【正文】 稱 建筑面積 產(chǎn)品類型 工程進(jìn)度 項(xiàng)目狀態(tài) 推售時(shí)間深業(yè)新岸線三期 15 45房為主 預(yù)售 在售 20233熙龍灣 48 46房為主 在售 202312金泓凱旋城 17 34房為主 在售 20231幸福海岸三期 34房為主 現(xiàn)樓 預(yù)售 20233熙龍灣二期 18 45房為主 4層 20239本項(xiàng)目 12房為主 10層 202310花樣年花郡 7 12房為主 未動(dòng)工 未動(dòng)工 2023年初鴻榮源 N16 4 2房為主 未動(dòng)工 2023年初第五大道二期 10 23房為主 未動(dòng)工 2023年底潤(rùn)恒 N11地塊 12房為主 未動(dòng)工 2023下半年海逸世家 N7項(xiàng)目 23房為主 未動(dòng)工 2023下半年泰華 N11項(xiàng)目 12房為主 未動(dòng)工 2023年存量合計(jì) 110 (萬(wàn)㎡ )09年寶安中心區(qū)可售項(xiàng)目和在建項(xiàng)目極少，本項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目由于樓市不景氣等因素?zé)o限期拖延， 09年下半年本片區(qū)不存在競(jìng)爭(zhēng)。?2023年區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)的主要觀點(diǎn)：?在這樣的市場(chǎng)情況下，發(fā)展商多采取 “ 現(xiàn)金為王 ” 的策略，快速銷售，提高資金的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，從而保證企業(yè)的利潤(rùn)空間 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域 樓盤(pán)名稱 建筑面積 建筑形式 容積率 產(chǎn)品或者預(yù)計(jì)產(chǎn)品 核心賣(mài)點(diǎn) 入市時(shí)間羅湖 幸福里 11萬(wàn) 超高層 兩房 95平米 ,三房 140180平米 都市綜合體 2023年 12月百仕達(dá) 5期 13萬(wàn) 高層 3房 /130—150 ， 4房 /180 大盤(pán)、社區(qū) 2023年 8月蘭亭國(guó)際公寓 超高層 戶均 158平米大戶型 自然資源 2023年底淘金山 3期 29萬(wàn) 高層 120平米以上 4房 拼合 自然景觀 2023年初福田 新世界四季山水 高層 170平米 拼合 大平面 自然景觀 2023年底華萊利項(xiàng)目 14萬(wàn) 高層 拼合 大平面， 4房 5房 山景，湖景 2023年初蘭江項(xiàng)目 1期 9萬(wàn) 高層 /TH —— 拼合 190平米左右大 4房　 自然景觀 2023年 7月國(guó)富項(xiàng)目 高層 拼合 大戶型 4房、 5房 自然景觀 2023年下云頂香格里拉 多層 /高層 —— 約 150㎡ 拼合 大平面 自然景觀 2023年初天安高爾夫瓏園 高層 150平米以上大平面 高爾夫景觀 2023年 9月南山　 寶能項(xiàng)目 28萬(wàn) 高層 公寓、小復(fù)式、大平面 地段、海景 2023年 9月招商海月五期 高層 140—200 平米全 拼合 品牌、地段、配套 2023年 9月首地容御 19萬(wàn) 高層 88平米兩房， 180平米拼合（首批） 地段、配套 2023年 1月中信紅樹(shù)灣 5期 高層 /TH 　 約 200平米以上大平面 自然景觀 2023年底皇庭港灣 高層 /小高層 2　 180250平米大平面 海景、片區(qū) 2023年 11月浪琴半島花園 高層 175179四房以及 TH 海景、高爾夫 2023年 3月半島城邦二期 20萬(wàn) 超高層 /高層 110220平米三房四房 海景 2023年底澳城二期 7萬(wàn) 高層 規(guī)劃中 海景 2023年底軒泰項(xiàng)目 8萬(wàn) 高層 2 規(guī)劃中，預(yù)計(jì)以拼合的大戶型為主 區(qū)域 2023年下半年鴻威 10萬(wàn) 高層 2 140平米三房， 150176平米四房 區(qū)域 2023年底聯(lián)泰紅樹(shù)灣 高層 /別墅 別墅及大平面 產(chǎn)品 +片區(qū) +景觀 2023年初三湘海尚 29萬(wàn) 高層 /別墅 140200高層大平面 科技住宅 2023年 5月寶安 熙龍灣二期 18萬(wàn) 高層 160200平米高層大戶 產(chǎn)品 +片區(qū) +海景 2023年 9月花樣年花郡 10萬(wàn) 高層 34100平米中檔戶型 產(chǎn)品 +配套 2023年 5月圣莫麗斯三期 17萬(wàn) 高層 160平米以上高檔大戶 大盤(pán)、品牌 2023年 5月深國(guó)投萊蒙項(xiàng)目 46萬(wàn) 高層 23房中檔戶型 大盤(pán) +戶型 2023年 7月09年深圳房地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)槟仙缴钲跒澈勒瑓^(qū)，寶安區(qū)為非熱點(diǎn)區(qū)，片區(qū)市場(chǎng)平靜，僅少量項(xiàng)目在建，整體以消化存量為主。?