【正文】 可以 30年 項(xiàng)目銷售基本信息 客戶支付情況 潛在目標(biāo)客戶 根據(jù)首付情況 據(jù)月供情況 據(jù)年限情況 普通白領(lǐng) ?婚房； ?單身白領(lǐng)； ?投資性購(gòu)房 年輕人 都市斕軒（四） ：潛在客群為普通白領(lǐng)及一些投資客 63 小結(jié)（一）：在首付 5成的基礎(chǔ)上可通過降低戶型面積的方法，降低總房款，增加面向客群 項(xiàng)目名稱 均價(jià) （元／平方米） 主力戶型面積 總房款 首付比例 可否公積金貸款 月供金額 （元／月） 針對(duì)客群 誠(chéng)基中心 18300 58 1061400 2成： 212280 可以 2359 （ 30年） ?白領(lǐng)人士婚房； ?用于出租投資客； ?教育投資； ?單身白領(lǐng) 都市斕軒 17615 47 827905 2成： 165581 可以 1840 （ 30年） ?婚房； ?單身白領(lǐng)； ?投資性購(gòu)房 金盛國(guó)際 12023 54 646320 2成： 129264 可以 1436 （ 30年） ?婚房； ?單身白領(lǐng)； ?投資性購(gòu)房 DE小洋樓 8000 76 608000 5成： 304000 否 2533 （ 10年） ?改善型客戶； ?辦公及居??； ?投資客 上城豪苑 14500 53 768500 5成：384250 否 3202 （ 10年） ?投資客； ?商務(wù)人士； ?高級(jí)白領(lǐng) 時(shí)代奧城 13500 34 459000 5成： 229500 否 1913 （ 10年） ?投資客戶用于出租； ?商務(wù)人士； ?有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的年輕客群 ?商業(yè)用地均為首付 5成，增加推廣難度，減少客群； ?首付 5成下，投資客會(huì)及商務(wù)人士比例提高； ?首付 5成下，可通過減少面積的方法，減少首付款，增加客群比例 ?住宅用地可首付 2成，增加了潛在客群； ?可公積金貸款增加客群； 64 項(xiàng)目名稱 土地屬性 戶型配比 面積區(qū)間 （平方米） 是否精裝 戶型亮點(diǎn) 誠(chéng)基中心 住宅 一室： 95％； 兩室： 5％ （參考） 47～ 90 毛坯 附贈(zèng)陽(yáng)臺(tái)增加附加值 都市斕軒 住宅 一室 70％； 兩室 15％； 三室 15％ 一室： 39～ 47； 兩室： 47～ 56； 三室： 70～ 80 精裝 贈(zèng)送 ～ 7平方米的儲(chǔ)藏間 上城豪苑 辦公 一室： 50％ 兩室： 35％； 三室： 15％ （參考） 一室： 53； 兩室： 88； 三室： 140 精裝 主臥附步入式衣帽間，雙臥設(shè)計(jì)緩解小面積局促感 金盛國(guó)際 住宅 一室： 80％ 兩室： 20％ （參考） 一室： 50m2 兩室： 60～ 80m2 精裝 錯(cuò)躍自然形成功能分區(qū)，且增強(qiáng)室內(nèi)立體感 天津 DE小洋樓 商業(yè) 一室 70％； 兩室 15％； 三室 15％ 一室： 39～ 47； 兩室： 47～ 56； 三室： 70～ 80 毛坯 ?附贈(zèng)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)增加附加值； ?雙錯(cuò)層，二層空間可自由分割 ?雙衛(wèi)設(shè)計(jì) 注：因 LOFT戶型可自由分割，所以“戶型配比”一欄一室及兩室比例只是參考比例 ?LOFT在戶型配比上一室為主：大多超過 50％，約占整體 50～ 95％之間； ?兩室及三室戶型配比較少：約 5％～ 50％；其中兩室 5％～ 35％；三室約 15％； ?LOFT以小戶型為主，大多以精裝修交房； ?