【正文】 位管理費(fèi)根據(jù)財(cái)政部財(cái)建 [2020]394 號(hào)文計(jì)取； 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格 [2020]10 號(hào)《工程勘測(cè)設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)??； 工程監(jiān)理費(fèi)按照發(fā)改價(jià)格 [2020]10 號(hào)計(jì)取； 項(xiàng)目前期工作費(fèi)根據(jù)國家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [1999]1283 號(hào)文計(jì)??； 33 工程招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)根據(jù)國家發(fā)改委計(jì)價(jià)格 [2020]1980 號(hào)文計(jì)?。? 不可預(yù) 見 費(fèi)按工程費(fèi)用與工程建設(shè)其他費(fèi)用之和（不含土地使用費(fèi)）的 5%計(jì)??； 二、投資估算 建設(shè)投資 項(xiàng)目建設(shè)投資額為 萬元，其中工程費(fèi)用 萬元 ，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元 ，不可預(yù)見 費(fèi) 萬元。 項(xiàng)目 資金使用 期從 2020 年 10 月至 2020 年 10 月， 為 期 3 年， 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表見下表： 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 2 資金籌措 28000 10000 項(xiàng)目資本金 28000 28000 銷售收入再投入 10000 36 第十章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 編制說明 一、編制依據(jù) 國家發(fā)展和改革委員會(huì)與建設(shè)部共同發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。 營業(yè)稅 及 附加 ： 5％（ 1＋ 5％＋ 4％）＝ 萬元； （ 2） 土地增值稅 ：本項(xiàng)目為普通商品房建設(shè)項(xiàng)目，增值額在超扣除項(xiàng)目的 50％－ 100％之間， 按增值部分的 40%減扣除項(xiàng)目的 5％征收 ，計(jì) 萬元 。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 敏感性分析結(jié)果可以看出，當(dāng)銷售收入下降 10%，開發(fā)成本上升 10％，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益仍可達(dá) 13％左右，遠(yuǎn)大于項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率 10%，由此可知項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，切實(shí)可行。因此，從動(dòng)態(tài)收益分析來看，項(xiàng)目可行，且有一定盈利能力。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 第二節(jié) 費(fèi)用與 收益 估算 一、總成本費(fèi)用估算 總成本為 萬元 由下列構(gòu)成 建設(shè)投資 項(xiàng)目建設(shè)投資額為 萬元， 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用按銷售收入的 %比例計(jì)算，則銷售費(fèi)用為 萬元 。 銷售費(fèi)用按銷售收入的 %比例計(jì)算，則銷售費(fèi)用為 萬元 。所有招投標(biāo)工作都在福鼎有形建筑市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)單位和相關(guān)專業(yè)的專家組成，所有招標(biāo)活動(dòng)均在有關(guān)行政主管部門監(jiān)督下進(jìn)行。公司法定代表人為 余振文 。 建筑物外窗窗墻面積比北向＜ ， 南向＜ 并設(shè)置遮陽構(gòu)造。 使用期間采用保潔容器設(shè)置成分類收集系統(tǒng)，對(duì)廢紙、易拉罐及鐵制品等進(jìn)行回收利用，不能利用的廢物集中后由環(huán)衛(wèi)部門每日統(tǒng)一收集后送至垃圾處理場(chǎng)集中處置。 使用期的主要噪聲為水泵及備用發(fā)電機(jī)啟動(dòng)產(chǎn)生的噪音。 23 地下室為 常 6 級(jí)人民防空地下室，按 《 人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范 》（ GB500382020） 進(jìn)行設(shè)計(jì) 。防火分區(qū)之間及設(shè)備用房之間以相應(yīng)的防火墻隔開。 本工程防雷接地系統(tǒng)按二類防雷建筑物設(shè)計(jì)。 排水采用雨污分流，生活污水經(jīng)地埋式污水處理系統(tǒng)處理達(dá)標(biāo)后排放。設(shè)計(jì)手 法上避免過于夸張、嬌艷，外觀造型簡(jiǎn)潔大方。本案寫字樓的辦公室按敞開式辦公設(shè)計(jì)，辦公室可大可小，可分可合，機(jī)動(dòng)靈活，為福鼎地區(qū)金融企業(yè)、商業(yè)等部門及社會(huì)精英量身定做。對(duì)外形成金融商業(yè)中心，對(duì)內(nèi)自然圍合成私密性較強(qiáng)的中心花園。 根據(jù)地形地貌及附近地質(zhì)資料，擬建場(chǎng)地地形地貌類型屬濱海沉積平原地 貌單元，整體場(chǎng)地適宜房屋建設(shè)。區(qū)域開通程控電話率達(dá) 100%。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和防災(zāi)抗災(zāi)能力明顯增強(qiáng)；旅游事業(yè)不斷發(fā)展，太姥山旅游設(shè)施進(jìn)一步完善，被評(píng)為國家地質(zhì)公園，景區(qū)面積達(dá)93 平方公里，崳山島列入 “中國最美十大海島 ”之一； 2020 年全市接待游客 94 萬人次，旅游經(jīng)濟(jì)總收入達(dá) 億元。