ 4 2 月開盤 22500 200 平米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一季度北京高檔公寓情況表： 推廣名 坐落位置 容積率 物業(yè)費(fèi)（元 /月平米） 環(huán)線 銷售狀態(tài) 住宅面積(㎡ ) 均價(jià) /擬售價(jià) (元 /平米） 主力戶型 蘋果社區(qū) 朝陽(yáng)區(qū)百子灣 路 32 號(hào) 4 3～ 4 1 月開盤 15800 5060 平米 美麗經(jīng)典園 海淀區(qū)五路居澤翼住宅小區(qū) 3～ 4 1 月開盤 13000 130 平米 1 月拿證 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 高檔公寓基本集中在 5環(huán)以內(nèi)，超過(guò) 20200元的高檔公寓主要位于 4環(huán)以內(nèi)。供應(yīng)面積合計(jì) 萬(wàn)平米，主要供應(yīng)區(qū)域集中在朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)。 政府控制高檔住宅的用地?cái)?shù)量，高檔公寓新增量將不斷減少，其稀缺性將進(jìn)一步加大。從地區(qū)分布來(lái)看，部分新供應(yīng)聚集在金融街地區(qū)。主要供應(yīng)包括匯富 66，北京 Oakwood 公寓，威斯汀行政公寓，工體 3 號(hào)和萬(wàn)科東第。 o 戶均建筑面積 60以下及 6080平方米的戶型供應(yīng)套數(shù)占總套數(shù)的比例達(dá)到50%，這主要是因?yàn)榫频晔焦⒐?yīng)量較大所致； o 100— 140平方米的戶型供應(yīng)規(guī)模最大，是公寓市場(chǎng)的主要供應(yīng) 戶型。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 不同面積戶型供應(yīng)量分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 CBD和中關(guān)村地區(qū)以商住公寓為主，突出宜商宜住的特點(diǎn)。 公寓形式多樣化發(fā)展 客戶對(duì)住宅提出更高的要求，需求的多樣化，使產(chǎn)品功能增多形式多樣化。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)的總和超過(guò)全市新增公寓總數(shù) 60%以上的比例，可見這兩個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)依然是新盤的集中地。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 59 國(guó)瑞城 崇文區(qū) 60 錦上國(guó)際公寓 宣武區(qū) 61 輝煌國(guó)際廣場(chǎng) 海淀區(qū) 62 永泰園 海淀區(qū) 63 中灣國(guó)際 海淀區(qū) 64 中關(guān)村公館 海淀區(qū) 65 瑞海國(guó)際中心 海淀區(qū) 66 新華聯(lián)國(guó)際 海淀區(qū) 67 褐石 海淀區(qū) 68 國(guó)海廣場(chǎng) 海淀 區(qū) 69 御園 海淀區(qū) 70 曦城國(guó)際 豐臺(tái)區(qū) 71 順馳藍(lán)調(diào)國(guó)際 豐臺(tái)區(qū) 72 天下儒寓 豐臺(tái)區(qū) 73 設(shè)計(jì)師廣場(chǎng) 豐臺(tái)區(qū) 74 金泰城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。名敦道 崇文區(qū) 58 北京上舍 崇文區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。萬(wàn)象 朝陽(yáng)區(qū) 19 北京財(cái)富中心 朝陽(yáng)區(qū) 20 北京星河灣 朝陽(yáng)區(qū) 21 華遠(yuǎn)裘馬都 朝陽(yáng)區(qū) 22 華業(yè)玫瑰郡 朝陽(yáng)區(qū) 23 榮尊堡國(guó)際 朝陽(yáng)區(qū) 24 梵谷水郡 朝陽(yáng)區(qū) 25 媒體村公寓 朝陽(yáng)區(qū) 26 格林萊雅 朝陽(yáng)區(qū) 27 燕莎 1 珠江帝景 朝陽(yáng)區(qū) 2 中廣宜景灣 朝陽(yáng)區(qū) 3 置地公館 朝陽(yáng)區(qū) 4 和喬麗致 朝陽(yáng)區(qū) 5 潤(rùn)楓水尚 朝陽(yáng)區(qū) 6 世界城 朝陽(yáng)區(qū) 7 天鵝灣 朝陽(yáng)區(qū) 8 蘋果社區(qū) 朝陽(yáng)區(qū) 9 US聯(lián)邦公寓 朝陽(yáng)區(qū) 10 美景東方 朝陽(yáng)區(qū) 11 康斯丹郡 朝陽(yáng)區(qū) 12 樂(lè)成公館 朝陽(yáng)區(qū) 13 壹線國(guó)際 朝陽(yáng)區(qū) 14 旭輝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 07 年度可售公寓分布表 : 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 區(qū)縣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 而 2020 年全年共有 310 個(gè)項(xiàng)目開盤。 2. 供給狀況分析 供給量同比增加 據(jù) 我們統(tǒng)計(jì) ， 2020 年京城公寓項(xiàng)目的整體供應(yīng)量較大，而消化量也相對(duì)較強(qiáng)，同比于 2020 年上漲了 10%。一些項(xiàng)目抓緊時(shí)間在奧運(yùn)會(huì)前進(jìn)入市場(chǎng)。發(fā)展商對(duì)于一年租期的租約，普遍將租金上調(diào) 10%以上。 2020年以來(lái)，服務(wù)式公寓市場(chǎng)需求平穩(wěn)上升，但是由于新增供應(yīng)同比增長(zhǎng)迅速，空置率水平由 2020 年第三季度的 %上升到 %。