【正文】 應(yīng)特征 整體寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 目前供應(yīng)量（截至 07年 3季度）： ? ，占天津優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓總體供應(yīng)量的 % ? 未來(lái)供應(yīng)總量（截至 2023年）： ? 將增長(zhǎng)至 ， 28%的供應(yīng)量來(lái)自濱海新區(qū)，新增供應(yīng)量主要市區(qū)的海河沿線及濱海新區(qū) ? 分布特征： ? 未來(lái)，海河沿線及塘沽 \開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的供應(yīng)量將大幅增加，商務(wù)集聚效應(yīng)更為明顯 ? 乙級(jí)寫(xiě)字樓相對(duì)較多，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈 ? 城市重心東移，本項(xiàng)目處于市區(qū)和濱海新區(qū)的中間，缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 目前供應(yīng)情況7%24%29%12%28%未來(lái)供應(yīng)分布情況4%11%18%20%1%4%2%2%38%南京路小白樓C B D海河沿線友誼路/ 圍堤道老城廂奧運(yùn)天津站周邊衛(wèi)津南路濱海新區(qū)乙級(jí)寫(xiě)字樓需求走勢(shì)（20 0 0 2 0 0 7 ）20230020230400006000080000100000120230140000160000Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q22023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023平米0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%供應(yīng)量 吸納量 空置率資料來(lái)源： CBRE CB Richard Ellis | Page 51 乙級(jí)寫(xiě)字樓吸納情況 整體寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 空置率： ? 2023年為 18％ ? 未來(lái) 23年內(nèi)，供應(yīng)集中，除新增供應(yīng)的空置率較高外，一些建成時(shí)間早、硬件設(shè)施老化的項(xiàng)目也會(huì)受市場(chǎng)影響，空置率上升 ? 吸納量： ? 0003年， 市場(chǎng)需求不活躍 ? 04目前，市場(chǎng)供應(yīng)增加，需求上漲 ? 預(yù)計(jì)未來(lái) 23年，吸納量 將提高， 新增供應(yīng)逐漸被市場(chǎng)吸納 ? 未來(lái)，供求關(guān)系將保持平衡 ? 市場(chǎng)供應(yīng)的壓力，其吸納能力將弱于甲級(jí)寫(xiě)字樓 ? 本項(xiàng)目的商務(wù)辦公開(kāi)發(fā)要慎重 乙級(jí)寫(xiě)字樓租金走勢(shì)（20 0 1 2 0 1 0 ）Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q42023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元/天*平米建筑面積/不含物業(yè)費(fèi)資料來(lái)源： CBRE CB Richard Ellis | Page 52 乙級(jí)寫(xiě)字樓租金走勢(shì)及預(yù)測(cè) 整體寫(xiě)字樓市場(chǎng) ? 目前租金水平： ? 租金平穩(wěn)，目前凈租金水平為 /天 *平米 ? 以年 3％的速度平穩(wěn)上漲 ? 未來(lái)租金預(yù)測(cè)： ? 供應(yīng)量增長(zhǎng)速度超過(guò)歷史歷年水平；過(guò)于集中的供應(yīng)造成短期的供過(guò)于求 ? 新增供應(yīng)往往以優(yōu)惠的租金入市以吸引租戶入住 ? 新增供應(yīng)檔次有很大提升，預(yù)期的租金水平較高 ? 目前，乙級(jí)寫(xiě)字樓的租金較低，在一定范圍內(nèi)保持震蕩 ? 