【正文】 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為整治力度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年 9 月 4 日 外資購房 9 月 4 日，國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定境外主體辦理購房結(jié)匯時，結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，所購房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的人民幣資金須經(jīng)審核方可購匯匯出。相關(guān)收入專項用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護、土地整理、耕地開發(fā)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年 12 月 12 日 限、禁目錄 國家發(fā)改委和國土資源部 12 月 12 日發(fā)布《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 總體來看，當前房 地產(chǎn)市場正在朝著宏觀調(diào)控的目標方向發(fā)展：住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積有所減少，完成土地開發(fā)面積上升；商品住房價格漲幅總體放緩。 一 ．房地產(chǎn)宏觀環(huán)境及運行情況 2020 年，全國房地產(chǎn)開發(fā) 投資持續(xù)平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅上升 個百分點。 第一部分 宏觀環(huán)境調(diào)查 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2．根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風險的調(diào)查研究分析，對后續(xù)營銷推廣策略提供有力支持。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目 錄 前言 第一部分 宏觀環(huán)境調(diào)查 宏觀經(jīng)濟形勢分析???????????????????????????????? 5 2020 年房地產(chǎn)宏觀環(huán)境及運行情況????????????????????????? 10 20202020 房地產(chǎn)政策回顧????????????????????????????? 11 2020 年房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢預(yù)測????????????????????????? 16 房地產(chǎn)價格分析及走勢預(yù)測 ???????????????????????????? 20 第二部分 市場 環(huán)境研究 烏魯木齊的區(qū)域特征和城市經(jīng)濟概況 ???????????????????????? 23 烏魯木齊城市規(guī)劃與區(qū)域改造 ??????????????????????????? 30 烏魯木齊北擴新區(qū)規(guī)劃 ?????????????????????????????? 31 烏魯木齊房地產(chǎn)市場分析 ????????????????????????????? 37 烏魯木齊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 ??????????????????????????? 43 高端樓盤統(tǒng)計 ???????????????????????? ?????????? 44 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三部分 項目分析 項目環(huán)境調(diào)研?????????????????????????????????? 55 項目 SWOT 分析 ??????????????????????????????? 59 第四部分 項目客戶群分析 調(diào)研組織實施 ????????????????????????????????? 64 調(diào)研資料分析 ????????????????????????????????? 66 重點樓盤客戶群對比分析 ??????????????????????????? 84 目標客戶定位 ????????????????????????????????? 88 第五部分 市調(diào)綜合評析 結(jié)束語 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 前 言 項目研究背景及說明 市場基礎(chǔ)調(diào)研，是房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的重要依據(jù)。 調(diào)研范圍與調(diào)查方法 本次調(diào)研主要通過對宏觀層面（國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)政策趨勢、項目所在地烏魯木齊市經(jīng)濟文化、人口交通、商業(yè)環(huán)境等）和 微觀層面（項目所在區(qū)域的消費特征、市場特征、競爭對手等 ） 影響因素的分析研究，并在此基礎(chǔ)上運用 SWOT 分析模型，做出項目所面臨威脅和機遇的綜合評價、調(diào)研總結(jié)以及規(guī)劃建議。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占 %，其中， 低密度 房 地產(chǎn) 開發(fā)投資占 %。但各項 調(diào)控政策落實還有一個過程，還面臨一些問題：一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，調(diào)控任務(wù)還十分艱巨；二是部分城市房價上漲仍然偏快，離預(yù)期目標還有差距；三是部分中心城市異地購房占比較大；四是房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)行為不規(guī)范問題仍較突出。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 與 1999 年禁止目錄相比，新目錄增加了 別墅類房地產(chǎn)開發(fā)，高爾夫球場，賽馬 場， 黨政機關(guān)、國有企事業(yè)單位新建培訓中心，未依法取得探礦權(quán)的礦產(chǎn)資源勘查，未依法取得采礦權(quán)的礦產(chǎn)資源開采等六個項目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年 9 月 5 日 土地調(diào)控 9 月 5 日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，對各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴把土地“閘門”。境外主體并購或收購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，不辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記；外國投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。具體為：加強商品房預(yù)售許可管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年 5 月 17 日 國六條 5 月 17 日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 對于本項目而言，以上政策規(guī)定 利好大過風險 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。