【正文】 ? 新興的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)，如奧城、梅江、海河沿線也將出現(xiàn)一些大型綜合商業(yè)項(xiàng)目 ? 較小規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目較為分散，普遍在核心商圈之外 ? 未來商業(yè)主要將定位為購物中心，百貨其次 ? 未來商業(yè)的開發(fā)商實(shí)力很強(qiáng)，有較好的融資能力、較強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ? 市中心、特別是核心商圈競爭加劇，新的商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)要慎重 ? 對于本項(xiàng)目地塊未來潛在項(xiàng)目存在很多不確定因素，所以也要考慮前瞻性和競爭的因素 30 26 37 40 41 43 CB Richard Ellis | Page 42 整體商業(yè)市場 小結(jié) 經(jīng)營型 商業(yè) 經(jīng)營情況 消費(fèi)者特征 ? 傳統(tǒng)商圈的外擴(kuò)及區(qū)域性商圈的發(fā)展為本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展提供了較好的市場條件 ? 面對全市商業(yè)市場的競爭日益加劇，本項(xiàng)目應(yīng)著重服務(wù)區(qū)域市場，通過有效的業(yè)態(tài)組合提高競爭力 ? 對于本項(xiàng)目來說，由于目前區(qū)域商業(yè)市場尚不成熟，經(jīng)營型商業(yè)作為穩(wěn)定的主流商業(yè)類型，對于提升區(qū)域商業(yè)氛圍較為有利 ? 同時(shí)也應(yīng)注重發(fā)展經(jīng)營型商業(yè)所需的居住氛圍、基礎(chǔ)設(shè)施配套等條件 銷售型 商業(yè) ? 經(jīng)營型商業(yè)主要表現(xiàn)為百貨、購物中心、大賣場等形式 ? 作為主流業(yè)態(tài)，這些商業(yè)設(shè)施幾乎都分布于大型市級商圈或區(qū)域型商圈 ? 靠近地鐵站，依托公交的便利性增加輻射力 ? 雖然受到供應(yīng)的沖擊對租金和空置率有所影響，但整體來看市場表現(xiàn)一直比較平穩(wěn) ? 經(jīng)營型商業(yè)作為主流商業(yè)類型日后將保持持續(xù)發(fā)展 ? 隨著城市“多中心”格局的形成以及基礎(chǔ)設(shè)施的完善，越來越多的經(jīng)營型商業(yè)將出現(xiàn)在區(qū)域型商圈中，而市級商圈的功能性將被弱化 ? 隨著城市經(jīng)濟(jì)及居民收入水平的發(fā)展，城市居民對商業(yè)的需求將進(jìn)一步提高并呈現(xiàn)多樣化的趨勢 ? 銷售型商業(yè)主要表現(xiàn)為底商和商業(yè)街兩種形態(tài)，從業(yè)態(tài)上來看以配套服務(wù)型為主 ? 銷售類型的商業(yè)在后續(xù)經(jīng)營上都會遇到長期經(jīng)營與短期利益的沖突，造成底商入住率遠(yuǎn)低于銷售率的現(xiàn)象 ? 隨著散售和經(jīng)營矛盾的激化，開發(fā)商更加理智的選擇商業(yè)處置方式，這也是銷售型商業(yè)銷售率下降的原因 ? 銷售型商業(yè)對開發(fā)商回款很有幫助，因此未來仍將有較大供應(yīng) ? 但開發(fā)商的處置方式不再單一化，而是通過聘請專業(yè)顧問公司對商業(yè)進(jìn)行前期策劃，并且通過租售結(jié)合的方式對商業(yè)進(jìn)行合理規(guī)劃 ? 自持和散售相結(jié)合是未來底商和商業(yè)街比較普遍選擇的處置方式 CB Richard Ellis | Page 43 研究范圍 寫字樓市場 整體市場研究范圍界定 ? 研究范圍針對天津有影響力的寫字樓甲級與乙級項(xiàng)目 ? 研究區(qū)域包括：南京路區(qū)域、小白樓 /CBD區(qū)域、友誼路 /圍堤道區(qū)域、海河 /東站 ? 研究時(shí)段： 2023年 — 2023年 ? 市場參數(shù)：供應(yīng)量、租金、空置率、吸納量 ? 目前，市場上提供寫字樓的區(qū)域較少，客戶的選擇余地不太 ? 未來會有很多新興的商務(wù)區(qū)域形成 CB Richard Ellis | Page 44 商務(wù)區(qū)分布 ? 主要商務(wù)區(qū)分布圖（現(xiàn)有及未來） 南京路沿線 友誼路 /圍堤道 小白樓/CBD 本案 海河沿線 老城廂 海河 /東站 整體寫字樓市場 奧運(yùn)板塊 ? 目前天津優(yōu)質(zhì)寫字樓主要分布在市內(nèi)的南京路沿線、小白樓 /CBD、友誼路 /圍堤道、海河 /東站區(qū)域及開發(fā)區(qū)核心區(qū)域 ? 現(xiàn)有商務(wù)區(qū)發(fā)展不成熟，定位的差別不明顯，因此部分商務(wù)區(qū)未來可能有融合趨勢 ? 