【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 前言 第一部分 宏觀環(huán)境調(diào)查 宏觀經(jīng)濟形勢分析???????????????????????????????? 5 2020 年房地產(chǎn)宏觀環(huán)境及運行情況????????????????????????? 10 20202020 房地產(chǎn)政策回顧????????????????????????????? 11 2020 年房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢預(yù)測????????????????????????? 16 房地產(chǎn)價格分析及走勢預(yù)測 ???????????????????????????? 20 第二部分 市場 環(huán)境研究 烏魯木齊的區(qū)域特征和城市經(jīng)濟概況 ???????????????????????? 23 烏魯木齊城市規(guī)劃與區(qū)域改造 ??????????????????????????? 30 烏魯木齊北擴新區(qū)規(guī)劃 ?????????????????????????????? 31 烏魯木齊房地產(chǎn)市場分析 ????????????????????????????? 37 烏魯木齊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 ??????????????????????????? 43 高端樓盤統(tǒng)計 ???????????????????????? ?????????? 44 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三部分 項目分析 項目環(huán)境調(diào)研?????????????????????????????????? 55 項目 SWOT 分析 ??????????????????????????????? 59 第四部分 項目客戶群分析 調(diào)研組織實施 ????????????????????????????????? 64 調(diào)研資料分析 ????????????????????????????????? 66 重點樓盤客戶群對比分析 ??????????????????????????? 84 目標客戶定位 ????????????????????????????????? 88 第五部分 市調(diào)綜合評析 結(jié)束語 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 前 言 項目研究背景及說明 市場基礎(chǔ)調(diào)研，是房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的重要依據(jù)。因此，本次市場調(diào)研活動是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎(chǔ)上 ，本著提高居民生活質(zhì)量，更好的把本項目建設(shè)成為本區(qū)域地標建筑原則下展開，本次調(diào)研準備充分，調(diào)研內(nèi)容全面、科學，調(diào)研數(shù)據(jù)真實、有效。 調(diào)研目的 1．通過客觀深入的市場調(diào)查和科學嚴謹?shù)慕y(tǒng)計分析， 充分了解烏魯木齊市房地產(chǎn)市場 供需空間和價格趨勢 ， 確定目標客戶群及其對產(chǎn)品和價格的取向，對項目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議， 合理規(guī)劃項目地塊，明確項目定位，較準確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)， 開發(fā)出為市場所接受的產(chǎn)品， 實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。 2．根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風險的調(diào)查研究分析，對后續(xù)營銷推廣策略提供有力支持。 調(diào)研范圍與調(diào)查方法 本次調(diào)研主要通過對宏觀層面（國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)政策趨勢、項目所在地烏魯木齊市經(jīng)濟文化、人口交通、商業(yè)環(huán)境等）和 微觀層面（項目所在區(qū)域的消費特征、市場特征、競爭對手等 ） 影響因素的分析研究，并在此基礎(chǔ)上運用 SWOT 分析模型，做出項目所面臨威脅和機遇的綜合評價、調(diào)研總結(jié)以及規(guī)劃建議。 本次研究以全面調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合，采用行業(yè)訪談法、問卷法、現(xiàn)場觀察法、政府公告、政策法規(guī)查詢等方式獲得調(diào)查資料。 我們希望，此次專項調(diào)研可做為項目前期開發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為貴公司后續(xù)開發(fā)項目提供具可參考價值的數(shù)據(jù)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一部分 宏觀環(huán)境調(diào)查 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一 ．房地產(chǎn)宏觀環(huán)境及運行情況 2020 年，全國房地產(chǎn)開發(fā) 投資持續(xù)平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅上升 個百分點。住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占 %，其中， 低密度 房 地產(chǎn) 開發(fā)投資占 %。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為 %、%、 %，其中， 西 部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅低于中 部地區(qū)，低于 西部地區(qū)。 2020 年，全國完成購置土地面積 萬平米，同比下降 %，同比去年增幅回落了 個百分點，低于商品房施工面積漲幅的 個百分點、新開工面積 個百分點。 總體來看，當前房 地產(chǎn)市場正在朝著宏觀調(diào)控的目標方向發(fā)展：住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積有所減少，完成土地開發(fā)面積上升；商品住房價格漲幅總體放緩。但各項 調(diào)控政策落實還有一個過程，還面臨一些問題：一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，調(diào)控任務(wù)還十分艱巨；二是部分城市房價上漲仍然偏快，離預(yù)期目標還有差距；三是部分中心城市異地購房占比較大；四是房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)行為不規(guī)范問題仍較突出。