【正文】 0.5 0.5 1 7 交通 6 道路現(xiàn)狀 2 1.5 3 1 2 1 2 1 2 1.5 3 1 2 公共交通 4 1 4 1 4 1 4 1.5 6 0 0 1 4 配套 9 學(xué)校 4 1 4 0.5 2 0.5 2 0.5 2 0 0 6 商業(yè) 3 1 3 1 3 1.5 0.5 0 0 醫(yī)院、銀行 2 1 2 1 2 1 2 0.5 1 0 0 3 產(chǎn)品 28 規(guī)模 4 0.5 2 1.5 6 1.5 6 0.5 2 1.5 6 2 8 區(qū)內(nèi)規(guī)劃 5 0 0 1.5 1 5 0.5 1.5 1 5 產(chǎn)品類型 6 1 6 1 6 1 6 2 12 1.5 9 1 6 戶型設(shè)計(jì) 7 1.5 1 7 1 7 0.5 1.5 配套設(shè)施 6 0.5 3 1.5 9 1 6 0 0 0.5 3 1 6 發(fā)展商 7 實(shí)力及品牌 3 1 3 1.5 1.5 1 3 1 3 開(kāi)發(fā)理念 4 0 0 1 4 0.5 2 0 0 1 4 1 4 物業(yè)管理 4 品牌 3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 收費(fèi) 1 0.5 0 0 0 0 0.5 1 1 0 0 工程 2 進(jìn)度/品質(zhì) 2 1.5 3 1 2 1 2 2 4 1.5 3 3 營(yíng)銷(xiāo) 15 市場(chǎng)時(shí)機(jī) 3 2 6 1 3 1 3 1.5 1.5 1 3 推廣水平 6 1 6 1 6 1 6 0.5 3 1 6 0 0 營(yíng)銷(xiāo)操作 6 1 6 1.5 9 1 6 0.5 3 0.5 3 1 6 100 100 107 101 65 80 62.5 打分標(biāo)準(zhǔn) 好：（ 12分） 一般：（ 0分） 有缺陷：（ 10分） 得分 =權(quán)重 *打分 偏好：（ 01分） 差：（ 21分） 29 56 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 競(jìng)爭(zhēng) /熱點(diǎn)項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)定 為了深入分析上述項(xiàng)目特點(diǎn)，找出影響價(jià)格、銷(xiāo)售速度關(guān)鍵性因素 本行根據(jù)估價(jià)中關(guān)于權(quán)重的分析方式，以及本行多年從事房地產(chǎn)市 場(chǎng)研究的經(jīng)驗(yàn)，賦予各個(gè)項(xiàng)目因素以不同的權(quán)重 最終取平均數(shù)作為項(xiàng)目的單項(xiàng)得分，總分 =權(quán)重 *打分。容積率： ；綠化率： 40%；車(chē)位 地上地下均有，配比為 1： ；土地使 用年限： 70年 61 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目周邊環(huán)境及交通狀況 樓盤(pán)坐落于天津市河?xùn)|區(qū)津塘路大直沽 地區(qū)，周邊區(qū)域的交通環(huán)境相對(duì)較好，城 市快速路東南半環(huán)的建成，奉化橋的開(kāi)通 ，使項(xiàng)目進(jìn)入都市中心生活圈更加便利。 32 62 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 建筑規(guī)劃特色 項(xiàng)目倡導(dǎo)以實(shí)用功能和精神享受相平 衡為原則，打造人性化社區(qū)園林，倡 導(dǎo)區(qū)內(nèi)步行；現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格 ，總體空間中高邊低，布局靈活，營(yíng) 造宜人的室外活動(dòng)空間；建筑設(shè)計(jì)由 一梯三戶的點(diǎn)板結(jié)合高層或一梯兩戶 的板式小高層組成，樓宇進(jìn)深控制在 15米以內(nèi)，保證了日照時(shí)間。 三室兩廳兩衛(wèi) 134 ㎡ 二室二廳 100㎡ 戶型設(shè)計(jì)點(diǎn)評(píng)：此戶型屬 于市場(chǎng)主流需求，主臥飄 窗設(shè)計(jì)得到了較好的采光 滿足。 戶型設(shè)計(jì)點(diǎn)評(píng)：動(dòng)、靜線布局清 晰，書(shū)房南側(cè)輔助空間的設(shè)計(jì)增 加了亮點(diǎn)和新意；北側(cè)休閑空間 的設(shè)計(jì)增添了溫馨實(shí)用的功能。 65 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 銷(xiāo)售情況分析 房型成交特征（按 6080 % 單戶面積成交特征（按照套數(shù)計(jì)算） 120150 % 100120 % 6080： % 100120： % 120150： 4% 面積區(qū)間（平米） 三室 5% 照套數(shù)計(jì)算） 二室 33% 一室 62% 一室： 62% 二室： 33% 三室： 5% 房型 總房款成交特征 5060萬(wàn) 1% 4050萬(wàn) 52% 6070萬(wàn) 33% 3040萬(wàn) 10% 8090萬(wàn) 90100萬(wàn) 1% 34 66 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)與推廣主題 都市亮點(diǎn)，居優(yōu)越之上。 