戶型亮點(diǎn)以增加面積附加值、提升戶型立體感為主 一室面積區(qū)間： 39～ 53平米； 兩室面積區(qū)間： 47～ 88平米； 三室面積區(qū)間： 70～ 140平米 小結(jié)（二）： LOFT產(chǎn)品多是 39～ 53平方米之間、附帶精裝修的小戶型 65 項(xiàng)目名稱 銷售情況 推廣內(nèi)容 同期平層推廣差異 推廣中的問題 客戶關(guān)注內(nèi)容 誠(chéng)基中心 主力戶型已售 95％ ?鉆石商圈，首付 8萬(wàn)元，月供 1800元起，津門投資神話； ?58平米精致豪宅，保值、升值潛力無(wú)限，租金回報(bào)無(wú)可比擬 主推小戶型的投資價(jià)值，同區(qū)域主打高端住宅 被媒體曝光后，開發(fā)商美譽(yù)度下降 ?高密度（一層 40戶），多項(xiàng)消防標(biāo)準(zhǔn)不合格； ?篡改規(guī)劃，將酒店改為住宅銷售； ?部分公攤被分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，重復(fù)計(jì)算公攤； ?配套停車位受質(zhì)疑 ?配套； ?投資回報(bào)； ?隔音、承重 都市斕軒 ?平均去化率 16； ?主力戶型去化率為24 ?體北核心區(qū) ?七層精裝電梯復(fù)式小戶型 —— ?早期主推投資價(jià)值； ?后期側(cè)重居住的便捷和舒適性 裝修的質(zhì)量和價(jià)格 上城豪苑 ?總套數(shù)已售 50％； ?LOFT已經(jīng)銷售 70％ ?精裝復(fù)式公寓，買一層得兩層； ?精裝 LOFT宜商宜住 以項(xiàng)目住宅部分推廣為主 ?前期 LOFT概念和可商可住的概念未被市場(chǎng)接受 ?后期主要訴求為熱點(diǎn)地段的低總價(jià)小戶型 ,受到市場(chǎng)認(rèn)可 精裝是否符合交房標(biāo)準(zhǔn) 金盛國(guó)際 整體去化率為 37，LOFT占總銷售套數(shù)的三成 絕版錯(cuò)層小戶型 主推賣點(diǎn)地鐵雙上蓋，精裝小戶型 ?超高層建筑，室內(nèi)橫梁較多 ?是否買一層贈(zèng)一層； ?隔音問題 天津 DE小洋樓 ?平均去化率為 26； ?主力戶型去化率為40 ?低層低密花園式兩層商務(wù)寓所 ?星級(jí)酒店級(jí)別的管家式物業(yè)服務(wù) 沒有刻意區(qū)分，銷售以 LOFT為主 ?商業(yè)用地，不能辦落戶 ?40年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)水、電 贈(zèng)送面積，景觀園林 總結(jié) LOFT主力小戶型銷售情況較好 ?推廣根據(jù)地段、戶型不同，主要內(nèi)容涉及投資價(jià)值、精裝、商住兩用、小戶型等 多數(shù) LOFT產(chǎn)品在推廣中不會(huì)刻意與平層區(qū)分，甚至以平層做為主推產(chǎn)品 根據(jù)區(qū)域不同，在推廣中是突出投資還是居住是關(guān)鍵； 公建用地的配套情況也會(huì)成為障礙 關(guān)注面積及裝修質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn) 小結(jié)（三）：客戶興奮點(diǎn)是 LOFT產(chǎn)品的面積與價(jià)格性價(jià)比及裝修標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量 66 裝修配置 金盛國(guó)際裝修明細(xì) 功能室 地面 墻面 配置 衛(wèi)生 冠軍 30710白色亞光 ,300x300mm 冠軍 20230白色亮光200x200mm 頂棚鋁扣板 :華獅龍 ,300x300mm 。 公共建筑及綜合性建筑總高度超過 24米者為高層（不包括高度超過 24米的單層主體建筑）。 