【正文】 租金（含物業(yè)費） /天 *平米 甲級 /天 *平米 /天 *平米 甲級 /天 *平米 3元 /天 *平米 /天 *平米 入住率 80%；甲級 72% 82%；甲級 80% 72% 80% 主要特征 ? 天津最早發(fā)展、最為成熟的商務(wù)區(qū) ? 主要分布在南京路兩翼，其中南側(cè)發(fā)展速度較快 ? 主要以綜合體項目為主，寫字樓物業(yè)比重約占 50% ? 未來項目品質(zhì)將繼續(xù)提升 ? 軌道交通增強區(qū)域可達性 ? 近期來入住率保持 90%以上 ?小白樓區(qū)域是天津歷史上的商業(yè)旺地，且目前被規(guī)劃為天津市的CBD ?目前此區(qū)域高層寫字樓密集，已經(jīng)形成較好的商務(wù)氛圍 ?此區(qū)域是天津唯一一個不沿著主要道路形成與發(fā)展的商務(wù)區(qū)域 ?形成原因是由于眾多銀行在此聚集辦公，并且金融場所集中作為該區(qū)域的最主要優(yōu)勢 ?目前以乙級寫字樓及商住項目為主，缺乏高品質(zhì)的甲級寫字樓，存在市場空白點 ?由金融服務(wù)企業(yè)所引發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展優(yōu)勢更加明顯 ?臨近天津火車站，交通便利 ?臨近天津商業(yè)中心 ?目前甲、乙級的寫字樓數(shù)量較少，商務(wù)氛圍一般，未來市場發(fā)展?jié)摿Υ? 租戶特征 ?金融企業(yè)在國際大廈內(nèi)匯集 ?跨國公司較多，世界 500強企業(yè)占一定比例 ?天津市租金最高、出租率最高的區(qū)域 ?貨運代理集中的區(qū)域 ?廣告、地產(chǎn)租戶相對較多 ?租戶租用面積相對較小 ?貨運代理集中的區(qū)域 ?廣告、地產(chǎn)租戶相對較多 ?租戶租用面積相對較小 ?貨運、貿(mào)易為主 ?因為區(qū)域的獨特優(yōu)勢（臨近交通樞紐、海河），對于部分外來的新公司具有吸引力 商務(wù)區(qū)分布 資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 47 甲級寫字樓供應(yīng)特征 整體寫字樓市場 ? 目前供應(yīng)量（截至 07年 3季度）： ? ，占天津優(yōu)質(zhì)寫字樓總體供應(yīng)量的 %，濱海新區(qū)無供應(yīng) ? 未來供應(yīng)總量（截至 2023年）： ? 將增長至 ， 28%的供應(yīng)量來自濱海新區(qū) ? 分布特征： ? 未來，海河沿線和濱海新區(qū)的供應(yīng)量將大幅增加 ? 目前真正意義上的甲級寫字樓較少，甲級寫字樓市場尚不成熟 ? 未來海河沿線和泛老城廂區(qū)域?qū)霈F(xiàn)很多甲級寫字樓，市場分布分散化 未來供應(yīng)分布情況12%16%10%8%26%28%南京路沿線小白樓C B D友誼路圍堤道老城廂板塊海河沿線濱海新區(qū)甲級寫字樓供應(yīng)（20 0 0 2 0 1 2 年）050000010000001500000202300025000002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023平米新增 存量甲級寫字樓需求走勢（20 0 0 2 0 0 7 ）20230020230400006000080000100000Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q22023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023平米0%10%20%30%40%50%60%供應(yīng)量 吸納量 空置率資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 48 甲級寫字樓需求特征 整體寫字樓市場 ? 空置率： ? 平均空置率為 15% ? 未來幾年內(nèi)，供應(yīng)集中，新增供應(yīng)的首年空置率往往高于 50％；因此整體空置率短期上升 ? 吸納量： ? 甲級寫字樓吸納量的絕對值較少，但是相對于其數(shù)量而言，其吸納能力要強于乙級寫字樓 ? 未來 2年供應(yīng)的大幅增加給很多租戶帶來了擴租和搬遷的機會，吸納量將保持上升態(tài)勢 ? 隨著天津城市經(jīng)濟的持續(xù)的高速發(fā)展，越來越多的跨國企業(yè)來此創(chuàng)辦企業(yè)，隨之而帶來的對甲級寫字樓的需求明顯增加 ? 市場供應(yīng)的放大，一定時間內(nèi)，將會在出現(xiàn)供大于求的局面，相互爭搶客戶將會是各物業(yè)必須面對的問題，但是長期而言，供求關(guān)系較為平穩(wěn) ? 