【文章內容簡介】 房者心理層面的影響大于對其購房能力的影響。只要本項目在戶型設計上 增加 90 平米以下的中小戶型 的比重 ，降低項目總價，便可降低新政對項目的影響。 同時 長清區(qū) 房地產市場發(fā)展起步較晚，大量的客群仍是出于剛性需求購房，相對投機泡沫較少，所以這一輪調控新政對于 長清 市場的總體影響有限， 長清 平均房價仍然會呈現平緩上漲的態(tài)勢。 總結 長清宏觀經濟及房地產行業(yè)發(fā)展均衡且穩(wěn)健， 隨著長清區(qū)經濟的持續(xù)發(fā)展和政府規(guī)劃的逐步落實， 長清對濟南市區(qū)居民的吸引力將不斷增強，長清市場的需求格局將發(fā)展發(fā)展，并推動長清 房地產市場 將進入快速發(fā)展期。 隨著長清大學城、高科技園區(qū)、園博園等項目的開發(fā)建設，恒大等知名開發(fā)商的入駐將迅速帶動長清房地產發(fā)展的格局和模式， 房地產市場逐漸 成熟化、 有序化， 同 時 競爭 將趨于激烈。 長清區(qū)房地產市場主要由剛性需求支撐，受國家宏觀調控政策影響較小，房價會“穩(wěn)中有升”。 長清小柿子園 項目市場研究及策劃定位報告 11 第 2章 濟南住宅市場分析 濟南住宅市場分析 20202020年濟南住宅開發(fā)投資額及增長率 濟南住宅開發(fā)投資額及增長率05010015020025030068%72%76%80%84%88%住宅開發(fā)投資總額（億元） 126 住宅開發(fā)投資環(huán)比上年同期增長率30% 29% 36% 16%住宅開發(fā)投資占房地產投資比例% % % %2020 2020 2020 2020 數據來源：濟南統(tǒng)計年鑒 20202020年濟南住宅投資額逐年快速增加，年均增長幅度為 27%。房地產投資以住宅投資為主，住宅開發(fā)投資額約占房地產開發(fā)投資額的 8成左右，寫字樓與商業(yè)開發(fā)投資所占比例小。 20202020年濟南住宅市場供需狀況分析 濟南住宅市場供需狀況02004006000%40%80%120%住宅供應量（萬平方米） 203 250 住宅實際銷售面積（萬平方米） 住宅供應量同比去年同期增長率7% 6% 78% 21%住宅銷售面積同比去年同期增長率6% 13% 23% 23%供需比 2020 2020 2020 2020 數據來源：濟南統(tǒng)計年鑒 注：按照統(tǒng)計局統(tǒng)計口徑，住宅實際銷售面積 為報告期內正式交付給購房者的住宅面積，不包括已簽 長清小柿子園 項目市場研究及策劃定位報告 12 訂預售合同正在建設的商品房屋面積。 20202020年整體供需量增加，供需比下降。相比于其他副省級城市濟南整體供需量較小，濟南供需基本處于平衡狀態(tài)，供需比維持在 。 20202020年濟南市住宅供求比呈現不斷下降趨勢。供需比下降決定了濟南房價在近年內銷售價格的較快增長。 20202020年 4月 濟南一手住宅銷售量分析 010020030040040%20%0%20%40%60%80%銷售面積（萬平米） 銷售面積同比增長率 61% 16% 6% 9% 11% 59% 26%2020 2020 2020 2020 2020 2020201 0年1月4月 數據來源：山東中原投資顧問部 注：因濟南市住宅銷售 95%以上均為期房銷售，故采用政府的交付面積作為住宅銷售面積的數據與濟南市住 宅實際銷售情況偏差較大。故山東中原采用實地調研方式，以認購數據作為一手商品住宅的銷售數據。 20202020年濟南一手商品住宅成交量較為平穩(wěn)，年成交量集中在 200萬平米左右，受貸款成本降低等行業(yè)救市政策的影響， 2020 年年成交量出現最高值為 295 萬平米。受供應量嚴重不足和政府推行嚴厲程度空前的調控政策的影響， 2020 年 14 月份濟南一手住宅成交量較去年同期出現下滑，降幅為 26%。 