【正文】 看重成本因素，往往選擇有政策優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)集群或者租金較低的區(qū)域，如果滿足其要求，將可能入駐本項(xiàng)目 。 ? 辦公樓的選擇： 設(shè)備廠商往往有較大的規(guī)模，對(duì)區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟(jì)及人口就業(yè)、人才流動(dòng)、甚至是地產(chǎn)開發(fā)均有著較大帶動(dòng)作用，一般為政府招商項(xiàng)目，并且對(duì)辦公樓（廠房）有各自的標(biāo)準(zhǔn)，多為取地自建 。 ? 辦公樓的選擇： 移動(dòng)、聯(lián)通、電信等運(yùn)營(yíng)商在 3G 產(chǎn)業(yè)鏈中處于核心位臵， 對(duì)區(qū)域發(fā)展有著巨大的帶動(dòng)作用，擁有 強(qiáng)大的話語(yǔ)權(quán)，通常與地方政府直接交涉，有多重政策優(yōu)惠，一般低價(jià)拿地自建辦公樓，僅少部分地區(qū)會(huì)考慮整棟購(gòu)買。 3G 普及率低，發(fā)展?jié)摿Υ? 目前我國(guó) 3G 用戶所占比例還不到 5%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)際及發(fā)展中國(guó)家的普及率；未來的發(fā)展?jié)摿薮?。?duì)于運(yùn)營(yíng)商而言，最大的市場(chǎng)就是普通個(gè)人用戶，這也是用戶的主體，所有大眾化的服務(wù)都是以個(gè)人用戶為中心展開的。主要的測(cè)試廠商有美國(guó) Agilent、 Spirent 、國(guó)內(nèi)中創(chuàng)信測(cè)等可能占據(jù)一定份額 ? 終端軟件提供商： 移動(dòng)終端上需要的軟件分類很多，主要包括以下幾類：移動(dòng)視頻、手機(jī)操作系統(tǒng)及平臺(tái)軟件、手機(jī)備份、手機(jī)輸入法、手機(jī)開發(fā)工具、手機(jī)游戲軟件、 PIM/通信軟件、支付 /交易軟件、娛樂類軟件、位臵應(yīng)用軟件、工具類軟件和其它手機(jī)軟件等。 產(chǎn) 業(yè)鏈 分析 ? 服務(wù)供應(yīng)商和內(nèi)容提供商（ SP/CP） :內(nèi)容提供商（ CP）是一些擁有豐富專業(yè)的基礎(chǔ)信息者，如媒體、唱片公司等。 3G 產(chǎn)業(yè)鏈以電信運(yùn)營(yíng)商為主的各個(gè)環(huán)節(jié)組成 ? 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備提供商 ：主要指為運(yùn)營(yíng)商提供網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，并為運(yùn)營(yíng)商建設(shè) 3G 通信網(wǎng)絡(luò)的廠商，同時(shí)也給運(yùn)營(yíng)商和應(yīng)用服務(wù)提供商提供運(yùn)營(yíng)支持系統(tǒng)和運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，充當(dāng)著電信技術(shù)進(jìn)步的“動(dòng)力器”；主要企業(yè)有 Ericsson、 華為、中興、鼎橋等 ? 終端制造商 ：是連接用戶的最后環(huán)節(jié)，主要指 3G 手持設(shè)備制造商，為用戶或者運(yùn)營(yíng)商提供 3G 終端；終端提供商不但需要能夠提供各種標(biāo)準(zhǔn)的 3G 手機(jī)，而且還需要結(jié)合運(yùn)營(yíng)商的業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)專門的終端；主要企業(yè)有諾基亞、 LG、摩托羅拉、波導(dǎo)、中興、長(zhǎng)虹、聯(lián)想等 ? 電信運(yùn)營(yíng)商： 在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中居于中央位臵，結(jié)合選擇的 3G 標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)網(wǎng)絡(luò)，負(fù)責(zé) 3G通信系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)，為用戶提供先進(jìn)的 3G 通信業(yè)務(wù)；主要的運(yùn)營(yíng)商有移動(dòng)、聯(lián)通、電信等 ? 系統(tǒng)集成服務(wù)商： 主要是指為運(yùn)營(yíng)商或者 SP/CP 廠商提供軟件解決方案的廠商，主要提供軟件平臺(tái)和服務(wù)方案。雖然目前國(guó)內(nèi)三大運(yùn)營(yíng)商和中興華為這一類的系統(tǒng)設(shè)備商都已是世界級(jí)水平，但是其他環(huán)節(jié)相對(duì)欠缺。 物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展受限制 目前國(guó)內(nèi) M2M 終端傳感器及芯片廠商規(guī)模較小，盈利和技術(shù)水平差。 ? 行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺失：目前行業(yè)技術(shù)主要缺乏以下兩個(gè)方面標(biāo)準(zhǔn)：接口的標(biāo)準(zhǔn)化；數(shù)據(jù)模型的標(biāo)準(zhǔn)化。如中國(guó)移動(dòng)從 2022 年開始發(fā)展 M2M 業(yè)務(wù)， 2022 年 M2M 終端數(shù)量發(fā)展了 229 萬(wàn)，目前已超過 300 萬(wàn)部，預(yù)計(jì)未來年增長(zhǎng)率 將超過 60%，在智能樓宇、路燈監(jiān)控等方面得到廣泛應(yīng)用。 ? 09 年 9 月 11 日，工信部傳感器網(wǎng)絡(luò)標(biāo)準(zhǔn)化工作小組的成立，標(biāo)志著我國(guó)將加快制定符合我國(guó)發(fā)展需求的傳感網(wǎng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)主導(dǎo)制定傳感網(wǎng)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。 物聯(lián)網(wǎng)運(yùn)用 物聯(lián)網(wǎng)運(yùn)用廣泛，在智能安防、節(jié)能低碳民航、監(jiān)獄、金融、教育、環(huán)保等諸多領(lǐng)域均能發(fā)揮巨大的作用。移動(dòng)通訊產(chǎn)業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)均將是項(xiàng)目所在片區(qū)未來的發(fā)展的重點(diǎn)，并且將成為未來整個(gè)茶園片區(qū)經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的新引擎。 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 23 / 85 電信研究院西部分院 國(guó)虹科技 代表企業(yè) 打造移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)基地，建立以 3G 為核心的產(chǎn)業(yè)鏈，已引入知名研發(fā)、生產(chǎn)、應(yīng)用、服務(wù)、銷售企業(yè)，目前已初具規(guī)模 科技園 優(yōu)惠政策 凡設(shè)立在重慶市的屬于國(guó)家鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè) 的各種經(jīng)濟(jì)成分的內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)，從2022 年至 2022 年減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅； 內(nèi)、外資企業(yè)（含自然人）投資國(guó)家鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和外商投資符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》限制乙類項(xiàng)目，在投資總額內(nèi)進(jìn)口自用設(shè)備，除國(guó)家明確不予免稅的商品外，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)的增值稅； 企業(yè)研究開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝所發(fā)生的費(fèi)用據(jù)實(shí)列支。 茶園科技園發(fā)展 研究 科技園 規(guī)劃 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 22 / 85 科技園位于茶園新區(qū) I 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，規(guī)劃總面積約 1290 畝，實(shí)際征地面積 1600 畝，建設(shè)凈用地 899 畝。 ? 建設(shè)西部服務(wù)和消費(fèi)之都：壯大銀行、證券、保險(xiǎn)三大主體金融業(yè)，豐富完善小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)，加快建設(shè)聯(lián)交所、農(nóng)村土地交易所等金融要素市場(chǎng)體系，打造解放碑“十字金街”和江北嘴金融核心區(qū)；建設(shè)西部物流中心，打造長(zhǎng)江上游最大現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地。 ? 重慶未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 規(guī)劃特點(diǎn) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨形勢(shì)呈現(xiàn)“三個(gè)不變?nèi)齻€(gè)新”的特點(diǎn)； 三個(gè)不變：即工業(yè)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量不變、產(chǎn)業(yè)既需做“大”又需做“強(qiáng)”的方向不變、結(jié)構(gòu)調(diào)整是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主線不變； 三個(gè)新：由于主要依靠增加物質(zhì)資源消耗向主要依靠科技進(jìn)步、勞動(dòng)者素質(zhì)提高、管理創(chuàng)新轉(zhuǎn)變，由以傳統(tǒng)重化工為主要支柱向以新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)共同支撐轉(zhuǎn)變，由主要依靠第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)向依靠三次產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動(dòng)轉(zhuǎn)變。 