【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操。因此，本次市場調(diào)研活動是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)。調(diào)研內(nèi)容全面、科學(xué)，調(diào)研數(shù)據(jù)真實、有效。1．通過客觀深入的市場調(diào)查和科學(xué)嚴謹?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解烏魯木齊市房地產(chǎn)市場供需空間和價格趨勢，確定目標客戶群。及其對產(chǎn)品和價格的取向，對項目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃項目地塊，明確項目定位，較準確的發(fā)揮地塊環(huán)境特。本次調(diào)研主要通過對宏觀層面（國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)政策趨勢、項目所在地烏魯木齊市經(jīng)濟文化、人口交通、本次研究以全面調(diào)查與典型調(diào)。查相結(jié)合，采用行業(yè)訪談法、問卷法、現(xiàn)場觀察法、政府公告、政策法規(guī)查詢等方式獲得調(diào)查資料。開工面積均大幅上升；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積有所減少，完成土地開發(fā)面積上升；商品住房價格漲幅總體放緩。規(guī)范問題仍較突出。

　　

【正文】 綠城玫瑰園 半山灣畔 雪蓮山高爾夫 香格里拉美泉 麗景江山 優(yōu)詩美地 水清木華 水塔山莊 占地面積 約 300畝 約 240畝 一期 217畝 150畝 420畝 約 240畝 18000㎡ 200畝 建筑形式 聯(lián)排別墅 獨立別墅 獨立別墅 獨立別墅 TOWNHOUSE 疊加別墅 TOWNHOUSE 高層住宅 聯(lián)排別墅 主力戶型 聯(lián)排 250㎡左右 獨立 350㎡左右 250 ㎡左右和 310㎡左右為主 400㎡以上 170 ㎡、 200㎡、 270 ㎡三種戶型 160200㎡ 234㎡和 282㎡ 140㎡三房 200 ㎡以上四房 208㎡ 225㎡ 套數(shù) 140 多套，其中第一期 35套 138套 180套，第一批 30多套 7萬平方米 28萬㎡ 216套 371套 180套 售價 獨立 6500元 /㎡ 5500元 /㎡ 均價 4000元 4200元 /㎡ 3500元 /㎡ 4200元 /㎡ 4100元 /㎡ 4000元 /㎡ 工程進度 一期現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 入伙時間 2020年 9月 30日 2020 年 6月 30日 現(xiàn)樓 2020 年 12 月30日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 高檔樓盤市場調(diào)查分析 ? 銷售價格呈上升趨勢 ,但總體水平仍舊偏低 2020 年突破 3000 元 /㎡的樓盤數(shù)呈增加趨勢，如優(yōu)詩美地二期（ 2900 元 /㎡）、紅十月（ 2900 元 /㎡）、金康麗景苑（ 2800 元 /㎡）、金福苑（ 2880 元 /㎡）、新洲城市花園（ 2900 元 /㎡）；銷售均價接近 3500 元 /㎡的中高檔項目也逐漸被市民所接受，如空中花園、象牙城等；而繼天安名門之后，水清木華成為又一個銷售均價突破 4000 元 /㎡的非別墅住宅項目。 ? 配套建設(shè)滯后 由在售的幾大別墅項目來看，均存在較嚴重的配套建設(shè)滯后問題，除綠城玫瑰園因與市區(qū)較接近，而且位處水磨溝公園和東山之間，生活配套和居住環(huán)境都具有較大 優(yōu)勢以外，半山灣畔和雪蓮山高爾夫的銷售均已遭遇了瓶頸，僅售出十幾套，制約銷售的主要原因之一就是配套。園林建設(shè)的不到位以及生活配套的匱乏使得兩項目舉步維艱。 ? 建筑品質(zhì)開始提升，但仍較為落后 在售別墅項目在平面規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林建設(shè)上都有了一定的進步，但即使目前代表新疆別墅最高水平的綠城玫瑰園項目，在開發(fā)理念、現(xiàn)場管理、環(huán)境營造等方面與北京、深圳等地的別墅項目仍有較大的差距。 ? 