【正文】 高速公路： 貴黃、貴遵、貴新三條高速公路匯集金陽(yáng)新區(qū)的優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃建設(shè)以金陽(yáng)新區(qū)為中心的放射狀路網(wǎng)，構(gòu)筑現(xiàn)代交通體系。 公共交通： 公共交通、長(zhǎng)途客運(yùn)和市政管理實(shí)行市場(chǎng)化建設(shè)及運(yùn)作。國(guó)際項(xiàng)目提案 老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃 貴陽(yáng)老城區(qū)發(fā)展 金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)規(guī)劃 新區(qū)城市功能定位、發(fā)展時(shí)序、扶持政策 在建、擬建重點(diǎn)項(xiàng)目 新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究 產(chǎn)品優(yōu)化建議 營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 目錄 1/28/2023 26 思源集團(tuán) 元龍 1/28/2023 27 思源集團(tuán) 元龍 重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥、新材料、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。積極引進(jìn)高校、科研院所、研發(fā)機(jī)構(gòu)以及國(guó)外大型跨國(guó)公司入駐金陽(yáng)新區(qū)。國(guó)際項(xiàng)目提案 大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 金陽(yáng)新區(qū)當(dāng)前大力發(fā)展物流、會(huì)展、文化、教育、體育、中介服務(wù)、休閑旅游等產(chǎn)業(yè)。 會(huì)展經(jīng)濟(jì)： 以各種會(huì)議展覽活動(dòng)為載體，發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)。 文體體育產(chǎn)業(yè)： 以引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名學(xué)校和醫(yī)院進(jìn)駐金陽(yáng)新區(qū)為重點(diǎn)，推動(dòng)教育衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展。 中介服務(wù)業(yè)： 積極支持各類(lèi)現(xiàn)代中介服務(wù)企業(yè)到金陽(yáng)新區(qū)設(shè)點(diǎn)，努力使金陽(yáng)新區(qū)成為西南地區(qū)人才流、資金流和信息流最為集中的區(qū)域之一。國(guó)際項(xiàng)目提案 積極發(fā)展金融服務(wù)業(yè)和總部型經(jīng)濟(jì) 大力引進(jìn)和發(fā)展現(xiàn)代金融保險(xiǎn)業(yè)，打造金融一條街。 1/28/2023 30 思源集團(tuán) 元龍 1/28/2023 31 思源集團(tuán) 元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案 老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究 房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成板塊競(jìng)爭(zhēng)格局 金陽(yáng)新區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)的機(jī)遇 產(chǎn)品優(yōu)化建議 營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 目錄 1/28/2023 33 思源集團(tuán) 元龍 房地產(chǎn)業(yè)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比例過(guò)高，全社會(huì)投資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯過(guò)熱。商品房新開(kāi)工面積增幅過(guò)大 ,會(huì)導(dǎo)致后續(xù) 2— 3年市場(chǎng)供應(yīng)量的放大 ,市場(chǎng)壓力增大。 竣工面積穩(wěn)步增長(zhǎng) : 19982023年 ,貴陽(yáng)市商品房累計(jì)竣工面積 1476． 46萬(wàn)平方米 ,年平均增長(zhǎng) 19． 58%； 銷(xiāo)售面積逐年增長(zhǎng) : 19982023年 ,商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積 1272． 68萬(wàn)平方米 ,年均增長(zhǎng) 35． 16%。