【導(dǎo)讀】長清小柿子園項目市場研究及策劃定位報告

　　

【正文】 建和東部新城的開 發(fā)，該地區(qū)商業(yè)潛力看好。 ? 西市場 核心區(qū)域 —— 市華聯(lián)商廈及嘉華購物廣場為龍頭、以華聯(lián)商業(yè)街為中心（經(jīng)二路作為軸心線）； 商圈范圍 —— 北到經(jīng)一路，南到經(jīng)四路，西到緯十二路，東到緯六路； 主要分析的商業(yè)路段為：經(jīng)二路（重點）、經(jīng)一路、經(jīng)三路、經(jīng)四路。 經(jīng)營業(yè)態(tài)分析 商圈名稱 專業(yè)、專賣店 超市 商場 便利店 批發(fā)市場 西市場商圈 8865 5000 90000 2371 19000 % % % % % 西市場商圈的形成，主要是在原有西市場批發(fā)市場形成的商業(yè)氛圍的基礎(chǔ)上， 興建了華聯(lián)、嘉華購物中心，從而帶動了該商業(yè)中心的形成。因而在西市場業(yè)態(tài)中，商場所占的比重最大，占 %，其次是批發(fā)市場，占 %。 ? 老東門 核心區(qū)域 —— 以東關(guān)大街小商品、服裝批發(fā)市場為核心； 商圈范圍 —— 向東延伸至歷山路，西至大明湖路； 主要分析的商業(yè)路段為：主要路段為東關(guān)大街及期延長線（大明湖路路段部分）。 經(jīng)營業(yè)態(tài)分析 商圈名稱 專業(yè)、專賣店 超市 商場 便利店 批發(fā)市場 老東門商圈 2453 1000 6000 1000 12020 % % % % % 由以上圖表可以看出，在業(yè)態(tài)分布中，批發(fā)市場所占比例最大，達到 %，其次為商場占 %，專業(yè)、專賣店占 %，超市和便利均只占 %。 長清小柿子園 項目市場研究及策劃定位報告 24 ? 英雄山 核心區(qū)域 —— 以銀座八一店及國美八一店坐落的英雄山路為核心區(qū)域； 商圈范圍 —— 向東延伸至歷山路，西至建設(shè)路， 南至七里山路，北至經(jīng)十路； 主要分析的商業(yè)路段為：主要分布在英雄山路北段（南北向分別為七里山路到經(jīng)十路）這一狹長地帶。 經(jīng)營業(yè)態(tài)分析 商圈名稱 專業(yè)、專賣店 超市 商場 便利店 批發(fā)市場 英雄山商圈 1606 6700 20200 2020 25000 % % % % % 由以上圖表可以看出，在業(yè)態(tài)分布中，批發(fā)市場與商場所占比例幾乎相當(dāng)，主要是因為英雄山文化市場提供了較大的市場供應(yīng)量，兩者各占 %和 %，超市占 %，便利店占 %，專業(yè)店與之相比只占了 %的分額。 專業(yè)商圈 ? 山大路科技市場商圈 山大路經(jīng)營科技產(chǎn)品的店鋪主要集中在山大路（利農(nóng)莊與山大路交匯路口到和平路路段）及解放路與山大路交匯處往西約 300米。山大路商圈的主要商業(yè)業(yè)態(tài)為專業(yè)店，該商圈以周圍的 IT科技資源、技術(shù)為依托，是專營電子、電腦配件的專業(yè)性商圈。 ? 濼口服裝批發(fā)市場商圈 以濼口服裝城為核心向周邊輻射其半徑約為 。濼口商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)為批發(fā)市場，經(jīng)營的主要內(nèi)容是服裝、紡織品批發(fā)，是一個輻射魯中地區(qū)的，大型服裝批發(fā)集散地。 ? 北園大街建材及家居市場商圈 以北園大街為中軸線，向周邊輻射，東西兩側(cè)分別為水屯路和清河路。北園商圈主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為批發(fā)市場、專業(yè)店，主要經(jīng)營內(nèi)容為家具、建材批發(fā)，是一個輻射魯中地區(qū)的專業(yè)性商圈。 ? 段店汽車銷售市場及汽車零配件市場商圈 段店商圈，主要商業(yè)集中在 經(jīng)六路延長線及經(jīng)十西路路段，而經(jīng)十西路則主要以汽車零配件及汽車銷售的 4S店為主。