未來(lái)，乙級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但部分項(xiàng)目由于品質(zhì)的提升，其租金將有一定的上升空間 寫(xiě)字樓成交量走勢(shì)（20 0 3 Q 3 2 0 0 7 ）0100000202300300000400000500000Q103 Q203 Q303 Q403 Q104 Q204 Q304 Q404 Q105 Q205 Q305 Q405 Q106 Q206 Q306 Q406 Q107 Q20。平均每年漲幅 7%，其中 2023年漲幅 10%，表現(xiàn)了較強(qiáng)的市場(chǎng)需求 ? 不同區(qū)域價(jià)格差異很大，其中核心地段（和平路－濱江道－南京路，小白樓）優(yōu)質(zhì)店鋪的售價(jià)明顯高于全市平均水平 ? 塘沽及開(kāi)發(fā)區(qū)商圈內(nèi)優(yōu)質(zhì)店鋪的售價(jià)低于天津成熟商圈的價(jià)格，預(yù)計(jì)未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大 ? 整售物業(yè)近年來(lái)開(kāi)始活躍，目前價(jià)格集中在 7,00010,000元 /平方米 ? 預(yù)計(jì)未來(lái) 20232023年，優(yōu)質(zhì)商業(yè)價(jià)格還將持續(xù)上漲，以 7％漲幅的保守預(yù)計(jì)， 2023年重點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)平均價(jià)格將達(dá)到 28,000元 /平方米 銷售型商業(yè) —— 銷售情況 ? 相對(duì)于住宅市場(chǎng)而言，重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域內(nèi)商業(yè)的售價(jià)仍有一定的上升空間，發(fā)展?jié)摿^大 ? 銷售型商業(yè)曾因較高租金回報(bào)受到投資客的青睞，但商業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和投資客對(duì)短期利益追逐存在矛盾，不少商業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)不善，大量空置。其優(yōu)勢(shì)在于：能夠提供大型餐飲需要的展示性、區(qū)域消費(fèi)能力、文化氛圍、停車位等 ? 普遍經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)良好，反映出旺盛的需求 ? 規(guī)模較大，分布集中區(qū)域顯示出集聚效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)狀況普遍較好 ? 發(fā)展趨勢(shì)：多樣化，規(guī)?；?，連鎖化，休閑化 ? 旺盛的市場(chǎng)需求帶來(lái)的機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目的潛力很大 資料來(lái)源： CBRE CB Richard Ellis | Page 32 整體商業(yè)市場(chǎng) 現(xiàn)有主要健身場(chǎng)館 1 起點(diǎn)廣東路 9 浩沙今晚 17 寶力豪全民健身 25 天幟成都道 33 都鐸健身俱樂(lè)部 (太陽(yáng)城店 ) 2 起點(diǎn)王頂?shù)? 10 浩沙津東 18 深呼吸 26 天幟久華里 34 都鐸健身俱樂(lè)部 (華鉅店 ) 3 起點(diǎn)天驕園 11 浩沙吉利 19 力度 27 甘蒂河西 4 起點(diǎn)河?xùn)|大通 12 浩沙津匯 20 立達(dá) 28 甘蒂和平 5 起點(diǎn)水晶宮 13 寶蓮河西 21 泰達(dá) 29 津利華 6 起點(diǎn)三馬路 14 寶蓮和平 22 向日葵和平 30 美都 7 起點(diǎn)建設(shè)路 15 寶力豪金牌 23 向日葵南開(kāi) 31 濱江萬(wàn)麗酒店 8 浩沙新安 16 寶力豪體育賓館 24 永康 32 活力 1 2 1 2 3 4 6 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 資料來(lái)源： CBRE 7 5 32 休閑娛樂(lè) —— 健身場(chǎng)所 33 34 ? 和平、河西較為集中 ? 