花灑 :明裝式單把手淋浴龍頭 (配單功能花灑 )2312，配淋浴龍頭升降桿摩恩211323 臥室 優(yōu)之家實(shí)木復(fù)合地板 ICI涂料夢(mèng)色家 A901白色 無(wú)其他 客廳 高檔地磚 高檔涂料 無(wú)其他配置 廚房 高檔地磚 冠軍 20230白色亮光200x200mm 高檔廚具 上城豪苑裝修明細(xì) 功能室 地面 墻面 配置 臥室 重蟻木色進(jìn)口高級(jí)多層實(shí)木復(fù)合地板高級(jí)地毯 高級(jí)環(huán)保壁紙，局部木質(zhì)造型墻飾 藝術(shù)造型天花吊頂，配高級(jí)石膏頂角線，雅白色高級(jí)乳膠漆罩面 客廳 高級(jí)地毯鋪地，高級(jí)天然石材拼花鋪地 高級(jí)環(huán)保壁紙，局部木質(zhì)造型墻飾 藝術(shù)造型天花吊頂，配高級(jí)石膏頂角線，雅白色高級(jí)乳膠漆罩面 廚房 灰色高級(jí)防滑地磚 灰色高級(jí)墻面磚 白色高級(jí)防水乳膠漆 附：典型項(xiàng)目裝修明細(xì)列表 67 ? E. 產(chǎn)品建議 ?LOFT開發(fā)十三方面 ?LOFT適宜用地 ?LOFT限高要求 ?LOFT可行報(bào)建方案 ?LOFT熱銷戶型關(guān)鍵詞 ?LOFT配套要求 ?LOFT推廣情況 ?LOFT增加客群方法 ?LOFT根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最佳面積區(qū)間 ?LOFT潛在客群 ?LOFT潛在客群核心訴求 ?LOFT潛在客群關(guān)注細(xì)節(jié) ?LOFT各地發(fā)展空間 ?LOFT發(fā)展空間 ?LOFT空間分布要點(diǎn) ?LOFT存在缺陷及風(fēng)險(xiǎn)提示 68 ? LOFT產(chǎn)品開發(fā)十三方面 ?E. 產(chǎn)品建議 69 1. LOFT產(chǎn)品適宜用地為公共設(shè)施用地 項(xiàng)目名 建筑類型 土地性質(zhì) 誠(chéng)基中心 酒店式公寓 住宅用地 都市斕軒 居住公寓 住宅用地 金盛國(guó)際 居住公寓 住宅用地 上城豪苑 酒店式公寓 辦公用地 第 6大道 6維極景 酒店式公寓 商業(yè)用地 天津 DE小洋樓 洋房 商業(yè)用地 鑫貿(mào)財(cái)智領(lǐng)地 公寓 工業(yè)用地 特殊原因 公共設(shè)施用地 LOFT產(chǎn)品是解決住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)體量的產(chǎn)品形式之一，其目的是將商業(yè)體量轉(zhuǎn)化為“居住”性質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)快速銷售和操作。 —— —— ?房管局測(cè)量部門 辦理物業(yè)招標(biāo) ?確定物業(yè)公司 —— —— ?職能部門監(jiān)督開發(fā)商執(zhí)行 辦理 《 商品房銷售許可證 》 ? 出具預(yù)售商品房面積測(cè)算報(bào)告 ——根據(jù)實(shí)測(cè)數(shù)與規(guī)范面積數(shù)對(duì)比得到 —— —— ?房管局測(cè)量部門 竣工驗(yàn)收 ?消防、規(guī)劃、配套驗(yàn)收 ?是否有違規(guī)夾層 ?驗(yàn)收后做夾層 ?上城豪苑： 層高 ，驗(yàn)收后做夾層 ?消防等相關(guān)部門 辦理準(zhǔn)入證 —— —— —— 辦理產(chǎn)權(quán)證 ?住宅的房地產(chǎn)權(quán)屬登記參照住宅有關(guān)規(guī)定辦理； ?混合型公寓、酒店型公寓、商鋪、寫字樓的房地產(chǎn)權(quán)屬登記參照非住宅的有關(guān)規(guī)定辦理。 