【正文】 行無障礙設計。 二、環(huán)境保護措施 污水處理 施工期間施工生產(chǎn)污水含大量泥沙、污物，不能直接排放。主要考慮夏季空調(diào)，冬季采暖，通過采用合理建筑設計，增強建筑圍護結(jié)構(gòu)保溫，隔熱性能和提高空調(diào)及采暖設備效能比的節(jié)能措施，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境的前提下，與未采用節(jié)仍措施前相比，全年空調(diào)和采暖總能耗減少 50%。 在建筑物外表面采用淺色處理，以減少外墻的太陽輻射吸收熱，外墻采用 200 厚蒸壓加氣混凝土砌 塊 。項目實施擬從公司抽調(diào)得力人員參與工程建設的監(jiān)督、管理工作。 （二）基礎(chǔ)材料 建筑材料價格依據(jù)福鼎市 2020 年 9 月份發(fā)布的建筑工程價格； 可行性研究報告中相關(guān)建設方案及工程量。 銷售再投入資金 萬元，占 ％。 銷售稅金及附加 （ 1） 項目銷售稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加，營業(yè)稅按 5%征收，城市維護建設稅和教育費附加分別按照營業(yè)稅的 5%和 4%征收。 40 （ 2） 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務凈現(xiàn)值按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率 I 將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期的現(xiàn)值之和。 從這兩個因素 敏感性分析表明，項目對銷售價格 較 敏感， 相對而 42 言 對開發(fā)成本敏感性較弱。 第四節(jié) 不確定性分析 一、盈虧平衡分析 以銷售價格表示的盈虧平衡點為 銷售收入的 ％即寫字樓 銷售價格達到 5210 元 /m2， 商業(yè) 銷售價格達到 15330 元 /m2，企業(yè)就可以保本，由此可見該項目具有一 定的適應市場變化的能力。基準收益率 I 的大小取決于銀行的利率高低、項目經(jīng)營的風險程度以及經(jīng)營的目標和要求等。 二 、收入和稅 金估算 根據(jù)規(guī)劃方案 ,可銷售面積具體為：寫字樓面積： 平方 37 米，商業(yè)面積： 平方米。 項目總投資 項目總投資為 萬元，其中建設投資 萬元， 銷售費用為 萬元。 項目建設期間，要嚴格工程質(zhì)量管理，按照項目立項批復的內(nèi)容組織建設，不得擅自變更建設地點、規(guī)模、標準和主要建設內(nèi)容，按質(zhì)、按 量、按時完成任務計劃建設任務，確保發(fā)揮效益。 本項目由福鼎市發(fā)展和改革局具體負責項目的立項報批等工作，福鼎市建設局負責項目的技術(shù)指導 。一至九層外窗氣密性達到國家標準 3 級要求，十層以上外窗氣密性達到國家標準 4 級要求，外窗可開啟面積＞所在房間面積的 8%。 建設工程對環(huán)境影響是多方面的，其中較為重要的是對自然生態(tài)、聲環(huán)境、大氣質(zhì)量、社會經(jīng)濟、水環(huán)境、交通運輸方式等影響，且此項目地處 交通主干道旁，屆時將以環(huán)保專題研究的結(jié)論為依據(jù)， 27 指導設計和施工。 固體廢棄物影響分析 施工期間的固體廢棄物主要為土建工程施工時產(chǎn)生的建筑垃圾，主要有搬遷民房的廢土、廢磚以及建筑過程中產(chǎn)生的廢渣、廢水泥漿、廢鋼筋、廢木料、廢砂土等和施工人員在施工現(xiàn)場的生活垃圾；二次裝修施工中產(chǎn)生的建筑垃圾主要為廢砂、廢磚、廢木料、廢金屬、廢油漆桶、廢紙及各種包裝袋。 十、安防設計 本工程設置周界防越報警及閉路監(jiān)控系統(tǒng)，各出入口、周界及停車場設閉路監(jiān)控點，監(jiān)控中心采用長時間錄像機記錄圖像。 本工程按高層 綜合 樓高度＞ 50M 設計。 本工程由當?shù)仉娦挪块T提供通訊光纜引至地下電話交接間，營業(yè)場所及辦公部分設置綜合布線系統(tǒng)，以滿足語音、數(shù)據(jù)及圖像等傳輸?shù)囊?，設置一套保安管理系統(tǒng)在大樓各層入口及電梯轎廂等處設置攝像機進行監(jiān)控，在營業(yè)廳及主要出入口等處設置監(jiān)視攝像機及緊急報警按鈕，辦公室各層設置紅外地射探測器以防入侵。地下室內(nèi)泵房、車道截水溝均設置集水坑，經(jīng)潛水排污泵提升后排出室外，雨水經(jīng)室外管網(wǎng)匯集后排入市政雨水管。 