【正文】 273套 ㎡ 33% 富力城華庭 77㎡ % 76㎡ 114㎡ 71% 161㎡ % 210套 富力中心 76— 80 ㎡ 18% 90— 117 ㎡ 54% 160187 ㎡ 28% 561套 保利香檳國(guó)際 5165 ㎡ 約 25% 6378 ㎡ 約 50% 90— 105 約 25% 286套 津門(mén)津塔 6070 ㎡ 約 75% 90120 ㎡ 約 20% 138 ㎡ 約 5% 645套 昆侖中心 50— 79 ㎡ 85% 96 ㎡ 15% 待定 東北角藝術(shù)公寓 3058 ㎡ 45% 7590 ㎡ 35% 95100 ㎡ 20% 1710套 戶(hù)型面積及配比 區(qū)域市場(chǎng)代表項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)情況 公寓競(jìng)品項(xiàng)目戶(hù)型供應(yīng)以居住功能較強(qiáng)的一居室、一居半、兩室戶(hù)型為主，其中，富力城華庭、富力中心兩室戶(hù)型占絕對(duì)主力供應(yīng)；保利香檳國(guó)際 3公寓樓 3— 12層為平層， 13— 24層為 LOFT公寓產(chǎn)品，主要以 63— 78平米兩室戶(hù)型為主； 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 5070平米一室、 90110平米兩室是供應(yīng)主力 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 開(kāi)盤(pán)價(jià)格 當(dāng)前價(jià)格 精裝標(biāo)準(zhǔn) 燃?xì)? 水 電 仁恒海河廣場(chǎng) 24000元 /平米 26000元 /平米 2500元 /平米 有 民用 民用 津門(mén)津塔 18000元 /平米 28000元 /平米 3000元 /平米 有 民用 民用 富力城華庭 2202324000元 /平米 2202324000元 /平米 3000元 /平米 有 民用 民用 富力中心 23000元 /平米 23000元 /平米 4000元 /平米 有 民用 民用 保利香檳國(guó)際 2023年 11月底 目前對(duì)外報(bào)價(jià)： 21000元 /平米 待定 15002023元 /平米 部分有 未定 民用 昆侖中心 2023021500元 /平米 2023021500元 /平米 4000元 /平米 有 民用 民用 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 區(qū)域公寓物業(yè)均價(jià)水平在 2023025000元 /平米區(qū)間 精裝修、燃?xì)?、民用水電已成為主? 區(qū)域市場(chǎng)代表項(xiàng)目?jī)r(jià)格及其他特征 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 科目 一室 二室 三室 戶(hù)型面積 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 套值區(qū)間 轉(zhuǎn)化率 戶(hù)型面積 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 套值區(qū)間 轉(zhuǎn)化率 戶(hù)型面積 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 套值區(qū)間 轉(zhuǎn)化率 仁恒海河廣場(chǎng) 52 93 22 132136萬(wàn) 24% 95 239 30 234258萬(wàn) 13% 132132 3 3 300310萬(wàn) 100% 富力城華庭 77 10 9 170185萬(wàn) 90% 90110 58 23 200240萬(wàn) 40% 160 2 1 350360萬(wàn) 50% 富力中心 7680 18 12 150160萬(wàn) 70% 90120 44 15 200230萬(wàn) 34% 160190 5 1 300350萬(wàn) 20% 津門(mén)津塔 67 539 531 160180萬(wàn) 99% 8992 2 1 220240萬(wàn) 50% 130140 102 59 310360萬(wàn) 55% 東北角藝術(shù)公寓 4658 878 704 7388萬(wàn) 80% 82 358 189 156164 53% 99107 474 215 167183萬(wàn) 45% 天津中心 4488 250 250 140180萬(wàn) 100% 132 98 32 300320萬(wàn) 33% 174 19 2 420500萬(wàn) 11% 區(qū)域市場(chǎng)代表項(xiàng)目產(chǎn)品轉(zhuǎn)化情況 房款 180萬(wàn)以下一室產(chǎn)品平均轉(zhuǎn)化率超過(guò) 85% 房款 