上海別墅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告-wenkub
2022-08-30 13:38:23 本頁(yè)面
【正文】 ％ )，這三項(xiàng)占總樣本的 ％；而發(fā)展商可以通過(guò)聘請(qǐng)有品牌的物業(yè)公司來(lái)傳達(dá)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)到位。 (十三 )別墅主臥室面積要求 別墅臥室的主力面積為 21 至 30 平方米；但同時(shí)高端別墅可考慮臥室面積在 31平方米以上。 (十 )別墅傭人房 希望別墅內(nèi)有傭人房的人，占總樣本的 ％；無(wú)所謂別墅內(nèi)有傭人房的人，占 ％。 (八 )別墅挑高 希望別墅內(nèi)有挑高的人占總樣本的 ％；無(wú)所謂別墅內(nèi)有挑高的人，占 40％。 (六 )交通意向 該問(wèn)題是確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)別墅的人群對(duì)交通的判斷性。 (五 )考慮因素 在購(gòu)買(mǎi)別墅 15 個(gè)考慮因素中，被列為最重要的 7 大因素 (占總樣本的 ％ )依次是房型 (占 11％ )、物業(yè)管理 (占 ％ )、價(jià)格 (占 ％ )、周邊環(huán)境和文化氛圍 (占 ％ )、交通 (占 ％ )、綠化率和中心景觀 (占 ％ )、升值空間和投資價(jià)值 (占 ％ )。 (三 )別墅類(lèi)型 在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的條件下，獨(dú)立別墅是實(shí)現(xiàn)別墅生活、詮釋自由生活的首選；而連體雙拼和連排別墅因其適中的價(jià)格，也受到市場(chǎng)的一定青睞。而介于兩者之間的別墅 121 至 150 萬(wàn)人民幣的占 ％。 那么，有限的市場(chǎng)到底需要什么樣的別墅呢 ?安家網(wǎng)近日進(jìn)行了大規(guī)模線上和線下的市場(chǎng)調(diào)研，以此獲取第一手的市場(chǎng)資料，現(xiàn)予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場(chǎng)提供一 些可供參考的信息，希望上海的別墅發(fā)展商們能在 2020 年里走好。上海別墅市場(chǎng)分析 20200928 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 從松江九亭、長(zhǎng)寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬(wàn)元的聯(lián)體別墅，到幾千萬(wàn)元的獨(dú)立式豪華別墅。 (一 )別墅價(jià)格 50 至 120 萬(wàn)元人民幣的別墅將成為當(dāng)前上海別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，占總樣本的71％；其中， 5080 萬(wàn)人民幣的占 ％， 81 至 120 萬(wàn)人民幣的占 ％。 (二 )別墅區(qū)域 上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū) (占 ％ )、康橋地區(qū) (占 ％ )和虹橋別墅區(qū) (占 ％ )。在上海別墅市場(chǎng)，各類(lèi)別墅占市場(chǎng)總份額中的比例：獨(dú)立別墅為 65％，連體別墅為 20％，連排別墅為 10％，疊加別墅為 5％。而其中營(yíng)銷(xiāo)包裝是人們?cè)谧髻?gòu)房決策時(shí)最為忽略的，這也反映出當(dāng)前購(gòu)房人的理智與專(zhuān)業(yè)。別墅的交通便利是以車(chē)程距離來(lái)衡量的，有 ％的人認(rèn)為半小時(shí)車(chē)程到機(jī)場(chǎng)和市中心的別墅為理想選擇 ；只有 ％的人認(rèn)為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購(gòu)買(mǎi)人不是以私車(chē)為出行交通工具；二是區(qū)域性極強(qiáng)，以某一區(qū)域?yàn)樯罟ぷ髦行?，因此只中意該區(qū)域內(nèi)的別墅項(xiàng)目。所以，別墅內(nèi)有挑高已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。 購(gòu)買(mǎi)別墅的人群都會(huì)通過(guò)雇用家政員來(lái)?yè)Q取自己休閑時(shí)間，并提高生活品質(zhì)，所以別墅內(nèi)有傭人房將成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。 (十四 )別墅廚房面積要求 別墅廚房的主力面積為 13 至 20 平方米；但同時(shí)高端別墅可考慮廚房面積在 20平方米以上。在別墅的物業(yè)管理中，個(gè)性化反而是被忽略的。作為發(fā)展商而言，花最有效的成本達(dá)到最需要的滿足是最明智的。 (十九 )別墅車(chē)位 別墅內(nèi)有一個(gè)私人車(chē)位是當(dāng)前上海別墅市場(chǎng)的 基本選擇要求，而高價(jià)位別墅二個(gè)室內(nèi)車(chē)位是必備的。在全面達(dá)到智能化、感覺(jué)生活 在森林公園內(nèi)、免費(fèi)設(shè)計(jì)大花園、 400 平方米綠地屬于自己、戶戶有水景、投資回報(bào)率高、世界級(jí)物業(yè)管理服務(wù)等前 7 大賣(mài)點(diǎn)中，排列 4 位的都是與綠化相關(guān)。 目前我國(guó)擁有 萬(wàn)個(gè)服裝生產(chǎn)企業(yè)， 童裝企業(yè)數(shù)量不到全國(guó)服裝企業(yè)總數(shù)的 10％ ， 有品牌的童裝專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)還不到 200 家 ， 童裝產(chǎn)量?jī)H占全國(guó)服裝總產(chǎn)量的 6％左右。 將童裝劃分為三個(gè)檔次進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)低檔市場(chǎng) (100 元以下 )，由國(guó)有及大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占據(jù)；中檔市場(chǎng) (100—200 元 )由三資、國(guó)有和少數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占據(jù)。 在中華全國(guó)商業(yè)信息中心對(duì)大型重點(diǎn)零售企業(yè)的統(tǒng)計(jì)中，進(jìn)入市場(chǎng)綜合占有率前十位的品牌中，只有一休、水孩兒、小星星、好孩子為國(guó)產(chǎn)品牌，其他為外資或合資品牌。首先是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理。 國(guó)外品牌童裝 設(shè)計(jì)充滿童趣。海外品牌童裝注重服裝服飾的搭配，產(chǎn)品自成體系，從里到外、從頭到腳，從居家到外出、上學(xué)，所有兒 童系列應(yīng)有盡有。 價(jià)格兩極化體現(xiàn)在 30－ 40 元左右和 200 元以上的童裝不難買(mǎi)到。從中不難看出我國(guó)童裝價(jià)格普遍存在價(jià)格偏高的趨勢(shì)。如：米奇妙、派克蘭帝等知名品牌以質(zhì)量、款式等優(yōu)勢(shì)占據(jù)了童裝高檔市場(chǎng)，而國(guó)內(nèi)的品牌多數(shù)集中在中低檔市場(chǎng)，與國(guó)際背景品牌相比，差距主要在設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)上，國(guó)內(nèi)品牌一直在模仿國(guó)外童裝，缺乏適應(yīng)兒童生長(zhǎng)的設(shè)計(jì)，時(shí)代感不強(qiáng)，沒(méi)有重視品牌的形象，很少投入經(jīng)費(fèi)開(kāi)發(fā)研究，缺乏個(gè)性和民族色彩。 海外品牌的 營(yíng)銷(xiāo)手段多種多樣，注重品牌形象。因此針對(duì)自己的消費(fèi)群體，在廣告宣傳、產(chǎn)品陳列、店內(nèi)布局和服務(wù)等方面，都要做到獨(dú)特 且富有品位。我國(guó)童裝企業(yè)如能學(xué)習(xí)別人長(zhǎng)處，并做好以上幾點(diǎn)，相信能在今后的商戰(zhàn)中成為贏家。在款式上，來(lái)自意大利的波母斯是這方面的代表，這類(lèi)童裝款式設(shè)計(jì)大方、線條流暢，衣裙、衣褲裝飾性較少，且結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，上下分開(kāi)，便于孩子穿衣、脫衣。 （ 2） 設(shè)計(jì)與市場(chǎng)缺少溝通，信息不暢 由于我國(guó)對(duì)童裝市場(chǎng)重視不夠，因而沒(méi)有童裝設(shè)計(jì)人員去研究預(yù)測(cè)、發(fā)布國(guó)內(nèi)外童裝的流行趨勢(shì)，在設(shè)計(jì)與市場(chǎng)之間缺少溝通，信息不暢。當(dāng)前中國(guó)國(guó)內(nèi)很多童裝企業(yè)全部精力都投資抵檔的童裝生產(chǎn)和銷(xiāo)售上，但產(chǎn)品的毛利率不但沒(méi)有上升反而呈下降的態(tài)勢(shì)。為此他們擁有穩(wěn)定的消費(fèi)群，并且能跳出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的怪圈子。一是直接來(lái)辦廠進(jìn)行生產(chǎn)。該類(lèi)企業(yè)大多實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷(xiāo)一體化；二是以直銷(xiāo)的方式加入其產(chǎn)品的國(guó)外品牌，如臺(tái)灣的麗嬰房，德國(guó)的“螞蟻阿諾”之類(lèi)。三是通過(guò)代理商的方式介入中國(guó)童裝需求市場(chǎng)的國(guó)外品牌，如香港
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