長清小柿子園 項目市場研究及策劃定位報告 13 20202020年 4月濟南市住宅成交價格 02020400060008000100000%10%20%30%40%50%商品房銷售價格（元/平米） 3954 4146 4278 4917 5587 6029 8218 價格同比上漲 % % % % % % %2020 2020 2020 2020 2020 2020201 0年1月4月 數據來源：山東中原投資顧問部 20202020 年是濟南住宅價格持續(xù)快速增長， 至 2020 年 14 月份濟南普通住宅價格已高達 8218元 /平米，較上年同期價格上漲 46%。房價高企和嚴厲的房地產調控政策為房地產開發(fā)及銷售帶來較大的風險和壓力。 濟南各區(qū)域市場分析 根據行政區(qū)劃，對各行政區(qū)住宅市場進行發(fā)展特征、住宅銷售價格和產品特征的系列對比分析。 長清小柿子園 項目市場研究及策劃定位報告 14 各區(qū)域發(fā)展特征 區(qū)域 區(qū)域特征 房地產發(fā)展歷程概要 各年度代表性樓盤 市中區(qū) 主要位于濟南市區(qū)南部區(qū)域，自然環(huán)境優(yōu)美，是高檔住宅和別墅的聚集地，區(qū)域消費能力強。受濟南“南控”規(guī)劃的影響，區(qū)域內潛在項目較少。 2020 年銀豐山莊及當時濟南最大 的舊村改造項目偉東新都的開發(fā)，使市中區(qū)的陽光舜城片區(qū)成為濟南市熱點開發(fā)區(qū)域，自 2020 年以來魯能領秀城、泉景天沅等大規(guī)模樓盤的開發(fā)及區(qū)域內舜耕路等道路的修建使市中區(qū)二環(huán)南路沿線板塊成為濟南未來三至五年內持續(xù)的熱點開發(fā)區(qū)域。 2020 年：銀豐山莊、偉東新都 2020 年：世紀佳園、魯能領秀城 2020 年：泉景天沅、魯能領秀城 2020 年：峰景鑒筑、京魯山莊 2020 年：外海蝶泉山莊、中齊他山 2020 年：萬達廣場 2020 年：萬達公館 歷下區(qū) 位于濟南東南部，是濟南房價最 高的區(qū)域，是濟南富人聚集區(qū)。 區(qū)域房地 產開發(fā)時間較早，原開發(fā)樓盤多集中于千佛山附近，自 2020年以來燕山新區(qū)板塊成為歷下區(qū)的開發(fā)熱點區(qū)域。 2020 年隨著濟南市政府的東遷、全運會的召開，奧體片區(qū)發(fā)展為新的住宅開發(fā)熱點區(qū)域。 2020 年：中潤世紀城、銀座花園、荷蘭莊園 2020 年：正大城市花園 2020 年：中天匯麗華城 2020 年：名士豪庭、中建文化城、港澳花園 2020 年：名士豪庭、正大城市花園三期 2020 年：中海奧龍觀邸、海爾綠城全運村 2020 年：黃金 99 歷城區(qū) 位于濟南東北部，區(qū)域發(fā)展水平差別較大?，F在售項目較少，潛在項目主要集中在工 業(yè)北路沿線和經十東路沿線。 2020年 2020年歷城區(qū)主要供應量為配套齊全的洪樓板塊，銷售價格較高； 20202020 年以來有少量在配套較差的經十東路沿線項目開發(fā)，拉低了歷城區(qū)銷售價格。 2020 年后，盛福莊周邊的項目開始動工，成為 2020年潛在供應量較大的區(qū)域。 2020 年：富翔天地、上?；▓@ 2020 年：錦繡泉城 2020 年：福潤康城 2020 年：彩石山莊 2020 年：保利花園、彩石山莊 2020 年：保利花園、大地銳城 高新區(qū) 位于濟南市區(qū)東部區(qū)域，曾是濟南競爭最激烈、價格最低的區(qū)域，后發(fā)展為供需兩旺 的區(qū)域，成交價格上漲較快，未來市場供應量較少。 商品房開發(fā)起于 2020 年，直到 2020年才有較多項目開發(fā)。隨著濟南市政府東遷、全運會召開等利好消息的影響， 2020 年高新區(qū)成為濟南房地產熱點開發(fā)區(qū)域。從 2020 年的潛在供應來看，高新區(qū)的潛在供應量有限。 2020 年：黃金時代、新東方花園 2020 年：新東方花園、黃金時代 2020 年：萊茵小鎮(zhèn)、盛世花城 2020 年：鑫苑國際城市花園； 2020 年：中齊未來城、海信慧園、茗筑美嘉 2020 年：中海紫御東郡、中齊未來城 槐蔭區(qū) 槐蔭區(qū)位于濟南西北部，槐蔭區(qū)工廠搬遷 與舊村改造出現較多土地，但因西部配套較差，房地產起步較晚。 