境內(nèi)太姥山是國家風(fēng)景名勝區(qū)；沙埕港地處我國南北重要港口的中心位置，是我國天然避風(fēng)良港之一；前岐四季柚是 “世界奇果 ”；白琳玄武巖礦山是全國十大石板材基地之一，化油器年產(chǎn)量 占全國的三分之一。 14 第四章 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址條件 第一節(jié) 區(qū)域自然條件 福鼎市位于福建省東北閩浙交界處，南距福州 299km，北距溫州114km，處在福州與溫州兩個(gè)沿海開放城市的中間地帶。周 邊道路通暢，交通便捷。 2020 年福鼎市完成地區(qū) 生產(chǎn)總值 億元，人均 GDP 超過 10000 元，同比增長 11%；農(nóng)民人均純收入 4027 元，比上年增加 1083 元，增長 %，增長速度創(chuàng)近年來最好水平，增長速度居寧德市第一位 ； 第三產(chǎn)業(yè)層次和水平不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2020 年的 ： ： 調(diào)整為 2020年的 ： ： ，其中第二產(chǎn)業(yè)比重比 2020 年提高 個(gè)百分點(diǎn)。隨著我市核電站等大型項(xiàng)目的落戶，石板材、化油器等支柱產(chǎn)業(yè)、旅游行業(yè)的迅猛發(fā)展，福鼎經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)快車道，城市改造的進(jìn)一步完善將提入重要議事日程，而本項(xiàng)目的建設(shè)為將會(huì)更進(jìn)一步拉動(dòng)福鼎社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 為加快福鼎市的城市建設(shè)步伐，進(jìn)一步改善旅游城市形象，完善城市的整體功能，福鼎市人民政府將項(xiàng)目用地進(jìn)行公開掛牌出讓， 寧德市鼎融置業(yè) 有限公司 28000 萬元的地價(jià)取得了該地塊的開發(fā)權(quán)。成功舉辦了五屆中國太姥山文化旅游節(jié)，使太姥山的知名度不斷提高，旅游經(jīng)濟(jì)迅速發(fā) 展。全市陸地面積 1526 平方公里，海域面積 14960 平方公里，是陸地面積的近 10 倍，其中灘涂面積 6670 公頃， 0～ 20 米等深線淺海面積 7 萬公頃。同時(shí)注重小區(qū)景觀環(huán)境和品位的塑造， 避免商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾，因此市場(chǎng)前景看好。 第三節(jié) 主要結(jié)論 一、 宏觀環(huán)境分析總結(jié) （一） 國內(nèi)寫字樓市場(chǎng)概況 從國內(nèi)寫字樓發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，我國寫字樓經(jīng)歷了從初級(jí)到 成熟階段歷程，國內(nèi)較發(fā)達(dá)城 市 GDP 呈高速增長態(tài)勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員人數(shù)的上升為寫字樓的需求提供了良好的基礎(chǔ)；與早期寫字樓形態(tài)、功能單一相比，先進(jìn)的開發(fā)理念使得寫字樓市場(chǎng)在供應(yīng)量、產(chǎn)品外觀、使用功能、軟硬件配套、人性化管理方面都得到了極大的改 3 善，檔次也隨著提升；在供需兩旺的強(qiáng)勁動(dòng)力帶動(dòng)下，國內(nèi)寫字樓市場(chǎng)目前也處在一個(gè)高速發(fā)展的階段，但由于城市規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務(wù)辦公區(qū)、集中的寫字樓群，國內(nèi)的寫字樓市場(chǎng)整體上與國外成熟的寫字樓市場(chǎng)尚有一段距離，在目標(biāo)市場(chǎng)定位準(zhǔn)確的前提下，尚有很大的發(fā)展空間。 第四節(jié) 不確定性分析 .......................................................................38 第五節(jié) 評(píng)價(jià)結(jié)論 ...............................................................................39 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱： 福鼎市 鼎融國際廣場(chǎng) 項(xiàng)目 二、項(xiàng)目建設(shè)單位： 寧德市鼎融置業(yè)有限公司 三、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 四、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址 位于福鼎市 桐南新城海事處南側(cè) ， 西臨中央大道，北面為一條 18 米的規(guī)劃路。 六、 項(xiàng)目建設(shè)單位情況： 寧德市鼎融置業(yè) 有限公司可承擔(dān)建筑面積 20 萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，注冊(cè)資本 2020 萬元人民幣 。因此，開發(fā)地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、軟硬件過關(guān)、管理完善的寫字樓項(xiàng)目，具 有廣闊的市場(chǎng)前景。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表： 在現(xiàn)有價(jià)格體系及計(jì)算基準(zhǔn)下，總投資收益率為 ％，項(xiàng)目資本金凈利潤率 ％，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)稅前內(nèi)部收益率為 ％，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)稅后內(nèi)部收益率為 ％，償債備付率和利息備付率指標(biāo)也都滿足要求，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有財(cái)務(wù)生存能力，同時(shí)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。