【正文】 國內生產總值的% ? 天津市 GDP近年來快速增長，但對于北京 50％的比例，其社會消費品零售總額占 GDP比例較低，天津市消費品零售市場具有較大的發(fā)展?jié)摿? ? 天津居民消費價格指數從 2023年至 2023年，平均在100以上，尤其在 2023年后，連續(xù)四年高于 100，這說明，天津市經濟已經邁入快速發(fā)展軌道，市場消費價格表現日趨活躍 ? 天津社會消費品零售額整體快速上升趨勢，并且發(fā)展?jié)摿薮螅瑫r批發(fā)零售成為天津商業(yè)市場的主要發(fā)展支柱 CB Richard Ellis | Page 7 宏觀環(huán)境分析 餐飲業(yè)零售總額0501001502002502023 2023 2023 2023 2023 2023 2023億元餐飲業(yè)零售總額20232023天 津恩格爾系數走勢%%%%%%%0%10%20%30%40%50%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023經濟概況 ? 天津市餐飲業(yè)零售總額額平均每年以 16%的速度增長， 2023年達到 ，比 2023年增長 ，增速居各行業(yè)之首。 ? 未來柳林橋的貫通，拉近了河西和河東之間的距離，增加了本項目的可達性。 ? 該地塊周邊有大量未開發(fā)用地，未來將遷入大量人口，能夠為商業(yè)提供穩(wěn)定的客源； ? 周邊無高星級酒店類物業(yè)存在市場空白點； ? 目前商圈內無大型商業(yè)設施聚集區(qū)； 威脅 ? 市內公建類產品供應未來幾年放量明顯，這在一定程度上對本地塊的公建產品形成很大的沖擊； ? 周邊地塊潛在供應較大，可能崛起大批競爭項目； CB Richard Ellis | Page 21 ? 宏觀環(huán)境分析 ? 地塊分析 ? 整體市場研究 ? 區(qū)域市場研究 ? 需求分析 ? 定位分析 ? 經濟測算 ? 整體商業(yè)物業(yè)市場 ? 整體寫字樓市場 ? 整體 SOHO市場 辦公類物業(yè) ? 整體商住市場 ? 整體高檔酒店市場 ? 整體服務式公寓市場 ? 整體經濟型酒店市場 ? 整體酒店式公寓市場 酒店類物業(yè) CB Richard Ellis | Page 22 整體商業(yè)市場 主要商業(yè)區(qū)域 目前及未來主要商圈 1 南市商圈 9 北站商圈 17 梅江商圈 2 和平路 — 濱江道商圈 10 中山路商圈 18 鞍山西道 — 白堤路商圈 3 南京路商圈 11 大悲院商圈 19 水上商圈 4 小白樓商圈 12 獅子林 — 金緯路商圈 20 奧運商圈 5 大胡同商圈 13 天津站商圈 21 新開路 — 華昌大街商圈 6 鼓樓 14 佟樓商圈 22 南站 — 十一經路商圈 7 東馬路商圈 15 友誼路商圈 23 紅星路商圈 8 西站商圈 16 大沽南路商圈 24 張貴莊路商圈 核心商圈 核心商圈 6 7 7 9 13 8 2 3 4 10 11 12 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 ?目前天津市內主要商圈分布 ? 核心商圈：和平路 濱江道、南京路、南市、小白樓、東馬路、大胡同商圈 ? 傳統(tǒng)特色泛商圈：鼓樓、海河樓商貿區(qū) ? 新興商圈，如奧運、水上、梅江商圈逐漸興起 ? 各行政區(qū)內均有政府所規(guī)劃出的區(qū)域型核心商圈 ? 未來商圈發(fā)展將向多中心的模式演變 ? 傳統(tǒng)商圈內商業(yè)設施將根據市場變化逐步調整，整體檔次、所面向客群的差異更加明顯 ? 天津的商圈分布過度集中在市中心區(qū)域，缺乏均衡性，與城市發(fā)展趨勢不協(xié)調 ? 隨著城市各區(qū)域功能布局的逐漸確定，商業(yè)發(fā)展已逐漸形成區(qū)域化的格局，商業(yè)的衍生也隨著區(qū)域的消費特性的差異化而有不同的特色 ? 未來消費趨勢 ， 勢必依照區(qū)域特性而吸引不同層次與檔次的消費者 。大型超市、專業(yè)店基本不存在空置問題 CB Richard Ellis | Page 30 整體商業(yè)市場 資料來源： CBRE 大型賣場 ? 分布格局基本平衡，市場表現穩(wěn)定 ? 