因槐蔭區(qū)位置較偏，基礎設施及房地產發(fā)展較為落后，市民對該區(qū)域地段認同感差，隨著陽光 100、泉城花園、凱旋新城等大規(guī)模樓盤的開發(fā)，及區(qū)域內道路等基礎設施的修建，拉動了區(qū)域房地產的發(fā)展水平和區(qū)域住宅價格，成為近年來濟南市價格增幅最大的區(qū)域。 2020 年：天業(yè)翠苑、實力榮祥 2020 年：艾菲爾花園、陽光 100、嘉逸現代逸居 2020 年：新世界陽光花園、外?，F代中央花園 2020 年：凱旋新城、海右重華 2020 年：陽光 100、群盛華城 2020 年：凱旋新城 、泉城花園、發(fā)祥巷、路勁御景城 2020 年：發(fā)祥巷 天橋區(qū) 位于濟南市區(qū)北部區(qū)域，區(qū)域基礎設施比較差，區(qū)域項目多位于北園大街沿線，北園大街以北項目較少。隨著小清河治理工程的改造完成，小清河沿線成為天橋區(qū)今后一段時間內的開發(fā)熱點區(qū)域。 因北部區(qū)域基礎配套較差，本區(qū)域內的住宅多以中低檔樓盤為主，2020 年以來在北園大街兩側有較多新盤出現，隨著北園大街的拓寬改造及小清河的治理，濟南北部的區(qū)域價值不斷提升。 2020 年：天建天和園、魯能康橋 2020 年：齊魯花園、泉星小區(qū) 2020 年：華夏金色陽光花園、魯鐵花樣年 華 2020 年：重汽翡翠郡、碧水尚景、 2020 年：君逸左岸、海那城 2020 年：香港國際 長清小柿子園 項目市場研究及策劃定位報告 15 各區(qū)域住宅銷售價格 3000400050006000700080009000100002005.12005.32005.52005.72005.92005.112006.12006.32006.52006.72006.92006.112007.12007.32007.52007.72007.92007.112008.12008.32008.52008.72008.92008.112009.12009.32009.52009.72009.92009.112010.012010.3歷下區(qū) 高新區(qū) 市中區(qū) 槐蔭區(qū) 天橋區(qū) 歷城區(qū) 自 2020年 1月至 2020年 4月濟南各行政區(qū)在基礎設施不斷改善、眾多中高端項目上市的帶動下，住宅價格均有大幅上漲。隨著 2020年 4月房地產新政的頒布，房價漲幅開始減緩，但依然保持堅挺。 自 2020年 1月至 2020年 4月價格增幅最大的為槐蔭區(qū)，其增幅為 139%。其余區(qū)域依次為高新區(qū)、市中區(qū)、歷城區(qū)、歷下區(qū)、天橋區(qū)，其增幅分別為 104%、 83%、 79%、 70%、 69%。 2020年 4月在濟南各 行政區(qū)域中，歷下區(qū)住宅價格最高，達到 8735元 /平米。其余各區(qū)域按價格高低水平依次為槐蔭區(qū)、市中區(qū)、高新區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)，其價格分別為 8730元 /平米、 8252元 /平米、 7758元 /平米、 7180元 /平米和 6100元 /平米。 各區(qū)域住宅產品特征 區(qū)域 建筑類型 主力戶型 綠化率 容積率 歷城區(qū) 高層 90120 平米 35%45% 歷下區(qū) 小高層、高層、別墅 100140 平米 35%40% 市中區(qū) 高層、別墅 110170 平米 35%45% 高新區(qū) 高層 80110 平米 35%40% 槐蔭區(qū) 高層、小高層 80120 平米 30%40% 天橋區(qū) 高層 80110 平米 30%40% 長清小柿子園 項目市場研究及策劃定位報告 16 現階段，濟南市的住宅產品以高層為主，各區(qū)建筑類型的同質性較高，只有歷下區(qū)和市中區(qū)的個別項目出現了城市別墅。 從主力戶型來看，歷下區(qū)和市中區(qū)的項目以改善型產品為主，主力產品的戶型面積相對較大，一般在 100170平米