四、結(jié)構(gòu)設計 主體為 鋼筋混凝土 框架 — 剪力墻 結(jié)構(gòu)，樓屋面均采用現(xiàn)澆鋼筋砼梁板結(jié)構(gòu)， 地下室為全埋式鋼筋混凝土整體結(jié)構(gòu)。 商業(yè)樓房有四層，主要為大空間商業(yè)用房，一層沿中央大道 20 一側(cè)設 置 8 間店面。沿街中央大道設置獨立店面，在十字路口處設置商業(yè)廣場，在聚集人氣、吸引人流的同時，也提升了鼎融國際廣場的形象。 18 第五章 工程建設方案與建設內(nèi)容 第一節(jié) 設計依據(jù) 一、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB5018093）； 二、《福鼎市城市總體規(guī)劃》； 三、《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》； 四、《住宅設計規(guī)范》（ GB500961999）； 五、《住宅建筑設計標準》； 六、《建筑工程交通設計及停車場設置標準》； 七、《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》（ CJJ7597）； 八、《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 2020 版）。郵政也得到穩(wěn)步發(fā)展，開辦了特快專遞。十五期間，一批有較 16 強輻射帶動能力的生產(chǎn)性項目落戶福鼎并陸續(xù)開工、建設和投產(chǎn)，累計承接浙南等市外項目 95 項，資金 億元；累計利用外資 6281萬美元；總投資為 800 億元的核電項目落戶福鼎，將給福鼎帶來前所未有的發(fā)展高速和 機遇。 1995 年 10月 13 日竟國務院批準同意撤縣設市，年輕的福鼎市依據(jù)自身的區(qū)位優(yōu)勢和資源條件，確定了福鼎市城市性質(zhì)為：海峽西岸經(jīng)濟區(qū)東北翼濱海旅游工業(yè)城市。介于北緯26176。政府行政中心及法院、檢察院、建設局、國土局、海事處等諸多部門均處于項目周邊，而目前周邊地區(qū)并無建設規(guī)模較大的專業(yè)寫字樓，因此， 特別適合建 造 環(huán)境優(yōu)雅、景觀美麗 、管理完善、功能齊全的寫字樓。以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力 ，特別是第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的增加，為寫字樓市場提供了巨大的消費潛力 。 三、 項目建設是拉動 桐南新城 發(fā)展的需要 本項目用地位于 福鼎市桐南新城海事處南側(cè) ， 西臨中央大道，北臨 18 米規(guī)劃路， 它的建設與完善，能帶動 桐南新城 的建設，使 桐南新城 的城市建設步入新的階段，充分體現(xiàn)城市東擴的發(fā)展戰(zhàn)略。 第二節(jié) 項目建設的必要性 一、 項目建設是福鼎市城市建設的需要 近年來福鼎市加快城市化進程，提高城市管理水平作為推動經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)的飛躍、提高人民生活質(zhì)量的突破口。同時市政府以名山為媒，以特色海濱風光為媒，積極開發(fā)和儲備旅游建設項目，在全國大中城市開展推介、促銷、招商活動，并在政策上制定一系列優(yōu)惠措施，提供良好的投資環(huán)境、服務環(huán)境，尋求各種經(jīng)濟成份參與旅游開發(fā)。 總 人口 56 萬 人 ，老區(qū)基點村 231 個，老區(qū)人口占全市總面積的 86%，少數(shù)民族鄉(xiāng) 1 個、民族村 25 個，少數(shù)民族人口占全市總?cè)丝诘?%。 4 三、 項目總投資及資金籌措方案 項目總 投資為 萬元，項目所需資金由建設單位自籌28000 萬元，其余 萬元 由銷售收入再投入 解決。 （二）福鼎市寫字樓市場概況 福鼎 市房地產(chǎn)市場的 近年獲得了長足的 發(fā)展，多層及高層公寓式住宅已成為市場的新寵，新落成的 鉑金華城、濱江朝代城、龍澤外灘、集創(chuàng)大廈、桐南明珠、 御景園等一批高層住宅樓盤 及商業(yè)單位 ，市場銷售火爆 。周邊道路通暢，交通便捷。項目地點交通便利，形成良好的景 觀空間。 但福鼎近年來寫字樓的開發(fā)一直處于一個空白點，眾多對寫字樓有需求的客戶，只能租用酒店或一些單位空余辦公室。 項目選址科學合理，自然條件及水、電、路等基礎(chǔ)設施條件好，具備 了建設的 基本 條件。 福鼎市擁有海岸線長 公里，占全省的十分之一，有大小港灣 41 個，島嶼 81 個。