網點分布基本飽和 ? 國際及全國性品牌占據較大市場份額 ? 城市發(fā)展，新的社區(qū)建設為大型綜合超市帶來新的發(fā)展機遇 ? 分布格局不夠均衡 ? 市場表現較為穩(wěn)定 ? 整體發(fā)展水平較低，本地品牌占據主要市場份額，缺少國際以及國內其它有較大影響力的品牌 ? 總量和分布格局上尚有發(fā)展空間 ? 引進新品牌有較好的市場機會 大型超市 家電、家居 建材賣場 CB Richard Ellis | Page 31 整體商業(yè)市場 8 現有主要餐飲娛樂集中區(qū)域 序號 位置 目標客戶 檔次 1 水上北路 宴請為主，包括餐飲、夜總會 較高 2 上谷 宴請為主，包括餐飲、酒吧 較高 3 友誼路 休閑娛樂為主，酒吧比較密集 中～高檔 4 永安路 大眾餐飲 中檔 5 五大道 大眾餐飲和宴請 中～高檔 6 南市食品街 文化旅游餐飲 中～高檔 7 大沽南路 大眾餐飲 中檔 未來主要餐飲娛樂集中區(qū)域 1 意式風情區(qū) 2 德式風情區(qū) 3 法式風情區(qū) 4 日式風情區(qū) 5 赤峰道 6 承德道 7 老城廂區(qū)域 8 泰達城 大沽南 路 水上北路 成都道 資料來源： CBRE 餐飲娛樂 1 5 2 7 4 3 6 1 2 4 7 8 5 6 ? 天津餐飲娛樂正在進入高增長期，現有餐飲娛樂設施較為發(fā)達，需求旺盛 ? 目前本市約有近 2萬家大小餐館， 2023平方米以上的餐館就有 60家以上， 1萬平方米以上的大型餐館 20余家 ? 市區(qū)成規(guī)模的餐飲娛樂區(qū)域主要集中在水上區(qū)域、永安道及廣東路、五大道、解放北路區(qū)域、南市食品街等 ? 大型餐飲租金： 1～ 3元 /天 /平方米，視位置、規(guī)模而定。 ? 新興的住宅區(qū)、商務區(qū)，如奧城、梅江、海河沿線也將出現一些大型綜合商業(yè)項目 ? 較小規(guī)模的商業(yè)項目較為分散，普遍在核心商圈之外 ? 未來商業(yè)主要將定位為購物中心，百貨其次 ? 未來商業(yè)的開發(fā)商實力很強，有較好的融資能力、較強的商業(yè)地產開發(fā)經驗 ? 市中心、特別是核心商圈競爭加劇，新的商業(yè)項目的開發(fā)要慎重 ? 對于本項目地塊未來潛在項目存在很多不確定因素，所以也要考慮前瞻性和競爭的因素 30 26 37 40 41 43 CB Richard Ellis | Page 42 整體商業(yè)市場 小結 經營型 商業(yè) 經營情況 消費者特征 ? 傳統(tǒng)商圈的外擴及區(qū)域性商圈的發(fā)展為本項目商業(yè)發(fā)展提供了較好的市場條件 ? 面對全市商業(yè)市場的競爭日益加劇，本項目應著重服務區(qū)域市場，通過有效的業(yè)態(tài)組合提高競爭力 ? 對于本項目來說，由于目前區(qū)域商業(yè)市場尚不成熟，經營型商業(yè)作為穩(wěn)定的主流商業(yè)類型，對于提升區(qū)域商業(yè)氛圍較為有利 ? 同時也應注重發(fā)展經營型商業(yè)所需的居住氛圍、基礎設施配套等條件 銷售型 商業(yè) ? 經營型商業(yè)主要表現為百貨、購物中心、大賣場等形式 ? 作為主流業(yè)態(tài)，這些商業(yè)設施幾乎都分布于大型市級商圈或區(qū)域型商圈 ? 靠近地鐵站，依托公交的便利性增加輻射力 ? 雖然受到供應的沖擊對租金和空置率有所影響，但整體來看市場表現一直比較平穩(wěn) ? 經營型商業(yè)作為主流商業(yè)類型日后將保持持續(xù)發(fā)展 ? 隨著城市“多中心”格局的形成以及基礎設施的完善，越來越多的經營型商業(yè)將出現在區(qū)域型商圈中，而市級商圈的功能性將被弱化 ? 隨著城市經濟及居民收入水平的發(fā)展，城市居民對商業(yè)的需求將進一步提高并呈現多樣化的趨勢 ? 銷售型商業(yè)主要表現為底商和商業(yè)街兩種形態(tài)，從業(yè)態(tài)上來看以配套服務型為主 ? 銷售類型的商業(yè)在后續(xù)經營上都會遇到長期經營與短期利益的沖突，造成底商入住率遠低于銷售率的現象 ? 隨著散售和經營矛盾的激化，開發(fā)商更加理智的選擇商業(yè)處置方式，這也是銷售型商業(yè)銷售率下降的原因 ? 