【正文】 新進(jìn)入的韓國易買得（ EMart）擴(kuò)張強勁 ? 大型賣場的租金普遍較低，其中電器類專業(yè)店承受價格、租金的水平略高。 CB Richard Ellis | Page 11 宏觀環(huán)境分析 本案 交通設(shè)施分析 ? 本項目所在位置臨近天津東南半環(huán)和 地鐵 9號線，優(yōu)越的交通優(yōu)勢無可比擬。 ? 選定項目潛在的競爭對手 ， 并確定本項目相對于競爭性項目的優(yōu)勢 ? 研究并確定項目發(fā)展內(nèi)容的需求情況并為項目確定適宜的市場定位 ? 為項目明確適合的定位方案后 ， 并針對這些方案進(jìn)行財務(wù)分析 ? 在基于分析市場供應(yīng) 、 需求情況以及在財務(wù)分析的基礎(chǔ)上 ， 最終確定項目的發(fā)展方案 ， 這些開發(fā)內(nèi)容將體現(xiàn)開發(fā)商最大化的財務(wù)收益 CB Richard Ellis | Page 4 ? 宏觀環(huán)境分析 ? 地塊分析 ? 整體市場研究 ? 區(qū)域市場研究 ? 需求分析 ? 定位分析 ? 經(jīng)濟(jì)測算 CB Richard Ellis | Page 5 宏觀環(huán)境分析 20232023消 費品零售額與價格指數(shù)走勢0400800120016002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023億元30405060708090100110社會消費品零售額 居民消費價格指數(shù)經(jīng)濟(jì)概況 ? 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。 本項目 1號線 3號線 9號線 2號線 2號線 1號線 天津火車站 1號線：已竣工 9號線： 2023 7號線：未定 資料來源：天津市規(guī)劃局 地塊分析 地塊可達(dá)性 ? 交通便利及與外部區(qū)域的連通性好，為本項目的商務(wù)辦公需求帶來潛力 ? 道路、地鐵及與機場的距離對于本項目發(fā)展商務(wù)辦公提供了交通的便利及人流量的支撐 ? 城市交通體系的完善使得城市向多中心發(fā)展，本區(qū)域作為城市重點發(fā)展方向，將最有可能成為新興的綜合功能區(qū) 機場 距離濱海國際機場 14公里，走外環(huán)非常便利 火車站 距離市中心 8公里，距離火車站約 7公里 軌道交通 地鐵 9號線部分已通車，其余市區(qū)部分正在修建當(dāng)中，一號橋站在本地塊的西北側(cè) 規(guī)劃中的地鐵 7號線位于地塊的東側(cè)，并在詹莊子設(shè)站 東南半環(huán)快速路，位于地塊西側(cè) 1公里處，便捷的城市交通軌道將拉近各個區(qū)域到達(dá)地塊的距離 公交 至少 24條公交線路通過津塘公路 本項目 CB Richard Ellis | Page 17 地塊分析 地塊可達(dá)性 海河 ? 車流主要沿地塊北側(cè)和東側(cè)進(jìn)入地塊 ? 城市交通的主干道快速路 —— 東南半環(huán)快速路和大沽南路快速路距離本地塊較近，分別僅有 1公里和 3公里，能夠為本地塊快速導(dǎo)入人流 ? 津濱輕軌一號橋站位于項目的西北側(cè)，便捷的軌道交通能夠帶動商業(yè)商務(wù)的發(fā)展 ? 項目北側(cè)津塘公路中間設(shè)有隔離帶，機動車輛只能在中山門立交橋和變電所路的路口處繞行，目前機動車的可達(dá)性稍差 ? 地塊北側(cè)居民區(qū)的人流能通過人行通道穿行，但是據(jù)調(diào)查目前人行通道的紅綠燈未開啟，并且津塘公路車速很快，阻隔部分北部居民的通勤 ? 地塊東側(cè)為規(guī)劃中的武當(dāng)路，未來柳林橋的通車將拉近項目與河西區(qū)的距離 地塊可達(dá)性有待改善 : ? 目前人流主要集中在津塘公路沿線，由于隔離帶的問題，車流的可達(dá)性問題有待改善，可以通過相關(guān)交通疏導(dǎo)標(biāo)志來吸引北部的人流和車流 CB Richard Ellis | Page 18 地塊分析 天塔 資料來源： CBRE 回報方式租金收入房產(chǎn)升值Percent7060504030201003367四、五星級酒店標(biāo)間門市價格比較0400800120016002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元/天*間四星 五星地塊四周主要景觀現(xiàn)狀如下： ? 地塊西北側(cè)為地鐵 9號線（津濱輕軌）一號橋站，西北側(cè)約 100米處為萬客隆及蘇寧電器； ? 地塊的北側(cè)及東北側(cè)為陳舊的居住區(qū)； ? 地塊的西側(cè)、南側(cè)和東側(cè)為未來智慧城地塊，與住宅區(qū)相連； ? 目前地塊的北側(cè)有輕軌及輕軌一號橋站的遮擋，對于東麗向市區(qū)方向的車輛可視性不佳，對于從輕軌一號橋站下車的人流本地塊的可視性較好。