【正文】 位管理費根據(jù)財政部財建 [2020]394 號文計取； 勘察設計費根據(jù)國家計委、建設部計價格 [2020]10 號《工程勘測設計收費標準》計??； 工程監(jiān)理費按照發(fā)改價格 [2020]10 號計?。? 項目前期工作費根據(jù)國家計委計價格 [1999]1283 號文計??； 33 工程招標代理服務費根據(jù)國家發(fā)改委計價格 [2020]1980 號文計取； 不可預 見 費按工程費用與工程建設其他費用之和（不含土地使用費）的 5%計取； 二、投資估算 建設投資 項目建設投資額為 萬元，其中工程費用 萬元 ，工程建設其他費用 萬元 ，不可預見 費 萬元。 項目 資金使用 期從 2020 年 10 月至 2020 年 10 月， 為 期 3 年， 項目總投資使用計劃與資金籌措表見下表： 項目總投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 2 資金籌措 28000 10000 項目資本金 28000 28000 銷售收入再投入 10000 36 第十章 經濟評價 第一節(jié) 編制說明 一、編制依據(jù) 國家發(fā)展和改革委員會與建設部共同發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。 營業(yè)稅 及 附加 ： 5％（ 1＋ 5％＋ 4％）＝ 萬元； （ 2） 土地增值稅 ：本項目為普通商品房建設項目，增值額在超扣除項目的 50％－ 100％之間， 按增值部分的 40%減扣除項目的 5％征收 ，計 萬元 。它是考察項目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。 敏感性分析結果可以看出，當銷售收入下降 10%，開發(fā)成本上升 10％，稅后財務內部收益仍可達 13％左右，遠大于項目基準收益率 10%，由此可知項目有一定的抗風險能力，切實可行。因此，從動態(tài)收益分析來看，項目可行，且有一定盈利能力。當 FIRR 大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。 第二節(jié) 費用與 收益 估算 一、總成本費用估算 總成本為 萬元 由下列構成 建設投資 項目建設投資額為 萬元， 銷售費用 銷售費用按銷售收入的 %比例計算，則銷售費用為 萬元 。 銷售費用按銷售收入的 %比例計算，則銷售費用為 萬元 。所有招投標工作都在福鼎有形建筑市場內進行，評標委員會由招標單位和相關專業(yè)的專家組成，所有招標活動均在有關行政主管部門監(jiān)督下進行。公司法定代表人為 余振文 。 建筑物外窗窗墻面積比北向＜ ， 南向＜ 并設置遮陽構造。 使用期間采用保潔容器設置成分類收集系統(tǒng)，對廢紙、易拉罐及鐵制品等進行回收利用，不能利用的廢物集中后由環(huán)衛(wèi)部門每日統(tǒng)一收集后送至垃圾處理場集中處置。 使用期的主要噪聲為水泵及備用發(fā)電機啟動產生的噪音。 23 地下室為 常 6 級人民防空地下室，按 《 人民防空地下室設計規(guī)范 》（ GB500382020） 進行設計 。防火分區(qū)之間及設備用房之間以相應的防火墻隔開。 本工程防雷接地系統(tǒng)按二類防雷建筑物設計。 排水采用雨污分流，生活污水經地埋式污水處理系統(tǒng)處理達標后排放。設計手 法上避免過于夸張、嬌艷，外觀造型簡潔大方。本案寫字樓的辦公室按敞開式辦公設計，辦公室可大可小，可分可合，機動靈活，為福鼎地區(qū)金融企業(yè)、商業(yè)等部門及社會精英量身定做。對外形成金融商業(yè)中心，對內自然圍合成私密性較強的中心花園。 根據(jù)地形地貌及附近地質資料，擬建場地地形地貌類型屬濱海沉積平原地 貌單元，整體場地適宜房屋建設。區(qū)域開通程控電話率達 100%。農業(yè)基礎設施和防災抗災能力明顯增強；旅游事業(yè)不斷發(fā)展，太姥山旅游設施進一步完善，被評為國家地質公園，景區(qū)面積達93 平方公里，崳山島列入 “中國最美十大海島 ”之一； 2020 年全市接待游客 94 萬人次，旅游經濟總收入達 億元。境內太姥山是國家風景名勝區(qū)；沙埕港地處我國南北重要港口的中心位置，是我國天然避風良港之一；前岐四季柚是 “世界奇果 ”；白琳玄武巖礦山是全國十大石板材基地之一，化油器年產量 占全國的三分之一。 