國(guó)際項(xiàng)目提案 貴陽(yáng)樓市產(chǎn)品格局 貴陽(yáng)市以經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、寫(xiě)字樓為主體 ,花園洋房、別墅為兩翼的多元化樓市格局； 小房型產(chǎn)品，以中心城區(qū)放量為主，如中心兩城區(qū)小戶(hù)型住房就推出 80萬(wàn)平方米 ,比 2023年和 2023年同區(qū)域小戶(hù)型住房的總量翻了一番。 別墅項(xiàng)目，有將近 10個(gè)別墅項(xiàng)目在售，成為城市重要力量。 因此，貴陽(yáng)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)，市中心區(qū)存量房市場(chǎng)活躍，增量房主要集中在郊區(qū)縣，尤其集中在金陽(yáng)區(qū)域。國(guó)際項(xiàng)目提案 2023年房地產(chǎn)的賣(mài)方市場(chǎng)，供應(yīng)決定需求 除市場(chǎng)需求是支撐貴陽(yáng)房?jī)r(jià)平穩(wěn)上行的主要因素外 ,商品房結(jié)構(gòu)性因素也在一定程度上導(dǎo)致了全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)的上升。 這其中主要原因是云巖、南明兩城區(qū)高層住宅銷(xiāo)售量增大。 1/28/2023 36 思源集團(tuán) 元龍 其次是商務(wù)服務(wù)業(yè)、煙酒行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè) ,貢獻(xiàn)率在 10%左右 。 從以上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析，高居榜首的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求拉動(dòng)是十分有限的。 1/28/2023 37 思源集團(tuán) 元龍 1/28/2023 38 思源集團(tuán) 元龍 2023年該比值大于 ，未來(lái)供應(yīng)量將會(huì)放大，貴陽(yáng)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將趨于更加激烈。國(guó)際項(xiàng)目提案 老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究 房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成板塊競(jìng)爭(zhēng)格局 金陽(yáng)新區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)的機(jī)遇 產(chǎn)品優(yōu)化建議 營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 目錄 1/28/2023 40 思源集團(tuán) 元龍 花溪區(qū)高檔住宅的發(fā)展前景看好。 金陽(yáng)新區(qū)和白云區(qū)依托行政中心的優(yōu)勢(shì)和完善的基礎(chǔ)設(shè)施 ,發(fā)展的空間和潛力巨大 ,該區(qū)域?qū)⒊蔀橥顿Y者購(gòu)房的首選區(qū)域。國(guó)際項(xiàng)目提案 2023年批準(zhǔn)預(yù)售情況： 商品房新增供應(yīng)比例： 住宅、辦公房、商業(yè)營(yíng)業(yè)房、其他用房新增供應(yīng)比例分別為%、 %、 %、 %，住宅占全部商品房的比例在 80%以上。 經(jīng)濟(jì)適用住房 （金陽(yáng)新區(qū)碧?；▓@、景怡東苑兩個(gè)批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目面積合計(jì)約 48萬(wàn)平方米，占經(jīng)濟(jì)適用住房比例為 67%）， 2023年批準(zhǔn)預(yù)售的經(jīng)濟(jì)適用房主要集中在金陽(yáng)新區(qū)。國(guó)際項(xiàng)目提案 新增批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目：以金陽(yáng)和云巖為主 批準(zhǔn)預(yù)售面積（約平方米） 比例 金陽(yáng)區(qū) 468528 44% 云巖區(qū) 346531 33% 花溪區(qū) 125290 12% 烏當(dāng)區(qū) 67687 6% 南明區(qū) 44050 4% 白云區(qū) 12659 1% 從新增供應(yīng)分析，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自金陽(yáng)區(qū)域內(nèi)部和云巖區(qū)兩個(gè)區(qū)域，烏當(dāng)、南明、白云區(qū)的供應(yīng)比較少，購(gòu)房選擇時(shí)受區(qū)域限制。 數(shù)據(jù)來(lái)源：貴陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局 1/28/2023 43 思源集團(tuán) 元龍 金陽(yáng) ? 