未來城市熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域?qū)⒊蔀樾屡d的商務(wù)區(qū)，如海河沿線區(qū)域，奧運(yùn)區(qū)域，泛老城廂區(qū)域等 ? 目前，整體市場物業(yè)檔次不高，但未來將有提升的趨勢 ? 不成熟的市場環(huán)境下，可能催生商務(wù)格局的轉(zhuǎn)變 ? 項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍較淡，未來發(fā)展商務(wù)辦公需要培育期較長，發(fā)展純商務(wù)辦公產(chǎn)品要慎重 CB Richard Ellis | Page 45 現(xiàn)有供應(yīng)項(xiàng)目 現(xiàn)有項(xiàng)目 1 國際大廈 13 文華中心 25 友誼大廈 2 河川大廈 14 亞太大廈 26 津玉大廈 3 萬科世貿(mào)廣場 15 國華大廈 27 醫(yī)藥大廈 4 津匯廣場 Ⅰ 、 Ⅱ 16 天星河畔廣 場 28 麗晶大廈 5 華僑大廈 17 萬隆太平洋 大廈 29 環(huán)渤海發(fā)展中 心 6 今晚大廈 18 三聯(lián)大廈 30 港灣中心（海 河之子） 7 天津國際經(jīng)濟(jì)經(jīng)貿(mào)中心 (A 座、平安大廈 ) 19 中聯(lián)商務(wù)中 心 31 萬科中心大廈 8 信達(dá)廣場 20 華盛廣場 32 遠(yuǎn)洋大廈 9 金皇大廈 21 峰匯廣場 33 津都大廈 10 泰達(dá)大廈 22 天信大廈 34 銀河大廈 11 凱旋門大廈 23 北方金融大 廈 12 濱江萬麗酒店 24 大安大廈 B座 適合的其他類業(yè)態(tài)3 8 . 0 %%1 8 . 0 %%%%3 6 . 0 %%0% 1 0 % 2 0 % 3 0 % 4 0 % 5 0 % 6 0 % 7 0 %美容美發(fā)銀行郵局干洗店藥店彩擴(kuò)沖洗店書店/ 音像店花店/ 禮品店1 本案 甲級寫字樓 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 整體寫字樓市場 34 資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 46 整體寫字樓市場 南京路 小白樓 /CBD 友誼路 /圍堤道 海河 /東站 總供應(yīng)量 172,600平方米 415,131平方米 323,500平方米 143,000平方米 甲級寫字樓 1. 國際大廈 2. 津匯廣場 Ⅰ 3. 津匯廣場 Ⅱ 1. ICTCA座 /平安大廈 2. 信達(dá)廣場 3. 濱江萬麗 4. 金皇大廈 1. 麗晶國際大廈 無 乙級寫字樓 1. 今晚大廈 2. 河川大廈 3. 萬科世貿(mào) 5. 泰達(dá)大廈 6. 亞太大廈 7. 文華中心 8. 國華大廈 9. 天星河畔 10. 凱旋門大廈 11. 萬隆太平洋大廈 12. 三聯(lián)廣場 2. 華盛廣場 B座 3. 北方金融 4. 天信大廈 5. 峰匯廣場 B座 6. 醫(yī)藥大廈 7. 環(huán)渤海發(fā)展中心 8. 大安大廈 A座 9. 大安大廈 B座 10. 友誼大廈 11. 津玉大廈 12. 云翔大廈 1. 遠(yuǎn)洋大廈 2. 港灣中心 3. 津都大廈 租金（含物業(yè)費(fèi)） /天 *平米 甲級 /天 *平米 /天 *平米 甲級 /天 *平米 3元 /天 *平米 /天 *平米 入住率 80%；甲級 72% 82%；甲級 80% 72% 80% 主要特征 ? 天津最早發(fā)展、最為成熟的商務(wù)區(qū) ? 主要分布在南京路兩翼，其中南側(cè)發(fā)展速度較快 ? 主要以綜合體項(xiàng)目為主，寫字樓物業(yè)比重約占 50% ? 未來項(xiàng)目品質(zhì)將繼續(xù)提升 ? 軌道交通增強(qiáng)區(qū)域可達(dá)性 ? 近期來入住率保持 90%以上 ?小白樓區(qū)域是天津歷史上的商業(yè)旺地，且目前被規(guī)劃為天津市的CBD ?目前此區(qū)域高層寫字樓密集，已經(jīng)形成較好的商務(wù)氛圍 ?此區(qū)域是天津唯一一個(gè)不沿著主要道路形成與發(fā)展的商務(wù)區(qū)域 ?形成原因是由于眾多銀行在此聚集辦公，并且金融場所集中作為該區(qū)域的最主要優(yōu)勢 ?目前以乙級寫字樓及商住項(xiàng)目為主，缺乏高品質(zhì)的甲級寫字樓，存在市場空白點(diǎn) ?由金融服務(wù)企業(yè)所引發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展優(yōu)勢更加明顯 ?臨近天津火車站，交通便利 ?臨近天津商業(yè)中心 ?目前甲、乙級的寫字樓數(shù)量較少，商務(wù)氛圍一般，未來市場發(fā)展?jié)摿Υ? 租戶特征 ?金融企業(yè)在國際大廈內(nèi)匯集 ?跨國公司較多，世界 500強(qiáng)企業(yè)占一定比例 ?天津市租金最高、出租率最高的區(qū)域 ?