06年 3月 18日項(xiàng)目以報(bào)廣媒體發(fā)布 形式首次亮相； 06年 4月 30日 1 12樓隆重開(kāi)盤(pán) ，其后陸續(xù)推出 5樓； 06年 3月 18日始，在《每日新報(bào)》 、《今晚報(bào)》投放項(xiàng)目形象宣傳 06年 8月底 7樓開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 06年 9月 16日 10樓開(kāi)盤(pán)。 地段：與內(nèi)環(huán)線近在咫尺，交通便利， 東南半環(huán)的建成，奉化橋的開(kāi)通，使該區(qū)域更 具升值潛力； 定位明確：中端產(chǎn)品，面對(duì)主流客戶， 以地緣性客戶為主。 BACK 35 68 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 2錢(qián)塘精英匯 開(kāi)發(fā)商：天津錢(qián)塘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 投資商：杭州錢(qián)塘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 項(xiàng)目地點(diǎn)：河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國(guó)道與衛(wèi)昆橋交口北側(cè) 項(xiàng)目規(guī)模及類別： 項(xiàng)目建筑面積 ，共計(jì) 172 套房屋， 4070平米的高品質(zhì) “精裝修 ” 酒店式公寓（八層帶電梯），并推出 “ 贈(zèng)送全套品牌家具、家電 ”精良配置， 提供 “包租 /代租 ”服務(wù)。 69 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目周邊環(huán)境及交通狀況 項(xiàng)目處河?xùn)|區(qū)市級(jí)迎賓大道衛(wèi)國(guó)道，交通 發(fā)達(dá)，生活環(huán)境日趨成熟，除密集的公交 網(wǎng)路外，東南半環(huán)快速路及規(guī)劃中的地鐵 2號(hào)線也貫通于此，區(qū)域價(jià)值前景無(wú)可限 量。 100120 6% 36 70 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 建筑特色 項(xiàng)目體現(xiàn)典雅、婉約的建筑風(fēng)格，大面積玻 璃的采用增加了整體的通透感。 39 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 我 行 點(diǎn)評(píng) 一、優(yōu)勢(shì)簡(jiǎn)析 處河?xùn)|區(qū)市級(jí)迎賓大道衛(wèi)國(guó)道，交 通發(fā)達(dá)，生活環(huán)境日趨成熟，除密集的公 交網(wǎng)路外，東南半環(huán)快速路及規(guī)劃中的地 鐵 2號(hào)線也貫通于此，區(qū)域價(jià)值前景無(wú)可 限量。 76 二、劣勢(shì)簡(jiǎn)析 商業(yè)用地，無(wú)煤氣，水費(fèi) 、采暖費(fèi)按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，生活 成本有所增加 一梯多戶的產(chǎn)品，降低了 自住客的生活私秘性 項(xiàng)目在推廣和宣傳方面投 入較少，并未形成良好的知名度和 美譽(yù)度 銷(xiāo)售中心遷往項(xiàng)目底商后 ，通往項(xiàng)目交通不便，因而銷(xiāo)售情 況很不理想。 18 19 40 78 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目規(guī)模及類別 1 4 3 2 5 7 6 9 10 8 13 11 12 15 14 項(xiàng)目規(guī)模及類別： 規(guī)劃占地面積 18萬(wàn)平方米；規(guī)劃建筑面積 60萬(wàn)平方米；住宅占地面積 11萬(wàn)平米； 住宅建筑面積約 23萬(wàn)平米，共有建筑 22幢高層住宅。地上及 地下停車(chē)，車(chē)位比： 1： 1；容積率： ；綠化率： 40% 17 20 21 22 79 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃 整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)造了一種多用途的 “居住、工作 、購(gòu)物 ”環(huán)境，開(kāi)發(fā)理念注重項(xiàng)目的統(tǒng)一，以 行人漫步大道將各區(qū)聯(lián)系起來(lái)，大道沿線是 零售和娛樂(lè)用房，反映新的都市生活和大都 會(huì)生活方式。每一個(gè) 區(qū)域中的建筑和造景都位置巧妙，成為地標(biāo) 或勝景。 