【正文】 ........14 第三節(jié) 社會經(jīng)濟(jì)概況 .......................................................................15 第四節(jié) 配套基礎(chǔ)設(shè)施條件 ...............................................................16 第五節(jié) 項目建設(shè)的政策支持 ...........................................................17 第六節(jié) 基地及地質(zhì)狀況 ...................................................................17 第五章 工 程建設(shè)方案與建設(shè)內(nèi)容 .........................................................18 第一節(jié) 設(shè)計依據(jù) ...............................................................................18 第二節(jié) 工程建設(shè)方案 .......................................................................18 第三節(jié) 工程建設(shè)內(nèi)容 .......................................................................23 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 .........................................................................25 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) ...............................................................................25 第二節(jié) 節(jié) 能 ...................................................................................27 第七章 項目組織機(jī)構(gòu)與實施進(jìn)度安排 .................................................28 第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu) ...............................................................................28 第二節(jié) 進(jìn)度安排 ...............................................................................28 第八章 項目招投標(biāo) ..................................................................................30 第九章 投資估算與資金籌措 .................................................................32 第一節(jié) 投資估算 ...............................................................................32 第二節(jié) 資金籌措 ...............................................................................35 第十章 經(jīng)濟(jì)評價 ......................................................................................36 第一節(jié) 編制說明 ...............................................................................36 第二節(jié) 費用與效益估算 ...................................................................36 第三節(jié) 財務(wù)分析 .................................................錯誤 !未定義書簽。 七、項目前期工作進(jìn)展情況說明： 本項目用地為建設(shè)單位以公開拍賣的方式取得土地的使用權(quán)，在拍賣文件中已經(jīng)市建設(shè)局出示《建設(shè)項目選址意見書》，各項規(guī)劃指標(biāo)的《建設(shè)項目選址意見書》中已確定，按建設(shè)局規(guī)劃方案的要求， 2 下一步將委托具有資質(zhì)的設(shè)計單位編制項目初設(shè)方案的設(shè)計工作，建筑面積、建筑密度、停車位、綠化率等分項目均按規(guī)劃要求進(jìn)設(shè)計。 二、 市場前景預(yù)測 根據(jù)宏觀房地產(chǎn)市場 和福鼎市寫字樓需求 特征，本項目優(yōu)、劣勢等的分析，本項目定位為 集“購物、娛樂、休閑、辦公”于一體的繁華金融商業(yè)中心。 項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 工程或項目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總 用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 3 計容 總建筑面積 ㎡ 辦公 建筑面積 ㎡ 商業(yè) 建筑面積 ㎡ 5 配套建筑面積 ㎡ 4 不計容總建筑面積 ㎡ 地下室面積 ㎡ 人防面積 ㎡ 停車場面積 ㎡ 配套 建筑面積 ㎡ 5 建筑 占地 面積 ㎡ 6 綠地面積 ㎡ 3334 7 容積率 7 建筑密度 % 8 綠地率 % 9 實際停車數(shù) 機(jī)動車停車數(shù) 輛 224 地面停車數(shù) 輛 36 地下車庫停車數(shù) 輛 188 摩托車停車數(shù) 輛 74 換算為 222 輛非機(jī)動車 非機(jī)動車停車數(shù) 輛 1681 地面停車數(shù) 輛 1459 摩托車換算為非機(jī)動車停車數(shù) 輛 222 10 建設(shè) 項目總投資 萬元 6 第二章 項目建設(shè)的必要性 第一節(jié) 項目背景 福鼎市位于福建省東北部，與浙江 溫州毗鄰，是閩東南通往浙江乃至長江三角洲的 “北大門 ”。 