【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年 2020 年北京公寓市場(chǎng)分析報(bào)告 目 錄 第一部分 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 ....... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 1. 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2. 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施與分析 ........... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 3. 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)若干影響因素分析 ....... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 4. 2020 年相關(guān)公寓的土地計(jì)劃解讀和宏觀政策分析 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第 二部分 2020 年北京市公寓市場(chǎng)狀況分析 ....... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 1. 總體概述 ..................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2. 供給狀況分析 ............................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 3. 需求狀況分析 ............................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 4. 成交量狀況分析 ........................................................................ 26 5. 價(jià)格狀況分析 ............................................................................ 29 6. 區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r分析 .................................................................... 32 7. 投資狀況分析 ............................................................................ 59 8. 二手房市場(chǎng)狀況分析 ................................................................ 62 第三部分 2020 年北京市公寓市場(chǎng)預(yù)測(cè) ............... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1. 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2. 2020 年北京市公寓市場(chǎng)供給預(yù)測(cè) ............... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 3. 2020 年北京市公寓市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) ............... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 4. 2020 年北 京市公寓市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) ............... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一部分 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 1. 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) 全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅分析 2020年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上價(jià)格漲幅較大。 70 個(gè)大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價(jià)格持續(xù)走高， 8月份，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %，二手住房銷售價(jià)格同比上漲 %，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲連續(xù)保持兩位數(shù)。 我們分析，導(dǎo)致今年房?jī)r(jià)高漲的原因主要是供不應(yīng)求。一方面，供給量大幅度下滑。 2020年 16月 ，全國(guó)房屋竣工面積增速低于房屋銷售增速，商品房銷售面積 ，同比增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 ，同比增長(zhǎng) %；截至 6月，住宅竣工面積連續(xù)30個(gè)月低于住宅銷售面積。 北京 方面 ，新建商品住房供應(yīng)自 2020年以來持續(xù)減少，批準(zhǔn)預(yù)售面積由 2020年的 2205萬平方米下降至 2020年的 1706萬平方米。另一方面，需求快速膨脹。資金流動(dòng)性過剩導(dǎo)致了投資性需求增長(zhǎng)較快。同時(shí)，在房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)下，自住性購(gòu)房者提前入市，也造成需求驟增。 土地供應(yīng)量分析 近兩年土地供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)， 造成市場(chǎng)供求總量的失衡，形成供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期。土地供應(yīng)量的不足表現(xiàn)在兩個(gè)環(huán)節(jié)： 一是土地出讓面積的不足。 北京 方面 ， 2020年，計(jì)劃供應(yīng)的商品住宅用地為 1750公頃，而實(shí)際入市的只有 900公頃，僅為計(jì)劃的 51%； 2020年，商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地計(jì)劃供應(yīng)合計(jì)為 1900公頃，實(shí)際供應(yīng)為 1031公頃，僅為計(jì)劃的 54%。 二是開發(fā)企業(yè)囤積土地導(dǎo)致出讓土地?zé)o法全部形成當(dāng)期的有效市場(chǎng)供應(yīng)。 根據(jù)建設(shè)銀行研究部的報(bào)告， 2020年初至 2020年 5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)購(gòu)置土地面積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ，但實(shí)際僅開發(fā)完成 ，不足購(gòu)置面積的 60%。 特別是上市房地產(chǎn)公司成為大規(guī)模囤積土地的一個(gè)主要力量。這是由于土地儲(chǔ)備量是投資者衡量上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值的重要指標(biāo)之一，而其很容易從公開市場(chǎng)上募集大量資金支持大規(guī)模購(gòu)置并囤積土地。 各種 目的住房 需求分析 在房?jī)r(jià)快速上升的過程中，多種需求集中釋放。 一是改善型需求。 高收入家庭對(duì)改善型需求的支付能力比較強(qiáng)，家庭收入越高，利用自有資金購(gòu)房的比例越高， 據(jù)我們 調(diào)查，高檔商品房一次性付款的比例高于貸款比例，一次性付款的比例一般達(dá)到 60%以上；而普通商品房的貸款比例高于一次性付 款的比例，貸款的比例一般達(dá)到 60%以上。使得中低端需求和初次購(gòu)房需求受到擠壓。 二是婚齡人口對(duì)住房的需求。 受傳統(tǒng)的成家置業(yè)理念的影響，新組建家庭購(gòu)買住房的需求剛性較強(qiáng)。 三是城市新增常住人口的住房需求。 近年來，我國(guó)正處于城市化進(jìn)程加速時(shí)期，城市新增人口對(duì)住房的需求旺盛。 四是城市拆遷導(dǎo)致的剛性需求。目前，我國(guó)處于城市建設(shè)快速推進(jìn)時(shí)期，城市房屋拆遷帶來的被動(dòng)需求隨之增加。 五是父母提前為子女購(gòu)房的需求。 在目前房?jī)r(jià)上漲較快的影響下，年輕人住房需求提前釋放，表現(xiàn)為父母為子女購(gòu)房的時(shí)間大大提前，高收入家庭為正在讀大學(xué)，甚至 讀高中的子女購(gòu)房的現(xiàn)象比較普遍。 