【正文】 活居住圈和經(jīng)濟商圈內(nèi)。 ? 營銷策略方面： 盈翠皇庭、蓉山 翡翠灣價格更高，現(xiàn)在二期均價 9000元 /M2，毛坯房。 ? 競爭對手： 別墅盤以碧桂園威脅性最大，高層項目以盈翠皇庭為主要競爭對手。 龍洲島 菲詩艾倫 銷售熱線 07518193666， 8193888 地理位置 武江區(qū)龍洲島 所處片區(qū) 武江區(qū) 基本資料 開發(fā)商 /投資商 韶關(guān)市悅?cè)A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理 同致行（深圳） 物業(yè)管理 韶關(guān)市悅?cè)A金地物業(yè)管理有限公司 整合推廣 世邦縱橫（深圳） 占地面積 30萬平方 裝修標(biāo)準 毛坯 總建筑面積 （ 2期） 容積率 綠化率 63% 建筑規(guī)模與類型 全景小高層，聯(lián)排別墅 層 數(shù) 3 總戶數(shù) 184（二期 97） 建筑風(fēng)格 西班牙風(fēng)情 園林風(fēng)格 水系園林 交通狀況 17路公交 配套設(shè)施 風(fēng)情商業(yè)街、會所 住宅銷售均價 7000多元 / M2 最高價 8000多元 / M2 最低價 6000多元 / M2 工程進度 現(xiàn)樓銷售 物業(yè)管理費 / M2 推出日期 交樓日期 別墅元旦交樓 戶型比例 戶型 面積 戶數(shù) 比例 銷售率 3房 2廳 2衛(wèi)（洋房） 111121 M2 4房 2廳 3衛(wèi)（別墅） 169177 M2 3房 2廳 2衛(wèi)（別墅） 145155 M2 5房 3廳 3衛(wèi) 220222 M2 樓盤主要賣點或產(chǎn)品特色 一線江景（ 100%推窗見景）；每戶贈送面積 60214平方入戶花園及 2054平方空中露臺；國際標(biāo)準物業(yè)管理； 雙城中心純粹島居； “ 3重 6防 ” 安防系統(tǒng) 樓盤預(yù)計推出情況 一期 06年 5月推出；二期 07年 6月 30日推出，目前僅剩下 5套別墅；三期別墅 08年 6月開賣 總規(guī)劃圖 主要戶型圖 項目現(xiàn)狀 營銷包裝 龍洲島 龍洲島 森林觀邸 樓盤名稱 森林觀?。ㄉ徎ㄐ℃?zhèn)） 銷售熱線 8263888 地理位置 蓮花山國家森林公園入口處 所處片區(qū) 湞江區(qū) 基本資料 開發(fā)商 /投資商 韶關(guān)車八嶺投資發(fā)展有限公司 物業(yè)管理費 /㎡ (花園不收費 ) 物業(yè)管理 韶關(guān)市茂基物業(yè)管理有限公司 整合推廣 深圳太一廣告 占地面積 49732㎡ 裝修標(biāo)準 毛坯 總建筑面積 89518㎡ 容積率 1． 8 車位 78個 建筑規(guī)模與類型 8棟小高層、 78戶并排別墅 層 數(shù) 17F、 3F 總戶數(shù) 一期 78 付款方式及優(yōu)惠 一次性 ,按揭 配套設(shè)施 蓮花池、森林公園休閑廣場 銷售均價 7500元 /㎡ 最高價 3000元 /㎡ 最低價 12022元 /㎡ 戶型比例 戶型 面積 戶數(shù) 比例 銷售率 聯(lián)排別墅 A1 ㎡ 41 % 12． 2% B! ㎡ 18 % 5． 56% C ㎡ 11 % 0． 00% D ㎡ 2 % 0． 00% A2 4 % 0． 00% B2 2 % 0． 00% 樓盤主要賣點或產(chǎn)品特色 絕版地段 :韶關(guān)國家森林公園大門口 無敵景觀 :2700公頃韶關(guān)國家森林公園 ,5000㎡ 主題蓮花池 超大贈送 :最大約 120㎡ 半地下室、前后花園、近 50㎡ 天頂花園 6米挑高大廳 樓盤預(yù)計推出情況 首期 07年 10月 2日推出 78套并排別墅，目前僅售出 6套；二期將 08年 2月中旬推出 8棟高層洋房。 優(yōu)勢： 開發(fā)商實力雄厚，品牌認可度高，已形成一定的市場影響力； 該樓盤戶型布局合理、居住環(huán)境靜謐； 小區(qū)內(nèi)配套齊全，五星標(biāo)準酒店，近 10萬 M2商業(yè)廣場，省一級標(biāo)準學(xué)校；酒店式物業(yè)管理。 