【正文】 勢推廣 階段目標(biāo)： 增加客源，加強客戶對項目的忠誠度時間： 09年８月－開盤重點工作： 系列戶外廣告牌 +系列報廣為宣傳主力 +短信 +直郵 +分眾等媒體組合，訴求項目的重要信息點，如樣板房開放、園林開放、認(rèn)籌、開盤等?，F(xiàn)場包裝 媒體傳播 文本道具園林包裝與展示樣板房包裝與展示樓體條幅更新 戶外廣告牌訴求更換網(wǎng)站廣告重要節(jié)點投放報紙廣告 /軟文短信分眾生活樓書產(chǎn)品手冊認(rèn)籌物料開盤物料活動營銷樣板房 /園林開放體驗之旅２、開盤３、秋交會 階段三：開盤預(yù)熱期 價格策略價格策略比較因素：比較因素： 區(qū)位前景 、交通、商服配套、教育配套、周邊環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、規(guī)模、裝修檔次、戶型結(jié)構(gòu)、開發(fā)商公信力、成熟度、宣傳包裝等權(quán)重設(shè)置：權(quán)重設(shè)置：步驟一比較對象：比較對象： 卡羅社區(qū)、菁英趣庭、富通好旺角、君逸世家、西岸觀邸等鄰近二手單位 價格體系： 選取比較對象、設(shè)置權(quán)重選取比較對象、設(shè)置權(quán)重選取比較對象、設(shè)置權(quán)重設(shè)置打分、評定參考項目設(shè)置打分、評定參考項目本項目 卡羅社區(qū) 菁英趣庭 君逸世家 富通好旺角 西岸觀邸參考權(quán)重 15% 25% 25% 10% 25%代表符號 Px Pa Pb Pc pd pf均 價 9500 9600 10000 9200 12023區(qū)位前景 9 8 6 7 7 6 7交通配套 12 9 10 10 10 10 10商服配套 10 8 8 8 9 9 6周邊環(huán)境 7 5 4 5 5 5 4小區(qū)環(huán)境 12 9 7 7 8 7 10規(guī)模 7 4 4 4 4 4 5物業(yè)管理 6 4 3 3 4 3 5戶型結(jié)構(gòu) 12 12 7 7 6 7 8公信力 4 4 2 3 3 3 4成熟度 10 7 8 8 8 8 8宣傳包裝 11 10 6 6 6 6 6合計 100 85 65 67 68 66 72步驟二 價格體系： 設(shè)置打分、評定參考項目修正后各相關(guān)樓盤價格修正后各相關(guān)樓盤價格Pi=( Qr/ Qi)Pi 注： Pi為按揭均價， Qi為合計分值Pa’=( Qr/Qa)Pa =12739Pb’=( Qr/Qb)Pb =13437Pc’=( Qr/Qc)Pc =12400Pd’=( Qr/Qd)Pd =11830Pe’=( Qr/Qe)Pe =13861各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 WiPr=ΣPiWi=Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+Pd’Wd=13176項目市場比較均價為：項目市場比較均價為： 13176元 /㎡步驟三 價格體系： 試算均價套用公式、試算均價套用公式、試算均價深圳中原市場研究中心預(yù)測：片區(qū)房地產(chǎn)價格在 09年將會有 10%左右的價格波動。結(jié)合本案規(guī)劃設(shè)計上的創(chuàng)新，中原品牌營銷理念以及天健品牌價值對價格進(jìn)行修正。本項目入市時最高均價為： 14493元 /㎡市場比較均價： 13176元 /㎡ 價格波動幅度 修正系數(shù)本項目入市時最低均價為： 11858元 /㎡ 價格體系： 修正均價1棟單位： 均價為 15006元 /㎡2棟 30㎡ —80 ㎡平面產(chǎn)品1棟 45㎡ —65 ㎡復(fù)式產(chǎn)品2棟 30㎡ —80 ㎡平面產(chǎn)品各棟價格評定各棟價格評定步驟四2棟單位： 均價為 12810元 /㎡ 3棟單位： 均價為 11712元 /㎡類別 權(quán)重 1棟 2棟 3棟戶型 20 18 18 18贈送 30 30 17 17朝向 15 9 9 9視野 20 12 15 10噪音 15 10 12 11匯總 100 82 70 64 價格體系： 分棟評定均價5CHAPTER5商業(yè)建議區(qū)域發(fā)展 商圈定位 消費者 周邊商業(yè)環(huán)境 交通條件商業(yè)環(huán)境特性開發(fā)模式選擇本項目商業(yè)環(huán)境特性：p寶安中心區(qū)核心區(qū)域，距區(qū)政府和鴻榮源 SHOPING MALL僅 200米；p項目地塊周邊交通便利，緊鄰新湖路、興華路；p離寶安核心商圈鴻榮源 SHOPING MALL商圈較近，更有利于吸引游客與市民前往；p項目周邊規(guī)劃超市零售類較多，但當(dāng)前行業(yè)缺失嚴(yán)重，百貨類的品質(zhì)則有待提高；p區(qū)域內(nèi)以社區(qū)人口為主，同時還有大量的商務(wù)以及公務(wù)人員；p區(qū)域內(nèi)的社區(qū)檔次以及人口素質(zhì)較高；符合該商業(yè)特征的購物中心類型：1. 