以華苑為代表的大型居民區(qū)周邊多有分布 ? 以南京路一線為代表的高檔寫(xiě)字樓周邊較密集 ? 連鎖品牌加緊占有市場(chǎng) ? 類型構(gòu)成上，傳統(tǒng)器械項(xiàng)目所占比例最高，跆拳道、合氣道、瑜伽等新興項(xiàng)目有上升趨勢(shì) ? 近年來(lái)增長(zhǎng)速度較快，規(guī)模有放大趨勢(shì) ? 以服務(wù)居民區(qū)為主，寫(xiě)字樓周邊逐年增加 ? 健身項(xiàng)目多元化，連鎖品牌效應(yīng)突出 ? 分散的中小型場(chǎng)館將受到大型連鎖品牌的嚴(yán)重考驗(yàn)，對(duì)于本項(xiàng)目區(qū)域密集的居住人口，對(duì)健身的需求潛力很大 CB Richard Ellis | Page 33 整體商業(yè)市場(chǎng) 休閑娛樂(lè) —— KTV 天津市K T V 分布地區(qū)和平區(qū)14%南開(kāi)區(qū)25%河西區(qū)25%河北區(qū)7%河?xùn)|區(qū)18%其他區(qū)11%1 2 1 2 3 4 6 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 資料來(lái)源： CBRE 7 5 29 ? 目前本市共有 KTV100余家，其中規(guī)模較大、影響較廣的 30余家 ? 從行政區(qū)劃看，主要集中在河西、和平和南開(kāi)區(qū)，并且成散點(diǎn)式分布 ? 多集中在 CBD、商業(yè)區(qū)周邊 ? 以東方之珠為代表的連鎖品牌效應(yīng)突出 ? 根據(jù)所處地點(diǎn)不同，租金 /天 *平米不等 ? 客群偏年輕化 ? KTV近年來(lái)增長(zhǎng)速度較快，規(guī)模有放大趨勢(shì) ,整體向規(guī)?；⒔】祷l(fā)展 ? 大型連鎖品牌將成為本市 KTV發(fā)展主要推動(dòng)力量，傳統(tǒng)中小型歌廳面臨挑戰(zhàn) CB Richard Ellis | Page 34 整體商業(yè)市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)型商業(yè) —— 吸納情況 ? 空置率受到供應(yīng)的影響很大，其變化趨勢(shì)與供應(yīng)增長(zhǎng)率趨同 ? 2023年，全市經(jīng)營(yíng)型商業(yè)平均空置率約 7％ ? 2023年，受到大量新增供應(yīng)的影響，預(yù)計(jì)空置率會(huì)有較大幅度的提升，達(dá)到約 18％ ? 預(yù)計(jì)未來(lái)天津的商業(yè)需求將繼續(xù)保持較為旺盛的態(tài)勢(shì)，因此預(yù)計(jì)到 2023年，空置率將回落至約 12％的水平 ? 天津商業(yè)零售市場(chǎng)發(fā)展較快，且隨著國(guó)內(nèi)外零售商的進(jìn)入步伐加大，目前大型商業(yè)的空置率較低，市場(chǎng)發(fā)展較好 ? 未來(lái)隨著供應(yīng)量的大幅度增加，預(yù)計(jì)市場(chǎng)在招商及經(jīng)營(yíng)上均將出現(xiàn)較大的競(jìng)爭(zhēng)，擁有較好地理位置及特色化經(jīng)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目將更具競(jìng)爭(zhēng)力 百貨/ 購(gòu)物中心空置率情況（2 0 0 0 2 0 1 1 ）0204060801002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023萬(wàn)平米0%4%8%12%16%20%新增 空置率資料來(lái)源： CBRE CB Richard Ellis | Page 35 整體商業(yè)市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)型商業(yè) —— 租金情況 資料來(lái)源： CBRE 不同商業(yè)類型租金比較 1 5 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 百貨 購(gòu)物中心 食品超市 家居超市 電器 商業(yè)街 注：百貨、購(gòu)物中心、商業(yè)街的散租租金以使用面積計(jì)算，其余租金以建筑面積計(jì)算 元 /天 /平方米 整租 散租 ? 