平均每年漲幅 7%，其中 2023年漲幅 10%，表現(xiàn)了較強的市場需求 ? 不同區(qū)域價格差異很大，其中核心地段（和平路－濱江道－南京路，小白樓）優(yōu)質(zhì)店鋪的售價明顯高于全市平均水平 ? 塘沽及開發(fā)區(qū)商圈內(nèi)優(yōu)質(zhì)店鋪的售價低于天津成熟商圈的價格，預(yù)計未來發(fā)展?jié)摿^大 ? 整售物業(yè)近年來開始活躍，目前價格集中在 7,00010,000元 /平方米 ? 預(yù)計未來 20232023年，優(yōu)質(zhì)商業(yè)價格還將持續(xù)上漲，以 7％漲幅的保守預(yù)計， 2023年重點區(qū)域的商業(yè)平均價格將達(dá)到 28,000元 /平方米 銷售型商業(yè) —— 銷售情況 ? 相對于住宅市場而言，重點發(fā)展區(qū)域內(nèi)商業(yè)的售價仍有一定的上升空間，發(fā)展?jié)摿^大 ? 銷售型商業(yè)曾因較高租金回報受到投資客的青睞，但商業(yè)的長期經(jīng)營和投資客對短期利益追逐存在矛盾，不少商業(yè)后續(xù)經(jīng)營不善，大量空置。 ?? ? 與此同時，隨著天津不斷的發(fā)展，城市的不斷擴(kuò)張，對于一個擁有將近 1000萬人口的大城市，傳統(tǒng)的單一的商業(yè)中心已經(jīng)不能夠滿足目前消費者的購物需求 CB Richard Ellis | Page 23 整體商業(yè)市場 主要商圈發(fā)展特點 南京路商圈 和平路 濱江道商圈 小白樓商圈 泛老城廂商圈 目前狀況 ? 供應(yīng)：大型商業(yè)面積約13,3000平方米；無步行街，臨街店鋪分布較少 ? 租金：臨街店鋪 1215元 /天 *平米，商場抽成比例為 2030% ? 供應(yīng)：大型商業(yè)面積約318,000平米；和平路步行街總長度 1200米，濱江道步行街總長度 500米 ? 租金：臨街店鋪 1025元/天 *平米，商場抽成比例為 1530% ? 供應(yīng)：大型商業(yè)面積約67,000 平方米；無步行街，臨街店鋪極少 ? 租金： 臨街店鋪 810元 /天 *平米， 商場抽成比例為 1530% ?供應(yīng)：大型商業(yè)面積約 646,000平方米，涵蓋小商品集散地、專業(yè)市場，臨街店鋪較少 ?租金： 58元 /天 *平米 ， 商場抽成比例為 1530% 主要特點 ? 該區(qū)域是中高檔消費比較密集商圈 ? 該區(qū)域近期的調(diào)整幅度較大， 0607年，先后有新伊勢丹和美美百貨，將引領(lǐng)天津商業(yè)向更高端邁進(jìn) ? 休閑設(shè)施在商場中的作用比較突出 ? 天津傳統(tǒng)商圈之一，代表了近代天津商業(yè)的發(fā)展水平 ? 商圈內(nèi)百貨公司林立，主要以中低檔、中檔為主 ? 區(qū)域內(nèi)商場之間同質(zhì)化經(jīng)營比較嚴(yán)重，競爭激烈 ? 在中檔商品消費方面，該區(qū)域在天津商業(yè)市場中占有主導(dǎo)地位 ? 受區(qū)域辦公環(huán)境較好的影響，商業(yè)獲利空間大區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)較小，休閑娛樂設(shè)施比較缺乏 ? 07年區(qū)域內(nèi)海信廣場 的開業(yè)，將提升區(qū)域商業(yè)的檔次 ? 天津北部的主要商圈，擁有天津 傳統(tǒng)的 商業(yè)和特色文化商業(yè) ? 商業(yè)格局尚不成熟。 ? 天津城市居民家庭人均用于食品類支出穩(wěn)步增長，2023年比 2023年增長 %。餐飲業(yè)的發(fā)展反映了天津市居民的消費水平的提高 ? 按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)達(dá)到60%以上，處于貧困階段； 50% 60%，處于溫飽階段；達(dá)到 40% 50%，進(jìn)入小康；當(dāng)達(dá)到 20% 40%時，將進(jìn)入富裕階段； 20%以下，屬于極端富裕 ? 天津的恩格爾系數(shù)在 2023年后平穩(wěn)下降， 2023年綜合恩格爾系數(shù)為 %，表明天津市居民總體上實現(xiàn)小康，進(jìn)入了比較富裕階段 ? 居民生活水平不斷提高，居民的消費水平相應(yīng)隨之提高，將促進(jìn)餐飲娛樂業(yè)持續(xù)快速發(fā)展 CB Richard Ellis | Page 8 宏觀環(huán)境分析 20232023天 津城鎮(zhèn)居民家庭人均收支情況02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%人均年可支配收入 人均年消費性支出 支出—收入比經(jīng)濟(jì)概況 2023 2023 天津城市居民人均家庭食品支出情況050010001500202325003000350040002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元0%5%10%15%20%25%30%人均食品消費支出 人均在外飲食消費支出 比重? 