【正文】 宅市場價格的快速增長也使得投資者的投資方向逐漸轉(zhuǎn)移 ? 隨著投資客戶和開發(fā)商的成熟，商業(yè)處置方式也更加多樣，更多開發(fā)商將選擇租售結(jié)合的方式 ,本項目的商業(yè)的處置方式也應(yīng)采取靈活的方式 目前各商圈優(yōu)質(zhì)商鋪價格對比0202304000060000和平路 濱江道 南京路 小白樓 老城廂 大梅江 解放路洋貨開發(fā)區(qū)核心元/平米均價重點區(qū)域商鋪價格01000020230300002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元/平米資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 39 整體商業(yè)市場 消費者特征 市級傳統(tǒng)商圈 區(qū)域級商圈 ? 全市范圍的消費者，同時作為外地消費者的購物重點區(qū)域 ? 以消費能力較強或消費頻次較高的青年或中青年為主，如南京路、友誼路商圈 ? 主要吸引商圈內(nèi)居住及辦公人群 ? 以居住型消費者為主的商圈目標(biāo)客群年齡層次相對較高，以基礎(chǔ)生活消費為主；以辦公型消費者為 輔 的商圈目標(biāo)客群以消費能力較強的青年及中青年為主，多進行時尚化、較高檔次消費品的消費 ? 未來，部分商圈由于供應(yīng)增加及業(yè)態(tài)綜合性加強，逐漸具有輻射全市的能力 CB Richard Ellis | Page 40 整體商業(yè)市場 未來商業(yè)發(fā)展趨勢 市場分布 市場供應(yīng) 市場表現(xiàn) 市場趨勢 ? 市中心大型綜合商業(yè)分布過度集中，缺乏合理規(guī)劃，激烈競爭導(dǎo)致差異化趨勢 ? 商圈格局存在變數(shù)，形成新的區(qū)域、社區(qū)中心 ? 除大型綜合商業(yè)外其它商業(yè)分布基本合理，尤其社區(qū)商業(yè) ? 全市商業(yè)尚未飽和 ? 市區(qū)大型商業(yè)過剩，且未來加重，機會主要來自結(jié)構(gòu)調(diào)整 ? 中低檔百貨占主導(dǎo)，檔次、業(yè)態(tài)有待提升 ? 未來商業(yè)供應(yīng)競爭力強 ? 價格理性，有上升空間 ? 租金低，預(yù)計上漲 ? 大型綜合商業(yè)空置率低，預(yù)計較高 ? 其它業(yè)態(tài)表現(xiàn)穩(wěn)定 ? 業(yè)態(tài)趨于多元化 ? 檔次逐步提升 ? 國際零售商、品牌進入 ? 社區(qū)、地鐵商業(yè)為主導(dǎo) CB Richard Ellis | Page 41 整體商業(yè)市場 未來大型商業(yè)項目 1 U6街區(qū) 16 弘澤國際 31 泰達城歡樂港 大型綜合公建區(qū) 46 合生國際公寓 2 朗香街商業(yè)廣場 17 水岸公館 32 歐加華大廈 47 恒隆廣場 3 海河新天地公建 1期 18 環(huán)球置地廣場 33 后現(xiàn)代城 48 和黃南京路項目 4 歐樂購物中心 19 銅鑼灣廣場裙樓 34 天津世貿(mào)大廈 49 麥?zhǔn)斩? 5 原吉美商廈 20 老城廂 11號公館 35 湘秀麗舍 50 金港中心 6 大悲院商業(yè)街 21 海河風(fēng)情水畔 36 宏業(yè)廣場 51 仁恒海河廣場 7 天津科技廣場 22 國際五金機電城 37 天津財富中心 52 長江汽貿(mào)城 8 誠基中心 23 天津富力城 商業(yè) 38 意式風(fēng)情區(qū) 53 中山路商貿(mào)街 9 同方瞰和平 24 金盛廣場 39 德式風(fēng)情街 54 小伙巷項目 10 吉利花園 2期 25 天津壹街區(qū) 40 海河新天地公建 2期 11 君隆廣場 26 君臨天下（南京路） 41 九龍建業(yè)南站地塊 12 金茂現(xiàn)場 27 小白樓吉美林項目 42 迎賓廣場 13 天津灣 28 天津世貿(mào)中心 43 君臨大廈 14 海河大道 29 優(yōu)聯(lián)廣場 44 招商地產(chǎn)賓水西道 15 順弛又一城 30 天津中心 45 香港嘉里項目 市區(qū)未來項目 46 47 未來 08 未來 09及以后 資料來源： CBRE 2 3 4 5 8 9 10 11 12 13 39 15 34 17 19 20 21 22 23 33 24 25 28 18 16 44 50 7 35 36 38 6 41 14 31 15 45 1 48 49 42 51 52 53 54 3 27 32 58 29 34 ? 未來 1萬平米以上商業(yè)項目共有 54個，累計商業(yè)面積約 400萬平米 ? 未來大型綜合商業(yè)仍然集中市中心區(qū)，特別是南京路沿線、老城廂及周邊區(qū)域。大型餐飲娛樂場所以租為主 ? 空置率普遍很低，招商周期短 ? 未來餐飲娛樂設(shè)施將集中在意式、德市、法式等異國風(fēng)情區(qū)、城市核心商圈周邊的商業(yè)改造區(qū)域及泛老城廂區(qū)域。 