總規(guī)劃圖 主要戶型圖 主要戶型圖 項目現(xiàn)狀 營銷包裝 此外設(shè)置銷售中心，開放樣板房； ?投放大量電視、電臺廣告； ?戶外設(shè)置燈旗廣告、大型廣告 牌。 此項目無論地段還是居住環(huán)境并不遜色于本項目，而且是韶關(guān)目前唯一的獨立別墅，因此成為本項目的最直接的競爭對手。翡翠灣 主要戶型圖 首層 二層 三層 四層 項目現(xiàn)狀 營銷包裝 戶外廣告牌 : 銷售中心 : 名人效應(yīng) : 蓉山 樓盤主要賣點 韶關(guān)唯一背山面江的項目，每戶可見江景 樓盤主要缺點 沒有合理運用江水資源； 銷售情況 項目分兩期開發(fā)，一期 96套獨立別墅全部售罄；二期推出 23套獨立別墅（目前主推 11套，已售出 5套， 08年元旦再推出 10套獨立別墅，最后 2套預(yù)計 08年 3月推出）。翡翠灣 樓盤名稱 蓉山 隨著碧桂園 開發(fā)量不斷增加和社區(qū)的不斷成熟，韶 關(guān)的別墅市場將逐步形成壟斷 . 在售別墅的主要組成 從住宅的成交量來看，自 2022年起成交價格和成交量呈逐年攀升態(tài)勢。菲詩艾倫 510 合計 74%3%22%1%碧桂圓翡翠灣森林觀邸龍洲島 韶關(guān)市別墅銷售 11月相比 7月出現(xiàn)價升量 跌的態(tài)勢 . 韶關(guān)商品房供應(yīng)情況分析 326338370924167090500001000001500002022002500003000003500004000002 00 7年7 月2 00 7年8 月2 00 7年9 月2 00 7年1 0月2 00 7年1 1月住宅別墅 2022年 7月 2022年 11月 住宅 326338 370924 別墅 16709 從左圖表可以看出， 07年 11月份比 07年 7月份韶關(guān)住宅總供應(yīng)量比較平， 別墅供應(yīng)量迅猛增加，這主要是因為碧 桂園的 。 土地市場小結(jié) 二 、 韶關(guān)房地產(chǎn)市場分析 06年 2022年 7月 2022年 11月 銷售均價 1700 2982 3377 銷售面積 28167 51280 韶關(guān)住宅交易情況分析 1700 298233772816751280010000202203000040000500006000006年 2 0 0 7 年7 月 2 0 0 7 年1 1 月銷售均價銷售面積 由上表可以看出，韶關(guān)住宅銷售量價齊 升， 07年 11月相對 06年成交均價增長近一 番，特別是 07年下半年的銷售量比上半年增 長近一番，出現(xiàn)“銷售的井噴”。 ?土地出讓方式主要以掛牌為主，拍賣為輔 ? 土地供應(yīng)較充足，特別是別墅用地 政府西遷的發(fā)展規(guī)劃和芙蓉新城的開發(fā)建設(shè)，城市半徑擴大，勢必帶動周邊地區(qū)的發(fā)展，可供開發(fā)的土地迅速增加。 ? 土地市場逐漸形成一家壟斷局面（碧桂園） 20222022年 11月 30日，韶關(guān)市土地交易面積累計 ，其中碧桂園集團購得土地達 553萬平方，占土地交易量的 ％。 ? 土地供應(yīng)逐年遞增 截止 2022年 11月 30號， 2022年比 2022年增加土地供應(yīng) 。 交易面積 （萬方） 交易均價 （元 /㎡ ） 交易金額 （萬元） 2022 2022 20222022土地交易情況比較 從上圖表可以看出， 2022年同比 2022年，土地交易面積、交易均價分別 增加 和 /㎡ ，增幅 分別為 %、 %。韶關(guān)別墅 項目 市 場 分 析 報 告 目錄 ? 一、韶關(guān)土地市場分析 ? 2022年土地交易情況 ? 2022年土地交易情況 ? 20222022土地交易情況比較 ? 同地段兩宗土地出讓價格比較 ? 土地市場小結(jié) ? 二、韶關(guān)房產(chǎn)市場分析 ? 三、主要競爭對手分析 ? 四、規(guī)劃建議 ? 五、案名建議 ? 六、展銷中心選址建議 ? 七、工作安排計劃 宗地編號 受讓方 土地座落 土地用途 交易方式 容積率 成交日期