后市預(yù)測(cè)： 市場(chǎng)吸納周期論：預(yù)測(cè)深圳樓市及寶安樓市在上半年受到 2023年年底政策刺激而快速反彈將持續(xù)至 2023年上半年，下半年受宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣因素影響成交量進(jìn)一步復(fù)蘇將會(huì)受阻。新增供應(yīng)寶安區(qū) 09年無(wú)新增供應(yīng)，以消化市場(chǎng)存量為主 預(yù)計(jì) 1：小陽(yáng)春僅維持到 09年上半年，下半年受宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣等因素影響，成交量進(jìn)一步復(fù)蘇將會(huì)受阻。均價(jià)? 1月份寶安區(qū)成交 1810套 ，同比增加了 近三倍 。 投資： 中國(guó)全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 172291億元 ，比上年 增長(zhǎng) ％， 增速比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)。1 CPI： 全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平 上漲 ％， 漲幅比上年提高 。成交量成交量 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市國(guó)土資源與房地產(chǎn)管理局。存量規(guī)模大幅度縮小。富通城 從 11000經(jīng)過(guò)多次調(diào)整到 7500，從而實(shí)現(xiàn)：四期 95%，五期 45%銷售率熙龍灣 從 22023降到 16000，從而實(shí)現(xiàn)每周成交 10以上的優(yōu)異業(yè)績(jī)。寶安中心區(qū)碧海中心區(qū)寶安老城區(qū)（寶城區(qū)）寶安老城區(qū)（寶城區(qū)）碧海中心區(qū)寶安中心區(qū) 寶安市場(chǎng)三足鼎立從區(qū)域特征來(lái)看，與本項(xiàng)目有直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的主要為本片區(qū)項(xiàng)目及碧海中心區(qū)項(xiàng)目。?直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目角度： 從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目潤(rùn)恒、泰華等的入市時(shí)機(jī)分析，本項(xiàng)目入市時(shí)，市場(chǎng)同類產(chǎn)品幾乎空白，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)向弱。—— 媒體策略調(diào)整為點(diǎn)對(duì)點(diǎn)傳播 ， 在尾盤(pán)銷售期取消大眾媒體的投放，只保留戶外路牌 ，增加短信和夾報(bào)的投放 ?！鞍疟韧尥?”等六套概念樣板房成功奠定了項(xiàng)目在客戶心中的高端形象 酒店大堂式營(yíng)銷中心增強(qiáng)客戶的尊貴體驗(yàn)中原復(fù)式產(chǎn)品的操作經(jīng)驗(yàn)富通城世界公寓 復(fù)式產(chǎn)品 3070㎡ LOFT實(shí)現(xiàn)價(jià)格從開(kāi)盤(pán) 13000元上漲至 16000元香緹灣 復(fù)式產(chǎn)品 88㎡ ,在片區(qū)激烈的價(jià)格戰(zhàn)下， 開(kāi)盤(pán)均價(jià) 8200元 ,開(kāi)盤(pán)后漲價(jià)至 9000元富力曦灣 復(fù)式產(chǎn)品 82㎡ ,開(kāi)盤(pán)銷售率 90％，開(kāi)盤(pán)均價(jià) 22500元 ,開(kāi)盤(pán)后漲價(jià)至 29000元? 復(fù)式產(chǎn)品目標(biāo)客戶群研究? 復(fù)式產(chǎn)品針對(duì)性營(yíng)銷? 復(fù)式產(chǎn)品的定價(jià)策略? 