時尚生活中心2. 鄰里中心 發(fā)展模式分析： 商業(yè)環(huán)境特征類型 本項目 城市中心 超級區(qū)域 中心 區(qū)域中心 鄰里中心 購物公園 社區(qū)中心 功能中心 LS中心 美食娛樂中 心 專業(yè)中心地址 地區(qū)中心 城市中心 區(qū)域城鄉(xiāng)結(jié)合處、郊區(qū)新區(qū)地區(qū)中心 居民區(qū) 附近 郊區(qū) 居民區(qū)附近 郊區(qū) 富人聚 集區(qū) 適應(yīng)性廣 適應(yīng)性廣交通 臨近城市 主干道 城市主干 道旁城市主干道 /高速路出口區(qū)域中心主干道社區(qū)主干道城市主干道 /高速路出口區(qū)域性主干道城市主干道 /高速路出口區(qū)域 /社區(qū)交通干道城市 /區(qū)域主干道 適應(yīng)性廣面積 610萬平方米 超過 8萬平方米 58萬平方米 超過 10萬平方米 410萬平方米155萬平方米或更大16萬平方米市區(qū) 萬平方米郊區(qū) 58萬商圈 在主商圈范 圍內(nèi) 可覆蓋40公里可覆蓋30公里或以上可覆蓋10公里可覆蓋3公里可覆蓋50公里或以上可覆蓋 公里可覆蓋30公里或以上可覆蓋3公里可覆蓋10公里或以上可覆蓋30公里或以上 發(fā)展模式分析： 物業(yè)自身特征匹配n 1. 時尚生活中心n 2. 鄰里中心. 商業(yè)環(huán)境特征n 1. 時尚生活中心n 2. 社區(qū)中心時尚生活中心 發(fā)展模式建議核心商圈臨近居住區(qū)居民主要商圈寶安中心區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)高級管理人員次要商圈片區(qū)外（寶安其他片區(qū)）居民p 家庭群、青年群為主p 片區(qū)青年群為主，家庭群為輔p 商務(wù)群、青年群為主、家庭群為輔人群細(xì)分商圈輻射人群三大消費群青年群家庭群商務(wù)群 目標(biāo)消費群體鎖定市場定位：區(qū)域型時尚餐飲零售中心、社區(qū)優(yōu)質(zhì)生活配套區(qū)檔次商品組合個性化大眾化高檔低檔中檔時尚化海雅百貨華潤 萬佳天虹商場本項目說明：區(qū)域型： 因項目所在片區(qū)相對成熟，項目商圈基本覆蓋整個寶安中心區(qū)及周邊片區(qū)；餐飲零售中心： 項目為區(qū)域內(nèi)提供特色餐飲和零售服務(wù)，填補區(qū)域市場空白；優(yōu)質(zhì)生活： 為項目所在及周邊的新興社區(qū)提供優(yōu)質(zhì)生活保證；項目檔次： 中檔，但更具時尚化特色，以確保產(chǎn)品質(zhì)量；港隆城 項目市場定位樂淘坊 LotFun streetp 可詮釋為一種購物的狀態(tài)：表現(xiàn)出歡樂購物的心情p 可直譯為中文命名 “ 樂淘坊 ”p LofFun代表 “ Leisure（休閑） ” 以及 “ Life（生活） ”p street：街的概念，體現(xiàn)項目的整體布局寶安中心區(qū)最具個性的商業(yè)街區(qū) 項目主題定位因素 項目 本項目 卡羅商業(yè) 新岸線商業(yè) 西城上筑 風(fēng)臨洲權(quán)重　 10% 20% 50% 20%按揭均價（元／平方米） Px PA=18000 PB=25000 Pc=32023 PD=25000地理位置 15 12 10 10 12 11人流 15 13 9 10 12 11人氣 15 12 9 10 10 11周邊環(huán)境 10 8 7 7 9 7商鋪結(jié)構(gòu) 10 8 8 8 8 8配套 10 8 8 7 10 8交通 10 8 9 6 10 8未來前景 15 13 10 10 10 11合計 100 Qx=82 QA=70 QB=68 QC=81 QD=75 商業(yè)部分價格建議根據(jù)市場比較法，商鋪均價為 28596元 /㎡修正后各相關(guān)樓盤價格修正后各相關(guān)樓盤價格Pi=( Qr/ Qi)Pi 注： Pi為按揭均價， Qi為合計分值Pa’=( Qr/Qa)Pa =12739Pb’=( Qr/Qb)Pb =13437Pc’=( Qr/Qc)Pc =12400Pd’=( Qr/Qd)Pd =11830Pe’=( Qr/Qe)Pe =13861各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 WiPr=ΣPiWi=Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+Pd’Wd=28596步驟三 套用公式、試算均價套用公式、試算均價 價格體系： 試算均價深圳中原市場研究中心預(yù)測：片區(qū)商鋪價格在 09年將會有 15%左右的價格波動。