這表示未來的商業(yè)設(shè)施所規(guī)劃的商業(yè)范圍或商圈將受到區(qū)域本身特色的局限 。 CB Richard Ellis | Page 12 ? 宏觀環(huán)境分析 ? 地塊分析 ? 整體市場研究 ? 區(qū)域市場研究 ? 需求分析 ? 定位分析 ? 經(jīng)濟測算 CB Richard Ellis | Page 13 地塊分析 地塊位置 東 南 半 環(huán) ? 地塊所在位置是當(dāng)前天津地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，位于天津市東南部，地處東麗、河?xùn)|兩個區(qū)的交匯處 ? 本地塊位于津塘路的南側(cè)，東至規(guī)劃武當(dāng)路，南接規(guī)劃住宅區(qū)，西至規(guī)劃龍崗路 ? 西北角緊鄰津塘路和地鐵 9號線（津濱輕軌）一號橋站，便利的交通設(shè)施是本地塊突出優(yōu)勢之一 ? 目前地塊周邊主要以老的居民區(qū)和廠房為主，商業(yè)存在市場空白點 ?處于天津未來城市發(fā)展的主動脈上，是連接市區(qū)和濱海的主要干道之一 ? 區(qū)域配套設(shè)施的極度缺乏為項目的商務(wù)辦公及商業(yè)配套提供了較大的發(fā)展機會 CB Richard Ellis | Page 14 居住區(qū) ?中山門居住區(qū)、富民路居住區(qū)、一號橋和二號橋居住區(qū)、張貴莊居住區(qū) 商業(yè)區(qū) ?一號橋的萬客隆和蘇寧、東麗利津路商業(yè)街 政務(wù)區(qū) 東麗區(qū)政府 交通樞紐 距東南半環(huán)快速路約為 1公里，距中環(huán)線約為 3公里，津濱輕軌 /地鐵 9號線將通過天津站交通樞紐完成與全市地鐵系統(tǒng)的聯(lián)通。餐飲業(yè)的發(fā)展反映了天津市居民的消費水平的提高 ? 按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)達到60%以上，處于貧困階段； 50% 60%，處于溫飽階段；達到 40% 50%，進入小康；當(dāng)達到 20% 40%時，將進入富裕階段； 20%以下，屬于極端富裕 ? 天津的恩格爾系數(shù)在 2023年后平穩(wěn)下降， 2023年綜合恩格爾系數(shù)為 %，表明天津市居民總體上實現(xiàn)小康，進入了比較富裕階段 ? 居民生活水平不斷提高，居民的消費水平相應(yīng)隨之提高，將促進餐飲娛樂業(yè)持續(xù)快速發(fā)展 CB Richard Ellis | Page 8 宏觀環(huán)境分析 20232023天 津城鎮(zhèn)居民家庭人均收支情況02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%人均年可支配收入 人均年消費性支出 支出—收入比經(jīng)濟概況 2023 2023 天津城市居民人均家庭食品支出情況050010001500202325003000350040002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元0%5%10%15%20%25%30%人均食品消費支出 人均在外飲食消費支出 比重? 天津城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費性支出持繼增長， 2023年分別達到 14,283元 /年和 10,548元 /年，同時，天津城鎮(zhèn)居民的消費性支出占其可支配收入的比例基本穩(wěn)定，長期在 75％ 78％之間。金地國際廣場項目定位報告 呈交 : 金地地產(chǎn) 2023年 11月 CB Richard Ellis | Page 2 項目開發(fā)建議 商業(yè)市場 辦公樓市場 酒店市場 公寓市場 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 城市規(guī)劃分析 地塊研究 需求分析 競爭 /SWOT分析 第一階段：背景分析 第二階段：市場分析 第三階段：項目策劃 總體市場定位 結(jié)合發(fā)展商發(fā)展戰(zhàn)略 各類型物業(yè)開發(fā)建議 財務(wù)評估 研究方法 研究思路 規(guī)劃及分期開發(fā)建議 CB Richard Ellis | Page 3 服務(wù)內(nèi)容 此次服務(wù)的 總體目標(biāo) 是通過以下核心內(nèi)容的建議 ， 提出符合市場 、 風(fēng)險小 、 可實施性強的發(fā)展方案 ， 為貴司呈現(xiàn)一個新穎且具操作性的發(fā)展藍圖 。 ? 天津城市居民家庭人均用于食品類支出穩(wěn)步增長，2023年比 2023年增長 %。規(guī)劃地鐵 7號線也將在項目東側(cè)設(shè)詹莊子站 商務(wù)區(qū) 周邊商務(wù)氛圍較低，僅有少量的商住樓 工業(yè)園 ?目前為企業(yè)用房 ?未來規(guī)劃二號橋都市工業(yè)示范區(qū) 未來項目 ?