【正文】 銷售 規(guī)劃總結(jié) 同致行建議： 地上和地下一層除主力店高檔百貨部分、大面積餐飲項目保留 收取長期租金，其余主題商場、精品服飾街、外街均可作為銷售回 籠資金。第三代 MALL 主題定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 購物、休閑、娛樂、餐飲，滿足消費者多元化需求 風情 +生態(tài) 提升形象和品味，從消費人群客觀的角度出發(fā)，注重購物環(huán)境的舒適性。共四層 （ 1F、 2F、 1F為商業(yè)， 3F為停車場） 建筑顧問 香港戴德梁行 經(jīng)營管理 臺灣太平洋建設(shè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Chapter 2 深圳商鋪投資客戶分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 職業(yè)特征 1 客戶分析 深圳居民投資意識較強，各行業(yè)投資比例相當 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 性別結(jié)構(gòu) 2 客戶分析 男女投資者比例相當 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年齡結(jié)構(gòu) 從上述圖表顯示， 35歲以下的投資者占 80%以上，投資結(jié)構(gòu)趨于 年輕化，中青年已開始成為商鋪投資的主力軍。 3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年 月 套 數(shù) 建筑面積 金 額 均價 (建筑面積 ) 20xx年 m2 20xx年 11539 m2 20xx年 14668 m2 20xx年 1月 1077 m2 20xx年 2月 732 m2 4 相關(guān)數(shù)據(jù) 總體銷售和價格情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總結(jié)性分析 ? 商服物業(yè)空臵率呈現(xiàn)總體緩慢下降趨勢 ? 20xx年實現(xiàn)銷售面積達歷史最高， 20xx年同比下跌 % ? 20xx年商服物業(yè)竣工面積、批準預售面積均創(chuàng)歷史新高 ? 銷售價格呈逐年上升趨勢，未來兩年內(nèi)將趨向平緩增長。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 深圳市零售業(yè)發(fā)展情況分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 發(fā)展現(xiàn)狀及特點 1 ? 大型購物中心和小規(guī)模便利店形式呈現(xiàn)逐漸增多趨勢 ? 社區(qū)店數(shù)量在全市范圍內(nèi)數(shù)量已達 10822個 ? 零售業(yè)中高端檔次相對缺乏，商場同質(zhì)化嚴重 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 未來發(fā)展趨勢 ?預計未來 5年，深圳的 零售總額 可翻一番。 3 客戶分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年收入水平 4 客戶分析 年收入 530萬的中產(chǎn)階級占 70%以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一樓或街鋪 : ? 3萬元以下的占 56% ? 3—5萬元的占 25% ? 5—7萬元的占 19% 價格承受力 5 客戶分析 二樓 : ? 2萬元以下的占70% ? 2—3萬元的占 23% ? 3—4萬元的占 7% 中低價位受市場廣泛接受，高價位也有一定支撐，首層價格承受力明顯高于二層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 接受總價 6 客戶分析 100萬以下的中低價位接受度較高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 需要 10平方米 以下小商鋪的占 55% ? 需要 10—50平方米 中小商鋪的占 25% ? 需要 50平方米 以上大面積商鋪 的占 20% 需求面積 7 客戶分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Chapter 3 微觀市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中心區(qū)競爭商業(yè)市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 現(xiàn)有商業(yè)調(diào)查 接下表： 項目名稱 裙房面積 (m2) 商鋪租售 狀況 商鋪均價 (元 /m2) 月租 (元 / ) 主要商家 航天大廈 5層共20xx0 只售不租 一層： / 勝記酒樓 興業(yè)銀行 3層共 6000 只售不租 1F：街鋪 5 。房屋 體驗式消費 體驗式消費將是未來的主流消費方式，他不僅滿足多元化的需求，提供特色化和舒適的購物環(huán)境，更關(guān)注消費者的購物感受，如：華南 MALL的水上購物、上海新天地的歷史風情、周莊人家的旅游主題 …… 第一代 mall： 第二代 mall： 第三代 mall： 主題定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 時尚 科技 旅游 文化 體驗主題 主題定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 時尚文化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 規(guī)劃總結(jié) 在地面 1F東西兩側(cè)放臵高檔餐飲的目的是為了更好的利用中心區(qū) 45萬平米綠地廣場景觀優(yōu)勢，充分兼顧美食與視覺的雙重享受。 5%） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價格定位 雙首層概念商業(yè)物業(yè)： 按商業(yè)價格級差計算 我司建議 ：地下一層價格為 44000元 /㎡ （ 177。 開間進深比例： 我司建議開間進深比例控制在 1： ，進深以不超過 12米為準 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 內(nèi)街鋪位劃分及人流動線示意圖 銷售平面分割 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售平面分割 外街鋪位的劃分是為了更多的增加臨街鋪位，最大限度地 發(fā)揮臨街展示面的商業(yè)價值。但此部份消費群體與本項目中高端定位不相符合。 重 點： 本方案從銷售角度出發(fā)，最大限度地實現(xiàn)鋪位的銷售與資金回籠。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 思考三 面對深港經(jīng)濟一體化，越來越多的深圳人開始前往香港購物，高檔品牌在香港的價格優(yōu)勢，本項目如何應對？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 越來越多的深圳人前往香港購物，這是一個無法改變的趨勢，也是深圳所有商家所共同面臨的問題。 地鐵對本項目所起到的作用更多的表現(xiàn)為帶旺人流，而并非主導消費人流。 解 析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售平面分割 主力銷售鋪位： 建議：假設(shè)本項目使用率為 50%，則銷售鋪位面積最小 可為 20平米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 形象定位 城市客廳 而 1F、 2F放臵特色餐飲的目的是為了細分消費群，將目標定位于大眾消費群體，吸引人流。B’s、 Universal Traveller、 Furla、 Levi’s、 Nautica、 POLO of Ralph Lauren、 United Colors of Beton、 KENZO、 MNG、 Tommy Hilfiger、Banana Republic、 MORGAN ?主力店 Isetan、崇光 Sogo、 Marks amp。 ?華南首家太平洋百貨進駐 其它入駐商家： 時代華納、舞鶴、肯德基、必勝客、星巴克 …… 目前招商率已超過 50% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 面對怡景中心城如此大體量商業(yè)項目， 我們應如何應對？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 應對策略 商業(yè)倫理觀 “ ” —— 對立與統(tǒng)一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 應對策略 倡導 “ 商業(yè)倫理學 ” 概念， 與怡景形成對立統(tǒng)一競爭關(guān)系 ——先統(tǒng)一，后對立 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 統(tǒng)一化策略 ：經(jīng)營方式及管理運營上達成統(tǒng)一，共存共榮， 做旺并帶動中心區(qū)整體商業(yè)氛圍及檔次的提升 ? 對立性策略 ：全面超越（品牌商家檔次定位全面提升） 局部超越（在主題和品味上局部差異化） 應對策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Chapter3 項目分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目概況 中