【正文】 宅市場(chǎng)價(jià)格的快速增長(zhǎng)也使得投資者的投資方向逐漸轉(zhuǎn)移 ? 隨著投資客戶和開發(fā)商的成熟，商業(yè)處置方式也更加多樣，更多開發(fā)商將選擇租售結(jié)合的方式 ,本項(xiàng)目的商業(yè)的處置方式也應(yīng)采取靈活的方式 目前各商圈優(yōu)質(zhì)商鋪價(jià)格對(duì)比0202304000060000和平路 濱江道 南京路 小白樓 老城廂 大梅江 解放路洋貨開發(fā)區(qū)核心元/平米均價(jià)重點(diǎn)區(qū)域商鋪價(jià)格01000020230300002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元/平米資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 39 整體商業(yè)市場(chǎng) 消費(fèi)者特征 市級(jí)傳統(tǒng)商圈 區(qū)域級(jí)商圈 ? 全市范圍的消費(fèi)者，同時(shí)作為外地消費(fèi)者的購(gòu)物重點(diǎn)區(qū)域 ? 以消費(fèi)能力較強(qiáng)或消費(fèi)頻次較高的青年或中青年為主，如南京路、友誼路商圈 ? 主要吸引商圈內(nèi)居住及辦公人群 ? 以居住型消費(fèi)者為主的商圈目標(biāo)客群年齡層次相對(duì)較高，以基礎(chǔ)生活消費(fèi)為主；以辦公型消費(fèi)者為 輔 的商圈目標(biāo)客群以消費(fèi)能力較強(qiáng)的青年及中青年為主，多進(jìn)行時(shí)尚化、較高檔次消費(fèi)品的消費(fèi) ? 未來，部分商圈由于供應(yīng)增加及業(yè)態(tài)綜合性加強(qiáng)，逐漸具有輻射全市的能力 CB Richard Ellis | Page 40 整體商業(yè)市場(chǎng) 未來商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 市場(chǎng)分布 市場(chǎng)供應(yīng) 市場(chǎng)表現(xiàn) 市場(chǎng)趨勢(shì) ? 市中心大型綜合商業(yè)分布過度集中，缺乏合理規(guī)劃，激烈競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致差異化趨勢(shì) ? 商圈格局存在變數(shù)，形成新的區(qū)域、社區(qū)中心 ? 除大型綜合商業(yè)外其它商業(yè)分布基本合理，尤其社區(qū)商業(yè) ? 全市商業(yè)尚未飽和 ? 市區(qū)大型商業(yè)過剩，且未來加重，機(jī)會(huì)主要來自結(jié)構(gòu)調(diào)整 ? 中低檔百貨占主導(dǎo)，檔次、業(yè)態(tài)有待提升 ? 未來商業(yè)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng) ? 價(jià)格理性，有上升空間 ? 租金低，預(yù)計(jì)上漲 ? 大型綜合商業(yè)空置率低，預(yù)計(jì)較高 ? 其它業(yè)態(tài)表現(xiàn)穩(wěn)定 ? 業(yè)態(tài)趨于多元化 ? 檔次逐步提升 ? 國(guó)際零售商、品牌進(jìn)入 ? 社區(qū)、地鐵商業(yè)為主導(dǎo) CB Richard Ellis | Page 41 整體商業(yè)市場(chǎng) 未來大型商業(yè)項(xiàng)目 1 U6街區(qū) 16 弘澤國(guó)際 31 泰達(dá)城歡樂港 大型綜合公建區(qū) 46 合生國(guó)際公寓 2 朗香街商業(yè)廣場(chǎng) 17 水岸公館 32 歐加華大廈 47 恒隆廣場(chǎng) 3 海河新天地公建 1期 18 環(huán)球置地廣場(chǎng) 33 后現(xiàn)代城 48 和黃南京路項(xiàng)目 4 歐樂購(gòu)物中心 19 銅鑼灣廣場(chǎng)裙樓 34 天津世貿(mào)大廈 49 麥?zhǔn)斩? 5 原吉美商廈 20 老城廂 11號(hào)公館 35 湘秀麗舍 50 金港中心 6 大悲院商業(yè)街 21 海河風(fēng)情水畔 36 宏業(yè)廣場(chǎng) 51 仁恒海河廣場(chǎng) 7 天津科技廣場(chǎng) 22 國(guó)際五金機(jī)電城 37 天津財(cái)富中心 52 長(zhǎng)江汽貿(mào)城 8 誠(chéng)基中心 23 天津富力城 商業(yè) 38 意式風(fēng)情區(qū) 53 中山路商貿(mào)街 9 同方瞰和平 24 金盛廣場(chǎng) 39 德式風(fēng)情街 54 小伙巷項(xiàng)目 10 吉利花園 2期 25 天津壹街區(qū) 40 海河新天地公建 2期 11 君隆廣場(chǎng) 26 君臨天下（南京路） 41 九龍建業(yè)南站地塊 12 金茂現(xiàn)場(chǎng) 27 小白樓吉美林項(xiàng)目 42 迎賓廣場(chǎng) 13 天津?yàn)? 