【文章內容簡介】 、購物中心、大賣場、商業(yè)街、專業(yè)市場等 天津經營性大型商業(yè)項目歷史供應（20 0 0 2 0 1 1 年）030060090012001996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023萬平米新增（萬平米） 存量（萬平米）資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 26 整體商業(yè)市場 供應分布 ? 現(xiàn)有的大型商業(yè)主要集中在市中心傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、商務區(qū) ? 現(xiàn)有商業(yè)類型主要以大賣場為主 ? 未來商業(yè)有從傳統(tǒng)商圈向人口聚集的商務區(qū)及新興居住區(qū)擴散的趨勢 ? 未來商業(yè)供應中綜合性的購物中心所占比例大大增加 ? 未來商業(yè)向非傳統(tǒng)商圈的擴散有利于城市外圍商業(yè)的發(fā)展 ? 未來購物中心的大量集中使集合多種業(yè)態(tài)的大型綜合性商業(yè)成為主流 現(xiàn)有商圈分布（Q 3 2 0 0 7 ）33%22%4% 3%13%6%7%5%6%1%36%市中心傳統(tǒng)商圈濱海新區(qū)傳統(tǒng)商圈友誼路大沽南路河西其他區(qū)域南開其他區(qū)域河東區(qū)域河北區(qū)域紅橋區(qū)域環(huán)城四區(qū)現(xiàn)有經營型商業(yè)類型分布（Q 3 2 0 0 7 ）50%1%6%17%9%17%商業(yè)街配套商業(yè)百貨/ 專賣店購物中心大賣場專業(yè)市場未來經營型商業(yè)類型分布（20 1 1 ）32%38%1%9%12%6%2%商業(yè)街配套商業(yè)百貨/ 專賣店購物中心大賣場專業(yè)市場其他未來商圈分布（2 0 1 1 ）40%6%12%6%6%4%4%5%17%42%市中心傳統(tǒng)商圈友誼路河西其他區(qū)域南開其他區(qū)域河東區(qū)域河北區(qū)域紅橋區(qū)域環(huán)城四區(qū)濱海新區(qū)資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 27 整體商業(yè)市場 商業(yè)街 1 和平路商業(yè)街 3 鼓樓商業(yè)街 5 小白樓商業(yè)街 7 友誼路風情街 2 濱江道商業(yè)街 4 南市食品街 6 天津服裝街 8 上谷商業(yè)街 百貨 /專賣店 1 友誼商廈 8 百盛 15 圣奧商廈 22 濱江購物中心 2 國際商場 9 Inbase濱江道店 16 百貨大樓 23 八里臺新文化廣場 3 米萊歐吉利店 10 米萊歐男人店 17 奧特萊斯購物廣 場 24 天津商場 4 津 樂匯 11 米萊歐女人店 18 Inbase和平路店 25 東方商廈 5 伊勢丹 12 濱江商廈 19 陽光廣場 26 友誼新都市百貨 6 海信廣場 13 中原百貨 20 遠東百貨 7 水牛城 14 勸業(yè)場 21 凱旋門百貨 購物中心 1 麥購休閑廣場 3 萬達商業(yè)廣場 5 銅鑼灣廣場 7 奧城商業(yè)廣場 2 友誼新天地 4 新世購物中心 6 嘉華國際商業(yè)中心 百貨 /專賣店 /購物中心 /商業(yè)街 2 5 7 10 11 13 16 7 資料來源： CBRE 3 1 4 6 7 8 1 2 3 4 6 2 9 12 14 15 8 18 4 20 21 22 24 25 26 17 26 23 19 1 3 7 6 5 5 11 13 16 商業(yè)街： ? 目前較具影響力的商業(yè)街有 8條，主要集中在傳統(tǒng)核心商圈內，總體經營檔次低 百貨 /專賣店： ? 目前共有大型百貨（專賣店） 27家， 50%以上集中分布在濱江道 和平路商圈 ? 友誼路、南馬路、南京路商圈內分布高檔、中高檔百貨 購物中心： ? 主要分布濱江道 和平路、南市、東馬路商圈 ? 奧運商圈內供應呈放大趨勢 ? 分布集中于核心商圈 ? 未來項目仍然集中在市中心的主要商圈，同時外圍將有部分項目入市 ? 核心商圈競爭加劇，新商業(yè)項目的開發(fā)要慎重 ? 