銷售型商業(yè)對開發(fā)商回款很有幫助，因此未來仍將有較大供應 ? 但開發(fā)商的處置方式不再單一化，而是通過聘請專業(yè)顧問公司對商業(yè)進行前期策劃，并且通過租售結合的方式對商業(yè)進行合理規(guī)劃 ? 自持和散售相結合是未來底商和商業(yè)街比較普遍選擇的處置方式 CB Richard Ellis | Page 43 研究范圍 寫字樓市場 整體市場研究范圍界定 ? 研究范圍針對天津有影響力的寫字樓甲級與乙級項目 ? 研究區(qū)域包括：南京路區(qū)域、小白樓 /CBD區(qū)域、友誼路 /圍堤道區(qū)域、海河 /東站 ? 研究時段： 2023年 — 2023年 ? 市場參數：供應量、租金、空置率、吸納量 ? 目前，市場上提供寫字樓的區(qū)域較少，客戶的選擇余地不太 ? 未來會有很多新興的商務區(qū)域形成 CB Richard Ellis | Page 44 商務區(qū)分布 ? 主要商務區(qū)分布圖（現有及未來） 南京路沿線 友誼路 /圍堤道 小白樓/CBD 本案 海河沿線 老城廂 海河 /東站 整體寫字樓市場 奧運板塊 ? 目前天津優(yōu)質寫字樓主要分布在市內的南京路沿線、小白樓 /CBD、友誼路 /圍堤道、海河 /東站區(qū)域及開發(fā)區(qū)核心區(qū)域 ? 現有商務區(qū)發(fā)展不成熟，定位的差別不明顯，因此部分商務區(qū)未來可能有融合趨勢 ? 未來城市熱點開發(fā)區(qū)域將成為新興的商務區(qū)，如海河沿線區(qū)域，奧運區(qū)域，泛老城廂區(qū)域等 ? 目前，整體市場物業(yè)檔次不高，但未來將有提升的趨勢 ? 不成熟的市場環(huán)境下，可能催生商務格局的轉變 ? 項目周邊商務氛圍較淡，未來發(fā)展商務辦公需要培育期較長，發(fā)展純商務辦公產品要慎重 CB Richard Ellis | Page 45 現有供應項目 現有項目 1 國際大廈 13 文華中心 25 友誼大廈 2 河川大廈 14 亞太大廈 26 津玉大廈 3 萬科世貿廣場 15 國華大廈 27 醫(yī)藥大廈 4 津匯廣場 Ⅰ 、 Ⅱ 16 天星河畔廣 場 28 麗晶大廈 5 華僑大廈 17 萬隆太平洋 大廈 29 環(huán)渤海發(fā)展中 心 6 今晚大廈 18 三聯大廈 30 港灣中心（海 河之子） 7 天津國際經濟經貿中心 (A 座、平安大廈 ) 19 中聯商務中 心 31 萬科中心大廈 8 信達廣場 20 華盛廣場 32 遠洋大廈 9 金皇大廈 21 峰匯廣場 33 津都大廈 10 泰達大廈 22 天信大廈 34 銀河大廈 11 凱旋門大廈 23 北方金融大 廈 12 濱江萬麗酒店 24 大安大廈 B座 適合的其他類業(yè)態(tài)3 8 . 0 %%1 8 . 0 %%%%3 6 . 0 %%0% 1 0 % 2 0 % 3 0 % 4 0 % 5 0 % 6 0 % 7 0 %美容美發(fā)銀行郵局干洗店藥店彩擴沖洗店書店/ 音像店花店/ 禮品店1 本案 甲級寫字樓 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 整體寫字樓市場 34 資料來源： CBRE CB Richard Ellis | Page 46 整體寫字樓市場 南京路 小白樓 /CBD 友誼路 /圍堤道 海河 /東站 總供應量 172,600平方米 415,131平方米 323,500平方米 143,000平方米 甲級寫字樓 1. 國際大廈 2. 津匯廣場 Ⅰ 3. 津匯廣場 Ⅱ 1. ICTCA座 /平安大廈 2. 信達廣場 3. 濱江萬麗 4. 金皇大廈 1. 麗晶國際大廈 無 乙級寫字樓 1. 今晚大廈 2. 河川大廈 3. 萬科世貿 5. 泰達大廈 6. 亞太大廈 7. 文華中心 8. 國華大廈 9. 天星河畔 10. 凱旋門大廈 11. 萬隆太平洋大廈 12. 三聯廣場 2. 華盛廣場 B座 3. 北方金融 4. 天信大廈 5. 峰匯廣場 B座 6. 醫(yī)藥大廈 7. 環(huán)渤海發(fā)展中心 8. 大安大廈 A座 9. 大安大廈 B座 10. 友誼大廈 11. 津玉大廈 12. 云翔大廈 1. 遠洋大廈 2. 港灣中心 3. 津都大廈