28 天津世貿(mào)中心 43 君臨大廈 14 海河大道 29 優(yōu)聯(lián)廣場(chǎng) 44 招商地產(chǎn)賓水西道 15 順弛又一城 30 天津中心 45 香港嘉里項(xiàng)目 市區(qū)未來項(xiàng)目 46 47 未來 08 未來 09及以后 資料來源： CBRE 2 3 4 5 8 9 10 11 12 13 39 15 34 17 19 20 21 22 23 33 24 25 28 18 16 44 50 7 35 36 38 6 41 14 31 15 45 1 48 49 42 51 52 53 54 3 27 32 58 29 34 ? 未來 1萬平米以上商業(yè)項(xiàng)目共有 54個(gè)，累計(jì)商業(yè)面積約 400萬平米 ? 未來大型綜合商業(yè)仍然集中市中心區(qū)，特別是南京路沿線、老城廂及周邊區(qū)域。大型餐飲娛樂場(chǎng)所以租為主 ? 空置率普遍很低，招商周期短 ? 未來餐飲娛樂設(shè)施將集中在意式、德市、法式等異國(guó)風(fēng)情區(qū)、城市核心商圈周邊的商業(yè)改造區(qū)域及泛老城廂區(qū)域。 這表示未來的商業(yè)設(shè)施所規(guī)劃的商業(yè)范圍或商圈將受到區(qū)域本身特色的局限 。 CB Richard Ellis | Page 12 ? 宏觀環(huán)境分析 ? 地塊分析 ? 整體市場(chǎng)研究 ? 區(qū)域市場(chǎng)研究 ? 需求分析 ? 定位分析 ? 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 CB Richard Ellis | Page 13 地塊分析 地塊位置 東 南 半 環(huán) ? 地塊所在位置是當(dāng)前天津地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，位于天津市東南部，地處東麗、河?xùn)|兩個(gè)區(qū)的交匯處 ? 本地塊位于津塘路的南側(cè)，東至規(guī)劃武當(dāng)路，南接規(guī)劃住宅區(qū)，西至規(guī)劃龍崗路 ? 西北角緊鄰津塘路和地鐵 9號(hào)線（津?yàn)I輕軌）一號(hào)橋站，便利的交通設(shè)施是本地塊突出優(yōu)勢(shì)之一 ? 目前地塊周邊主要以老的居民區(qū)和廠房為主，商業(yè)存在市場(chǎng)空白點(diǎn) ?處于天津未來城市發(fā)展的主動(dòng)脈上，是連接市區(qū)和濱海的主要干道之一 ? 區(qū)域配套設(shè)施的極度缺乏為項(xiàng)目的商務(wù)辦公及商業(yè)配套提供了較大的發(fā)展機(jī)會(huì) CB Richard Ellis | Page 14 居住區(qū) ?中山門居住區(qū)、富民路居住區(qū)、一號(hào)橋和二號(hào)橋居住區(qū)、張貴莊居住區(qū) 商業(yè)區(qū) ?一號(hào)橋的萬客隆和蘇寧、東麗利津路商業(yè)街 政務(wù)區(qū) 東麗區(qū)政府 交通樞紐 距東南半環(huán)快速路約為 1公里，距中環(huán)線約為 3公里，津?yàn)I輕軌 /地鐵 9號(hào)線將通過天津站交通樞紐完成與全市地鐵系統(tǒng)的聯(lián)通。餐飲業(yè)的發(fā)展反映了天津市居民的消費(fèi)水平的提高 ? 按照聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)達(dá)到60%以上，處于貧困階段； 50% 60%，處于溫飽階段；達(dá)到 40% 50%，進(jìn)入小康；當(dāng)達(dá)到 20% 40%時(shí)，將進(jìn)入富裕階段； 20%以下，屬于極端富裕 ? 天津的恩格爾系數(shù)在 2023年后平穩(wěn)下降， 2023年綜合恩格爾系數(shù)為 %，表明天津市居民總體上實(shí)現(xiàn)小康，進(jìn)入了比較富裕階段 ? 