百貨、購物中心未來競爭激烈 CB Richard Ellis | Page 28 整體商業(yè)市場 資料來源： CBRE 專業(yè)市場 專業(yè)市場 名稱 商業(yè)建筑面積 業(yè)態(tài) 1 酒吧街 1萬㎡ 酒吧、服飾 2 食品街 ㎡ 餐飲 3 海河樓商貿區(qū) ㎡ 文化用品、古玩、美容用品 4 科貿街 約 5萬㎡ 電腦、數(shù)碼產品 5 萬象輕紡城 ㎡ 布料、窗簾等 1 2 3 4 5 ? 未來，專業(yè)市場將逐漸外擴，而核心商圈內的供應量有限 ? 單體規(guī)模增大，超大型項目占一定比例 ? 專業(yè)市場有待培育 ? 現(xiàn)有專業(yè)類項目包含 5個區(qū)域，總商業(yè)面積約為 ? 主要分布在大胡同、東馬路、南市、鞍山西道等商圈 ? 業(yè)態(tài)主要以酒吧、餐飲、輕紡、古玩、電子數(shù)碼為主 ? 以突出傳統(tǒng)文化定位的商業(yè)項目數(shù)量占有一定比例，目前經營狀況參差不齊 CB Richard Ellis | Page 29 整體商業(yè)市場 類型 數(shù)量 規(guī)模 平方米 租金 元 /天 *平方米 超市 42 691,800 ～ 家具、建材 16 905,500 ～ 電器 57 267,000 ～ 總計 1,864,300 注：大點表示該區(qū)域有多家同類型的門店，小點表示該區(qū)域有一家大門店（研究樣本包括市區(qū)內全部大型賣場，含部分低品質項目） 家居建材 超市 電器 資料來源： CBRE 大型賣場 ? 食品、日用品類大型超市主要分布在居民集中區(qū)域，形成社區(qū)商業(yè)的主體，在全市范圍內均勻分布。目前其布點已基本完成， 05年以來開店速度放緩。預計未來發(fā)展重點在市區(qū)內尚未布點的典型居住區(qū)內及市區(qū)外圍的新興居住區(qū) ? 家居建材類大型專業(yè)店多分布在中環(huán)以外，特別是市區(qū)東南方向。其中建材類賣場占比較高，而家居類賣場較少，特別是以時尚、中高品質為主題的家居類賣場較少 ? 電器類大型專業(yè)店以國美、蘇寧為代表，其分布特征與食品類超市類似 ? 家樂福、沃爾瑪、華潤萬家超市占大型超市主導地位。新進入的韓國易買得（ EMart）擴張強勁 ? 大型賣場的租金普遍較低，其中電器類專業(yè)店承受價格、租金的水平略高。大型超市、專業(yè)店基本不存在空置問題 CB Richard Ellis | Page 30 整體商業(yè)市場 資料來源： CBRE 大型賣場 ? 分布格局基本平衡，市場表現(xiàn)穩(wěn)定 ? 網點分布基本飽和 ? 國際及全國性品牌占據(jù)較大市場份額 ? 城市發(fā)展，新的社區(qū)建設為大型綜合超市帶來新的發(fā)展機遇 ? 分布格局不夠均衡 ? 市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定 ? 整體發(fā)展水平較低，本地品牌占據(jù)主要市場份額，缺少國際以及國內其它有較大影響力的品牌 ? 總量和分布格局上尚有發(fā)展空間 ? 引進新品牌有較好的市場機會 大型超市 家電、家居 建材賣場 CB Richard Ellis | Page 31 整體商業(yè)市場 8 現(xiàn)有主要餐飲娛樂集中區(qū)域 序號 位置 目標客戶 檔次 1 水上北路 宴請為主，包括餐飲、夜總會 較高 2 上谷 宴請為主，包括餐飲、酒吧 較高 3 友誼路 休閑娛樂為主，酒吧比較密集 中～高檔 4 永安路 大眾餐飲 中檔 5 五大道 大眾餐飲和宴請 中～高檔 6 南市食品街 文化旅游餐飲 中～高檔 7 大沽南路 大眾餐飲 中檔 未來主要餐飲娛樂集中區(qū)域 1 意式風情區(qū) 2 德式風情區(qū) 3 法式風情區(qū) 4 日式風情區(qū) 5 赤峰道 6 承德道 7 老城廂區(qū)域 8 泰達城 大沽南 路 水上北路 成都道 資料來源： CBRE 餐飲娛樂 1 5 2 7 4 3 6 1 2 4 7 8 5 6 ? 天津餐飲娛樂正在進入高增長期，現(xiàn)有餐飲娛樂設施較為發(fā)達，需求旺盛 ? 目前本市約有近 2萬家大小餐館， 2023平方米以上的餐館就有 60家以上， 1萬平方米以上的大型餐館 20余家 ? 市區(qū)成規(guī)模的餐飲娛樂區(qū)域主要集中在水上區(qū)域、永安道及廣東路、五大道、解放北路區(qū)域、南市食品街等 ? 大型餐飲租金： 1～ 3元 /天 /平方米，視位置、規(guī)模而定。