天然深水良港之一的福鼎沙埕港，水深港闊，長年不淤不凍，萬 噸巨輪出入不受潮汐限制，在 公里長的岸線上可建 5～ 10 萬噸泊位 8 個(gè)， 1 萬噸泊位 10 個(gè)，是國家二類口岸和國家一級(jí)漁港。 隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程的不斷加快， 福鼎 市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日異完善，城市綜合服務(wù)功能不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步趨向合理，城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高，一批重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和生產(chǎn)性項(xiàng)目落戶 該 市，增強(qiáng)了 城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁與活力。本項(xiàng)目 9 的建設(shè)為完善城市的總體規(guī)劃提供了有益的支持。這些都為福鼎市的商品房 和寫字樓 消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)成二幢 26 層 功能齊全 的高層 寫字樓 ，四層的商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，以“多元共享和城市綜合體”為基本設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生 12 活模式和需求， 避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 第三節(jié) 市場(chǎng)定位 一、產(chǎn)品定位 根據(jù)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，本項(xiàng)目優(yōu)、劣勢(shì)等的分析，本項(xiàng)目定位為較大規(guī)模的 商業(yè)金融、辦公綜合大樓 ，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上 一至四層為商業(yè)樓群， 5 至 26 層的高層 寫字樓 ，以適應(yīng)不同收入水平的消費(fèi)群體的需求，避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。43′之間，東南瀕東海，西界柘榮，南連霞浦，北至分水關(guān)與浙江省蒼南、泰順兩縣接壤，近海有沖積小平原，氣候溫和、雨量充沛。 第三節(jié) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 改革開放以來，福鼎市國民經(jīng)濟(jì)有了較大的發(fā)展，十五期間，福鼎市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）年平均遞增 11%， 2020 年達(dá) 億元，人均 GDP 為 11295 元，年均遞增 %，完成 “十五 ”計(jì)劃目標(biāo)；財(cái)政總收入年均增長 %，達(dá) 億元，其中地方級(jí)財(cái)政收入 億元，年均增長 13%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長 %，累計(jì)完成投資 億元， 2020 年達(dá) 億元，增 長 19%。該項(xiàng)目 西 臨 50 米 中央 大道， 北臨 18 米規(guī)劃路。 第五節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的政策支持 本項(xiàng)目是福鼎市國土資源局公開掛牌中標(biāo)項(xiàng)目，市發(fā)改局、建設(shè)局、國土資源局等有關(guān)部門在項(xiàng)目的策劃和申報(bào)上提供了幫助和便利。 19 二、總平面布置 沿中央大道和北側(cè)道路分別設(shè)置了一幢 26 層的寫字樓，寫字樓以“姐妹樓”的形式矗立在十字路 口，將鼎融國際廣場(chǎng)融入周邊環(huán)境，融入城市關(guān)系之中，成為城市的背景。 停車場(chǎng)地：本案的停車以地下為主，并沿中央大道設(shè)置地面臨時(shí)停車以滿足商業(yè)停車的需要。在商業(yè)裙房的造型上，著重突出商業(yè)裙房沿街展開的整體體量感。 五、給排水設(shè)計(jì) 本工程給排水根據(jù)國家現(xiàn)行給排水專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范、省內(nèi)地方法規(guī)及建設(shè)單位 提供的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 照明照度標(biāo)準(zhǔn)按：辦公室： 300LX；商業(yè)： 300LX；營業(yè)廳：300LX；入口、電梯廳： 150LX；設(shè)備機(jī)房： 150LX；會(huì)議室： 300LX。建筑間距滿足防火間距要求。 消防設(shè)備用電負(fù)荷屬一級(jí)負(fù)荷。 大氣污染源分析 （ 1） 施工期間廢氣污染源 施工期間的廢氣主要有施工過程產(chǎn)生的揚(yáng)塵及運(yùn)輸車輛廢氣排放。 大氣污染防治措施 施工單位采用的各類施工機(jī)械排放的廢氣應(yīng)符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，施工時(shí)在易發(fā)生揚(yáng)塵的地塊、道路適當(dāng)灑水降塵，廚房設(shè)有排油煙系統(tǒng)，并通至屋頂高空排放。 平面布置：均為南北向布置，盡量多的房間夏季涼爽時(shí)間可采用自然通風(fēng)。 屋面采用擠塑隔熱板層，使其傳熱系數(shù) K＜ ， D＞ 。 房產(chǎn)銷售由專業(yè)營銷公司承擔(dān)，全程策劃項(xiàng)目的營銷策略，制定項(xiàng)目的廣告、宣傳，選聘有經(jīng)驗(yàn)的銷售人員負(fù)責(zé)銷售工作。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目 建設(shè)資金擬由股東自籌解決，因此不單獨(dú)計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用。 項(xiàng)目建設(shè)方案。 （ 3） 所得稅 本項(xiàng)目所得稅按 25％計(jì)算。 編制項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（全部投資）