六是投資和投機(jī)性需求。 除以上以居住為目的的需求外，還包括部分以投資和投機(jī)為目的的需求，買房直接用于投資，以其增值獲利；以改善住房條件為目的的高收入家庭，在購(gòu)買新建商品房后，原有舊房并沒有在存量房市場(chǎng)立即上市交易，更多地是繼續(xù)持有用于投資。 地價(jià)房?jī)r(jià) “ 倒掛 ” 現(xiàn)象分析 2020年，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大量地價(jià)房?jī)r(jià) “ 倒掛 ” 的現(xiàn)象，即招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓土地的樓面地價(jià)接近或高于同地段在售新建房屋的價(jià)格。由于土地成本的大幅度增加，必然使得未來房?jī)r(jià)大幅提高，使市場(chǎng)形成了 房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲的預(yù)期；同時(shí)，推高了周邊在售樓盤的銷售價(jià)格，形成了地價(jià)和房?jī)r(jià)的相互推高的惡性循環(huán)。當(dāng)前地價(jià)房?jī)r(jià)“ 倒掛 ” 的狀況已經(jīng)造成很多地方開發(fā)企業(yè)通過推遲開盤時(shí)間，放緩銷售速度等方式捂盤惜售。 “ 捂盤惜售 ” 現(xiàn)象，正是 “ 期指化 ” 房地比價(jià)導(dǎo)致的必然結(jié)果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施與分析 2020年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的主要矛盾，政策目標(biāo)重點(diǎn)是增加有效供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制投資投機(jī)需求、解決低收入家庭住房問題。調(diào)控措施主要包括以下幾個(gè)方面。 增大土地供應(yīng)量 根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的要求， 部分地區(qū)加大了房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)量。 2020年1— 5月，全國(guó)住宅用地的供應(yīng)量同比增長(zhǎng) %，普通商品房的土地供應(yīng)總量同比增加%，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量同比增加 166%。 增加市場(chǎng)房屋的有效供給 2020年，各級(jí)政府特別針對(duì)開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為采取了幾項(xiàng)措施。 一是縮減土地一次性出讓規(guī)模。 土地出讓規(guī)模過大易產(chǎn)生種種弊端，其一是開發(fā)周期過長(zhǎng)導(dǎo)致變相囤積土地，使出讓土地?zé)o法按期形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)；其二是規(guī)模過大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目易形成區(qū)域供應(yīng)的壟斷格局，推高房?jī)r(jià)。為防止大規(guī)模出讓土地導(dǎo)致的土 地囤積和價(jià)格壟斷，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，縮短建設(shè)周期，使出讓土地按期形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)，國(guó)土資源部規(guī)定要合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，對(duì)土地一次性 出讓的規(guī)模進(jìn)行控制。部分地方政府也逐步開始控制出讓宗地的規(guī)模， 北京 則 在 20202020年土地供應(yīng)中期計(jì)劃中明確規(guī)定，合理控制單宗住宅項(xiàng)目用地出讓規(guī)模，出讓的單宗住宅用地面積將控制在 10— 20公頃以下，規(guī)劃建筑面積在 3050 萬平方米以下。 二是對(duì)開發(fā)時(shí)限提出明確要求。 國(guó)土資源部規(guī)定單宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)限原則上不得超過 3年。部分地方政府開始限制出讓土地的開 發(fā)建設(shè)時(shí)限，如南京規(guī)定了在土地出讓合同中明確土地的開發(fā)時(shí)限，超過開發(fā)時(shí)限仍未開發(fā)完畢的，將收取土地違約金。 三是不能分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證。 建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得按土地出讓金繳納比例分期取得。 四是 改預(yù)征土地增值稅為清算土地增值稅。 從 2020年 2月起，將預(yù)征土地增值稅改為清算土地增值稅。此前，土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。由于土地增值稅是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，一般預(yù)征額多為房屋銷售價(jià)格的 %— 3%。相對(duì)來說，這一稅收額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于清算應(yīng)繳的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 額度。而在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 結(jié)束后進(jìn)行土地增值稅清算，能夠?qū)﹂_發(fā)企業(yè)因土地增值獲取的高額收益進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)，抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為。 加大閑置土地處置力度 國(guó)土資源部出臺(tái)通知要求加大閑置土地處置力度。一是改變毛地出讓、凈地交付的模式，實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán) “ 凈地 ” 出讓。在處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)后，才可公開出讓。二是明確了土地閑置費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)。按出讓或劃撥土地價(jià)款的 20%征收土地閑置費(fèi)。 實(shí)行差別的住房抵押貸款政策 2020年 9月，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng) 商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 ，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下，以及超過 90平方米的，首付比例仍分別維持不得低于 20%和30%。這項(xiàng)規(guī)定將住房的消費(fèi)與住房的投資嚴(yán)格區(qū)分開。對(duì)于第一套自住購(gòu)房的貸款仍是采取保護(hù)及鼓勵(lì)的政策，首付成數(shù)沒有調(diào)整，仍然采取優(yōu)惠利率。第二套房的首付成數(shù)提至 4成，這一政策有望有效地抑制投資投機(jī)需求，深圳在該政策出臺(tái)后，市場(chǎng)成交量明顯下降。 加快完善住房保障制度 在房?jī)r(jià)快速上漲，低收入家庭住房問題日益突出的情況下，政府高度重視住房保障制度的完善，明確將其列為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。 2020年 8月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了 24號(hào)文件，明確了將廉租住房作為住房保障制度的重點(diǎn)，廉租住房制度的保障對(duì)象由低保家庭擴(kuò)大到低收入家庭，形成廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)低收入住房困難家庭的全覆蓋，并確保多渠道保障資金的到位和土地等政策資源的優(yōu)先配置。具體措施如下： 一是將廉租房作為住房保障制度的重點(diǎn)。 在住房保障供應(yīng)體系中，廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要 途徑。明確了對(duì)低收入家庭的住房保障是保障其居住權(quán)，以租賃方式保障為主，而不是幫助其獲得住房產(chǎn)權(quán)。 二是擴(kuò)大住房保障覆蓋面，解決 “ 夾心層 ”的住房困難。 廉租住房制度由保障城鎮(zhèn)住房困難的低保家庭，擴(kuò)大到低收入家庭中的住房困難戶。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接。在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 住房保障