段店商圈的主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為專業(yè)店，在該商圈中分布著大型的汽車配件專業(yè)市場以及汽車 4s 專賣店，是一個輻射濟南至周邊地區(qū)的汽車及配件銷售的專業(yè)性商圈。 長清小柿子園 項目市場研究及策劃定位報告 25 濟南市商業(yè)物業(yè)租金分析 商圈 類別 租金范圍 元 /平米 /天 大型商業(yè) 商圈點評 泉城路商圈 綜合類商圈 8— 25 貴和商廈、貴和購物廣場、沃爾瑪、銀座商城、銀座購物廣場等 以商場、超市居多，而中小型服飾類專業(yè)店則在數(shù)量上占據(jù)了絕對多數(shù)。都市級商業(yè)中心的核心部分，是一個面向全市乃至整個山東省的商圈。 大觀園商圈 綜合類商圈 6— 15 大觀園商場、人民商場、人防 濟南老商圈典型的代表之一，消費對象除了周邊居民外，還面向整個濟南市。 西市場商圈 綜合類商圈 5— 10 市華聯(lián)、嘉華購物廣場 經(jīng)營內(nèi)容較多，其中服飾及餐飲所占比例約為 50%是西城區(qū)的商業(yè)中心區(qū) 洪樓商圈 綜合類商 圈 5— 15 洪樓大潤發(fā)、國美電 器等 連接洪樓區(qū)域與東部新區(qū)的商業(yè)中心、發(fā) 展?jié)摿薮? 英雄山商圈 綜合類商圈 — 8 省華聯(lián)、銀座八一店 消費群體主要面向本區(qū)域 濼口商圈 專業(yè)性商 圈 3— 10 濼口服裝城 、齊魯鞋城、綠地超市 濟南最大的服裝批發(fā)市場，以中低檔為 主，輻射區(qū)域面向濟南周邊幾個地市 山大路商圈 專業(yè)性商圈 2— 7 濟南科技市場、賽博數(shù)碼廣場、百腦匯 有山東中關(guān)村之稱，是濟南最大的電子科技市場 北園大街商圈 專業(yè)性商圈 2— 6 銀座北園店、東亞家具城、建材市場 濟南最大的家居及建材市場 不同區(qū)域，商業(yè)物業(yè)租金差異化明顯。 總體來看 ，濟南商圈租金分布呈現(xiàn)出了階梯狀的分布，以泉城路商圈的租金水平為第一梯度，平均租金在 10元 /平米 /天以上；以大觀園商圈、山大路商圈、西市場商圈及洪樓商圈作為第二梯度，平 均租金范圍在 4— 10 元 /平米 /天之間；其余商圈為第三梯度，租金低于 8元 /平米 /天。 泉城路商圈作為濟南的都市級商圈，商業(yè)影響力大，輻射濟南及周邊城市，商家云集、人頭攢動，商業(yè)氛圍濃厚，經(jīng)營定位屬于中高檔，因而整體租金水平最高； 第二梯度商圈大觀園、山大路、西市場、洪樓大都具備較深厚的商業(yè)底蘊，商業(yè)發(fā)展相對平穩(wěn) ，作為區(qū)域性商圈，商業(yè)影響力僅次于泉城路商圈，因而租金水平也略低 ；而第三梯度商圈受商業(yè)環(huán)境氛圍或整個區(qū)域較廣等因素的影響，商鋪租金普遍偏低。 長清小柿子園 項目市場研究及策劃定位報告 26 濟南市綜合商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析 商圈名稱 專業(yè)、專賣店 超市 商場 便利店 批發(fā)市場 泉城路商圈 22396 60700 169000 1000 0 % % % % % 大觀園商圈 15000 3000 50000 2020 0 % % % % % 洪樓商圈 8380 9500 9500 3000 3600 % 28% 28% % % 西市場商圈 8865 5000 90000 2371 19000 % % % % % 老東門商圈 2453 1000 6000 1000 12020 % % % % % 英雄山商圈 1606 6700 20200 2020 25000 % % % % % 濟南各綜合商圈零售業(yè)態(tài)對比圖%%%%%泉城路商圈 大觀園商圈洪樓商圈西市場商圈 老東門商圈 英雄山商圈專業(yè)、專賣店 超市 商場 便利店 批發(fā)市場 零售業(yè)態(tài)的種類主要有百貨商店、超級市場、專業(yè)店、專賣店、便利店等，各零售業(yè)態(tài)的體量分配比例可在一定程度上反映出一個商圈商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和商圈內(nèi)消費者的消費特征。 