240萬(wàn)以下兩室產(chǎn)品平均轉(zhuǎn)化率約 40% 房款超過(guò)300萬(wàn)的三室產(chǎn)品平均轉(zhuǎn)化率不足30% 房款超過(guò)400萬(wàn)產(chǎn)品滯銷(xiāo)嚴(yán)重 房款在 180萬(wàn)以下產(chǎn)品市場(chǎng)轉(zhuǎn)化率最高 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 分析：從上圖可以看出， 2023年是區(qū)域公寓物業(yè)放量集中期； 10年區(qū)域公寓物業(yè)放量有所緩和； 2023年隨著幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目相繼入市將再次推高供應(yīng)； 2023年后隨著區(qū)域可開(kāi)發(fā)量減少，公寓物業(yè)供應(yīng)量將持續(xù)回落。 2023 保利大都會(huì) 津?yàn)硰V場(chǎng) 嘉里中心 津門(mén)津塔 仁恒海河廣場(chǎng) 天津中心 中糧大悅城 中信城市廣場(chǎng) 中糧大道 富力中心 昆侖中心 都會(huì)軒 25萬(wàn)平米 2023 2023 2023 2023 40萬(wàn)平米 大于 100萬(wàn)平米 80萬(wàn)平米 35萬(wàn)平米 09年是區(qū)域綜合體項(xiàng)目供應(yīng)集中期，入市項(xiàng)目較多 津門(mén)津塔寫(xiě)字樓部分、保利大都會(huì)、富力中心、昆侖中心住宅及公寓部分 預(yù)計(jì)大都會(huì)公寓部分；大悅城商業(yè)、住宅部分；嘉里中心公寓部分入市 中信項(xiàng)目、中糧大道、都會(huì)軒、津?yàn)硰V場(chǎng)二期、嘉里中心等集中上市 『 市場(chǎng)環(huán)境分析 』 2023年區(qū)域市場(chǎng)綜合體將形成集中放量 本案 仁恒海河廣場(chǎng) 天津大都會(huì) 天津中心 目前內(nèi)環(huán)核心區(qū)域公寓物業(yè)主要分布在老城廂板塊和南站 CBD板塊。 住宅體量占比較高； 以住宅的銷(xiāo)售帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展； 對(duì)周邊居住氛圍及配套設(shè)施要求較高。 昆侖中心 嘉里中心 中信城市廣場(chǎng) 富力中心 中糧大悅城 潛在項(xiàng)目 已入市項(xiàng)目 『 市場(chǎng)環(huán)境分析 』 君隆廣場(chǎng) 津?yàn)硰V場(chǎng) 津門(mén)津塔 城市綜合體發(fā)展迅速；集聚在城市核心功能板塊 『 市場(chǎng)環(huán)境分析 』 科目 寫(xiě)字樓主導(dǎo)型 酒店主導(dǎo)型 商業(yè)主導(dǎo)型 住宅主導(dǎo)型 均衡發(fā)展型 物業(yè)特征 寫(xiě)字樓體量比重較高通過(guò)寫(xiě)字樓產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展； 對(duì)交通條件和商務(wù)氛圍要求較高 酒店體量比重較高； 通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)酒店的打造驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展； 對(duì)交通和周邊環(huán)境要求較高。 南京路沿線是天津都市綜合體物業(yè)發(fā)展較早的區(qū)域，也是現(xiàn)狀較為成熟的區(qū)域；代表項(xiàng)目由津匯廣場(chǎng)、天津中心、君隆廣場(chǎng)等； 老城廂板塊是天津最大的舊城改造項(xiàng)目。 『 本體條件 』 大型高端商務(wù)綜合體項(xiàng)目 『 本體條件 』 寫(xiě)字樓 一棟國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓和一棟高標(biāo)準(zhǔn)乙級(jí)寫(xiě)字樓組成，建筑面積約 8萬(wàn)平米 精品商街 四層裙樓時(shí)尚精品商業(yè)街區(qū)，建筑面積約 6萬(wàn)平米 五星級(jí)酒店 希爾頓酒店管理集團(tuán)旗下豪華五星級(jí)酒店，建筑面積約 4萬(wàn)平米 高級(jí)公寓 高標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓，部分與酒店結(jié)合建設(shè)，建筑面積約 『 本體條件 』 公寓部分發(fā)展目標(biāo) A區(qū)公寓主力發(fā)展現(xiàn)金流產(chǎn)品；快速變現(xiàn)與較高的市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)； B區(qū)公寓打造市場(chǎng)標(biāo)桿型產(chǎn)品；實(shí)現(xiàn) 30000元 /平米以上銷(xiāo)售均價(jià)。 