【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 前言 第一部分 宏觀環(huán)境調(diào)查 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析???????????????????????????????? 5 2020 年房地產(chǎn)宏觀環(huán)境及運(yùn)行情況????????????????????????? 10 20202020 房地產(chǎn)政策回顧????????????????????????????? 11 2020 年房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢預(yù)測????????????????????????? 16 房地產(chǎn)價(jià)格分析及走勢預(yù)測 ???????????????????????????? 20 第二部分 市場 環(huán)境研究 烏魯木齊的區(qū)域特征和城市經(jīng)濟(jì)概況 ???????????????????????? 23 烏魯木齊城市規(guī)劃與區(qū)域改造 ??????????????????????????? 30 烏魯木齊北擴(kuò)新區(qū)規(guī)劃 ?????????????????????????????? 31 烏魯木齊房地產(chǎn)市場分析 ????????????????????????????? 37 烏魯木齊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 ??????????????????????????? 43 高端樓盤統(tǒng)計(jì) ???????????????????????? ?????????? 44 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第三部分 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研?????????????????????????????????? 55 項(xiàng)目 SWOT 分析 ??????????????????????????????? 59 第四部分 項(xiàng)目客戶群分析 調(diào)研組織實(shí)施 ????????????????????????????????? 64 調(diào)研資料分析 ????????????????????????????????? 66 重點(diǎn)樓盤客戶群對比分析 ??????????????????????????? 84 目標(biāo)客戶定位 ????????????????????????????????? 88 第五部分 市調(diào)綜合評(píng)析 結(jié)束語 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 前 言 項(xiàng)目研究背景及說明 市場基礎(chǔ)調(diào)研，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的重要依據(jù)。因此，本次市場調(diào)研活動(dòng)是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎(chǔ)上 ，本著提高居民生活質(zhì)量，更好的把本項(xiàng)目建設(shè)成為本區(qū)域地標(biāo)建筑原則下展開，本次調(diào)研準(zhǔn)備充分，調(diào)研內(nèi)容全面、科學(xué)，調(diào)研數(shù)據(jù)真實(shí)、有效。 調(diào)研目的 1．通過客觀深入的市場調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析， 充分了解烏魯木齊市房地產(chǎn)市場 供需空間和價(jià)格趨勢 ， 確定目標(biāo)客戶群及其對產(chǎn)品和價(jià)格的取向，對項(xiàng)目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議， 合理規(guī)劃項(xiàng)目地塊，明確項(xiàng)目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)， 開發(fā)出為市場所接受的產(chǎn)品， 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)的最大化。 2．根據(jù)對項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查研究分析，對后續(xù)營銷推廣策略提供有力支持。 調(diào)研范圍與調(diào)查方法 本次調(diào)研主要通過對宏觀層面（國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)政策趨勢、項(xiàng)目所在地烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)文化、人口交通、商業(yè)環(huán)境等）和 微觀層面（項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)特征、市場特征、競爭對手等 ） 影響因素的分析研究，并在此基礎(chǔ)上運(yùn)用 SWOT 分析模型，做出項(xiàng)目所面臨威脅和機(jī)遇的綜合評(píng)價(jià)、調(diào)研總結(jié)以及規(guī)劃建議。 本次研究以全面調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合，采用行業(yè)訪談法、問卷法、現(xiàn)場觀察法、政府公告、政策法規(guī)查詢等方式獲得調(diào)查資料。 我們希望，此次專項(xiàng)調(diào)研可做為項(xiàng)目前期開發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為貴公司后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目提供具可參考價(jià)值的數(shù)據(jù)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一部分 宏觀環(huán)境調(diào)查 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一 ．房地產(chǎn)宏觀環(huán)境及運(yùn)行情況 2020 年，全國房地產(chǎn)開發(fā) 投資持續(xù)平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅上升 個(gè)百分點(diǎn)。住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占 %，其中， 低密度 房 地產(chǎn) 開發(fā)投資占 %。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為 %、%、 %，其中， 西 部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅低于中 部地區(qū)，低于 西部地區(qū)。 2020 年，全國完成購置土地面積 萬平米，同比下降 %，同比去年增幅回落了 個(gè)百分點(diǎn)，低于商品房施工面積漲幅的 個(gè)百分點(diǎn)、新開工面積 個(gè)百分點(diǎn)。 總體來看，當(dāng)前房 地產(chǎn)市場正在朝著宏觀調(diào)控的目標(biāo)方向發(fā)展：住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積有所減少，完成土地開發(fā)面積上升；商品住房價(jià)格漲幅總體放緩。但各項(xiàng) 調(diào)控政策落實(shí)還有一個(gè)過程，還面臨一些問題：一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，調(diào)控任務(wù)還十分艱巨；二是部分城市房價(jià)上漲仍然偏快，離預(yù)期目標(biāo)還有差距；三是部分中心城市異地購房占比較大；四是房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)行為不規(guī)范問題仍較突出。