復(fù)式產(chǎn)品的銷售策略? 復(fù)式產(chǎn)品樣板的展示與包裝? 復(fù)式產(chǎn)品的附加值提升? 復(fù)式產(chǎn)品的銷售口徑及相關(guān)文件確認(rèn) ……極強(qiáng)的復(fù)式產(chǎn)品營(yíng)銷掌控力：上述案例的成功是基于我們對(duì)客戶的精確洞察2 客戶定位CHAPTER產(chǎn)品認(rèn)知 —— 項(xiàng)目產(chǎn)品的吸引程度天悅龍庭 —————— 36% 27% 22% 7% 8%西城上筑 ———— 　　 19% 35% 26% 3% 17% 卡羅社區(qū) —————— 37% 21% 18% 19% 15%幸福花園 —————— 61% 18% 2% 7% 3% 海岸卡夫諾 —————— 80% 7% 5% 5% 3%香緹灣 —————— 　 59% 16% 15% 7% 3% 富通世界公寓 —————— 65% 15% 10% 7% 3%非常有吸引 比較吸引 一般 不是很吸引 不考慮受訪客戶普遍對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品表示認(rèn)同 ，主要原因?yàn)椋?超大的贈(zèng)送面積，功能緊湊 。建筑面積 50680目前片區(qū)公共配套不完善，生活便利性較差，本項(xiàng)目為小戶型，目標(biāo)客戶對(duì)城市捷運(yùn)系統(tǒng)的依賴性強(qiáng)， 目前未有公交車到達(dá)本項(xiàng)目 。人 ……我們的方法我們的方法以中原對(duì)小戶型及復(fù)式產(chǎn)品以中原對(duì)小戶型及復(fù)式產(chǎn)品的銷售經(jīng)驗(yàn)制定的銷售經(jīng)驗(yàn)制定本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略4CHAPTER目前客戶感知受限，條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)值?？刂茽I(yíng)銷節(jié)奏： 可以通過(guò)分批分類推售， 營(yíng)造短缺效應(yīng)，凝聚購(gòu)買(mǎi)沖擊力，促進(jìn)成交；調(diào)節(jié)媒體推廣： 可以根據(jù)產(chǎn)品分類，分階段， 更有針對(duì)性的推廣各類產(chǎn)品，訴求點(diǎn)明確 ；提升利潤(rùn)： 分批推售能及時(shí)調(diào)整價(jià)格 ，低開(kāi)高走，提升開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、增強(qiáng)客戶信心， 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，風(fēng)險(xiǎn)最小化 。品牌暖場(chǎng)活動(dòng) 促銷 合理的審計(jì)合理的位置使用 老客戶 階段性的通過(guò)一定量由吸引力的客戶到訪 活動(dòng)渠道組合建議 階段目標(biāo)： 樹(shù)立形象 +產(chǎn)品概念推廣及其生活方式解讀時(shí)間： 09年 4月 — 09 年 5月（持續(xù)近 2個(gè)月）重點(diǎn)工作： 系列戶外廣告牌為宣傳主力，完成圍墻包裝，銷售中心包裝，項(xiàng)目網(wǎng)站建設(shè)等現(xiàn)場(chǎng)包裝 媒體傳播 文本道具工地圍擋包裝樓體條幅戶外廣告牌： 首次出街，展示項(xiàng)目形象；專業(yè)網(wǎng)站鏈接： 從網(wǎng)絡(luò)上鋪開(kāi)項(xiàng)目的信息；軟文宣傳： 策劃寫(xiě)手撰文，增加客戶信息渠道系列形象報(bào)廣： 整體形象 +概念解讀折頁(yè)海報(bào)戶型單張活動(dòng)營(yíng)銷—— 階段一：形象導(dǎo)入期 階段目標(biāo)： 建立項(xiàng)目形象，準(zhǔn)確傳到項(xiàng)目屬性，產(chǎn)品信息時(shí)間： 09年 6月 — 09 年 8月（持續(xù)近 3個(gè)月左右）策略： 保證產(chǎn)品屬性及信息準(zhǔn)確發(fā)布的同時(shí)，主題調(diào)性延續(xù)產(chǎn)品訴求調(diào)性，因?yàn)轫?xiàng)目形象建立期短，不便脫離項(xiàng)目整體形象，產(chǎn)生形象混亂。Pc’Wc+本項(xiàng)目入市時(shí)最高均價(jià)為： 32885元 /㎡市場(chǎng)比較均價(jià)： 28000元 /㎡ 價(jià)格波動(dòng)幅度 修正系數(shù)本項(xiàng)目入市時(shí)最低均價(jià)為： 24306元 /㎡結(jié)合本案規(guī)劃設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，中原品牌營(yíng)銷理念以及天健品牌價(jià)值對(duì)價(jià)格進(jìn)行修正。 