由經(jīng)濟(jì)適用住房為主向多層、小高層、電梯房商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)變 1410 ? 經(jīng)濟(jì)適用住房逐步退出市場(chǎng)，市場(chǎng)以商品房供應(yīng)為主，價(jià)格上漲顯著 ? 金陽(yáng)新區(qū)房?jī)r(jià)在在貴陽(yáng)市具有十分強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 五個(gè)區(qū) ? 以多層、小高層電梯房為主，含部分別墅產(chǎn)品 1500 ? 產(chǎn)品形式豐富，區(qū)域認(rèn)同感強(qiáng)，價(jià)格上漲空間增大； ? 五個(gè)區(qū)將以區(qū)域居住、生活氛圍成熟的優(yōu)勢(shì)，分流貴陽(yáng)的大部分購(gòu)房客戶(hù)。 1/28/2023 44 思源集團(tuán) 元龍 尤其是中心區(qū)高層住宅，基本上都定位于高端客戶(hù)。 為避免競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)走差異化道路，根據(jù)土地存量與增量之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，以及產(chǎn)品的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，來(lái)確定產(chǎn)品的差異化道路，分析、定位項(xiàng)目的客戶(hù)群，打造具有特色的住宅產(chǎn)品。國(guó)際項(xiàng)目提案 老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究 房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成板塊競(jìng)爭(zhēng)格局 金陽(yáng)新區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)的機(jī)遇 產(chǎn)品優(yōu)化建議 營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 目錄 1/28/2023 46 思源集團(tuán) 元龍 本項(xiàng)目占地面積 ，占全年土地出讓面積的約 23%。 南明、云巖兩區(qū)土地出讓占全市土地出讓總面積的 23%。而金陽(yáng)在五個(gè)區(qū)中又占據(jù)著重要地位。國(guó)際項(xiàng)目提案 貴陽(yáng)樓市購(gòu)房對(duì)象分析 購(gòu)房對(duì)象 購(gòu)房比例 貴陽(yáng)市城區(qū) % 貴陽(yáng)市其他地區(qū) % 省內(nèi)其他地區(qū) % 外省及境外 % 隨著貴陽(yáng)市城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，城市功能的不斷完善，居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市輻射、帶動(dòng)全省的力度在不斷增強(qiáng)。 地州市和外省購(gòu)房者購(gòu)房大軍的崛起，無(wú)疑對(duì)金陽(yáng)地區(qū)的商品房市場(chǎng)發(fā)展將起到巨大的促進(jìn)作用。國(guó)際項(xiàng)目提案 貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民住房結(jié)構(gòu) 每百戶(hù)調(diào)查結(jié)果： 房改房 63%，租房 22%，商品房 10%，私房 5%。 數(shù)據(jù)來(lái)源（貴陽(yáng)市城調(diào)隊(duì) 2023年 2月 22日發(fā)布的數(shù)據(jù)） 1/28/2023 49 思源集團(tuán) 元龍 準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位將有助于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成功。國(guó)際項(xiàng)目提案 2023年樓市兩個(gè)明顯的重大變化 2023年批準(zhǔn)預(yù)售的商品房格局將完全打破： 1. 2023年全年住宅用地出讓較上年同比減少了約 64%；經(jīng)濟(jì)適用住房土地出讓受到嚴(yán)格控制，新增住宅建設(shè)用地中普通住宅比例提高； 2. 自 2023年 1月 1日起，金陽(yáng)新區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招拍掛出讓方式，金陽(yáng)新區(qū)的增量房將以商品房為主，區(qū)域樓市品質(zhì)及價(jià)格將有明顯變化。