商場和超市因經(jīng)營內(nèi)容齊全是商圈吸引客流的 關(guān)鍵點之一；專業(yè)專賣店經(jīng)營的商品類型相同或?qū)傩韵嗨?，在某一類型商品領(lǐng)域中，可充分滿足消費者多樣化的消費需求，對消費者可產(chǎn)生較強的吸引力，從而使商品經(jīng)營者具有更多的商業(yè)機會。專業(yè)店的產(chǎn)品線雖不寬，但很深，它們可以為商圈提供大量的目標(biāo)客流；便利店一般設(shè)在住宅或辦公物業(yè)的聚集區(qū)，以滿足人們的便利性購物需求。 長清小柿子園 項目市場研究及策劃定位報告 27 泉城路商圈作為濟南的一級綜合商圈，是濟南城市商業(yè)活力的象征，在城市的功能結(jié)構(gòu)中擁有舉足輕重的地位。業(yè)態(tài)組合豐富，泉城路商圈中有貴和商廈、貴和購物中心、銀座商城等多家大型百貨商場，百貨商場占商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)總體量的 %，同時還擁有大批的專業(yè)店、專賣店，它們占 %。從泉城路商圈商業(yè)業(yè)態(tài)特點可以看出，作為一級綜合商圈，泉城路商圈主要是提供比較性購物，主要是為消費者提供品種豐富的選購性較強的商品銷售服務(wù)，而便利性消費的商品則相對較少，便利店占總體量的 %。而且泉城路商圈除了購物的基本功能外，還具有飲食、文化娛樂、休閑、旅游、展覽等多種功能。 大觀園商圈、洪樓商圈、西市場商圈、老東門商圈和英雄山商圈同作為二級或三級綜合商圈，在業(yè)態(tài)組合上有許多共同點，如消費人流主要來自所在的區(qū)域，其人流量及商品銷售的營業(yè)額也相對 穩(wěn)定。一般由專業(yè)店、專賣店、便利店以及中小型的百貨商店構(gòu)成，業(yè)態(tài)組合較為豐富。二、三級綜合商圈的便利店所占的比例高于泉城路商圈。但這些二、三級綜合商圈又因周邊消費者的消費能力和消費傾向等因素的不同，使各商圈的業(yè)態(tài)組合呈現(xiàn)不同的特點。 雖然大觀園商圈的濟南市一級綜合商圈地位已被泉城路商圈所代替，但在業(yè)態(tài)組合方面還保留著部分一級綜合商圈業(yè)態(tài)組合的特點，如百貨商場和專業(yè)專賣店所占比例較大，便利店體量較少等。大觀園商圈因人民商場和大觀園商場兩個大型商場而得名，兩個商場的體量總和占整個商圈總體量的 %，但百貨商 場的大體量使大觀園商圈零售業(yè)態(tài)的呈現(xiàn)單一化，缺乏經(jīng)營個性。經(jīng)營雷同，導(dǎo)致相互之間競爭激烈。而且人民商場、大觀園、作為傳統(tǒng)的百貨零售業(yè)由于其在采購、品牌、渠道、網(wǎng)絡(luò)等方面的不足，已經(jīng)不再有很強的生命力，二者已相繼進行重組。在大觀園商圈內(nèi)還有許多專業(yè)專賣店，其占總體量的 %。而其他業(yè)態(tài)如超市、便利店等便利性購物商店較少，無批發(fā)市場。 大潤發(fā)超市和國美電器是洪樓商圈吸納客源的錨固點，它們?yōu)楹闃巧倘?chuàng)造大量的消費客流，超市和商場兩個業(yè)態(tài)在洪樓商圈各業(yè)態(tài)中占的比例較大，分別占 28%；在超市和專業(yè)商場的帶動下，在 洪樓商圈內(nèi)特別是其主要路段花園路兩側(cè)有許多專業(yè)專賣店。商圈內(nèi)僅有一處銀座洪樓店為大中型百貨商場、超市和專業(yè)商場吸納主要消費人流、專業(yè)專賣店所占份額較高、便利店體量較大是洪樓商圈業(yè)態(tài)組合的主要特點，這說明洪樓商圈已初步具有成熟二級綜合商圈的特點。隨著該商圈內(nèi)中高檔住宅的不斷開發(fā)，高收入人群的不斷聚集，大中型百貨商場的欠缺使該商圈具有較大的發(fā)展?jié)摿Α? 