從當前房地產(chǎn)形勢來看，政府的調(diào)控效應(yīng)雖然有所體現(xiàn)，但房價上漲趨勢以及房地產(chǎn)行業(yè)諸多不合理問題并沒有得到有效控制，國務(wù)院更是組織多部委赴全國檢查房地產(chǎn)調(diào)控落實情況和調(diào)控效果，相信 07 年將進一步加大政策調(diào)控的執(zhí)行力度，如果房價上漲的勢頭不能得到有效遏制，則進一步的調(diào)控政策出臺可能性就比較大。在這種背景下， 匯海東方 預(yù)計 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會放緩到 15％左右 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 土地管理更加嚴格，土地增量供應(yīng)控制更嚴，這也將加劇對于存量土地的競爭。 2020 年 1－ 8 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 16285 億元，相比去年同期增長 ％，其中國內(nèi)貸款 3584億元，增長 51％，國內(nèi)貸款在資金來源中占比由 2020 年的 18％上升到 22％以 上，而來自于定金和預(yù)收款的比重則開始大幅降低，從過去 4 年來的 40％左右下降到 2020 年的約 27％。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。也因此控制項目投資和緊縮信貸成為宏觀調(diào)控的著力點 。 2020 年住房供求差距將縮小，價格成為關(guān)鍵因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五． 房地產(chǎn)價格分析及走勢預(yù)測 房地產(chǎn)市場價格的基本情況 商品房價格持續(xù)上漲，但漲幅有回落跡象；存量房價格小幅下降。其中，經(jīng)濟適用房 漲 %,高于普通商品住宅 %。全國 十個 主要城市房價同比分別上漲 最低成都（ %）到最高深圳（ %） ， 僅 上海 房價同比下降 %。房屋供求結(jié)構(gòu)矛盾在短期內(nèi)無法得到根本解決。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二部分 市場環(huán)境研究 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一．烏魯木齊的區(qū)域特征和城市經(jīng)濟概況 地理概況 1．地理區(qū)位： 烏魯木齊市位于天山北麓、準噶爾盆地南緣。 2．行政區(qū)劃 烏魯木齊市轄 7 區(qū) 1 縣，即天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)、頭屯河區(qū)、東山區(qū)、達板城區(qū)和烏魯木齊縣，還有兩個國家級開發(fā)區(qū)：即烏魯木齊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和烏魯木齊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；六個國營農(nóng)墾團場，即五一農(nóng)場、三坪農(nóng)場、頭屯河農(nóng)場、西山農(nóng)場、 104 團場、養(yǎng)禽場。 1758 年，清政府駐烏魯木齊的軍事官員，在烏魯木齊河以東地區(qū)修筑土城，作為駐地官兵的正式營堡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1765 年改名為 “迪化 ”。 1934 年成立迪化市政 府。 城市規(guī)模 1．人口概況 烏魯木齊 現(xiàn)轄 7 區(qū) 1 縣，總面積 12020 平方公里，其中規(guī)劃區(qū)面積 1600 平方公里，建成區(qū)面積 平方公里。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鐵路 ： 蘭新鐵路及西段 ——向東通往內(nèi)地中樞北京、上海等城市；向西可到達阿拉山口。 城市經(jīng)濟狀況 1． 國民經(jīng)濟保持較快增長 ， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù) 優(yōu)化 調(diào)整。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2．烏魯木齊近年財政收入 /固定資產(chǎn)投產(chǎn)投資 /進出口貿(mào)易 /利用外資情況較 2020 年穩(wěn)步增長 2020 年烏魯木齊實現(xiàn)全口徑 財政收 入 億元，其中地方財政收入 億元，按可比口徑增長 %； 2020 年烏魯木齊 固定資產(chǎn)投資 總額達 億元，增長 %； 2020 年烏魯木齊 進出口貿(mào)易 總額達 45 億美元，增長 15%； 2020 年烏魯木齊 利用外資 5198 萬美元，完成年度目標任務(wù)的 186%，占自治區(qū)實際利用外資總額的 51%； 3．城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)步增長， 消費市場價格保持基本穩(wěn)定。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4．烏魯木齊旅游產(chǎn)業(yè)旺盛發(fā)展 587698780 01002003004005006007008009002020年 2020年 2020年烏魯木齊旅游業(yè)近年發(fā)展情況萬人次實現(xiàn)旅游購物收入(億) 2020 年烏魯木齊接待游客 780 萬人次，增長 %；實現(xiàn)旅游及購物總收入 億元，增長 %；旅游業(yè)的旺盛發(fā)展， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 對烏市經(jīng)濟發(fā)展將是良好的支持，而對低密度住宅的銷售前景也有一定積極意義。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 【 結(jié)論 】 由烏市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成結(jié)構(gòu)增長可以看出，較國內(nèi)其它城市二三線城市第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 比重增長迅速，烏市消費水平大幅度提高，市場宏觀環(huán)境看好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二．烏魯木齊城市規(guī)劃與區(qū)域改造 南控北擴，東延西進，構(gòu)建“一城兩軸”新格局 首府中心城區(qū)不再安排工業(yè)項目，建設(shè)重點轉(zhuǎn)向改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境，健全社區(qū)服務(wù)功能上來，部分商住密集區(qū)原則上實行只拆不建。 2020 年 12 月，自治區(qū)黨委、人民政府作出了在不涉及烏魯木齊市、昌吉州行政區(qū)劃調(diào)整的前提下，成立烏昌黨委、加快推進烏昌經(jīng)濟一體化的重大戰(zhàn)略決策。 根據(jù)烏昌兩地經(jīng)濟發(fā)展的實際，烏昌黨委確定了烏昌經(jīng)濟一體化“三步走”的戰(zhàn)略目標。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、烏魯木齊北擴新區(qū)規(guī)劃 1．北新區(qū)定位為城市中心區(qū)的一級輻射區(qū) 項目地塊緊鄰的北新區(qū)，將依托鐵路局商 圈的發(fā)展，形成為以居住、生態(tài)農(nóng)業(yè)、高科技、物流為特點的區(qū)域性產(chǎn)業(yè)帶，并成為以鐵路局商圈為核心的城市北部中心的一級輻射區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十