14 第四章 項目建設場址條件 第一節(jié) 區(qū)域自然條件 福鼎市位于福建省東北閩浙交界處，南距福州 299km，北距溫州114km，處在福州與溫州兩個沿海開放城市的中間地帶。周 邊道路通暢，交通便捷。 2020 年福鼎市完成地區(qū) 生產總值 億元，人均 GDP 超過 10000 元，同比增長 11%；農民人均純收入 4027 元，比上年增加 1083 元，增長 %，增長速度創(chuàng)近年來最好水平，增長速度居寧德市第一位 ； 第三產業(yè)層次和水平不斷提高，三次產業(yè)結構由 2020 年的 ： ： 調整為 2020年的 ： ： ，其中第二產業(yè)比重比 2020 年提高 個百分點。隨著我市核電站等大型項目的落戶，石板材、化油器等支柱產業(yè)、旅游行業(yè)的迅猛發(fā)展，福鼎經濟進入了一個快車道，城市改造的進一步完善將提入重要議事日程，而本項目的建設為將會更進一步拉動福鼎社會經濟的發(fā)展。 為加快福鼎市的城市建設步伐，進一步改善旅游城市形象，完善城市的整體功能，福鼎市人民政府將項目用地進行公開掛牌出讓， 寧德市鼎融置業(yè) 有限公司 28000 萬元的地價取得了該地塊的開發(fā)權。成功舉辦了五屆中國太姥山文化旅游節(jié)，使太姥山的知名度不斷提高，旅游經濟迅速發(fā) 展。全市陸地面積 1526 平方公里，海域面積 14960 平方公里，是陸地面積的近 10 倍，其中灘涂面積 6670 公頃， 0～ 20 米等深線淺海面積 7 萬公頃。同時注重小區(qū)景觀環(huán)境和品位的塑造， 避免商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾，因此市場前景看好。 第三節(jié) 主要結論 一、 宏觀環(huán)境分析總結 （一） 國內寫字樓市場概況 從國內寫字樓發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，我國寫字樓經歷了從初級到 成熟階段歷程，國內較發(fā)達城 市 GDP 呈高速增長態(tài)勢，第三產業(yè)從業(yè)人員人數(shù)的上升為寫字樓的需求提供了良好的基礎；與早期寫字樓形態(tài)、功能單一相比，先進的開發(fā)理念使得寫字樓市場在供應量、產品外觀、使用功能、軟硬件配套、人性化管理方面都得到了極大的改 3 善，檔次也隨著提升；在供需兩旺的強勁動力帶動下，國內寫字樓市場目前也處在一個高速發(fā)展的階段，但由于城市規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務辦公區(qū)、集中的寫字樓群，國內的寫字樓市場整體上與國外成熟的寫字樓市場尚有一段距離，在目標市場定位準確的前提下，尚有很大的發(fā)展空間。 第四節(jié) 不確定性分析 .......................................................................38 第五節(jié) 評價結論 ...............................................................................39 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目概況 一、項目名稱： 福鼎市 鼎融國際廣場 項目 二、項目建設單位： 寧德市鼎融置業(yè)有限公司 三、項目負責人： 四、項目建設地點： 項目建設場址 位于福鼎市 桐南新城海事處南側 ， 西臨中央大道，北面為一條 18 米的規(guī)劃路。 六、 項目建設單位情況： 寧德市鼎融置業(yè) 有限公司可承擔建筑面積 20 萬平方米以下的開發(fā)建設項目，注冊資本 2020 萬元人民幣 。因此，開發(fā)地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、軟硬件過關、管理完善的寫字樓項目，具 有廣闊的市場前景。