國(guó)際項(xiàng)目提案 老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究 產(chǎn)品優(yōu)化建議 開(kāi)發(fā)主題定位、客群定位 具體規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化建議 戶(hù)型產(chǎn)品建議 營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 目錄 1/28/2023 52 思源集團(tuán) 元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案 主題概念的設(shè)計(jì)、建造細(xì)節(jié) 避免多條動(dòng)力管道入戶(hù)。 住宅小區(qū)要設(shè)立將雜排水、雨水等處理后重復(fù)利用的中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)。 室外聲環(huán)境系統(tǒng)應(yīng)滿(mǎn)足日間噪聲小于 50分貝，夜間小于 40分貝。 室外公共場(chǎng)地采用節(jié)能燈具，提倡有新能源提供的綠色照明。 垃圾應(yīng)實(shí)行分類(lèi)收集。國(guó)際項(xiàng)目提案 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群定位： 顯性客戶(hù)群 隱性客戶(hù)群 擴(kuò)展性客戶(hù) 1/28/2023 55 思源集團(tuán) 元龍 1/28/2023 56 思源集團(tuán) 元龍 通過(guò)對(duì)顯性客戶(hù)的挖掘，實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)熱銷(xiāo)，形成一定項(xiàng)目品牌及銷(xiāo)售人氣，加上項(xiàng)目本身的高品質(zhì)建設(shè)，給予這隱性類(lèi)客戶(hù)群充分的信心，從而吸引其到本項(xiàng)目置業(yè)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場(chǎng)的有效放大。國(guó)際項(xiàng)目提案 擴(kuò)展性客戶(hù)： 主要包括在外從政、經(jīng)商成功的貴州或貴陽(yáng)人士返回筑城，及其他中意在貴陽(yáng)市居家環(huán)境的貴州籍購(gòu)房客戶(hù)； 準(zhǔn)備在貴陽(yáng)設(shè)置駐筑辦事機(jī)構(gòu)的各州縣市各級(jí)機(jī)關(guān)、企事業(yè)代表處； 貴州省內(nèi)各州縣市來(lái)筑投資置業(yè)的購(gòu)房人群。國(guó)際項(xiàng)目提案 項(xiàng)目與目標(biāo)客戶(hù)群的對(duì)接； 通過(guò)以上分析，在金陽(yáng)新區(qū)購(gòu)房的客戶(hù)有著明顯的需求特征，本項(xiàng)目應(yīng)該突出“出行便利、建筑品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適、性?xún)r(jià)比強(qiáng)、有身份感”才能有效地與目標(biāo)客戶(hù)群進(jìn)行對(duì)接。國(guó)際項(xiàng)目提案 老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究 產(chǎn)品優(yōu)化建議 開(kāi)發(fā)主題定位、客群定位 具體規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化建議 戶(hù)型產(chǎn)品建議 營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 目錄 1/28/2023 60 思源集團(tuán) 元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案 1/28/2023 62 思源集團(tuán) 元龍 國(guó)際項(xiàng)目提案 項(xiàng)目功能分區(qū)設(shè)計(jì)建議 本項(xiàng)目按照“城市化、人文化、生態(tài)化”進(jìn)行建筑安排。 1/28/2023 64 思源集團(tuán) 元龍 人文區(qū)，以多層、小高層為主，圍合式的建筑組團(tuán)拉近了社區(qū)居民親近的距離，營(yíng)造社區(qū)內(nèi)和諧的人文居住環(huán)境。 1/28/2023 65 思源集團(tuán) 元龍 在入口形象的設(shè)置上，建議打造出項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的、體現(xiàn)小區(qū)形象的標(biāo)志性形象景觀。 高層與多層入口設(shè)置應(yīng)適當(dāng)加寬人行入口或增設(shè)人行入口的數(shù)量；而別墅項(xiàng)目的入口應(yīng)考慮加寬或適當(dāng)增加車(chē)行入口數(shù)量。國(guó)際項(xiàng)目提案 項(xiàng)目環(huán)境、景觀的設(shè)計(jì)建議：主題景觀、組團(tuán)景觀 建議以主題景觀代替普通園林，本項(xiàng)目應(yīng)設(shè)置能夠體現(xiàn)項(xiàng)目特征的具有一定主題的標(biāo)志性形象建筑，可以雕塑、建筑、符號(hào)等加以表現(xiàn)。 