天津城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費性支出持繼增長， 2023年分別達(dá)到 14,283元 /年和 10,548元 /年，同時，天津城鎮(zhèn)居民的消費性支出占其可支配收入的比例基本穩(wěn)定，長期在 75％ 78％之間。 這表示未來的商業(yè)設(shè)施所規(guī)劃的商業(yè)范圍或商圈將受到區(qū)域本身特色的局限 。同時，住宅市場價格的快速增長也使得投資者的投資方向逐漸轉(zhuǎn)移 ? 隨著投資客戶和開發(fā)商的成熟，商業(yè)處置方式也更加多樣，更多開發(fā)商將選擇租售結(jié)合的方式 ,本項目的商業(yè)的處置方式也應(yīng)采取靈活的方式 目前各商圈優(yōu)質(zhì)商鋪價格對比0202304000060000和平路 濱江道 南京路 小白樓 老城廂 大梅江 解放路洋貨開發(fā)區(qū)核心元/平米均價重點區(qū)域商鋪價格01000020230300002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元/平米資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 39 整體商業(yè)市場 消費者特征 市級傳統(tǒng)商圈 區(qū)域級商圈 ? 全市范圍的消費者，同時作為外地消費者的購物重點區(qū)域 ? 以消費能力較強或消費頻次較高的青年或中青年為主，如南京路、友誼路商圈 ? 主要吸引商圈內(nèi)居住及辦公人群 ? 以居住型消費者為主的商圈目標(biāo)客群年齡層次相對較高，以基礎(chǔ)生活消費為主；以辦公型消費者為 輔 的商圈目標(biāo)客群以消費能力較強的青年及中青年為主，多進(jìn)行時尚化、較高檔次消費品的消費 ? 未來，部分商圈由于供應(yīng)增加及業(yè)態(tài)綜合性加強，逐漸具有輻射全市的能力 CB Richard Ellis | Page 40 整體商業(yè)市場 未來商業(yè)發(fā)展趨勢 市場分布 市場供應(yīng) 市場表現(xiàn) 市場趨勢 ? 市中心大型綜合商業(yè)分布過度集中，缺乏合理規(guī)劃，激烈競爭導(dǎo)致差異化趨勢 ? 商圈格局存在變數(shù)，形成新的區(qū)域、社區(qū)中心 ? 除大型綜合商業(yè)外其它商業(yè)分布基本合理，尤其社區(qū)商業(yè) ? 全市商業(yè)尚未飽和 ? 市區(qū)大型商業(yè)過剩，且未來加重，機會主要來自結(jié)構(gòu)調(diào)整 ? 中低檔百貨占主導(dǎo)，檔次、業(yè)態(tài)有待提升 ? 未來商業(yè)供應(yīng)競爭力強 ? 價格理性，有上升空間 ? 租金低，預(yù)計上漲 ? 大型綜合商業(yè)空置率低，預(yù)計較高 ? 其它業(yè)態(tài)表現(xiàn)穩(wěn)定 ? 業(yè)態(tài)趨于多元化 ? 檔次逐步提升 ? 國際零售商、品牌進(jìn)入 ? 社區(qū)、地鐵商業(yè)為主導(dǎo) CB Richard Ellis | Page 41 整體商業(yè)市場 未來大型商業(yè)項目 1 U6街區(qū) 16 弘澤國際 31 泰達(dá)城歡樂港 大型綜合公建區(qū) 46 合生國際公寓 2 朗香街商業(yè)廣場 17 水岸公館 32 歐加華大廈 47 恒隆廣場 3 海河新天地公建 1期 18 環(huán)球置地廣場 33 后現(xiàn)代城 48 和黃南京路項目 4 歐樂購物中心 19 銅鑼灣廣場裙樓 34 天津世貿(mào)大廈 49 麥?zhǔn)斩? 5 原吉美商廈 20 老城廂 11號公館 35 湘秀麗舍 50 金港中心 6 大悲院商業(yè)街 21 海河風(fēng)情水畔 36 宏業(yè)廣場 51 仁恒海河廣場 7 天津科技廣場 22 國際五金機電城 37 天津財富中心 52 長江汽貿(mào)城 8 誠基中心 23 天津富力城 商業(yè) 38 意式風(fēng)情區(qū) 53 中山路商貿(mào)街 9 同方瞰和平 24 金盛廣場 39 德式風(fēng)情街 54 小伙巷項目 10 吉利花園 2期 25 天津壹街區(qū) 40 海河新天地公建 2期 11 君隆廣場 26 君臨天下（南京路） 41 九龍建業(yè)南站地塊 12 金茂現(xiàn)場 27 小白樓吉美林項目 42 迎賓廣場 13 天津灣 28 天津世貿(mào)中心 43 君臨大廈 14 海河大道 29 優(yōu)聯(lián)廣場 44 招商地產(chǎn)賓水西道 15 順弛又一城 30 天津中心 45 香港嘉里項目 市區(qū)未來項目 46 47 未來 08 未來 09及以后 資料來源： CBRE 2 3