區(qū)域內(nèi)未來規(guī)劃主要是智慧城板塊，主要以會展經(jīng)濟、商業(yè)商務(wù)、居住用地為主 地塊分析 ? 地塊周邊三公里范圍內(nèi)，業(yè)態(tài)類型較為單一，主要包括：居住區(qū)、企業(yè)用房和產(chǎn)業(yè)園區(qū) ? 地塊周邊主要是居住區(qū)和未來潛在的地塊，商業(yè)設(shè)施比較缺乏 ? 由于區(qū)域周邊的老居民區(qū)較多，目前消費能力不強 ? 未來潛在地塊智慧城規(guī)劃為公建和居住用地，此板塊的興建將帶動此區(qū)域的商業(yè)商務(wù)氛圍 ? 項目位于津濱走廊的主要通道上，商業(yè)商務(wù)業(yè)態(tài)的空白點，為本項目發(fā)展公建物業(yè)提供了較大的市場機會 ? 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的飛速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將對發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供了契機 地塊周邊物業(yè)環(huán)境 本案 CB Richard Ellis | Page 15 地塊分析 主要物業(yè) 物業(yè)類型 對本項目影響 1 朝陽綠茵 住宅 ? 增加了區(qū)域高端人群，對發(fā)展商務(wù)和商業(yè)提供好的人文條件 2 新津小區(qū) 住宅 3 格調(diào)竹境 住宅 4 融科金月灣項目 住宅 5 米蘭新干線 住宅 6 萬客隆、蘇寧 超市家電賣場 ? 主要服務(wù)于周邊居民，但由于其自身定位不準(zhǔn)確，目前經(jīng)營狀況一般 ? 借助原有商業(yè)載體，能夠快速提升區(qū)域的商業(yè)氛圍 7 利津路商業(yè)街 商業(yè)街 ? 自發(fā)形成的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，將會分流本項目的部分客源 8 鼎基大廈 商住 ? 商住兩用的 15層獨體建筑，有助于培育區(qū)域的商務(wù)氛圍 可開發(fā)地塊 規(guī)劃用途 對本項目影響 9 汪莊子地塊 ? 可建設(shè)用地 ，容積率 ? 為本項目商業(yè)部分提供穩(wěn)定的客源 10 吉安道地塊 ? 占地面積 ， 目前 土地性質(zhì)未定 11 糖精廠地塊 ? 占地 54畝，目前 土地性質(zhì)未定 12 天鋼地塊 ? 總占地面積 544公頃，在該功能區(qū)規(guī)劃建設(shè) 4個項目。 ?? ? 與此同時，隨著天津不斷的發(fā)展，城市的不斷擴張，對于一個擁有將近 1000萬人口的大城市，傳統(tǒng)的單一的商業(yè)中心已經(jīng)不能夠滿足目前消費者的購物需求 CB Richard Ellis | Page 23 整體商業(yè)市場 主要商圈發(fā)展特點 南京路商圈 和平路 濱江道商圈 小白樓商圈 泛老城廂商圈 目前狀況 ? 供應(yīng)：大型商業(yè)面積約13,3000平方米；無步行街，臨街店鋪分布較少 ? 租金：臨街店鋪 1215元 /天 *平米，商場抽成比例為 2030% ? 供應(yīng)：大型商業(yè)面積約318,000平米；和平路步行街總長度 1200米，濱江道步行街總長度 500米 ? 租金：臨街店鋪 1025元/天 *平米，商場抽成比例為 1530% ? 供應(yīng)：大型商業(yè)面積約67,000 平方米；無步行街，臨街店鋪極少 ? 租金： 臨街店鋪 810元 /天 *平米， 商場抽成比例為 1530% ?供應(yīng)：大型商業(yè)面積約 646,000平方米，涵蓋小商品集散地、專業(yè)市場，臨街店鋪較少 ?租金： 58元 /天 *平米 ， 商場抽成比例為 1530% 主要特點 ? 該區(qū)域是中高檔消費比較密集商圈 ? 該區(qū)域近期的調(diào)整幅度較大， 0607年，先后有新伊勢丹和美美百貨，將引領(lǐng)天津商業(yè)向更高端邁進 ? 休閑設(shè)施在商場中的作用比較突出 ? 天津傳統(tǒng)商圈之一，代表了近代天津商業(yè)的發(fā)展水平 ? 商圈內(nèi)百貨公司林立，主要以中低檔、中檔為主 ? 區(qū)域內(nèi)商場之間同質(zhì)化經(jīng)營比較嚴重，競爭激烈 ? 在中檔商品消費方面，該區(qū)域在天津商業(yè)市場中占有主導(dǎo)地位 ? 受區(qū)域辦公環(huán)境較好的影響，商業(yè)獲利空間大區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)較小，休閑娛樂設(shè)施比較缺乏 ? 07年區(qū)域內(nèi)海信廣場 的開業(yè)，將提升區(qū)域商業(yè)的檔次 ? 天津北部的主要商圈，擁有天津 傳統(tǒng)的 商業(yè)和特色文化商業(yè) ? 商業(yè)格局尚不成熟。其優(yōu)勢在于：能夠提供大型餐飲需要的展示性、區(qū)域消費能力