本項目入市時最高均價為： 32885元 /㎡市場比較均價： 28000元 /㎡ 價格波動幅度 修正系數(shù)本項目入市時最低均價為： 24306元 /㎡結(jié)合本案規(guī)劃設(shè)計上的創(chuàng)新，中原品牌營銷理念以及天健品牌價值對價格進(jìn)行修正。 價格體系： 修正均價天時 地利 人和天健 時尚空間將演繹一個時代的完美經(jīng)典 ……以上是我們對天健 時尚空間的推廣思考，更多細(xì)節(jié)有待進(jìn)一步溝通完善。深圳中原概況深圳中原概況成立時間 1997年 1月 員工人數(shù) 近 4000人一手樓專業(yè)部門 20個 榮譽獎項卓越雇主中國最適宜工作公司中國 100強金牌顧問2023年深圳中原全年業(yè)績一手樓市場 二手樓市場全年成交面積 168萬 M2，占全市 ％（全市成交 M2） 全市 08年成交 107270宗，深圳中原成交 21454宗，占全市份額20%；成交面積 M2 ，占全市份額 23%；直營連鎖地鋪140間。全年成交宗數(shù) ，占全市 ％（全市成交 44315宗）全年成交金額 ，占全市 ％全年代理樓盤 83個 自 97年深圳中原成立以來，十幾年來曾先后與近 500個開發(fā)商進(jìn)行友好的合作，成為地產(chǎn)代理行業(yè)的領(lǐng)跑者。其中包括萬科地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、中海地產(chǎn)、金地集團、東海地產(chǎn)、華僑城地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、駿豪集團、百仕達(dá)地產(chǎn)、新世界地產(chǎn)、珠江投資、中航集團、振業(yè)集團、佳兆業(yè)、天健房地產(chǎn)、卓越集團、華潤集團、中信集團、保利房地產(chǎn)、新亞洲地產(chǎn)、茂業(yè)集團等知名企業(yè)。深圳中原曾服務(wù)過的開發(fā)商 2023年代理樓盤 48個 ,占整體市場份額 13%,占代理市場 20%,均位居第一。 2023年代理樓盤 59個 .占整體市場份額 16%,占代理市場 26%,均位居第一。 2023年代理樓盤 66個 ,占整體市場份額 20%,占代理市場 29%,均位居第一。 2023年代理樓盤 68個 ,占整體市場份額 22%,占代理市場 30%,均位居第一。 2023年代理樓盤 86個 . 占整體市場份額 22%,占代理市場 24%,均位居第一。 2023年代理樓盤 81個 . 占整體市場份 29%,占代理市場 24%,均位居第一。 2023年代理樓盤 89個，占代理市場 20%,位居第一。 2023年代理樓盤 83個，成交面積占全市份額 %,位居整個代理行業(yè)第一。0108年深圳中原連續(xù)八年位處行業(yè)翹首 中國金牌地產(chǎn)顧問冠軍中原二級市場客戶資源 自 97年深圳中原成立以來，十幾年來成功代理了 680多個二級市場項目，近 1700萬平方米銷售面積，建立了中原會和 cces系統(tǒng)（中原地產(chǎn)二級市場銷售管理系統(tǒng)），目前未成交的意向客戶達(dá) 8萬多名。 作為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，我們給發(fā)展商提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，積累了豐富的客戶資源和極高的客戶忠誠度。中原在深圳三級市場地鋪 140間 ，遍布各區(qū)域的地鋪網(wǎng)絡(luò)積累了豐富的客戶資源。三級市場客戶資源 —— 轉(zhuǎn)介成交就是力量！中原三級市場客戶資源中原近三年代理樓盤部分名單（住宅）茵悅之生花園、慶福園、置地逸軒、桃源居、凱特公寓、名家富居、紅樹西岸、圣莫麗斯、萬科金域藍(lán)灣、金域豪庭、信義錦繡花園、羅馬公元、金中環(huán)商務(wù)大廈、城市明珠花園、信義假日名城、世紀(jì)春城、佳兆業(yè)水岸新都、新德家園、碧海富通城、珠光花半里、博海名苑、星海名城六期、萬科第五園、后?；ò肜铩⒑蛟?、晴山月、東方尊峪、水木瀾山、桑泰丹華、卓能雅苑、徽王府、觀瀾湖高爾夫、可園、景源華庭、天健現(xiàn)代城、中熙香緹灣、金泓凱旋城、龍城國際、金眾藍(lán)鉆風(fēng)景、沁景園、 香蜜湖唯珍府 、華聯(lián)城市山林、綠海名居、蝴蝶谷、香繽城市花園、博海名苑、金灣雅苑、中海半山溪谷、溪山美地園、卡羅社區(qū)、方鼎華庭、中糧幸福花園、城投七里香榭、盛唐商務(wù)大廈、錦峰森鄰、香瑞園、卓越 .維港、富力曦灣華府、皇庭港灣、華僑城天麓、華僑城純水岸、京基東堤園、半山蘭溪谷二期、陽光花地苑、雷圳