貨運(yùn)代理集中的區(qū)域 ?廣告、地產(chǎn)租戶相對較多 ?租戶租用面積相對較小 ?貨運(yùn)代理集中的區(qū)域 ?廣告、地產(chǎn)租戶相對較多 ?租戶租用面積相對較小 ?貨運(yùn)、貿(mào)易為主 ?因?yàn)閰^(qū)域的獨(dú)特優(yōu)勢（臨近交通樞紐、海河），對于部分外來的新公司具有吸引力 商務(wù)區(qū)分布 資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 47 甲級寫字樓供應(yīng)特征 整體寫字樓市場 ? 目前供應(yīng)量（截至 07年 3季度）： ? ，占天津優(yōu)質(zhì)寫字樓總體供應(yīng)量的 %，濱海新區(qū)無供應(yīng) ? 未來供應(yīng)總量（截至 2023年）： ? 將增長至 ， 28%的供應(yīng)量來自濱海新區(qū) ? 分布特征： ? 未來，海河沿線和濱海新區(qū)的供應(yīng)量將大幅增加 ? 目前真正意義上的甲級寫字樓較少，甲級寫字樓市場尚不成熟 ? 未來海河沿線和泛老城廂區(qū)域?qū)霈F(xiàn)很多甲級寫字樓，市場分布分散化 未來供應(yīng)分布情況12%16%10%8%26%28%南京路沿線小白樓C B D友誼路圍堤道老城廂板塊海河沿線濱海新區(qū)甲級寫字樓供應(yīng)（20 0 0 2 0 1 2 年）050000010000001500000202300025000002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023平米新增 存量甲級寫字樓需求走勢（20 0 0 2 0 0 7 ）20230020230400006000080000100000Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q22023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023平米0%10%20%30%40%50%60%供應(yīng)量 吸納量 空置率資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 48 甲級寫字樓需求特征 整體寫字樓市場 ? 空置率： ? 平均空置率為 15% ? 未來幾年內(nèi)，供應(yīng)集中，新增供應(yīng)的首年空置率往往高于 50％；因此整體空置率短期上升 ? 吸納量： ? 甲級寫字樓吸納量的絕對值較少，但是相對于其數(shù)量而言，其吸納能力要強(qiáng)于乙級寫字樓 ? 未來 2年供應(yīng)的大幅增加給很多租戶帶來了擴(kuò)租和搬遷的機(jī)會，吸納量將保持上升態(tài)勢 ? 隨著天津城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)的高速發(fā)展，越來越多的跨國企業(yè)來此創(chuàng)辦企業(yè)，隨之而帶來的對甲級寫字樓的需求明顯增加 ? 市場供應(yīng)的放大，一定時(shí)間內(nèi)，將會在出現(xiàn)供大于求的局面，相互爭搶客戶將會是各物業(yè)必須面對的問題，但是長期而言，供求關(guān)系較為平穩(wěn) ? 差異化產(chǎn)品將成為吸引客戶的重要工具 甲級寫字樓租金(2 0 0 1 2 0 1 0 )Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q42023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元/天*平米建筑面積/不含物業(yè)費(fèi)資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 49 甲級寫字樓租金走勢及預(yù)測 整體寫字樓市場 ? 目前租金水平： ? 20232023年：供應(yīng)稀缺，租金較高 ? 20232023年：供應(yīng)增加，市場調(diào)整，租金回落 ? 2023目前：以年 67%的增幅平穩(wěn)上漲，目前平均凈租金為 /天 *平米 ? 未來租金預(yù)測： ? 供應(yīng)量增長速度超過歷史歷年水平；過于集中的供應(yīng)造成短期的供過于求 ? 新增供應(yīng)往往以優(yōu)惠的租金入市以吸引租戶入住 ? 但由于于天津目前甲級寫字樓租金水平相對較低，未來其仍會上漲，但漲幅將在未來 3年內(nèi)小幅下降 ? 雖然增幅下降，但是甲級寫字樓的租金水平依然保持堅(jiān)挺 ? 未來 3年內(nèi)，甲級寫字樓的增幅將保持在 34% 乙級寫字樓供應(yīng)走勢（20 0 0 2 0 1 2 年）010000002023000300000040000002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023平米新增 存量資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 50 乙級寫字樓供