大型餐飲娛樂場所以租為主 ? 空置率普遍很低，招商周期短 ? 未來餐飲娛樂設施將集中在意式、德市、法式等異國風情區(qū)、城市核心商圈周邊的商業(yè)改造區(qū)域及泛老城廂區(qū)域。其優(yōu)勢在于：能夠提供大型餐飲需要的展示性、區(qū)域消費能力、文化氛圍、停車位等 ? 普遍經營表現(xiàn)良好，反映出旺盛的需求 ? 規(guī)模較大，分布集中區(qū)域顯示出集聚效應，經營狀況普遍較好 ? 發(fā)展趨勢：多樣化，規(guī)?；B鎖化，休閑化 ? 旺盛的市場需求帶來的機會，本項目的潛力很大 資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 32 整體商業(yè)市場 現(xiàn)有主要健身場館 1 起點廣東路 9 浩沙今晚 17 寶力豪全民健身 25 天幟成都道 33 都鐸健身俱樂部 (太陽城店 ) 2 起點王頂?shù)? 10 浩沙津東 18 深呼吸 26 天幟久華里 34 都鐸健身俱樂部 (華鉅店 ) 3 起點天驕園 11 浩沙吉利 19 力度 27 甘蒂河西 4 起點河東大通 12 浩沙津匯 20 立達 28 甘蒂和平 5 起點水晶宮 13 寶蓮河西 21 泰達 29 津利華 6 起點三馬路 14 寶蓮和平 22 向日葵和平 30 美都 7 起點建設路 15 寶力豪金牌 23 向日葵南開 31 濱江萬麗酒店 8 浩沙新安 16 寶力豪體育賓館 24 永康 32 活力 1 2 1 2 3 4 6 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 資料來源： CBRE 7 5 32 休閑娛樂 —— 健身場所 33 34 ? 和平、河西較為集中 ? 以華苑為代表的大型居民區(qū)周邊多有分布 ? 以南京路一線為代表的高檔寫字樓周邊較密集 ? 連鎖品牌加緊占有市場 ? 類型構成上，傳統(tǒng)器械項目所占比例最高，跆拳道、合氣道、瑜伽等新興項目有上升趨勢 ? 近年來增長速度較快，規(guī)模有放大趨勢 ? 以服務居民區(qū)為主，寫字樓周邊逐年增加 ? 健身項目多元化，連鎖品牌效應突出 ? 分散的中小型場館將受到大型連鎖品牌的嚴重考驗，對于本項目區(qū)域密集的居住人口，對健身的需求潛力很大 CB Richard Ellis | Page 33 整體商業(yè)市場 休閑娛樂 —— KTV 天津市K T V 分布地區(qū)和平區(qū)14%南開區(qū)25%河西區(qū)25%河北區(qū)7%河東區(qū)18%其他區(qū)11%1 2 1 2 3 4 6 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 資料來源： CBRE 7 5 29 ? 目前本市共有 KTV100余家，其中規(guī)模較大、影響較廣的 30余家 ? 從行政區(qū)劃看，主要集中在河西、和平和南開區(qū)，并且成散點式分布 ? 多集中在 CBD、商業(yè)區(qū)周邊 ? 以東方之珠為代表的連鎖品牌效應突出 ? 根據(jù)所處地點不同，租金 /天 *平米不等 ? 客群偏年輕化 ? KTV近年來增長速度較快，規(guī)模有放大趨勢 ,整體向規(guī)?；⒔】祷l(fā)展 ? 大型連鎖品牌將成為本市 KTV發(fā)展主要推動力量，傳統(tǒng)中小型歌廳面臨挑戰(zhàn) CB Richard Ellis | Page 34 整體商業(yè)市場 經營型商業(yè) —— 吸納情況 ? 空置率受到供應的影響很大，其變化趨勢與供應增長率趨同 ? 2023年，全市經營型商業(yè)平均空置率約 7％ ? 2023年，受到大量新增供應的影響，預計空置率會有較大幅度的提升，達到約 18％ ? 預計未來天津的商業(yè)需求將繼續(xù)保持較為旺盛的態(tài)勢，因此預計到 2023年，空置率將回落至約 12％的水平 ? 天津商業(yè)零售市場發(fā)展較快，且隨著國內外零售商的進入步伐加大，目前大型商業(yè)的空置率較低，市場發(fā)展較好 ? 未來隨著供應量的大幅度增加，預計市場在招商及經營上均將出現(xiàn)較大的競爭，擁有較好地理位置及特色化經營的商業(yè)項目將更具競爭力 百貨/ 購物中心空置率情況（2 0 0 0 2 0 1 1 ）0204060801002023 2023 2023 202