上海別墅房地產(chǎn)市場分析報(bào)告(已修改)
2024-09-04 13:38 本頁面
【正文】 上海別墅市場分析 20200928 上海房地產(chǎn)市場報(bào)告 從松江九亭、長寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯(lián)體別墅，到幾千萬元的獨(dú)立式豪華別墅。 今年，上海成了不容置疑的別墅年 上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應(yīng)過大，但需求有限。別墅市場已由前幾年的供不應(yīng)求，快速進(jìn)入了供過于求的格局，同質(zhì)現(xiàn)象也趨于嚴(yán)重。 那么，有限的市場到底需要什么樣的別墅呢 ?安家網(wǎng)近日進(jìn)行了大規(guī)模線上和線下的市場調(diào)研，以此獲取第一手的市場資料，現(xiàn)予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場提供一 些可供參考的信息，希望上海的別墅發(fā)展商們能在 2020 年里走好。 (一 )別墅價(jià)格 50 至 120 萬元人民幣的別墅將成為當(dāng)前上海別墅市場的主流產(chǎn)品，占總樣本的71％；其中， 5080 萬人民幣的占 ％， 81 至 120 萬人民幣的占 ％。150 萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場的高端性產(chǎn)品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價(jià)位的別墅同樣擁有可觀的市場群體。在上海別墅市場的高端性產(chǎn)品中， 151 至 200 萬人民幣的占 ％， 201 至 300 萬人民幣的占 ％， 301 至 500 萬人民幣的占 ％， 501 萬人民幣以上的占 ％。而介于兩者之間的別墅 121 至 150 萬人民幣的占 ％。 (二 )別墅區(qū)域 上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū) (占 ％ )、康橋地區(qū) (占 ％ )和虹橋別墅區(qū) (占 ％ )。 2020 年的上海別墅市場區(qū)域性已顯現(xiàn)，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū) (各占％、 ％ )正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(qū) (占 ％ )和其它別墅區(qū)(只占 ％ )。 (三 )別墅類型 在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的條件下，獨(dú)立別墅是實(shí)現(xiàn)別墅生活、詮釋自由生活的首選；而連體雙拼和連排別墅因其適中的價(jià)格，也受到市場的一定青睞。在上海別墅市場，各類別墅占市場總份額中的比例：獨(dú)立別墅為 65％，連體別墅為 20％，連排別墅為 10％，疊加別墅為 5％。 (四 )別墅面積 150 至 200 平方米的別墅將成為當(dāng)前別墅市場的主流面積，即經(jīng)濟(jì)型別墅的市場容量最大，占樣本別墅總量的 ％； 201 平方米以上的別墅因其面積增大，總價(jià)提高，成為了社會(huì)高端客層的實(shí)力選擇，其中， 201 至 300 平方米的占％， 301 至 400 平方米的占 ％， 401 至 500 平方米的占 ％， 501平方米以上的占 ％。而 150 平方米以下的占 ％。 (五 )考慮因素 在購買別墅 15 個(gè)考慮因素中，被列為最重要的 7 大因素 (占總樣本的 ％ )依次是房型 (占 11％ )、物業(yè)管理 (占 ％ )、價(jià)格 (占 ％ )、周邊環(huán)境和文化氛圍 (占 ％ )、交通 (占 ％ )、綠化率和中心景觀 (占 ％ )、升值空間和投資價(jià)值 (占 ％ )。而其中營銷包裝是人們?cè)谧髻彿繘Q策時(shí)最為忽略的，這也反映出當(dāng)前購房人的理智與專業(yè)。 所以，作為發(fā)展商而言，營銷包裝只是一種表現(xiàn)和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會(huì)喪失一大批優(yōu)質(zhì)客群。發(fā)展商應(yīng)對(duì) 7 大重要因素予以研究，因?yàn)閯e墅是房產(chǎn)的終結(jié)消費(fèi)，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會(huì)成為買房人特別重視的問題；別墅消費(fèi)群體大都為社會(huì)的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位；交通與升值空間和投資價(jià)值，是能充分反映別墅價(jià)值和長遠(yuǎn)利益的因素。 (六 )交通意向 該問題是確認(rèn)購買別墅的人群對(duì)交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有 ％的人認(rèn)為半小時(shí)車程到機(jī)場和市中心的別墅為理想選擇 ；只有 ％的人認(rèn)為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購買人不是以私車為出行交通工具；二是區(qū)域性極強(qiáng)，以某一區(qū)域?yàn)樯罟ぷ髦行?，因此只中意該區(qū)域內(nèi)的別墅項(xiàng)目。 (七 )別墅樓層 選擇購買 2 層別墅的人占總樣本 ％；選擇購買 3 層別墅的人，占總樣本的％。所以， 2 層別墅為上海別墅市場的主流產(chǎn)品，而 3 層別墅可作為差異性產(chǎn)品進(jìn)行點(diǎn)綴。 (八 )別墅挑高 希望別墅內(nèi)有挑高的人占總樣本的 ％；無所謂別墅內(nèi)有挑高的人，占 40％。所以，別墅內(nèi)有挑高已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。 (九 )別墅天窗 希望別墅內(nèi)有天窗的人，占總樣本的 ％；無所謂別墅內(nèi)有天窗的人，占％。所以，別墅內(nèi)有天窗也已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。 (十 )別墅傭人房 希望別墅內(nèi)有傭人房的人，占總樣本的 ％；無所謂別墅內(nèi)有傭人房的人，占 ％。 購買別墅的人群都會(huì)通過雇用家政員來換取自己休閑時(shí)間，并提高生活品質(zhì)，所以別墅內(nèi)有傭人房將成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。 (十一 )別墅房型 5 個(gè)房間的別墅為大多數(shù)目標(biāo)客群所接受，可作為主力房型進(jìn)行設(shè)計(jì)； 7 個(gè)房間以上的別墅作為高端別墅的差 異性存在。 (十二 )別墅客廳面積要求 別墅客廳的主力面積為 31 至 50 平方米；但同時(shí)高端別墅可考慮客廳面積在 5l平方米以上。 (十三 )別墅主臥室面積要求 別墅臥室的主力面積為 21 至 30 平方米；但同時(shí)高端別墅可考慮臥室面積在 31平方米以上。 (十四 )別墅廚房面積要求 別墅廚房的主力面積為 13 至 20 平方米；但同時(shí)高端別墅可考慮廚房面積在 20平方米以上。 (十五 )別墅自家花園要求 設(shè)計(jì)該題時(shí)就有意讓被調(diào)研者在考慮自己花園面積時(shí)，同時(shí)也將花園面積算進(jìn)別墅總價(jià)，從而保證回復(fù)的客觀性。 花園面積在 200 平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購買別墅人群重點(diǎn)關(guān)注的因素，高出該市場平均水平，將產(chǎn)生較大市場吸引力。 (十六
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1