西市場商圈因華聯(lián)商廈、嘉華購物中心兩個大中型商場和西市場小商品批發(fā)市場而聞名，兩種業(yè)態(tài)是西市場吸引消費客流的主力，其體量占總體量的比例都較高，分別是 %和 %。兩個商場和西市場的主要客流多數(shù)來自于商圈附近，少數(shù)來自于濟南市及周邊城市。在商場和批發(fā)市場的帶動下，商圈內(nèi)有較多的專業(yè)專賣店，占商圈總體量的 %。 老東門商圈因老東門小商品批發(fā)市場而得名。作為濟南東部著名的老東門小商品批發(fā)市場，具有悠久的歷史傳統(tǒng)，她吸引附近許多小商品批發(fā)者來此批購貨物。批發(fā)市場這種業(yè)態(tài) 長清小柿子園 項目市場研究及策劃定位報告 28 占總體量的 %。名萃商廈現(xiàn)已慘淡經(jīng)營，不能為商圈吸引足量客流，但其建筑面積較大，占總體量的 %。其他業(yè)態(tài)如專業(yè)專賣店、超市、便利店各占總量的 %、 %和 %。 大量的文 化用品批發(fā)市場的存在使英雄山商圈具有了獨特的商圈經(jīng)營特色。該商圈內(nèi)批發(fā)市場占商圈各業(yè)態(tài)總體量的 %。八一銀座等商場的投入使用大大提高了該商圈的消費檔次，商場占各業(yè)態(tài)總體量的 %。超市、便利店和專業(yè)專賣店各占總體量的 %、 %和 %。 濟南市商業(yè)未來預(yù)測 濟南城市范圍的迅速擴大將催生新興商圈產(chǎn)生 ， 濟南商圈格局將發(fā)生較大變化 隨著濟南經(jīng)濟的高速發(fā)展、新城市的建設(shè)，交通的改造，新的居住群的形成，商業(yè)需求量增大。預(yù)計西部新城蘊含著巨大的升值潛力，盡管目前段店商圈部分商業(yè)經(jīng)營狀況較 差，但經(jīng)十路的開通、市政府對西部片區(qū)商業(yè)中心的規(guī)劃，也使得西部片區(qū)蘊含巨大商機。 隨著東部區(qū)域開發(fā)步伐加快，洪樓商圈持續(xù)擴張，但僅靠洪樓商圈已不能滿足東部區(qū)域居民的商業(yè)需求。預(yù)計在不久的將來，濟南東部將形成兩個商圈，一個為奧體中心商圈，一個為高新區(qū)商圈。 但隨著中心城區(qū)的改造，中心城區(qū)商圈的龍頭地位將得以加強。如恒隆廣場的開發(fā)將進一步鞏固泉城路商圈的龍頭地位，萬達廣場和的開發(fā)將有望使?jié)系拇笥^園商圈得以光復(fù)，使泉城路商圈與大觀園商圈實現(xiàn)自然連接。 各商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)及商品組合將更加科學(xué)化，各商業(yè)業(yè)態(tài)將會向更加 豐富和完備的方向發(fā)展 在濟南市的各個商圈內(nèi)，超市、百貨商場等多種業(yè)態(tài)并存，因各自定位不明確，或定位不準導(dǎo)致競爭激烈。而且隨著濟南城區(qū)規(guī)模的不斷擴大，住宅、商業(yè)開發(fā)的郊區(qū)化發(fā)展趨勢，濟南商業(yè)將會產(chǎn)生新的零售業(yè)態(tài)，而原有的商業(yè)業(yè)態(tài)會不斷地調(diào)整和提升以保持其長期的經(jīng) 長清小柿子園 項目市場研究及策劃定位報告 29 營活力。如百貨商場應(yīng)準確定位，面對挑選性、綜合性、個性化的需求，加強內(nèi)部商品結(jié)構(gòu)的調(diào)整和商品經(jīng)營檔次的全面提升，走年青、時尚之路，鎖定年輕的消費群。 社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的興起，地位將越來越重要 隨著城市擴張進程加快，商業(yè)的開發(fā)格局開始與住宅開發(fā)格局形成緊密互 動。住宅開發(fā)出現(xiàn)郊區(qū)化發(fā)展在一定程度上使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始由城市核心區(qū)向外轉(zhuǎn)移，社區(qū)商業(yè)開發(fā)成為熱點和重心。 隨著各個區(qū)域的幾個較有代表性的大型社區(qū)商業(yè)的上市（如南部的偉東新都，東部的海