建議本項(xiàng)目的從設(shè)計(jì)順序上先設(shè)計(jì)環(huán)境后設(shè)計(jì)建筑，做到建筑、景觀、環(huán)境三者和諧統(tǒng)一。 各組團(tuán)景觀的設(shè)置，應(yīng)能夠最大限度地讓不同建筑高度的樓層均能夠享受得到。國(guó)際項(xiàng)目提案 項(xiàng)目環(huán)境、景觀的設(shè)計(jì)建議：水體集中、硬質(zhì)景觀 本項(xiàng)目規(guī)劃中，建議將分散的水體進(jìn)行集中，以形成大面積的景觀水體，這將成為本項(xiàng)目的特色所在，同時(shí)也將是項(xiàng)目的品質(zhì)塑造點(diǎn)所在。 在園林景觀的構(gòu)成要素中，硬質(zhì)景觀占有相當(dāng)大的比重，包括地面鋪裝、照明、建筑小品、休閑設(shè)施、標(biāo)識(shí)等。為了在施工過(guò)程中最大限度地體現(xiàn)圖紙的設(shè)計(jì)思想，并滿(mǎn)足其使用功能，對(duì)硬質(zhì)景觀圖進(jìn)行深化設(shè)計(jì)是一個(gè)不容忽視的重要環(huán)節(jié)。國(guó)際項(xiàng)目提案 項(xiàng)目景觀規(guī)劃優(yōu)化建議： 集中化：集中化景觀規(guī)劃不明顯，應(yīng)設(shè)置集中化景觀規(guī)劃，以鮮明的主題描述項(xiàng)目特征，集中化、標(biāo)志化、主題鮮明的集中化景觀，便于后期推廣和樹(shù)立項(xiàng)目品質(zhì)形象； 組團(tuán)化：組團(tuán)化景觀規(guī)劃，應(yīng)便于各樓座對(duì)良好景觀的要求，組團(tuán)化景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)側(cè)重于各組團(tuán)社區(qū)居民的后期使用和維護(hù)。國(guó)際項(xiàng)目提案 水景對(duì)高層住宅來(lái)說(shuō)，價(jià)值沒(méi)有得到體現(xiàn)。 各樓座均沒(méi)有達(dá)到最佳的視線(xiàn)景觀范圍，能夠提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的景觀規(guī)劃被弱化。國(guó)際項(xiàng)目提案 項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位及形象處理：建筑立面 本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)該有所明確，應(yīng)該與市民廣場(chǎng)、會(huì)展中心、市級(jí)行政中心的建筑融合為一體。 具體可以考慮在建筑外立面、建筑屋頂、建筑小品、挑檐、商業(yè)裙樓等進(jìn)行處理。國(guó)際項(xiàng)目提案 項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位及形象處理：建筑立面處理 方案可以選擇居住氣息濃厚的海外建筑風(fēng)格，或者立體感、線(xiàn)條感鮮明的現(xiàn)代風(fēng)格。 在一些建筑外觀上，陽(yáng)臺(tái)、飄窗盡量不要突出建筑物； 空調(diào)機(jī)位應(yīng)預(yù)留百葉或者其他可以將外掛機(jī)進(jìn)行隱蔽性的建筑處理，預(yù)留機(jī)位的空間應(yīng)該足夠大（有些項(xiàng)目機(jī)位預(yù)留位置太小，導(dǎo)致不能使用）； 城市主干道（金陽(yáng)北路沿線(xiàn)）建筑立面的陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)處理建議采用全封閉式，并將晾衣服、儲(chǔ)物等生活用陽(yáng)臺(tái)的朝向小區(qū)內(nèi)引導(dǎo)。國(guó)際項(xiàng)目提案 項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位及形象處理：商業(yè)部分建筑處理 局部挑空，加大柱距 (最好為 )，以滿(mǎn)足業(yè)態(tài)變化及調(diào)整需要； 對(duì)業(yè)態(tài)通過(guò)建筑硬件條件進(jìn)行引導(dǎo)，如餐飲區(qū)就需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留隔油池，大出口地排等； 對(duì)商業(yè)部分的配電應(yīng)考慮稍大一些； 考慮在部分商鋪設(shè)置上下水處理。國(guó)際項(xiàng)目提案 建筑結(jié)構(gòu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 商業(yè)裙樓部分以框架結(jié)構(gòu)為主 (便于未來(lái)商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整 ) 塔樓（高點(diǎn)住宅）、多層、小高層以剪力墻為主 別墅以鋼混為主（或局部鋼混）。國(guó)際項(xiàng)目提案 項(xiàng)目建筑外立面主色系裝飾建議 建筑外立面，建議盡量采用穩(wěn)重、大氣的深色作為建筑外方面的主色系。 1/28/2023 75 思源集團(tuán) 元龍 建議公共部分的內(nèi)部裝修，首層大堂、