表： 2022 年重慶產(chǎn)值排名前列的行業(yè) 重慶目前重工業(yè)作 為支柱產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位，這與重慶改革開放之初確定汽摩制造業(yè)、醫(yī)藥化工業(yè)和冶金業(yè)等重型工業(yè)為支柱的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃息息相關(guān)。 圖： 2022 年重慶市產(chǎn)業(yè)發(fā)展 比重 交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè) 批發(fā)和零售業(yè) 住宿和餐飲業(yè) 金融業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 其他服務(wù)業(yè) 作為全國(guó)老工業(yè)基地之一，重慶制造業(yè)具有較強(qiáng)的生產(chǎn)能力，在全市行業(yè)門類中 獨(dú)占鰲頭，其創(chuàng)造的增加值在各行業(yè)中居首。 2020 年重慶 GDP 創(chuàng) 2 萬(wàn) 3 千億， 8 年翻一番 作為西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的地位和作用進(jìn)一步增強(qiáng)。 目前重慶 GDP6 千億左右，年增長(zhǎng)率 14% ? 2022－ 2022 年 。 ? 2022 年 2 月，英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》亞洲未來城市評(píng)選活動(dòng)中，重慶首次入選子榜單，再一次位居最佳外國(guó)直接投資促進(jìn)策略城市榜單第七位。 良好的投資環(huán)境和強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ怪貞c正在成為“中國(guó)第四城”，承擔(dān)著西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎使命 重慶是西南地區(qū)中心城市，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌特區(qū)的設(shè)立和長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的定位，提升了其國(guó)家戰(zhàn)略地位。 重慶的五大定位 ：我國(guó)重要的中心城市之一、國(guó)家歷史文化名城、長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心、國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、西南地區(qū)綜合交通樞紐 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 14 / 85 ? 兩江新區(qū) ： 2022 年 5 月 7 日，國(guó)務(wù)院在國(guó)家戰(zhàn)略層面正式批復(fù)設(shè)立“兩江新區(qū)”，這是中國(guó)的第三個(gè)副省級(jí)新區(qū)，前兩個(gè)分別是上海浦東和天津?yàn)I海新區(qū)； ? 五個(gè)重慶建設(shè)： 2022 年 7 月 20日，首次在市委三屆三次全委會(huì)上濃墨重彩地提出，成為重慶的戰(zhàn)略決策； ? 314 戰(zhàn)略 ：中央給重慶制定的“ 314 戰(zhàn)略部署”即三大定位，一大目標(biāo)，四大任務(wù)； 寸灘、空港、西永綜合保稅港區(qū)：中國(guó)內(nèi)陸首個(gè)海陸空綜合保稅港區(qū)。 （三） 問題結(jié)構(gòu)化分析 ? 戰(zhàn)略層面問題 項(xiàng)目發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇 項(xiàng)目所在的科技園主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向是否可行？如果不合適，那發(fā)展何種產(chǎn)業(yè)適合？ ? 戰(zhàn)術(shù)層面問題 突破競(jìng)爭(zhēng)及其他問題 。 本項(xiàng)目屬于中等規(guī)模的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，容積率偏高，產(chǎn)品形態(tài)將以中高密度產(chǎn)品為主 地塊屬性小結(jié) ? 項(xiàng) 目區(qū)位 :處于茶園新城的信息科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)； ? 配套完善 : 交通：經(jīng)通江大道可快速達(dá)到主城內(nèi)外各區(qū)域； ? 商業(yè)：項(xiàng)目周邊規(guī)劃建設(shè)的新城商業(yè)中心將在 35 年內(nèi)逐漸趨于完善； ? 工業(yè)用地性質(zhì) :項(xiàng)目為工業(yè)用地的土地性質(zhì) 項(xiàng)目處于科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，周邊配套將在 35 年內(nèi)趨于完善，而工業(yè)用地將對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)的發(fā)展，造成一定影響 。 通江大道 內(nèi)環(huán)高速 項(xiàng)目周邊交通便捷度和便利度高，可快速通達(dá)主城內(nèi)外各區(qū)域，為項(xiàng)目的發(fā)展提供了便利的交通 地塊 周邊 配套 本項(xiàng)目鄰近茶園規(guī)劃的商業(yè)中心，將完善項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套。 