項目主要經濟指標見下表： 在現(xiàn)有價格體系及計算基準下，總投資收益率為 ％，項目資本金凈利潤率 ％，項目投資財務稅前內部收益率為 ％，項目投資財務稅后內部收益率為 ％，償債備付率和利息備付率指標也都滿足要求，項目經濟效益較好，具有財務生存能力，同時具有較強的抗風險能力，項目在財務上是可行的。天然深水良港之一的福鼎沙埕港，水深港闊，長年不淤不凍，萬 噸巨輪出入不受潮汐限制，在 公里長的岸線上可建 5～ 10 萬噸泊位 8 個， 1 萬噸泊位 10 個，是國家二類口岸和國家一級漁港。 隨著經濟社會發(fā)展進程的不斷加快， 福鼎 市基礎設施建設日異完善，城市綜合服務功能不斷增強，產業(yè)結構逐步趨向合理，城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高，一批重大基礎設施項目和生產性項目落戶 該 市，增強了 城市 經濟發(fā)展后勁與活力。本項目 9 的建設為完善城市的總體規(guī)劃提供了有益的支持。這些都為福鼎市的商品房 和寫字樓 消費市場增添了新的主力軍。 產品結構 設計成二幢 26 層 功能齊全 的高層 寫字樓 ，四層的商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，以“多元共享和城市綜合體”為基本設計理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生 12 活模式和需求， 避免產品的同質化帶來的市場風險。 第三節(jié) 市場定位 一、產品定位 根據(jù)宏觀房地產市場特征，本項目優(yōu)、劣勢等的分析，本項目定位為較大規(guī)模的 商業(yè)金融、辦公綜合大樓 ，在產品結構上 一至四層為商業(yè)樓群， 5 至 26 層的高層 寫字樓 ，以適應不同收入水平的消費群體的需求，避免產品的同質化帶來的市場風險。43′之間，東南瀕東海，西界柘榮，南連霞浦，北至分水關與浙江省蒼南、泰順兩縣接壤，近海有沖積小平原，氣候溫和、雨量充沛。 第三節(jié) 社會經濟概況 改革開放以來，福鼎市國民經濟有了較大的發(fā)展，十五期間，福鼎市地區(qū)生產總值（ GDP）年平均遞增 11%， 2020 年達 億元，人均 GDP 為 11295 元，年均遞增 %，完成 “十五 ”計劃目標；財政總收入年均增長 %，達 億元，其中地方級財政收入 億元，年均增長 13%；全社會固定資產投資年均增長 %，累計完成投資 億元， 2020 年達 億元，增 長 19%。該項目 西 臨 50 米 中央 大道， 北臨 18 米規(guī)劃路。 第五節(jié) 項目建設的政策支持 本項目是福鼎市國土資源局公開掛牌中標項目，市發(fā)改局、建設局、國土資源局等有關部門在項目的策劃和申報上提供了幫助和便利。 19 二、總平面布置 沿中央大道和北側道路分別設置了一幢 26 層的寫字樓，寫字樓以“姐妹樓”的形式矗立在十字路 口，將鼎融國際廣場融入周邊環(huán)境，融入城市關系之中，成為城市的背景。 停車場地：本案的停車以地下為主，并沿中央大道設置地面臨時停車以滿足商業(yè)停車的需要。在商業(yè)裙房的造型上，著重突出商業(yè)裙房沿街展開的整體體量感。 五、給排水設計 本工程給排水根據(jù)國家現(xiàn)行給排水專業(yè)設計規(guī)范、省內地方法規(guī)及建設單位 提供的要求進行設計。 照明照度標準按：辦公室： 300LX；商業(yè)： 300LX；營業(yè)廳：300LX；入口、電梯廳： 150LX；設備機房： 150LX；會議室： 300LX。建筑間距滿足防火間距要求。 消防設備用電負荷屬一級負荷。 大氣污染源分析 （ 1） 施工期間廢氣污染源 施工期間的廢氣主要有施工過程產生的揚塵及運輸車輛廢氣排放。 大氣污染防治措施 施工單位采用的各類施工機械排放的廢氣應符合國家相應標準，施工時在易發(fā)生揚塵的地塊、道路適當灑水降塵，廚房設有排油煙系統(tǒng)，并通至屋頂高空排放。 平面布置：均為南北向布置，盡量多的房間夏季涼爽時間可采用自然通風。 屋面采用擠塑隔熱板層，使其傳熱系數(shù) K＜ ， D＞ 。 房產銷售由專業(yè)營銷公司承擔，全程策劃項目的營銷策略，制定項目的廣告、宣傳，選聘有經驗的銷售人員負責銷售工作。 財務費用 本項目 建設資金擬由股東自籌解決，因此不單獨計算財務費用。 項目建設方案。 （ 3） 所得稅 本項目所得稅按 25％計算。 編制項目投資現(xiàn)金流量表（全部投資）