北側(cè)局部為遠(yuǎn)洋新天地高檔樓盤(pán)，南側(cè)局部緊鄰嘉華國(guó)際商業(yè)中心及遠(yuǎn)洋新天地項(xiàng)目供熱站。東側(cè)東縱快速路覆蓋天津站客運(yùn)鐵路。（ 3號(hào)線計(jì)劃 2023年 8月試通車(chē)） 隨著天津站后廣場(chǎng)改造工程完畢；天津站交通樞紐與新開(kāi)路傳統(tǒng)商貿(mào)帶之間的資源共享和互補(bǔ)將更加緊密；區(qū)域發(fā)展將迎來(lái)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級(jí)。 『 本體條件 』 陸路交通核；海河?xùn)|岸商貿(mào)核心區(qū) 天津站交通核 緊鄰內(nèi)環(huán)線、東縱快速路，東側(cè) 3公里處為中環(huán)線。 京、津、濱三城樞紐；天津城市發(fā)展核心區(qū)域 『 本體條件 』 內(nèi)環(huán)核心；城市 CBD拓展區(qū) 內(nèi)環(huán)核心區(qū) 項(xiàng)目位于天津城市內(nèi)環(huán)核心區(qū)域；與規(guī)劃城市“一主兩副”三個(gè)中心區(qū)域直線距離均在 8公里范圍內(nèi)；且與小白樓 CBD核心區(qū)隔海河相望?！?遠(yuǎn)洋國(guó)際中心 』 公寓部分產(chǎn)品定位研究 【 思源經(jīng)紀(jì) 2023年 11月 】 一、項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系梳理 三、 A區(qū)產(chǎn)品發(fā)展定位探討 C O N T E N T 目錄 四、 B區(qū)產(chǎn)品發(fā)展定位探討 項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 Ⅰ 本體條件 市場(chǎng)環(huán)境 『 本體條件 』 遠(yuǎn)洋國(guó)際中心 三城聯(lián)動(dòng)； 雙向輻射。 城市主軸； 發(fā)展核心。隨著天津經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和快速城市化進(jìn)程，未來(lái)項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)l(fā)展成為 CBD拓展區(qū)域。 地鐵 2號(hào)線臨本項(xiàng)目設(shè)站；地鐵 9號(hào)線天津客運(yùn)站設(shè)站，與 2號(hào)線實(shí)現(xiàn)換乘。 地塊周邊發(fā)展成熟，商貿(mào)、居住氛圍濃厚 項(xiàng)目東西兩側(cè)均緊鄰主干路新開(kāi)路、東縱快速，交通便捷力極強(qiáng)，商業(yè)多集中于新開(kāi)路沿線。 西至新開(kāi)路 南至華昌道 西側(cè)地塊南側(cè)臨嘉華國(guó)際商業(yè)體 北至華捷道 東至東縱快速 （新泰路） 項(xiàng)目南北兩側(cè)為次干路華捷道及華昌道。周邊現(xiàn)狀住宅林立。 打造品質(zhì)型高溢價(jià)產(chǎn)品 『 本體條件小結(jié) 』 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 和 高端綜合體 屬性是項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)值核心所在 本案 仁恒海河廣場(chǎng) 天津大都會(huì) 天津中心 天津核心區(qū)綜合體項(xiàng)目主要集中在南京路沿線、南站 CBD板塊和老城廂板塊。其中中糧大悅城、仁恒海河廣場(chǎng)是板塊綜合體物業(yè)代表； 南站 CBD板塊是小白樓商務(wù)區(qū)的延伸區(qū)域，也是未來(lái)綜合體物業(yè)最為密集的區(qū)域；代表項(xiàng)目由嘉里中心、中信城市廣場(chǎng)等。 商業(yè)物業(yè)體量比重較高； 通過(guò)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展； 對(duì)周邊人流集中度要求較高。 各種物業(yè)體量占比相對(duì)均衡； 分物業(yè)相互依托，功能互補(bǔ)； 對(duì)區(qū)域發(fā)展成熟度有一定要求 市場(chǎng)份額 約占 25%市場(chǎng)份額 市場(chǎng)份額不足 10% 約占 15%市場(chǎng)份額 市場(chǎng)份額占比超過(guò) 30% 約占 20%市場(chǎng)份額 代表項(xiàng)目 信達(dá)廣場(chǎng)、君隆廣場(chǎng)、富力中心等 昆侖中心、津匯廣場(chǎng)等 中糧大悅城、津?yàn)硰V場(chǎng)等 大都會(huì)、仁恒海河廣場(chǎng)等 津門(mén)津塔、嘉里中心等 住宅、寫(xiě)字樓驅(qū)動(dòng)是核心區(qū)綜合體發(fā)展主流模式 分析：從上圖可以看出， 2023年是區(qū)域綜合體物業(yè)放量集中期； 10年截止 11約中旬，區(qū)域放量約 35萬(wàn)平米，預(yù)計(jì) 2023年區(qū)域放量繼續(xù)呈平緩態(tài)勢(shì)；進(jìn)入 2023年后隨著南站 CBD板塊的法力，區(qū)域綜合體物業(yè)市場(chǎng)將進(jìn)入新一輪供應(yīng)集中期。 