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三． 20202020 房地產(chǎn)政策回顧 政策出臺時間 2020— 2020 房地產(chǎn)政策年相關(guān)政策回顧 2020 年 3 月 18 日 利率再次上 % 中國人民銀行決定：自 2020 年 3 月 18 日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %。 2020 年 12 月 12 日 限、禁目錄 國家發(fā)改委和國土資源部 12 月 12 日發(fā)布《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》。 與 1999 年禁止目錄相比，新目錄增加了 別墅類房地產(chǎn)開發(fā)，高爾夫球場，賽馬 場， 黨政機關(guān)、國有企事業(yè)單位新建培訓中心，未依法取得探礦權(quán)的礦產(chǎn)資源勘查，未依法取得采礦權(quán)的礦產(chǎn)資源開采等六個項目。 新進入限制用地的項目包括，機動車交易市場、家具城、建材城等大型商業(yè)設(shè)施，大型游樂設(shè)施、主題公園（影視城）、仿古城 ，低密度、大套型住宅項目（指住宅小區(qū)建筑容積率低于 單套住房建筑面積超過 144 平方米的住宅項目） ，賽車場項目，公墓項目，機動車訓練場項目等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年 11 月 20 日 土地有償使用費 11 月 20 日，財政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政 策等問題的通知》，規(guī)定 2020 年 1 月 1 日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費標準將提高一倍，同時繼續(xù)實行中央與地方三七分成體制，地方 70％的費用分成將上繳至省級后下?lián)堋Ｏ嚓P(guān)收入專項用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護、土地整理、耕地開發(fā)。 2020 年 9 月 5 日 土地調(diào)控 9 月 5 日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，對各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴把土地“閘門”。我國政府在土地管理和調(diào)控政策上再度進行重大調(diào)整。 進一步強調(diào)了土地管理問責制、制定工業(yè)用地出讓最低價標準、提高建設(shè)用地相關(guān)稅費標準等。 2020 年 9 月 4 日 外資購房 9 月 4 日，國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定境外主體辦理購房結(jié)匯時，結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，所購房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的人民幣資金須經(jīng)審核方可購匯匯出。境外主體并購或收購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，不辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記；外國投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。 2020 年 7 月 24 日 外資限炒令 7 月 24 日，建設(shè)部聯(lián)合其他 5 部委下發(fā) 171 號文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理 的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營以及境外機構(gòu)和個人購房的管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年 7 月 12 日 90 平方米 7 月 12 日，建設(shè)部頒發(fā) 165 號文件《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，進一步明確了 37號文件中 90 平方米標準為單套住房建筑面積，并提出要加強監(jiān)督檢查，落實責任追究制度，地方政府要負起切實責任。 2020 年 7 月 6 日 規(guī)范房產(chǎn)交易秩序 7 月 6 日，建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發(fā) 166 號文件《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，要求 加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為整治力度。具體為：加強商品房預(yù)售許可管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當在 10 日內(nèi)開始銷售商品房。 未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認購、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房。 2020 年 5 月 29 日 九部委“十五條” 5 月 29 日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（國辦發(fā)（ 2020） 37 號），人稱九部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出 90 平 方米、雙 70％的標準。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年 5 月 17 日 國六條 5 月 17 日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)等方面。主要內(nèi)容有：切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房；各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求；進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引 導和調(diào)節(jié)住房需求；科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。 2020 年 4 月 28 日 上調(diào)房貸利率 4 月 28 日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率 個百分點，其中， 5 年期以上的銀行房貸基準利率由％上調(diào)至 ％。這是央行在加息后短