銷售價格呈上升趨勢 銷售價格相比前兩年有了大幅度的上揚。此前大德豪庭的銷售價格不過 3000 元 /㎡左右，如今的別墅銷售價格已全面超過此價 位，綠城玫瑰園的銷售價格更是已超過 6500 元 /㎡，據(jù)了解近期價格仍會上調(diào)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 銷售狀況開始好轉(zhuǎn) 進入 2020 年 3 月以來，烏市高檔住宅產(chǎn)品均出現(xiàn)了良好的銷售勢頭，玫瑰灣、水塔山莊、香格里拉?美泉等大量別墅自 3 月底開始大量銷售，表明烏市在高檔住宅的消費潛力值得期待，只是市場上缺乏具有足夠號召力的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。 近期市場走勢預(yù)測 由于本項目總體規(guī)劃已基本確定，品質(zhì)與價格處于烏魯木齊市上等水平。由于土地價格的不斷攀升，直接提高了房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本。綜觀今年內(nèi)下半年和明年即將推出來與本項目銷售檔期有所沖突的新盤， 具有以下幾個特點： ? 市場供應(yīng)量呈快速增長趨勢 由于以廣匯為代表開發(fā)的中低檔樓盤長期占據(jù)了烏市的住宅市場，使烏市的高端住宅市場尤其是別墅市場呈現(xiàn)長期的真空狀態(tài)。 2020 年大德豪庭項目推出后在烏市銷售大獲成功，其后昌吉世紀花園也在烏市高端住宅市場中分得一杯羹，烏市發(fā)展商看到了新的機遇，一時間烏市別墅市場開始熱鬧起來，綠城玫瑰園、半山灣畔、雪蓮山高爾夫別墅、優(yōu)詩美地、香格里拉美泉別墅、麗景江山等項目紛紛上馬，別墅供應(yīng)量大增。 ? 建筑品質(zhì)有所提升 與大德豪庭相比，如今的別墅項目在平面規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林建設(shè)上都有了 一定的進步，尤其是綠城 ?玫瑰園項目，秉承綠 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城地產(chǎn)公司在內(nèi)地多年的別墅開發(fā)經(jīng)驗，項目在開發(fā)理念、現(xiàn)場管理、環(huán)境營造等方面均遠超其他別墅項目，成為了新疆高檔別墅的標志性項目。 ? 銷售價格大幅上漲 銷售價格相比前兩年有了大幅度的上揚。此前大德豪庭的銷售價格不過 3000 元 /㎡左右，如今的別墅銷售價格已全面超過此價位，綠城 ?玫瑰園二期的銷售價格已突破 8000 元 /㎡。 ? 銷售狀況開始好轉(zhuǎn) 2020年所有高檔樓盤的銷售均不理想 ,銷售率多在 30%左右 ,固然有各樓盤自身的原因 ,如綠城 ?玫瑰園受東山公墓及開盤過急的影響、優(yōu)詩 美地的發(fā)展商品牌美譽度不高且戶型設(shè)置不合理、半山灣畔建筑檔次偏低且環(huán)境建設(shè)一般、雪蓮山配套匱乏和戶型過大等等 ,但也令人對烏市的高檔樓盤市場承接能力產(chǎn)生顧慮。 進入 2020 年以來 ,烏市高檔住宅產(chǎn)品市場迅速升溫 ,綠城 ?玫瑰園、雪蓮山高爾夫均完成一期的銷售 ,開始建設(shè)二期 ,且價格均有突破 (綠城 ?玫瑰園二期銷售價格已超過 8000 元 /㎡ 。雪蓮山高爾夫也由一期的 3500 元 /㎡上漲至 4000 元 /㎡ )。2020 年新推出的水清木華高層項目也迅速取得了 80%以上的銷售業(yè)績 (銷售均價 4200 元 /㎡，單套總價在 80 萬元左右 ),烏市 2020 年的高檔住宅煥發(fā)出了空前的消費潛力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 已售及在售典型項目戶型分布表 綠城玫瑰園 半山灣畔 雪蓮山高爾夫 香格里拉美泉 麗景江山 優(yōu)詩美地 水清木華 水塔山莊 占地 約 300 畝 約 240 畝 一期 217 畝 150 畝 420 畝 約 240 畝 18000 ㎡ 200 畝 建筑形式 聯(lián)排別墅 獨立別墅 獨立別墅 獨立別墅 TOWNHOUSE 疊加別墅 TOWNHOUSE 高層住宅 聯(lián)排別墅 主力戶型 聯(lián)排 250 ㎡、 獨立 350 ㎡ 250 ㎡、 310㎡ 400 ㎡以上 170 ㎡、 200 ㎡、270㎡三種戶型 160200㎡ 234 ㎡和282 ㎡ 140 ㎡三房 200 ㎡四房 208 ㎡ 225 ㎡ 套數(shù) 140 多套，其中第一期 35 套 138 套 180 套，第一批推出 30 多套 7 萬平方米 28 萬㎡ 216 套 371 套 180 套 售價 獨立 6500 5500 元 /㎡， 均價 4000/㎡ 4200 元 /㎡ 3500元 /㎡ 4200 元 /㎡ 4100 元 /㎡ 4000 元 /㎡ 工程 一期現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 入伙 0 30 0 30 現(xiàn)樓 0 1 30 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6．