15 注：層高標(biāo)準(zhǔn)參照 《 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建筑層高和容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則通知 》 及 《 天津市公寓項(xiàng)目建設(shè)管理暫行辦法 》 住宅產(chǎn)品、 居住公寓 70年 混合公寓50年 酒店式公寓 40年 寫字樓 50年 商鋪用地 40年 工業(yè)用地 50年 X≦ 米， X≦ 米， 2倍 X≦ 米， X≦ 米， 2倍 X≦ 米， X≦ 米， 2倍 X≦ 米， X≦ 米， 2倍 不經(jīng)濟(jì) 不經(jīng)濟(jì) 可行 可行 可行 可行 X≦ 米， X≦ 米， 2倍 住宅用地 公共設(shè)施用地 工業(yè)用地 特殊政策 下 出現(xiàn)公寓產(chǎn)品 LOFT用地一般為公建用地， 16 城市建設(shè)用地分類 類別細(xì)分 （ R1～ R4） 類別子項(xiàng) （ R11～ R44） 層高規(guī)定 現(xiàn)有項(xiàng)目土地市場(chǎng)狀況 （基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別規(guī)定附后） 考慮因素 居住用地 （ R） （ 70年） ?R1一類居住用地： 低層住宅為主 ?住宅用地 70年 ?X≦ ； ?X≦ 2倍 都市斕軒： 體北區(qū)域，居住用地 70年 層高 3級(jí)用地 （未施行新規(guī)） 非 loft潛在用地： ?，高度不適宜做loft產(chǎn)品，舒適性差，同時(shí)不經(jīng)濟(jì)； ?按照 2倍計(jì)算面積缺少銷售賣點(diǎn)，同時(shí)更加不經(jīng)濟(jì)； ?此地段居住用地做大戶型不好銷售； ?限高 、 容積率確定后考慮出房率LOFT更具有優(yōu)勢(shì) 。?一層一般為開放式廚房和衛(wèi)生間及會(huì)客廳；二層為臥室，部分產(chǎn)品以敞開形式出現(xiàn)。 注：數(shù)據(jù)來(lái)源 2023年 5月 《 關(guān)于公布實(shí)施我市中心城區(qū)及各區(qū)縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的通知 》 級(jí)別 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ Ⅻ 商業(yè) （元 /平方米 ) 12300 9200 7250 5350 4000 3150 2600 2150 1670 1290 LOFT可能出現(xiàn) 3～ 5級(jí)商業(yè)用地 現(xiàn)有項(xiàng)目主要分布的商業(yè)用地 : 21 綠色區(qū)域 3～ 8級(jí)用地可出現(xiàn) loft 白色區(qū)域未出現(xiàn) loft產(chǎn)品 22 ?目前，這些項(xiàng)目多是有特殊的原因才在住宅用地上建 loft產(chǎn)品，且沒有執(zhí)行 《 天津市公寓項(xiàng)目建設(shè)管理暫行辦法 》 中的層高規(guī)定 ?如嚴(yán)格執(zhí)行“暫行辦法 ” 住宅用地建 loft產(chǎn)品不可行 注：數(shù)據(jù)來(lái)源 2023年 5月 《 關(guān)于公布實(shí)施我市中心城區(qū)及各區(qū)縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的通知 》 級(jí)別 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ Ⅻ 居住 （元 /平方米 ) 5980 5200 4200 3350 2800 2250 1810 1400 1060 850 中心城區(qū)現(xiàn)有在售的 loft產(chǎn)品集中在地級(jí)為 2～ 3級(jí)之間的居住用地