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品主要分為兩類(lèi)：一類(lèi)為綜合體物業(yè)中配置部分公寓產(chǎn)品、另一類(lèi)為純公寓項(xiàng)目； 大都會(huì)、津?yàn)硰V場(chǎng)、嘉里中心等大型綜合體項(xiàng)目中均設(shè)置有部分公寓產(chǎn)品以支持項(xiàng)目整體現(xiàn)金流需求； 保利香檳國(guó)際、瑞景名郡等項(xiàng)目則為純粹的公寓項(xiàng)目，整體以銷(xiāo)售為主。 2023 保利大都會(huì) 津?yàn)硰V場(chǎng) 嘉里中心 津門(mén)津塔 仁恒海河廣場(chǎng) 天津中心 中糧大悅城 中信城市廣場(chǎng) 中糧大道 富力中心 昆侖中心 都會(huì)軒 東北角藝術(shù)公寓 富力城華庭 23萬(wàn)平米 2023 2023 2023 2023 小于 20萬(wàn)平米 小于 15萬(wàn)平米 17萬(wàn)平米 29萬(wàn)平米 10年區(qū)域新增供應(yīng)較少，主要來(lái)自于仁恒海河、富力中心、昆侖中心等幾個(gè)項(xiàng)目 都會(huì)軒、嘉里中心、大都會(huì)等項(xiàng)目公寓產(chǎn)品將在 2023年相繼入市 預(yù)計(jì)新增供應(yīng)來(lái)自于中糧大道、津?yàn)硰V場(chǎng)二期等項(xiàng)目，整體供應(yīng)量較小 中信城市廣場(chǎng)、大都會(huì)二期等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目存在新增供應(yīng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 區(qū)域來(lái)源 置業(yè)目的 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 年齡 仁恒海河廣場(chǎng) 和平、南開(kāi)、河北客戶(hù)是主力 50平米一室戶(hù)型基本為投資購(gòu)買(mǎi)； 90平米兩室戶(hù)型以首改客戶(hù)居多 地鐵、老城廂稀缺地段、仁恒品質(zhì)、 海河景觀、低總價(jià)、升值潛力 30— 45歲客戶(hù)為主 富力城華庭 客戶(hù)以南開(kāi)、和平、紅橋相鄰區(qū) 域?yàn)橹? 首改客戶(hù)為主 老城廂稀缺地段、成熟配套 30— 40歲客戶(hù)為主 富力中心 客戶(hù)以市內(nèi)六區(qū)為主，和平、河 西客戶(hù)占比較大 自住、投資各 50% 小白樓稀缺地段、地鐵、成熟配套、 升值潛力 40— 55歲客戶(hù)為主 津門(mén)津塔 天津本地客戶(hù)為主；北京客戶(hù)占 比約 30% 投資為主 地段、稀缺性、地標(biāo)、品牌 40— 55歲客戶(hù)為主 東北角藝術(shù)公寓 天津本地客戶(hù)占比超過(guò) 90% 自住比例約 50%，其余多為投資兼自住型 地段、低總價(jià) 2540歲為主 保利香檳國(guó)際 市內(nèi)六區(qū)客戶(hù)為主 投資客戶(hù)為主 稀缺地段、成熟配套、 loft買(mǎi)一送一高性?xún)r(jià)比 35— 55歲客戶(hù)為主 昆侖中心 客戶(hù)以市內(nèi)六區(qū)為主，河西客戶(hù) 占比較大 投資占 60%以上 地段、成熟配套、升值潛力 40— 55歲客戶(hù)為主 『 公寓市場(chǎng)環(huán)境 』 投資客戶(hù)是主體；兼顧部分自住需求 『 市場(chǎng)環(huán)境小結(jié) 』 ? 住宅、寫(xiě)字樓是當(dāng)前綜合體項(xiàng)目主要驅(qū)動(dòng)因素； ? 預(yù)計(jì)未來(lái) 23年區(qū)域市場(chǎng)將迎來(lái)綜合體物業(yè)集中供應(yīng)期； ? 區(qū)域市場(chǎng)公寓物業(yè)多依托于綜合體項(xiàng)目之上，老城廂和南站 CBD是主力供給源； ? 區(qū)域公寓物業(yè)價(jià)格水平集中在 2023025000元 /平米區(qū)間，高標(biāo)準(zhǔn)精裝修成主流； ? 房款在 180萬(wàn)以下產(chǎn)品市場(chǎng)轉(zhuǎn)化率最高；房款 400萬(wàn)以上產(chǎn)品滯銷(xiāo)嚴(yán)重； ? 投資型客戶(hù)是公寓產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)主體，自住兼投資型需求占有一定比