【正文】 可以 30年 項目銷售基本信息 客戶支付情況 潛在目標客戶 根據(jù)首付情況 據(jù)月供情況 據(jù)年限情況 普通白領 ?婚房； ?單身白領； ?投資性購房 年輕人 都市斕軒（四） ：潛在客群為普通白領及一些投資客 63 小結（一）：在首付 5成的基礎上可通過降低戶型面積的方法，降低總房款，增加面向客群 項目名稱 均價 （元／平方米） 主力戶型面積 總房款 首付比例 可否公積金貸款 月供金額 （元／月） 針對客群 誠基中心 18300 58 1061400 2成： 212280 可以 2359 （ 30年） ?白領人士婚房； ?用于出租投資客； ?教育投資； ?單身白領 都市斕軒 17615 47 827905 2成： 165581 可以 1840 （ 30年） ?婚房； ?單身白領； ?投資性購房 金盛國際 12023 54 646320 2成： 129264 可以 1436 （ 30年） ?婚房； ?單身白領； ?投資性購房 DE小洋樓 8000 76 608000 5成： 304000 否 2533 （ 10年） ?改善型客戶； ?辦公及居??； ?投資客 上城豪苑 14500 53 768500 5成：384250 否 3202 （ 10年） ?投資客； ?商務人士； ?高級白領 時代奧城 13500 34 459000 5成： 229500 否 1913 （ 10年） ?投資客戶用于出租； ?商務人士； ?有經(jīng)濟基礎的年輕客群 ?商業(yè)用地均為首付 5成，增加推廣難度，減少客群； ?首付 5成下，投資客會及商務人士比例提高； ?首付 5成下，可通過減少面積的方法，減少首付款，增加客群比例 ?住宅用地可首付 2成，增加了潛在客群； ?可公積金貸款增加客群； 64 項目名稱 土地屬性 戶型配比 面積區(qū)間 （平方米） 是否精裝 戶型亮點 誠基中心 住宅 一室： 95％； 兩室： 5％ （參考） 47～ 90 毛坯 附贈陽臺增加附加值 都市斕軒 住宅 一室 70％； 兩室 15％； 三室 15％ 一室： 39～ 47； 兩室： 47～ 56； 三室： 70～ 80 精裝 贈送 ～ 7平方米的儲藏間 上城豪苑 辦公 一室： 50％ 兩室： 35％； 三室： 15％ （參考） 一室： 53； 兩室： 88； 三室： 140 精裝 主臥附步入式衣帽間，雙臥設計緩解小面積局促感 金盛國際 住宅 一室： 80％ 兩室： 20％ （參考） 一室： 50m2 兩室： 60～ 80m2 精裝 錯躍自然形成功能分區(qū)，且增強室內(nèi)立體感 天津 DE小洋樓 商業(yè) 一室 70％； 兩室 15％； 三室 15％ 一室： 39～ 47； 兩室： 47～ 56； 三室： 70～ 80 毛坯 ?附贈陽臺、露臺增加附加值； ?雙錯層，二層空間可自由分割 ?雙衛(wèi)設計 注：因 LOFT戶型可自由分割，所以“戶型配比”一欄一室及兩室比例只是參考比例 ?LOFT在戶型配比上一室為主：大多超過 50％，約占整體 50～ 95％之間； ?兩室及三室戶型配比較少：約 5％～ 50％；其中兩室 5％～ 35％；三室約 15％； ?LOFT以小戶型為主，大多以精裝修交房； ?戶型亮點以增加面積附加值、提升戶型立體感為主 一室面積區(qū)間： 39～ 53平米； 兩室面積區(qū)間： 47～ 88平米； 三室面積區(qū)間： 70～ 140平米 小結（二）： LOFT產(chǎn)品多是 39～ 53平方米之間、附帶精裝修的小戶型 65 項目名稱 銷售情況 推廣內(nèi)容 同期平層推廣差異 推廣中的問題 客戶關注內(nèi)容 誠基中心 主力戶型已售 95％ ?鉆石商圈，首付 8萬元，月供 1800元起，津門投資神話； ?58平米精致豪宅，保值、升值潛力無限，租金回報無可比擬 主推小戶型的投資價值，同區(qū)域主打高端住宅 被媒體曝光后，開發(fā)商美譽度下降 ?高密度（一層 40戶），多項消防標準不合格； ?篡改規(guī)劃，將酒店改為住宅銷售； ?部分公攤被分割為獨立產(chǎn)權商鋪，重復計算公攤； ?配套停車位受質(zhì)疑 ?