新區(qū)內(nèi)完善的市政配套設(shè)施，成為新區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ) 。花街是目前茶園新城主要的商業(yè)配套，主要經(jīng)營(yíng)餐飲、酒店住宿、生活配套及少量建材， 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 8 / 85 整體規(guī)劃雜 亂，檔次低； 長(zhǎng)生鎮(zhèn)商業(yè)主要針對(duì)原住民的生活配套為主，部分餐飲； 同景國(guó)際城會(huì)所前已有一條長(zhǎng)約 50 米的商業(yè)街，個(gè)別商家開始經(jīng)營(yíng)，主要以社區(qū)商業(yè)為主。 未來交通規(guī)劃 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 7 / 85 表：交通規(guī)劃實(shí)施后茶園新區(qū)與 CBD 的距離 區(qū)域 距 CBD 車行時(shí)間 北部高新園 15 分鐘 西永微電園 5060 分鐘 九龍園區(qū) 40 分鐘 茶園 10 分鐘 注：茶園距 CBD 時(shí)間為“南山隧道、東水門大橋和慈母山隧道”通車后時(shí)間。 茶園新區(qū)： 國(guó)內(nèi)唯一移動(dòng)通訊與物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地； 國(guó)家級(jí)消費(fèi)類電子信息產(chǎn)業(yè)基地和機(jī)電工業(yè)制造基地； 中國(guó)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)將落戶茶園新區(qū)，將極大的推進(jìn)茶園新區(qū)信息 產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程。 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 5 / 85 20222022 年主要定位在引進(jìn)投資規(guī)模大、技術(shù)水平高、經(jīng)濟(jì)效益好以及環(huán)保型的投資項(xiàng)目為主體；重點(diǎn)發(fā)展電子電器 (IT)制造業(yè)、機(jī)械裝備制造業(yè)； 大力扶持包裝印刷業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)、紡織服裝業(yè)。 —— 茶園新城管委會(huì)招商部：汪部長(zhǎng) 經(jīng)開區(qū)回歸茶園將是其必然，但范圍劃定將有其極大的不確定性。 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 4 / 85 政府明晰的規(guī)劃定位，在為茶園新區(qū)發(fā)展指明方向的同時(shí)，也帶來了發(fā)展的機(jī)遇茶園新區(qū)規(guī)劃定位。 茶園新區(qū)作為重慶規(guī)劃的城市副中心之一，處于主城“北拓東跨”的主要發(fā)展方向之一 ，幅員遼闊，資源豐富，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 幅員 120 平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地 75 平方公里，并建成一個(gè)生態(tài)優(yōu)美，配套完善，功能齊全，和諧宜居的中等城市。 ? 城市發(fā)展目標(biāo) 中國(guó)移動(dòng)通訊產(chǎn)業(yè)基地；西部重要的內(nèi)河港口；重慶居住環(huán)境最佳城市。北從東港、廣陽(yáng)島起，與兩江新區(qū)和果園港相望，南至茶園工業(yè)園區(qū)，與巴南區(qū)接壤，東、西以通江大道和外環(huán)高速以及明月山脈為界。 茶園新區(qū) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 歷程 20222022 年：形成以汽車配件、建材、紡織為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)類別； 發(fā)展工業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)、對(duì)外交通、生態(tài)農(nóng)業(yè)等功能； 引入具有較高技術(shù)含量、無污染的儀器儀表、摩配與汽車制造產(chǎn)業(yè)； 區(qū)域在其發(fā)展中，本地的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)僅僅為其搭建了一個(gè)平臺(tái)，將主要依靠 外來動(dòng)力發(fā)展。 茶園新區(qū) 產(chǎn)業(yè)定位 四大新區(qū)：茶園工業(yè)園 、長(zhǎng)江工業(yè)園 、東港工業(yè)園 、信息科技產(chǎn)業(yè)園 。 目前茶園新城主要依托內(nèi)環(huán)高速經(jīng)真武山隧道與市中心連接，道路選擇單一，未來隨著多條道路及輕軌的逐漸開通，將使茶園新城與市內(nèi)外各區(qū)域聯(lián)系更緊密，為區(qū)域的發(fā)展提供了良好的交通條件。 商業(yè)配套 茶園新城目前商業(yè)配套主要以花街和長(zhǎng)生鎮(zhèn)商業(yè)為主，主要經(jīng)營(yíng)餐飲和住宿類，體量較小，檔次低。 市政配套 供水：已建成水廠擁有日供水能力達(dá) 6 萬(wàn)噸； 供電：已建成 35 千伏變電站、 110 千伏 變電站各 1 座，供電容量為 15 萬(wàn)千伏安； 供氣：已建成燃?xì)庹{(diào)壓站一座，日供氣量達(dá) 10 萬(wàn)立方米； 通水：已建成 3 萬(wàn)門程控電話中心網(wǎng)絡(luò)和 2 座移動(dòng)通訊