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三． 20202020 房地產(chǎn)政策回顧 政策出臺(tái)時(shí)間 2020— 2020 房地產(chǎn)政策年相關(guān)政策回顧 2020 年 3 月 18 日 利率再次上 % 中國人民銀行決定：自 2020 年 3 月 18 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %。 2020 年 12 月 12 日 限、禁目錄 國家發(fā)改委和國土資源部 12 月 12 日發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》。 與 1999 年禁止目錄相比，新目錄增加了 別墅類房地產(chǎn)開發(fā)，高爾夫球場，賽馬 場， 黨政機(jī)關(guān)、國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心，未依法取得探礦權(quán)的礦產(chǎn)資源勘查，未依法取得采礦權(quán)的礦產(chǎn)資源開采等六個(gè)項(xiàng)目。 新進(jìn)入限制用地的項(xiàng)目包括，機(jī)動(dòng)車交易市場、家具城、建材城等大型商業(yè)設(shè)施，大型游樂設(shè)施、主題公園（影視城）、仿古城 ，低密度、大套型住宅項(xiàng)目（指住宅小區(qū)建筑容積率低于 單套住房建筑面積超過 144 平方米的住宅項(xiàng)目） ，賽車場項(xiàng)目，公墓項(xiàng)目，機(jī)動(dòng)車訓(xùn)練場項(xiàng)目等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年 11 月 20 日 土地有償使用費(fèi) 11 月 20 日，財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政 策等問題的通知》，規(guī)定 2020 年 1 月 1 日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍，同時(shí)繼續(xù)實(shí)行中央與地方三七分成體制，地方 70％的費(fèi)用分成將上繳至省級(jí)后下?lián)堋Ｏ嚓P(guān)收入專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)。 2020 年 9 月 5 日 土地調(diào)控 9 月 5 日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，對各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴(yán)把土地“閘門”。我國政府在土地管理和調(diào)控政策上再度進(jìn)行重大調(diào)整。 進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了土地管理問責(zé)制、制定工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、提高建設(shè)用地相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 2020 年 9 月 4 日 外資購房 9 月 4 日，國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定境外主體辦理購房結(jié)匯時(shí)，結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，所購房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的人民幣資金須經(jīng)審核方可購匯匯出。境外主體并購或收購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，不辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記；外國投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。 2020 年 7 月 24 日 外資限炒令 7 月 24 日，建設(shè)部聯(lián)合其他 5 部委下發(fā) 171 號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理 的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強(qiáng)了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營以及境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年 7 月 12 日 90 平方米 7 月 12 日，建設(shè)部頒發(fā) 165 號(hào)文件《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，進(jìn)一步明確了 37號(hào)文件中 90 平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積，并提出要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)責(zé)任追究制度，地方政府要負(fù)起切實(shí)責(zé)任。 2020 年 7 月 6 日 規(guī)范房產(chǎn)交易秩序 7 月 6 日，建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會(huì)、國家工商行政管理總局下發(fā) 166 號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，要求 加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為整治力度。具體為：加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在 10 日內(nèi)開始銷售商品房。 未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房。 2020 年 5 月 29 日 九部委“十五條” 5 月 29 日，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（國辦發(fā)（ 2020） 37 號(hào)），人稱九部委“十五條”，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出 90 平 方米、雙 70％的標(biāo)準(zhǔn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年 5 月 17 日 國六條 5 月 17 日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。主要內(nèi)容有：切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房；各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求；進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引 導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求；科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。 2020 年 4 月 28 日 上調(diào)房貸利率 4 月 28 日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率 個(gè)百分點(diǎn)，其中， 5 年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由％上調(diào)至 ％。這是央行在加息后短