居民生活水平不斷提高，居民的消費(fèi)水平相應(yīng)隨之提高，將促進(jìn)餐飲娛樂業(yè)持續(xù)快速發(fā)展 CB Richard Ellis | Page 8 宏觀環(huán)境分析 20232023天 津城鎮(zhèn)居民家庭人均收支情況02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%人均年可支配收入 人均年消費(fèi)性支出 支出—收入比經(jīng)濟(jì)概況 2023 2023 天津城市居民人均家庭食品支出情況050010001500202325003000350040002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元0%5%10%15%20%25%30%人均食品消費(fèi)支出 人均在外飲食消費(fèi)支出 比重? 天津城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出持繼增長(zhǎng)， 2023年分別達(dá)到 14,283元 /年和 10,548元 /年，同時(shí)，天津城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)性支出占其可支配收入的比例基本穩(wěn)定，長(zhǎng)期在 75％ 78％之間。金地國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目定位報(bào)告 呈交 : 金地地產(chǎn) 2023年 11月 CB Richard Ellis | Page 2 項(xiàng)目開發(fā)建議 商業(yè)市場(chǎng) 辦公樓市場(chǎng) 酒店市場(chǎng) 公寓市場(chǎng) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 城市規(guī)劃分析 地塊研究 需求分析 競(jìng)爭(zhēng) /SWOT分析 第一階段：背景分析 第二階段：市場(chǎng)分析 第三階段：項(xiàng)目策劃 總體市場(chǎng)定位 結(jié)合發(fā)展商發(fā)展戰(zhàn)略 各類型物業(yè)開發(fā)建議 財(cái)務(wù)評(píng)估 研究方法 研究思路 規(guī)劃及分期開發(fā)建議 CB Richard Ellis | Page 3 服務(wù)內(nèi)容 此次服務(wù)的 總體目標(biāo) 是通過以下核心內(nèi)容的建議 ， 提出符合市場(chǎng) 、 風(fēng)險(xiǎn)小 、 可實(shí)施性強(qiáng)的發(fā)展方案 ， 為貴司呈現(xiàn)一個(gè)新穎且具操作性的發(fā)展藍(lán)圖 。 ? 天津城市居民家庭人均用于食品類支出穩(wěn)步增長(zhǎng)，2023年比 2023年增長(zhǎng) %。規(guī)劃地鐵 7號(hào)線也將在項(xiàng)目東側(cè)設(shè)詹莊子站 商務(wù)區(qū) 周邊商務(wù)氛圍較低，僅有少量的商住樓 工業(yè)園 ?目前為企業(yè)用房 ?未來規(guī)劃二號(hào)橋都市工業(yè)示范區(qū) 未來項(xiàng)目 ?區(qū)域內(nèi)未來規(guī)劃主要是智慧城板塊，主要以會(huì)展經(jīng)濟(jì)、商業(yè)商務(wù)、居住用地為主 地塊分析 ? 地塊周邊三公里范圍內(nèi)，業(yè)態(tài)類型較為單一，主要包括：居住區(qū)、企業(yè)用房和產(chǎn)業(yè)園區(qū) ? 地塊周邊主要是居住區(qū)和未來潛在的地塊，商業(yè)設(shè)施比較缺乏 ? 由于區(qū)域周邊的老居民區(qū)較多，目前消費(fèi)能力不強(qiáng) ? 未來潛在地塊智慧城規(guī)劃為公建和居住用地，此板塊的興建將帶動(dòng)此區(qū)域的商業(yè)商務(wù)氛圍 ? 項(xiàng)目位于津?yàn)I走廊的主要通道上，商業(yè)商務(wù)業(yè)態(tài)的空白點(diǎn)，為本項(xiàng)目發(fā)展公建物業(yè)提供了較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì) ? 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的飛速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將對(duì)發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供了契機(jī) 地塊周邊物業(yè)環(huán)境 本案 CB Richard Ellis | Page 15 地塊分析 主要物業(yè) 物業(yè)類型 對(duì)本項(xiàng)目影響 1 朝陽(yáng)綠茵 住宅 ? 