小型商戶的散租租金不同商業(yè)類型方式不同，其中百貨一般通過(guò)營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)方式，扣率普遍在 15%～ 30%，平均租金約 /天 /平方米 ? 購(gòu)物中心和街鋪的散租租金一般以固定租金方式，一般低于百貨的扣點(diǎn)租金。大型超市、專業(yè)店基本不存在空置問(wèn)題 CB Richard Ellis | Page 30 整體商業(yè)市場(chǎng) 資料來(lái)源： CBRE 大型賣場(chǎng) ? 分布格局基本平衡，市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)定 ? 網(wǎng)點(diǎn)分布基本飽和 ? 國(guó)際及全國(guó)性品牌占據(jù)較大市場(chǎng)份額 ? 城市發(fā)展，新的社區(qū)建設(shè)為大型綜合超市帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇 ? 分布格局不夠均衡 ? 市場(chǎng)表現(xiàn)較為穩(wěn)定 ? 整體發(fā)展水平較低，本地品牌占據(jù)主要市場(chǎng)份額，缺少國(guó)際以及國(guó)內(nèi)其它有較大影響力的品牌 ? 總量和分布格局上尚有發(fā)展空間 ? 引進(jìn)新品牌有較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 大型超市 家電、家居 建材賣場(chǎng) CB Richard Ellis | Page 31 整體商業(yè)市場(chǎng) 8 現(xiàn)有主要餐飲娛樂(lè)集中區(qū)域 序號(hào) 位置 目標(biāo)客戶 檔次 1 水上北路 宴請(qǐng)為主，包括餐飲、夜總會(huì) 較高 2 上谷 宴請(qǐng)為主，包括餐飲、酒吧 較高 3 友誼路 休閑娛樂(lè)為主，酒吧比較密集 中～高檔 4 永安路 大眾餐飲 中檔 5 五大道 大眾餐飲和宴請(qǐng) 中～高檔 6 南市食品街 文化旅游餐飲 中～高檔 7 大沽南路 大眾餐飲 中檔 未來(lái)主要餐飲娛樂(lè)集中區(qū)域 1 意式風(fēng)情區(qū) 2 德式風(fēng)情區(qū) 3 法式風(fēng)情區(qū) 4 日式風(fēng)情區(qū) 5 赤峰道 6 承德道 7 老城廂區(qū)域 8 泰達(dá)城 大沽南 路 水上北路 成都道 資料來(lái)源： CBRE 餐飲娛樂(lè) 1 5 2 7 4 3 6 1 2 4 7 8 5 6 ? 天津餐飲娛樂(lè)正在進(jìn)入高增長(zhǎng)期，現(xiàn)有餐飲娛樂(lè)設(shè)施較為發(fā)達(dá)，需求旺盛 ? 目前本市約有近 2萬(wàn)家大小餐館， 2023平方米以上的餐館就有 60家以上， 1萬(wàn)平方米以上的大型餐館 20余家 ? 市區(qū)成規(guī)模的餐飲娛樂(lè)區(qū)域主要集中在水上區(qū)域、永安道及廣東路、五大道、解放北路區(qū)域、南市食品街等 ? 大型餐飲租金： 1～ 3元 /天 /平方米，視位置、規(guī)模而定。其中建材類賣場(chǎng)占比較高，而家居類賣場(chǎng)較少，特別是以時(shí)尚、中高品質(zhì)為主題的家居類賣場(chǎng)較少 ? 電器類大型專業(yè)店以國(guó)美、蘇寧為代表，其分布特征與食品類超市類似 ? 家樂(lè)福、沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家超市占大型超市主導(dǎo)地位。目前其布點(diǎn)已基本完成， 05年以來(lái)開(kāi)店速度放緩。 ?? ? 與此同時(shí)，隨著天津不斷的發(fā)展，城市的不斷擴(kuò)張，對(duì)于一個(gè)擁有將近 1000萬(wàn)人口的大城市，傳統(tǒng)的單一的商業(yè)中心已經(jīng)不能夠滿足目前消費(fèi)者的購(gòu)物需求 CB Richard Ellis | Page 23 整體商業(yè)市場(chǎng) 主要商圈發(fā)展特點(diǎn) 南京路商圈 和平路 濱江道商圈 小白樓商圈 泛老城廂商圈 目前狀況 ? 供應(yīng)：大型商業(yè)面積約13,3000平方米；無(wú)步行街，臨街店鋪分布較少 ? 租金：臨街店鋪 1215元 /天 *平米，商場(chǎng)抽成比例為 2030% ? 供應(yīng)：大型商業(yè)