差異化產(chǎn)品將成為吸引客戶的重要工具 甲級寫字樓租金(2 0 0 1 2 0 1 0 )Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q42023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元/天*平米建筑面積/不含物業(yè)費資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 49 甲級寫字樓租金走勢及預(yù)測 整體寫字樓市場 ? 目前租金水平： ? 20232023年：供應(yīng)稀缺，租金較高 ? 20232023年：供應(yīng)增加，市場調(diào)整，租金回落 ? 2023目前：以年 67%的增幅平穩(wěn)上漲，目前平均凈租金為 /天 *平米 ? 未來租金預(yù)測： ? 供應(yīng)量增長速度超過歷史歷年水平；過于集中的供應(yīng)造成短期的供過于求 ? 新增供應(yīng)往往以優(yōu)惠的租金入市以吸引租戶入住 ? 但由于于天津目前甲級寫字樓租金水平相對較低，未來其仍會上漲，但漲幅將在未來 3年內(nèi)小幅下降 ? 雖然增幅下降，但是甲級寫字樓的租金水平依然保持堅挺 ? 未來 3年內(nèi)，甲級寫字樓的增幅將保持在 34% 乙級寫字樓供應(yīng)走勢（20 0 0 2 0 1 2 年）010000002023000300000040000002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023平米新增 存量資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 50 乙級寫字樓供應(yīng)特征 整體寫字樓市場 ? 目前供應(yīng)量（截至 07年 3季度）： ? ，占天津優(yōu)質(zhì)寫字樓總體供應(yīng)量的 % ? 未來供應(yīng)總量（截至 2023年）： ? 將增長至 ， 28%的供應(yīng)量來自濱海新區(qū)，新增供應(yīng)量主要市區(qū)的海河沿線及濱海新區(qū) ? 分布特征： ? 未來，海河沿線及塘沽 \開發(fā)區(qū)內(nèi)的供應(yīng)量將大幅增加，商務(wù)集聚效應(yīng)更為明顯 ? 乙級寫字樓相對較多，競爭相對激烈 ? 城市重心東移，本項目處于市區(qū)和濱海新區(qū)的中間，缺乏競爭優(yōu)勢 目前供應(yīng)情況7%24%29%12%28%未來供應(yīng)分布情況4%11%18%20%1%4%2%2%38%南京路小白樓C B D海河沿線友誼路/ 圍堤道老城廂奧運天津站周邊衛(wèi)津南路濱海新區(qū)乙級寫字樓需求走勢（20 0 0 2 0 0 7 ）20230020230400006000080000100000120230140000160000Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q22023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023平米0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%供應(yīng)量 吸納量 空置率資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 51 乙級寫字樓吸納情況 整體寫字樓市場 ? 空置率： ? 2023年為 18％ ? 未來 23年內(nèi)，供應(yīng)集中，除新增供應(yīng)的空置率較高外，一些建成時間早、硬件設(shè)施老化的項目也會受市場影響，空置率上升 ? 吸納量： ? 0003年， 市場需求不活躍 ? 04目前，市場供應(yīng)增加，需求上漲 ? 預(yù)計未來 23年，吸納量 將提高， 新增供應(yīng)逐漸被市場吸納 ? 未來，供求關(guān)系將保持平衡 ? 市場供應(yīng)的壓力，其吸納能力將弱于甲級寫字樓 ? 本項目的商務(wù)辦公開發(fā)要慎重 乙級寫字樓租金走勢（20 0 1 2 0 1 0 ）Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q42023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元/天*平米建筑面積/不含物業(yè)費資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 52 乙級寫字樓租金走勢及預(yù)測 整體寫字樓市場 ? 目前租金水平： ? 租金平穩(wěn)，目前凈租金水平為 /天 *平米 ? 以年 3％的速度平穩(wěn)上漲 ? 未來租金預(yù)測： ? 