增加了區(qū)域高端人群，對(duì)發(fā)展商務(wù)和商業(yè)提供好的人文條件 2 新津小區(qū) 住宅 3 格調(diào)竹境 住宅 4 融科金月灣項(xiàng)目 住宅 5 米蘭新干線 住宅 6 萬客隆、蘇寧 超市家電賣場(chǎng) ? 主要服務(wù)于周邊居民，但由于其自身定位不準(zhǔn)確，目前經(jīng)營(yíng)狀況一般 ? 借助原有商業(yè)載體，能夠快速提升區(qū)域的商業(yè)氛圍 7 利津路商業(yè)街 商業(yè)街 ? 自發(fā)形成的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，將會(huì)分流本項(xiàng)目的部分客源 8 鼎基大廈 商住 ? 商住兩用的 15層獨(dú)體建筑，有助于培育區(qū)域的商務(wù)氛圍 可開發(fā)地塊 規(guī)劃用途 對(duì)本項(xiàng)目影響 9 汪莊子地塊 ? 可建設(shè)用地 ，容積率 ? 為本項(xiàng)目商業(yè)部分提供穩(wěn)定的客源 10 吉安道地塊 ? 占地面積 ， 目前 土地性質(zhì)未定 11 糖精廠地塊 ? 占地 54畝，目前 土地性質(zhì)未定 12 天鋼地塊 ? 總占地面積 544公頃，在該功能區(qū)規(guī)劃建設(shè) 4個(gè)項(xiàng)目。 ?? ? 與此同時(shí)，隨著天津不斷的發(fā)展，城市的不斷擴(kuò)張，對(duì)于一個(gè)擁有將近 1000萬人口的大城市，傳統(tǒng)的單一的商業(yè)中心已經(jīng)不能夠滿足目前消費(fèi)者的購(gòu)物需求 CB Richard Ellis | Page 23 整體商業(yè)市場(chǎng) 主要商圈發(fā)展特點(diǎn) 南京路商圈 和平路 濱江道商圈 小白樓商圈 泛老城廂商圈 目前狀況 ? 供應(yīng)：大型商業(yè)面積約13,3000平方米；無步行街，臨街店鋪分布較少 ? 租金：臨街店鋪 1215元 /天 *平米，商場(chǎng)抽成比例為 2030% ? 供應(yīng)：大型商業(yè)面積約318,000平米；和平路步行街總長(zhǎng)度 1200米，濱江道步行街總長(zhǎng)度 500米 ? 租金：臨街店鋪 1025元/天 *平米，商場(chǎng)抽成比例為 1530% ? 供應(yīng)：大型商業(yè)面積約67,000 平方米；無步行街，臨街店鋪極少 ? 租金： 臨街店鋪 810元 /天 *平米， 商場(chǎng)抽成比例為 1530% ?供應(yīng)：大型商業(yè)面積約 646,000平方米，涵蓋小商品集散地、專業(yè)市場(chǎng)，臨街店鋪較少 ?租金： 58元 /天 *平米 ， 商場(chǎng)抽成比例為 1530% 主要特點(diǎn) ? 該區(qū)域是中高檔消費(fèi)比較密集商圈 ? 該區(qū)域近期的調(diào)整幅度較大， 0607年，先后有新伊勢(shì)丹和美美百貨，將引領(lǐng)天津商業(yè)向更高端邁進(jìn) ? 休閑設(shè)施在商場(chǎng)中的作用比較突出 ? 天津傳統(tǒng)商圈之一，代表了近代天津商業(yè)的發(fā)展水平 ? 商圈內(nèi)百貨公司林立，主要以中低檔、中檔為主 ? 區(qū)域內(nèi)商場(chǎng)之間同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)比較嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈 ? 在中檔商品消費(fèi)方面，該區(qū)域在天津商業(yè)市場(chǎng)中占有主導(dǎo)地位 ? 受區(qū)域辦公環(huán)境較好的影響，商業(yè)獲利空間大區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)較小，休閑娛樂設(shè)施比較缺乏 ? 07年區(qū)域內(nèi)海信廣場(chǎng) 的開業(yè)，將提升區(qū)域商業(yè)的檔次 ? 天津北部的主要商圈，擁有天津 傳統(tǒng)的 商業(yè)和特色文化商業(yè) ? 商業(yè)格局尚不成熟。其優(yōu)勢(shì)在于：能夠提供大型餐飲需要的展示性、區(qū)域消費(fèi)能力