項(xiàng)目名稱 在售部分銷(xiāo)售比例 (按面積 ) 遠(yuǎn)洋新天地 66% % 42 82 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 銷(xiāo)售情況分析 80100： % 100120： 28% 120150： % 150200： % 200250： % 面積區(qū)間（平米） 一室： 6% 二室： 39% 三室： 47% 四室： 8% 房型 房型成交特征（按 照套數(shù)計(jì)算） 100120 % 6080： % 80100 % 120150 % 200250 150200 % 6080 % 單 戶 面 積 成 交 特 征 二室 39% 三室 47% 四室 8% 一室 6% 150200萬(wàn) 4050萬(wàn) 1% 1% 5060萬(wàn) 4% 總房款成交特征 120150萬(wàn) 4% 100120萬(wàn) 10% 90100萬(wàn) 13% 6070萬(wàn) 15% 7080萬(wàn) 23% 8090萬(wàn) 29% [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)與推廣主題 “年輕的天地、我們的生活 ” “ 海河新天地，國(guó)際化生活典范 “ “引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展，以高品質(zhì)鑄就 生活價(jià)值 ” “年輕生活，隨心而動(dòng) ” “環(huán)水天地，靈動(dòng)生活 ” 83 2023年 11月 26日開(kāi)盤(pán)； 2023年 1月 23日新售樓處啟用及樣板間 開(kāi)放 20230302 二期樓座公開(kāi) 20230520 二期樓座開(kāi)盤(pán) 20230601 一期住宅主體封頂 20230621 住宅景觀造就國(guó)際化 生活完美體驗(yàn) 20230720 海河新天地舉辦對(duì)話 海河論壇之 2023經(jīng)典人居 20231130 遠(yuǎn)洋一期即將入住 20230131三期戶型開(kāi)始接受咨詢 20230310三期火爆開(kāi)盤(pán) 43 84 一、優(yōu)勢(shì)簡(jiǎn)析 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 60萬(wàn)平米超大型社區(qū)， 集高檔公寓、酒店、商業(yè)、寫(xiě)字樓于一體 的綜合性項(xiàng)目； 品牌優(yōu)勢(shì)：中遠(yuǎn)品牌具有較大影響 力； 規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等方面與項(xiàng)目 定位協(xié)調(diào)統(tǒng)一，適合市場(chǎng)需求； 定位鮮明，產(chǎn)品定位國(guó)際化年輕 一族，主題語(yǔ) “年輕的天地、我們的生活 ” 較有沖擊力 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 我 行 點(diǎn)評(píng) 二、劣勢(shì)簡(jiǎn)析 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)榉莻鹘y(tǒng)高端 居住區(qū)域，居住氛圍及配套等設(shè) 施完善仍需要一段時(shí)期 BACK [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 4陽(yáng)光星期八 開(kāi)發(fā)商：天津陽(yáng)光鑫地投資有限公司 項(xiàng)目地點(diǎn)：河?xùn)|區(qū)晨陽(yáng)道以南。南臨程林 莊路，北距衛(wèi)國(guó)道 500多米，西距中環(huán) 線 700米，周邊市政配套設(shè)施齊全，交 通便利，地理位置十分優(yōu)越，十余條公 交線，為您的出行提供便利。 44 86 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目規(guī)模及類別 一期 二期 三期 1 2 3 6 4 5 7 8 9 10 13 12 11 一期 二期 15 16 1714 項(xiàng)目總建筑面積約 460000平米，分三期開(kāi) 發(fā)，一期二期共 18棟 1132層的小高層 /高層 建筑，其中一期開(kāi)發(fā) 1 7樓；二期開(kāi)發(fā) 818 樓共計(jì) 11棟。都市上層 TOP同時(shí)，當(dāng)日 9時(shí)起正式派發(fā)典藏房 源意向登記卡（限 200位） 202316 “陽(yáng)光星期八 ”傾情演繹新年聯(lián)誼會(huì) 20230115 1 14樓接受咨詢 47 [成林道項(xiàng)目 ]市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 我 行 點(diǎn)評(píng) 一、優(yōu)勢(shì)簡(jiǎn)析 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 46萬(wàn)平米大型社區(qū)，集 高檔公寓、酒店、商業(yè)、寫(xiě)字樓于一體的 綜合性項(xiàng)目； 品牌實(shí)力：其母公司上海陽(yáng)光投資集團(tuán) 實(shí)力雄厚，口碑良好，具備圈層傳播的有 利條件