供應(yīng)量增長速度超過歷史歷年水平；過于集中的供應(yīng)造成短期的供過于求 ? 新增供應(yīng)往往以優(yōu)惠的租金入市以吸引租戶入住 ? 新增供應(yīng)檔次有很大提升，預(yù)期的租金水平較高 ? 目前，乙級寫字樓的租金較低，在一定范圍內(nèi)保持震蕩 ? 未來，乙級寫字樓供應(yīng)加大，市場競爭激烈，但部分項目由于品質(zhì)的提升，其租金將有一定的上升空間 寫字樓成交量走勢（20 0 3 Q 3 2 0 0 7 ）0100000202300300000400000500000Q103 Q203 Q303 Q403 Q104 Q204 Q304 Q404 Q105 Q205 Q305 Q405 Q106 Q206 Q306 Q406 Q107 Q20。其中建材類賣場占比較高，而家居類賣場較少，特別是以時尚、中高品質(zhì)為主題的家居類賣場較少 ? 電器類大型專業(yè)店以國美、蘇寧為代表，其分布特征與食品類超市類似 ? 家樂福、沃爾瑪、華潤萬家超市占大型超市主導(dǎo)地位。 劣勢 ? 項目周邊人文環(huán)境較差、商業(yè)氛圍不濃厚，對于商業(yè)項目的檔次定位、業(yè)態(tài)定位需謹(jǐn)慎； ? 項目沿津塘公路受到隔離帶的影響，給未來的商業(yè)人流導(dǎo)入造成一定的阻隔； ? 地塊所在區(qū)域不屬于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，且缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，未來酒店及商務(wù)辦公需要較長的培育期； 機會 ? 智慧城的規(guī)劃將帶動整個區(qū)域的發(fā)展，對本項目的開發(fā)形成利好； ? 目前住宅需求大于供給。 ? 本項目依托于海河開發(fā)的規(guī)劃，位于海河節(jié)點之一智慧城板塊的西北側(cè)，優(yōu)先于智慧城大板塊開發(fā)，具有時間優(yōu)勢。 2023年天津市人均 GDP達到5177美元，按照世界銀行 2023年標(biāo)準(zhǔn)，天津市經(jīng)濟發(fā)展已達到上中等收入國家平均水平，在全國 31個省(自治區(qū)、直轄市 )中，成為繼上海、北京之后第三個人均 GDP達到 5000美元以上的地區(qū) ? ? 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升。天津 GDP從 2023年的 1639億元增長到2023年的 4338億元，期間年均增長率約為 14%，明顯高于全國的同期增長水平 ? 人均 GDP突破 5,000美元。 ? 本項目所處位置作為連接市區(qū)和濱海新區(qū)的重要交通干道，未來發(fā)展?jié)摿^大。 ? 地塊為狹長型緊靠津塘路，商業(yè)展示面較大，可視性較好 ? 綜合評定地塊的可視性一般，無景觀環(huán)境 ? 后期定位要充分考慮各個業(yè)態(tài)的特征，根據(jù)各自的特征進行合理布局 地塊可視性分析 CB Richard Ellis | Page 19 地塊分析 規(guī)劃指標(biāo)及地塊形狀 北地塊 南地塊 ? 通過和有關(guān)部門協(xié)調(diào)，津塘公路上（地塊西北側(cè)）附近增加車輛轉(zhuǎn)彎處 ? 重大挑戰(zhàn) 解決方案 地塊 沿津塘公路 380米左右 沿規(guī)劃武當(dāng)路 96米左右 優(yōu)勢 ? 商業(yè)展示面大，可視性好 ? 地塊緊鄰一號橋站和未來的地鐵 7號線，聚集人流 ? 綜合物業(yè)，便于各業(yè)態(tài)功能互補 劣勢 ? 地塊呈狹長型，不便于業(yè)態(tài)布局 ? 輕軌高架橋和中間的綠化帶造成北側(cè)的遮擋和人流阻隔 規(guī)劃性質(zhì) 土地面積 建筑面積 建筑密度 綠地率 商業(yè)金融業(yè) A1地塊 不大于 100000平米 不大于 40% 不小于 20% CB Richard Ellis | Page 20 SWOT分析 優(yōu)勢 ? 交通方面：緊鄰東南半環(huán)快速路和輕軌，軌道交通發(fā)達； ? 項目業(yè)態(tài)分布可以自由組合，能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)配套方面的優(yōu)勢互補； ? 周邊項目普遍品質(zhì)較低，有進一步提升品質(zhì)的需求； ? 主干道及輕軌沿線商業(yè)的發(fā)展必然提升土地價值。預(yù)計未來發(fā)展重點在市區(qū)內(nèi)尚未布點的典型居住區(qū)內(nèi)及市區(qū)外圍的新興居住區(qū) ? 家居建材類大型專業(yè)店多分布在中環(huán)以外，特別是市區(qū)東南方向。同時，住