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年前 3 個(gè)季度，市場(chǎng)新增 5 個(gè)服務(wù)式公寓項(xiàng)目，一共提供了 1214 套房間，相比 2020 年三季度的 5750 套房間又增長(zhǎng)了 21%，總供應(yīng)量達(dá)到 6964 套。 無(wú)論供應(yīng) 量、成交量以及租金、銷售價(jià)格走勢(shì)， 2020 年的公寓市場(chǎng)中， “ 漲 ”成了一片。而從售價(jià)來(lái)看，進(jìn)入到 2020 年三、四季度以來(lái)，整體公寓項(xiàng)目的報(bào)價(jià)幅度上漲較大，這主要是針對(duì)散售的項(xiàng)目而言，按成交價(jià)的幅度來(lái)看，同比增長(zhǎng)達(dá)到了 40%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年包括服務(wù)式公寓在內(nèi)的眾多公寓項(xiàng)目，租金增長(zhǎng)強(qiáng)勁而快速，主要是受到了奧運(yùn)會(huì)的影響比較大，尤其從 2020 年末到 2020 年很多項(xiàng)目都會(huì)有不同程 度的提價(jià)。排行前 20 位的公寓項(xiàng)目成交均價(jià)大部分在 萬(wàn)元以上，其中將近半數(shù)的項(xiàng)目均價(jià)超過(guò)了 2 萬(wàn)元 /平方米，僅這 20個(gè)公寓項(xiàng)目總成交套數(shù)就達(dá)到了 10834 套；充分顯示出了 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)高檔住宅項(xiàng)目的強(qiáng)大需求。 制作用， 雖然每次 利率上調(diào)的比例較小， 但由于上調(diào)次數(shù)頻繁，因此欲貸款購(gòu)買高檔公寓的客戶會(huì)因承擔(dān)較大的負(fù)擔(dān)而慎重考慮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 分析： 貸款利率的上調(diào)將使個(gè)人住房按揭貸款月還款額增加，從而對(duì)住房的需求有一定的抑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 12月， 07年一年共加息六次。 10月，國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。 8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發(fā)布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。 6月，建設(shè)部提示城鎮(zhèn)居民不要購(gòu)買集體土地上建設(shè)的房屋。 2020年房地產(chǎn)主要調(diào)控政策 2月，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算方式繳納。 格持續(xù)上漲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 和公寓市場(chǎng)相關(guān)土地計(jì)劃解讀： 和公寓相關(guān) 計(jì)劃：嚴(yán)控超過(guò) 140平方米 /套 的低密度住宅用地 解讀 ： 高檔公寓 戶型普片較大， 此項(xiàng)政策的出臺(tái)，無(wú)疑是在戶型結(jié)構(gòu)上延續(xù)了對(duì)高檔住宅供應(yīng)的限制，這對(duì)現(xiàn)有高檔住宅產(chǎn)品是一個(gè)利好因素，未來(lái)這類產(chǎn)品將由于產(chǎn)品的稀缺性而價(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。根據(jù)計(jì)劃， 北京市 今年將供應(yīng)此類用地 180公頃。而今年到目前為止就已出讓了近 600公頃。但今年實(shí)際供應(yīng)土地的速度高于去年。同時(shí)，嚴(yán)格限制住宅小區(qū)建筑容積率低于 、單套住房建筑面積超過(guò) 140平方米的低密度、大套型住宅項(xiàng)目的土地供應(yīng)。保障配建的廉租住房建筑面積達(dá)到30萬(wàn)平方米，兩限房 300萬(wàn)平方米，經(jīng)適房 200萬(wàn)平方米。在1600公頃的住宅用地中，經(jīng)適房和廉 租房 等保障性住房用地為 220公頃， “ 兩限 ” 商品房和其他商品房用地分別為 180公頃和 1200公頃。今年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地 1600公頃，比去年減少300公頃，但實(shí)際供應(yīng)速度高于去年，其中兩限房供地已超額完成全年計(jì)劃 33%。 4. 2020 年相關(guān)公寓的土地計(jì)劃解讀和宏觀政策分析 07 年北京 土地 供應(yīng) 計(jì)劃 低密度大套型住宅項(xiàng)目用地將受到嚴(yán)格控制。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)主要有以下幾種方式：一是直接收購(gòu)房地產(chǎn)，以非住宅物業(yè)為主；二是設(shè)立外資房地產(chǎn)公司或參股國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，介入購(gòu)買土地、房地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)；三是通過(guò)地產(chǎn)基金進(jìn)行投資。 外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈擴(kuò)張趨勢(shì) 近年來(lái)，美國(guó)、歐洲、日本等世界主要經(jīng)濟(jì)體的持續(xù)低利率政策，使得世界范圍內(nèi)資金流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題凸現(xiàn)，資本的跨國(guó)流動(dòng)異?；钴S，大量國(guó)際游資流入國(guó)內(nèi)，投資房地產(chǎn)是其中的