配套； ?投資回報； ?隔音、承重 都市斕軒 ?平均去化率 16； ?主力戶型去化率為24 ?體北核心區(qū) ?七層精裝電梯復式小戶型 —— ?早期主推投資價值； ?后期側(cè)重居住的便捷和舒適性 裝修的質(zhì)量和價格 上城豪苑 ?總套數(shù)已售 50％； ?LOFT已經(jīng)銷售 70％ ?精裝復式公寓，買一層得兩層； ?精裝 LOFT宜商宜住 以項目住宅部分推廣為主 ?前期 LOFT概念和可商可住的概念未被市場接受 ?后期主要訴求為熱點地段的低總價小戶型 ,受到市場認可 精裝是否符合交房標準 金盛國際 整體去化率為 37，LOFT占總銷售套數(shù)的三成 絕版錯層小戶型 主推賣點地鐵雙上蓋，精裝小戶型 ?超高層建筑，室內(nèi)橫梁較多 ?是否買一層贈一層； ?隔音問題 天津 DE小洋樓 ?平均去化率為 26； ?主力戶型去化率為40 ?低層低密花園式兩層商務寓所 ?星級酒店級別的管家式物業(yè)服務 沒有刻意區(qū)分，銷售以 LOFT為主 ?商業(yè)用地，不能辦落戶 ?40年產(chǎn)權，商業(yè)水、電 贈送面積，景觀園林 總結 LOFT主力小戶型銷售情況較好 ?推廣根據(jù)地段、戶型不同，主要內(nèi)容涉及投資價值、精裝、商住兩用、小戶型等 多數(shù) LOFT產(chǎn)品在推廣中不會刻意與平層區(qū)分，甚至以平層做為主推產(chǎn)品 根據(jù)區(qū)域不同，在推廣中是突出投資還是居住是關鍵； 公建用地的配套情況也會成為障礙 關注面積及裝修質(zhì)量和標準 小結（三）：客戶興奮點是 LOFT產(chǎn)品的面積與價格性價比及裝修標準和質(zhì)量 66 裝修配置 金盛國際裝修明細 功能室 地面 墻面 配置 衛(wèi)生 冠軍 30710白色亞光 ,300x300mm 冠軍 20230白色亮光200x200mm 頂棚鋁扣板 :華獅龍 ,300x300mm 。 公共建筑及綜合性建筑總高度超過 24米者為高層（不包括高度超過 24米的單層主體建筑）。 花灑 :明裝式單把手淋浴龍頭 (配單功能花灑 )2312，配淋浴龍頭升降桿摩恩211323 臥室 優(yōu)之家實木復合地板 ICI涂料夢色家 A901白色 無其他 客廳 高檔地磚 高檔涂料 無其他配置 廚房 高檔地磚 冠軍 20230白色亮光200x200mm 高檔廚具 上城豪苑裝修明細 功能室 地面 墻面 配置 臥室 重蟻木色進口高級多層實木復合地板高級地毯 高級環(huán)保壁紙，局部木質(zhì)造型墻飾 藝術造型天花吊頂，配高級石膏頂角線，雅白色高級乳膠漆罩面 客廳 高級地毯鋪地，高級天然石材拼花鋪地 高級環(huán)保壁紙，局部木質(zhì)造型墻飾 藝術造型天花吊頂，配高級石膏頂角線，雅白色高級乳膠漆罩面 廚房 灰色高級防滑地磚 灰色高級墻面磚 白色高級防水乳膠漆 附：典型項目裝修明細列表 67 ? E. 產(chǎn)品建議 ?LOFT開發(fā)十三方面 ?LOFT適宜用地 ?LOFT限高要求 ?LOFT可行報建方案 ?LOFT熱銷戶型關鍵詞 ?LOFT配套要求 ?LOFT推廣情況 ?LOFT增加客群方法 ?LOFT根據(jù)經(jīng)濟實力最佳面積區(qū)間 ?LOFT潛在客群 ?LOFT潛在客群核心訴求 ?LOFT潛在客群關注細節(jié) ?LOFT各地發(fā)展空間 ?LOFT發(fā)展空間 ?LOFT空間分布要點 ?LOFT存在缺陷及風險提示 68 ? LOFT產(chǎn)品開發(fā)十三方面 ?E. 產(chǎn)品建議 69 1. LOFT產(chǎn)品適宜用地為公共設施用地 項目名 建筑類型 土地性質(zhì) 誠基中心 酒店式公寓 住宅用地 都市斕軒 居住公寓 住宅用地 金盛國際 居住公寓 住宅用地 上城豪苑 酒店式公寓 辦公用地 第 6大道 6維極景 酒店式公寓 商業(yè)用地 天津 DE小洋樓 洋房 商業(yè)用地 鑫貿(mào)財智領地 公寓 工業(yè)用地 特殊原因 公共設施用地 LOFT產(chǎn)品是解決住宅項目內(nèi)商業(yè)體量的產(chǎn)品形式之一，其目的是將商業(yè)體量轉(zhuǎn)化為“居住”性質(zhì)，以實現(xiàn)快速銷售和操作。 —— —— ?房管局測量部門 辦理物業(yè)招標 ?確定物業(yè)公司 —— —— ?職能部門監(jiān)督開發(fā)商執(zhí)行 辦理 《 商品房銷售許可證 》 ? 出具預售商品房面積測算報告 ——根據(jù)實測數(shù)與規(guī)范面積數(shù)對比得到 —— —— ?房管局測量部門 竣工驗收 ?消防、規(guī)劃、配套驗收 ?是否有違規(guī)夾層 ?驗收后做夾層 ?上城豪苑： 層高 ，驗收后做夾層 ?消防等相關部門 辦理準入證 —— —— —— 辦理產(chǎn)權證 ?住宅的房地產(chǎn)權屬登記參照住宅有關規(guī)定辦理； ?混合型公寓、酒店型公寓、商鋪、寫字樓的房地產(chǎn)權屬登記參照非住宅的有關規(guī)定辦理。 15 注：層高標準參照 《 關于進一步規(guī)范建筑層高和容積率指標計算規(guī)則通知 》 及 《 天津市公寓項目建設管理暫行辦法 》 住宅產(chǎn)品、 居住公寓 70年 混合公寓50年 酒店式公寓 40年 寫字樓 50年 商鋪用地 40年 工業(yè)用地 50年 X≦ 米， X≦ 米， 2倍 X≦ 米， X≦ 米， 2倍 X≦ 米， X≦ 米， 2倍 X≦ 米， X≦ 米， 2倍 不經(jīng)濟 不經(jīng)濟 可行 可行 可行 可行 X≦ 米， X≦ 米， 2倍 住宅用地 公共設施用地 工業(yè)用地 特殊政策 下 出現(xiàn)公寓產(chǎn)品 LOFT用地一般為公建用地， 16 城市建設用地分類 類別細分 （ R1～ R4） 類別子項 （ R11～ R44） 層高規(guī)定 現(xiàn)有項目土地市場狀況 （基準地價級別規(guī)定附后） 考慮因素 居住用地 （ R） （ 70年） ?R1一類居住用地： 低層住宅為主 ?住宅用地 70年 ?X≦ ； ?X≦ 2倍 都市斕軒： 體北區(qū)域，居住用地 70年 層高 3級用地 （未施行新規(guī)） 非 loft潛在用地： ?，高度不適宜做loft產(chǎn)品，舒適性差，同時不經(jīng)濟； ?按照 2倍計算面積缺少銷售賣點，同時更加不經(jīng)濟； ?此地段居住用地做大戶型不好銷售； ?限高 、 容積率確定后考慮出房率LOFT更具有優(yōu)勢 。?一層一般為開放式廚房和衛(wèi)生間及會客廳；二層為臥室，部分產(chǎn)品以敞開形式出現(xiàn)。 注：數(shù)據(jù)來源 2023年 5月 《 關于公布實施我市中心城區(qū)及各區(qū)縣城鎮(zhèn)基準地價的通知 》 級別 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ Ⅻ 商業(yè) （元 /平方米 ) 12300 9200 7250 5350 4000 3150 2600 2150 1670 1290 LOFT可能出現(xiàn) 3～ 5級商業(yè)用地 現(xiàn)有項目主要分布的商業(yè)用地 : 21 綠色區(qū)域 3～ 8級用地可出現(xiàn) loft 白色區(qū)域未出現(xiàn) loft產(chǎn)品 22 ?目前，這些項目多是有特殊的原因才在住宅用地上建 loft產(chǎn)品，且沒有執(zhí)行 《 天津市公寓項目建設管理暫行辦法 》 中的層高規(guī)定 ?如嚴格執(zhí)行“暫行辦法 ” 住宅用地建 loft產(chǎn)品不可行 注：數(shù)據(jù)來源 2023年 5月 《 關于公布實施我市中心城區(qū)及各區(qū)縣城鎮(zhèn)基準地價的通知 》 級別 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ Ⅻ 居住 （元 /平方米 ) 5980 5200 4200 3350 2800 2250 1810 1400 1060 850 中心城區(qū)現(xiàn)有在售的 loft產(chǎn)品集中在地級為 2～ 3級之間的居住用地