2023年代理樓盤(pán) 59個(gè) .占整體市場(chǎng)份額 16%,占代理市場(chǎng) 26%,均位居第一。 作為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，我們給發(fā)展商提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，積累了豐富的客戶資源和極高的客戶忠誠(chéng)度。中原在深圳三級(jí)市場(chǎng)地鋪 140間 ，遍布各區(qū)域的地鋪網(wǎng)絡(luò)積累了豐富的客戶資源。 2023年代理樓盤(pán) 68個(gè) ,占整體市場(chǎng)份額 22%,占代理市場(chǎng) 30%,均位居第一。 時(shí)尚空間將演繹一個(gè)時(shí)代的完美經(jīng)典 ……以上是我們對(duì)天健 +Pd’Wd現(xiàn)場(chǎng)包裝 媒體傳播 文本道具園林包裝與展示樣板房包裝與展示樓體條幅更新 戶外廣告牌訴求更換網(wǎng)站廣告重要節(jié)點(diǎn)投放報(bào)紙廣告 /軟文短信分眾生活樓書(shū)產(chǎn)品手冊(cè)認(rèn)籌物料開(kāi)盤(pán)物料活動(dòng)營(yíng)銷樣板房 /園林開(kāi)放體驗(yàn)之旅２、開(kāi)盤(pán)３、秋交會(huì) 階段三：開(kāi)盤(pán)預(yù)熱期 價(jià)格策略價(jià)格策略比較因素：比較因素： 區(qū)位前景 、交通、商服配套、教育配套、周邊環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、規(guī)模、裝修檔次、戶型結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商公信力、成熟度、宣傳包裝等權(quán)重設(shè)置：權(quán)重設(shè)置：步驟一比較對(duì)象：比較對(duì)象： 卡羅社區(qū)、菁英趣庭、富通好旺角、君逸世家、西岸觀邸等鄰近二手單位 價(jià)格體系： 選取比較對(duì)象、設(shè)置權(quán)重選取比較對(duì)象、設(shè)置權(quán)重選取比較對(duì)象、設(shè)置權(quán)重設(shè)置打分、評(píng)定參考項(xiàng)目設(shè)置打分、評(píng)定參考項(xiàng)目本項(xiàng)目 卡羅社區(qū) 菁英趣庭 君逸世家 富通好旺角 西岸觀邸參考權(quán)重 15% 25% 25% 10% 25%代表符號(hào) Px Pa Pb Pc pd pf均 價(jià) 9500 9600 10000 9200 12023區(qū)位前景 9 8 6 7 7 6 7交通配套 12 9 10 10 10 10 10商服配套 10 8 8 8 9 9 6周邊環(huán)境 7 5 4 5 5 5 4小區(qū)環(huán)境 12 9 7 7 8 7 10規(guī)模 7 4 4 4 4 4 5物業(yè)管理 6 4 3 3 4 3 5戶型結(jié)構(gòu) 12 12 7 7 6 7 8公信力 4 4 2 3 3 3 4成熟度 10 7 8 8 8 8 8宣傳包裝 11 10 6 6 6 6 6合計(jì) 100 85 65 67 68 66 72步驟二 價(jià)格體系： 設(shè)置打分、評(píng)定參考項(xiàng)目修正后各相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格修正后各相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格Pi=( Qr/ Qi)Pi 注： Pi為按揭均價(jià)， Qi為合計(jì)分值Pa’=( Qr/Qa)Pa =12739Pb’=( Qr/Qb)Pb =13437Pc’=( Qr/Qc)Pc =12400Pd’=( Qr/Qd)Pd =11830Pe’=( Qr/Qe)Pe =13861各相關(guān)樓盤(pán)權(quán)重取值為 WiPr=ΣPiWi第二階段： 第二批推出利潤(rùn)標(biāo)桿產(chǎn)品絕版的小復(fù)式單位， 1棟，總套數(shù)為 208套n贈(zèng)送率極高，可拔高價(jià)格，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，并且還能通過(guò)兩批單位的價(jià)格差互相促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)較高的銷售業(yè)績(jī)。