【正文】 經(jīng)驗，建設集 高端 生態(tài) 宜居 住 宅 、 國際化 商業(yè) 、休閑、娛樂、餐飲于一體的 高品質(zhì)項目。 3. *****住宅 項目 以 優(yōu)越的地理位置、 齊全的商業(yè)業(yè)態(tài)、高規(guī)格的合作商家及眾多世界５００強合作伙伴。 由于 項目 地處鬧市區(qū) ， 如果處理不好， 可能 會有 噪聲 影響 。該項目東西長 米，南北寬 米，地面總高 18 層，建筑高度 米，其中商業(yè)兩層，第一層沿街為帶門面的商鋪，第一層到第二層是 1 萬多平方米的大型賣場，第 3 層以上由各 高 16 層的 4 棟高品質(zhì)住宅樓組成，面積約 平方米，地下一層為商業(yè)、居住共有公用的地下停車場，與周邊停車位一起可以滿足同時停放機動車 220 輛、非機動車約 2600 輛 2)銷售狀況： 第 16 頁 共 37 頁 范圍 價格（元 /平方米） 銷售狀況 起價 3582 良好 均價 3938 較好 最高價 4293 較好 小結： 本項目所在的 XX 市是房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，周邊各項目的良好銷售態(tài)勢說明在中心地段的優(yōu)質(zhì)房源還是具有較大的購買需求；另外本項目引進數(shù)家世界 500 強商業(yè)企業(yè)，對業(yè)態(tài)分布進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營管理，以大、中、 小多種主力店帶動人流，形成業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)中心，也為住宅的銷售帶來非常大的利好。由兩棟點式高層和兩棟板式高層 及臨街商鋪 所組成。 其中 ****商業(yè)廣場項目由 ***集團聯(lián)合英國 TESCO、冠軍滑冰場、中國電影集團星美院線競得項目的土地開發(fā)權，體現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)中“訂單式生產(chǎn)”的最高層次。 國際商業(yè)城市廣場”，不斷打造 “中國城市商旅首選”，為締造國內(nèi)創(chuàng)新和專業(yè)的房地產(chǎn)集團傾情奮斗。 ****大酒店（五星級）擁有 311 間高檔客房，形成高級酒店與康體、娛樂、美食、休閑交映生輝的旅游服務品牌。 1986 年國務院公布 XX 為國家歷史文化名城。州郡志》記載 :武帝永明七年 (公元 489 年 )，割直瀆、破釜塘以東淮陰鎮(zhèn)下流雜一百戶置 XX 縣，隸屬于東平郡。來 XX 投資興業(yè)可以獲得大量素質(zhì)高、成本低的專業(yè)人才。 未來 的 XX 的 將 是輻射 2021 萬人口的蘇北腹地重要中心城市。 第 1 頁 共 37 頁 XX***置業(yè)發(fā)展有限公司 **國際 商業(yè) 廣場 交通： XX是區(qū)位優(yōu)勢明顯的重要交通樞紐。 第 5 頁 共 37 頁 農(nóng)業(yè)： 全市耕地面積 384230 公頃 ,可供開發(fā)的黃 河故道和灘涂近 7 萬頃 ,淮陰水產(chǎn)資源豐富，有水面約 400 萬畝 .主要經(jīng)濟魚類有 16 科 83種，其中洪澤湖大閘蟹、大青蝦、鱖魚、白魚、甲魚、鱔魚等遠銷國內(nèi)外 。 XX 之名始見。素有“壯麗東南第一州”的美譽。年平均入住率達 70％以上，摘下了福建省酒店經(jīng)營業(yè)績雙佳的桂冠， 1997 年 ******大酒店（四星級）的開業(yè)盛典又為 **酒店旅游業(yè)錦上添花，經(jīng)營業(yè)績驕人，目前兩個酒店年創(chuàng)收約 億元， ***集團旗下現(xiàn)在營業(yè)及在建的星級酒店 還有****四星級商務酒店及 ***五星級 大酒店 等 。 先后開發(fā)了明 *********等， 累計 總開發(fā)建筑面積超過 200 萬 ㎡ 。 ● 項目 開發(fā) 商介紹： XX****置業(yè)發(fā)展有限公司 XX***置業(yè)發(fā)展有限公司 是香港 ***集團在 XX 市注冊的項目開發(fā)公司，是為 開發(fā)建設 XX***國際商業(yè)廣場 住宅 為 5— 第 12 頁 共 37 頁 20212021年淮安市房地產(chǎn)市場投資狀況圖 0 10 20 30 40 50 億元 2021 年 2021 年 2021 年 總投資額 住宅投資額 商業(yè)用房及其他 20 層 、 商業(yè) 及配套 為 1— 4 層 ， 地下一層設計成停車場兼人防。 第三節(jié) 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： 項目位于 XX 市中心，地段優(yōu)勢較大；尤其是本項目西邊的淮海南路作為 XX 市最為重要的商業(yè)街， *****緊鄰本項目，地理位置 得天獨厚 ，前景極好。 機會： XX 市人口較多， 2021 年 全市 人口 達到 527 萬， 其中市區(qū) 人口達到 83 萬 ，已 接近 100 萬人的中等城市 水平。在 XX 地區(qū)乃至附近地區(qū)，都具有鮮明的唯一性。 “ XX***國際商業(yè)廣場 ***住宅 ”項目位于 XX 市中心 。 在高層享受城市生活，更能放眼全城，獨領新一代貴族生活。 商業(yè) 精品 街及獨立產(chǎn)權商鋪 隨著 XX 市城市居民收入及生活水平的不斷提高， 人們對物質(zhì)的欲望也在增大，但遺憾的是，在 XX 卻沒有一個真正的商業(yè)大量聚集的 精品 街 。由地下、地面、空中構造立體的交通體系，提高土地開發(fā)的價值。與其他地下商業(yè)空間不同，低樓層與室外多處的挑空設計，讓自然光線直接照射進來，使得地下空間，地上室內(nèi)外空間得到最好的流動性，而這種流動性正好提供了商業(yè)建筑全盤活動的人流，帶來了滾滾財源?，F(xiàn)代式的風格成了 XX***國際商業(yè)廣場的造型主題。 銀行貸款融資 —— 6000 萬元約占建設期投資的 19%。即凈現(xiàn)金凈流量為 22573 萬元 ,故本項目有充裕的還貸資金及較高的抗風險能力。 第 32 頁 共 37 頁 第六章 項目 風險分析 （一）風險因素的識別 項目開發(fā)過程中主要存在如下風險： 市場風險 市場風險是房地產(chǎn)開發(fā)中常遇到的重要風險。本項目業(yè)態(tài)豐富 ,設計變更較大 ,對整體工程存在風險。 第 34 頁 共 37 頁 （二）風險 防范對策 市場風險 防范對策 我司將對市場進行動態(tài)跟蹤研究，并對其客戶群消費心理，需求行為進行研判斷，以最大程度減低這一方面的風險程度。 投資風險 防范對策 項目在開發(fā)過程中，往往會因工程預計不足、或設備材料價格上升導致投資增加等，我司將充分發(fā)揮自身的開發(fā)經(jīng)驗及專業(yè)人才隊伍及當?shù)厝瞬抨犖?，對此類相關的計量進行相對精確的預測，并發(fā)揮集團化開發(fā)和統(tǒng)一采購的優(yōu)勢，以在最大程度內(nèi)降低投資中各方面相關因素造成的風險。 ***項目的開發(fā)將增強 XX***的商業(yè)活力，提升 ***的地域價值，完善 XX***中央商務區(qū)的配套，吸引更多投資；給 XX 經(jīng)濟帶來新的增長點； “ XX*****住宅 ” 項目 將會以“ 居住、 購物、休閑、娛樂、旅游 、 餐飲 ”為一體的、獨特的建 筑風格和功能魅力成為 XX 的一個城市標志性建筑群；此外， ***項目的開發(fā)也會給 XX 帶來 8300 萬元的稅收收入、提供 5000 人 以上 的就業(yè)機會。 其他風險 防范對策 影響本案開發(fā)順利進展的還有如氣候、水利等一些目前不可預測的因素，我司將采取設立備用金等這些措施，以保證項目進程的順利。 資源風險 防范對策 我司將盡快對項目在地塊進行勘測，對地質(zhì)和地層構造做詳盡、精確的分析，項目開發(fā)時對周圍存在的，能使本項目取得競爭優(yōu)勢的資源加以保護。資金來源的可靠性、充足性和及時性，也是應予以考慮的因素。 資源風險 在投 資項目決策分析與評價階段，對地下的資源和地質(zhì)結構情況盡管有所依據(jù)擔限于技術能力的局限性，對地下情況有可能認識不足，成為項目的風險源。上述銷售收入不包括出租的商業(yè)面積，該部分物業(yè)的市場價值可理解為本項目純利潤。本項目預計在 2021 年 3— 4 月 份 可以全面預售，在本項目封頂之前預售計劃銷售面積的 50%，可回籠資金 萬元，足額解決本工程的資金需求還綽綽有余。突出的表達了這種彌散商業(yè)氣氛的建筑風格。通道上空條形挑空，視覺上購物街變得更加寬敞明亮，這樣它不只單純扮演通道角色而已，也可以提供足夠的空間讓消費者駐足櫥窗前欣賞櫥窗內(nèi)部的擺設，也可以輕松的倚在欄桿一面聊天，一面感受樓層間的空間變化。構成了立體的交通，使得地下商城的商業(yè)價值得到最大化的開發(fā)。 第二章 項目總體建筑規(guī)劃思路 第 22 頁 共 37 頁 ●總體構思： 1. 為城市提供廣闊的活動空間，構筑廣場與綠化休閑景觀軸。因此， 我們擬在本項目內(nèi)規(guī)劃一個大型 特色 美食城 。 所以象 “ XX*****住宅 ” 這個可以獨攬 楚 秀園優(yōu)美景觀 和新鮮空氣 的絕版地塊具有不可復制性 。市場呼喚高 檔次、高 品牌 的生態(tài)宜居住宅 及 便捷、豐富的商業(yè)配套項目 ，能代表國際特色的新型 宜居住宅及高端 商業(yè)空間的出現(xiàn)。 2. XX***目前的市政建設和配套水平相對落后，但在 2～ 3 年之后，*****住宅 項目落成后， XX***無論從人口入住率、消費水平還是其它相關經(jīng)濟指標上都將 更上一層樓， 成為 XX 地區(qū)排名前列的城區(qū)。 劣勢： 由于本項目住宅為高層建筑，建筑成本較高。 該 “*****”位置得天獨厚，位于XX 傳統(tǒng)的都心地段之上，城市雙軸線淮海南路、承德南路，左右逢源， XX 商業(yè)最繁華的淮海路商業(yè)區(qū)，緊緊毗鄰；市重點學校， ***醫(yī)院等生活配套設施一應俱全；社區(qū)四周被運河風光，大運河廣場， ****緊緊圍抱 2)銷售狀況： 范圍 價格（元 /平方米） 銷售狀況 起價 4150 良好 均價 4540 較好 最高價 4930 較好 二、 **** ******系超大型綜合性商住樓項目，總占地面積約 平方米，建筑總面積 平方米。 XX*****住宅項目 規(guī)劃