深厚的道教、佛教、儒教文化，獨具民族特色的 畬族文化、獨具地方特色的飲食文化與閩東老區(qū)的革命精神共同構(gòu)筑現(xiàn)代福鼎多元的文化體系， 1997 年和 2020年連續(xù)兩屆榮獲全國 “雙擁模范城 ”稱號。十幾年間城市建成區(qū)面積比原來 擴大了近一倍，城市規(guī)劃控制區(qū)從 60平方公里擴展到 200 平方公里，城市人均居住用地、人均居住面積、人均道路面積、人均公共綠地面積等指標都大幅提高，現(xiàn)已完成城市道路、給排水、防洪、電力、公交、消防、燃氣等專業(yè)規(guī)劃。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn) 化，城鎮(zhèn)人口大量增加。 三、福鼎寫字樓 市場前景 根據(jù)宏觀房地產(chǎn)市場 和福鼎市寫字樓需求 特征，本 項目優(yōu)、劣勢等的分析，本項目定位為 集“購物、娛樂、休閑、辦公”于一體的繁華金融商業(yè)中心。 四、威脅 13 國家 某些 政策的不確定性，將可能給本項目造成一定的影響。55′—120176。沿海地區(qū)年平均降雨量為 1300—1700 毫米， 15 太姥山是福鼎市降雨中心區(qū)，您平均降雨量達 2112. 3 毫米，主 要降水都集中在水稻生長季的 3—9 月，其中 5—6 月為梅雨季和 8—9 月的臺風雷雨季節(jié)是降水量的高峰期。 第四節(jié) 配套基礎(chǔ)設施條件 近年 來，福鼎市加大基礎(chǔ)設施投入力度，初步形成了四通八達的交通網(wǎng)。 17 項目建設的鋼材、水泥、木材，當?shù)亟ú氖袌隹梢圆少彛夯ㄋ璧纳?、石、磚等地材在當?shù)丶瓤刹少彶M足供應。 以“多元共享和城市綜合體”為基本設計理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生活模式與需求，塑造出獨特的都市天際線及新景觀風貌。 人行流線：合理組織流暢的步行 流線，保證商業(yè)、寫字樓功能區(qū)互不干擾。建筑整體穩(wěn)重大氣，并結(jié)合各造型元素的刻畫，利用材料及色彩的對比，形成純凈簡潔的現(xiàn)代風格。 人防抗力等級甲類核六級，常六級。 電力配電方式采用樹干式和放射式相結(jié)合，對重要負荷采用雙電源供電。 八 、消防設計 本工程 西北兩面均臨 城市道路，區(qū)內(nèi)道路四通八達，消防車可直接到達建筑周邊，道路滿足消防車通行，高層建筑均有 4 米以上環(huán)形消防車道，底層建筑底邊直接落地，設有直通室外的樓梯出口。 本工程建筑均屬于一類高層建筑， 火災報警系統(tǒng)的保護對象為一級，火災自動報警系統(tǒng)的形式為集中報警形式。 第三節(jié) 工程建設內(nèi)容 工程建設內(nèi)容詳見下表： 工程建設內(nèi)容一覽表 序號 工程或項目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總 用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 3 計容 總建筑面積 ㎡ 辦公 建筑面積 ㎡ 商業(yè) 建筑面積 ㎡ 24 配套建筑面積 ㎡ 4 不計容總建筑面積 ㎡ 地下室面積 ㎡ 人防面積 ㎡ 停車場面積 ㎡ 配套 建筑面積 ㎡ 5 建筑 占地 面積 ㎡ 6 綠地面積 ㎡ 3334 7 容積率 7 建筑密度 % 8 綠地率 % 9 實際停車數(shù) 機動車停車數(shù) 輛 224 地面停車數(shù) 輛 36 地下車庫停車數(shù) 輛 188 摩托車停車數(shù) 輛 74 換算為 222 輛非機動車 非機動車停 車數(shù) 輛 1681 地面停車數(shù) 輛 1459 摩托車換算為非機動車停車數(shù) 輛 222 25 第六章 環(huán)境保護與節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境保護 一、污染源分析 水污染分析 本項目施工期間將產(chǎn)生少量的生產(chǎn)廢水和生活污水；正常使用期主要為辦公及生活使用污水。因此，在施工中應加強對施工污水的管理，建設相應的沉淀池、攔污設施等，避免污水橫流，污染環(huán)境，處理后排城市污水管網(wǎng)。為此建筑設計上，從下面幾點進行考慮。 在建筑設備選型上，采用節(jié)能型空調(diào)降溫器；選用的公共走道照明燈為延時自動關(guān)閉節(jié)能燈；廚房抽油煙機設 有專用煙道，集中排至屋頂上空；衛(wèi)生間內(nèi)選用節(jié)水型的便器。 項目負責人將負責工程建設質(zhì)量的全過程管理，是項目工程質(zhì)量的第一責任人，本工程質(zhì)量實行監(jiān)理制，項目的資金將設置專戶管理，對資金的使用嚴格管理，保證?？顚Ｓ谩? （三）其他費用計價依據(jù) 建設單