個案對比 綠城玫瑰園 案名 綠城玫瑰園 物業(yè)類別 聯(lián)排、獨立 開發(fā)商 新疆陽光綠城 建筑設(shè)計 浙江綠城 建筑單位 福建惠五建設(shè)工程有限公司 綠化率 35% 占地面積 約 300 畝 面積范圍 250350m2 總戶數(shù) 約 140 戶 主力戶型 250350m2 銷售動態(tài) 二期尾盤 平均價格 均價 6500 元 物業(yè)管理 浙江綠城 物管費用 元 /平米 付款方式 一次性、按揭、分期 公開日期 2020 年 5 月 售樓中心 烏魯木齊市南湖路 26 號 銷售熱線 4657888 綜合點評 ： 項目位于水磨溝公園和東山之間，自然景觀資源在目前在售別墅項目中首屈一指。項目由浙江綠城集團開發(fā)，憑借沿海城市別墅開發(fā)的先進經(jīng)驗，綠城玫瑰園項目在規(guī)劃設(shè)計、立面風(fēng)格、園林建設(shè)等方面的開發(fā)水準均高于其他項目，使得項目毗鄰東山公墓的劣勢得到有效弱化，銷售價格為烏市最高，銷售形勢也最被看好。此項目也將會是我司華新地塊項目在高端客戶市場上的主要競爭對手。 就樓盤本身質(zhì)素而言，綠城玫瑰園的先天資源、配套條件和建設(shè)水平堪稱目前烏市最高，由于緊鄰項目的東山公墓對項目造成了一定影響，而且項目整體銷售條件尚不具備的情況下急 于開盤，項目在 2020 年銷售情況一般（僅售 12 套），但隨著 2020年項目園林的完善，銷售狀況已有明顯改善，一期基本售磬 ,二期已預(yù)訂 13 套。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 半山灣畔 案名 綠城玫瑰園 物業(yè)類別 聯(lián)排、獨立 開發(fā)商 新疆陽光綠城 建筑設(shè)計 浙江綠城 建筑單位 福建惠五建設(shè)工程有限公司 綠化率 35% 占地面積 約 300 畝 面積范圍 250350m2 總戶數(shù) 約 140 戶 主力戶型 250350m2 銷售動態(tài) 二期尾盤 平均價格 均價 6500 元 物業(yè)管理 浙江綠城 物管費用 元 /平米 付款方 式 一次性、按揭、分期 公開日期 2020 年 5 月 售樓中心 烏魯木齊市南湖路 26 號 銷售熱線 4657888 綜合點評： 項目位于水磨溝公園和東山之間，自然景觀資源在目前在售別墅項目中首屈一指。項目由浙江綠城集團開發(fā)，憑借沿海城市別墅開發(fā)的先進經(jīng)驗，綠城玫瑰園項目在規(guī)劃設(shè)計、立面風(fēng)格、園林建設(shè)等方面的開發(fā)水準均高于其他項目，使得項目毗鄰東山公墓的劣勢得到有效弱化，銷售價格為烏市最高，銷售形勢也最被看好。此項目也將會是我司華新地塊項目在高端客戶市場上的主要競爭對手。 就樓盤本身質(zhì)素而言，綠城玫瑰園的先天資 源、配套條件和建設(shè)水平堪稱目前烏市最高，由于緊鄰項目的東山公墓對項目造成了一定影響，而且項目整體銷售條件尚不具備的情況下急于開盤，項目在 2020 年銷售情況一般（僅售 12 套），但隨著 2020年項目園林的完善，銷售狀況已有明顯改善，一期基本售磬 ,二期已預(yù)訂 13 套。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 雪蓮山高爾夫 案名 綠城玫瑰園 物業(yè)類別 聯(lián)排、獨立 開發(fā)商 新疆陽光綠城 建筑設(shè)計 浙江綠城 建筑單位 福建惠五建設(shè)工程有限公司 綠化率 35% 占地面積 約 300 畝 面積范圍 250350m2 總戶數(shù) 約 140 戶 主力戶型 250350m2 銷售動態(tài) 二期尾盤 平均價格 均價 6500 元 物業(yè)管理 浙江綠城 物管費用 元 /平米 付款方式 一次性、按揭、分期 公開日期 2020 年 5 月 售樓中心 烏魯木齊市南湖路 26