7 奇山秀水和濱海島嶼構(gòu)成了福鼎市獨具特色的自然旅游資源。共引進(jìn) 70 多個工業(yè)項目，總投資達(dá) 20 億元，正式投產(chǎn)后年可新增產(chǎn)值 50 億元。 二、 項目建設(shè)是福鼎市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 在福鼎市確定了以旅游經(jīng)濟(jì)帶動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展占據(jù)了一個重要的位置。 隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強(qiáng)， 2020 年福鼎市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10118 元，比上年增長 %。同時注重小區(qū)景觀環(huán)境和品位的塑造， 避免商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾， 因此市場前景看好。 二、價格定位 寫字樓 部分： 參考近年福鼎市 房 地產(chǎn) 價格的均價上漲趨勢 及 銷售情況，結(jié)合項目本身的素質(zhì)和定位，預(yù)計本項目 寫字樓 部分在銷售期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售均價為 8500 元 /m2。陸地面積 1461，東西寬 ，南北長。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快，工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)凸現(xiàn)，第三產(chǎn)業(yè)層次和水平不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2020 年的 ： ： 調(diào)整為 2020 年的 ： ： ，其中第二產(chǎn)業(yè)比重比 2020 年提高 個百分點； 2020 年城鎮(zhèn)化水平達(dá) %，超 “十五 ”計劃 5 個百分點。 供水管道已經(jīng)接到項目場址的周邊，可滿足項目建設(shè)與使用的需要； 11 萬伏變電站的 10 萬伏輸電線路已經(jīng)達(dá)項目建設(shè)場址附近，可從此處的 10KV出線引出。 第六節(jié) 基地及地質(zhì)狀況 本項目位于福鼎市 桐南新城 ，基地形狀呈規(guī)則 四 邊形，東西長約120 米，南北寬約 112 米，總用地面積 ㎡。設(shè)置四層商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系。 消防單元：規(guī)劃中充分考慮緊急狀態(tài)下消防車駛?cè)氲目赡?，建筑周邊有消防車道環(huán)行，并與基地出入口連接。運用構(gòu)架在空間立面之間形成連續(xù)的造型元素，突出表現(xiàn)商業(yè)建筑的個性化特征。 給水系統(tǒng)水源接自市政給水管網(wǎng)，由室外中央大道方向引入一根 DN150 給水管進(jìn)入水池，并在室外連成網(wǎng)狀。疏散誘導(dǎo)燈選用自帶蓄電池的燈具，停電時其自供電時間不低于 90分鐘。 消防水池、消防水泵房、發(fā)電機(jī)房及高低壓配電房均設(shè)于小區(qū)地下室，形成獨立防火分區(qū)，設(shè)甲級防火門與通道相通。 由 城市電網(wǎng)提供的電源作為消防用電設(shè)備的正常工作電源，為了確保消防用電設(shè)備的供電要求，設(shè)置一臺柴油發(fā)電機(jī)，在正常工作電源斷電時，向事故用電負(fù)荷供電。 （ 2） 使用期內(nèi)的廢氣污染源分析 使用期內(nèi)的主要廢氣為停電期間備用發(fā)電機(jī)產(chǎn)生的廢氣及停車場廢氣，生活區(qū)廚房油煙 等。 噪聲控制措施 施工期噪聲對周圍居民和學(xué)校教學(xué)不可避免會造成一定的影響，施工單位應(yīng)遵守有關(guān)施工法規(guī)，文明施工，午間 12： 00—14： 00 和夜間 22： 00—6： 00 及考試期間應(yīng)停止高噪聲的施工，以免噪聲擾民。體形系數(shù)不超過 。 28 第七章 項目組織機(jī)構(gòu)與實施進(jìn)度安排 第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu) 本項目建設(shè)單位為 寧德市鼎融置業(yè) 有限公司，項目負(fù)責(zé)人為。 第二節(jié) 進(jìn)度安排 項目建設(shè)期從 2020 年 10 月 1 日 至 2020 年 10 月 6 日 ，建設(shè)期為1100 天 ，安排如下： 項目前期 工作階段： 2020 年 6 月 —2020 年 8 月，完成項目可研報告的編制與建筑方 29 案的審批； 2020 年 9 月，完成土建的設(shè)計、監(jiān)理招標(biāo)與施工圖設(shè)計； 項目建設(shè)實施階段： 2020 年 10 月 —2020 年 9 月，完成土建工程及設(shè)備購置安裝 ，配套設(shè)施建設(shè) ； 竣工驗收階段： 2020 年 10 月，完成工程掃尾和竣工驗收。 銷售費用 根據(jù)規(guī)劃方案 ,可銷售面積具體為：辦公面積： 平方米，商業(yè)面積： 平方米。 二、計算期 本項目經(jīng)濟(jì)評價計算期按 3 年計 。 38 第 三 節(jié) 效益 分析 一、 投資 靜態(tài)收益分析 表 97 投資 靜態(tài)收益分析 項目 單位 數(shù)值 備注 總開發(fā)價值 銷售收入 萬元 營業(yè)稅及附加 萬元 土地增值稅 萬元 計 萬元 總成本 建設(shè)投資 萬元 銷售費用 萬元 收入 %記取 成本合計 萬元 投資利潤 所得稅前利潤總額 萬元 投資利潤率 % 凈利潤 企業(yè)所得稅 萬元 所得稅后凈利潤 萬元 投資利潤率 % 資本金利潤率 ％ 39 二、 投資 動態(tài)收益分析 項目銷售回款計劃 本項目在 建設(shè)項目 的主體 6 層開始 預(yù)售，預(yù)計在 2 年內(nèi)全部售完 ，房屋銷售進(jìn)度如下： 房屋銷售進(jìn)度計劃表 序號 時 間 比例（ %） 金額 （萬元） （萬元） 第一期 2020 年 10 月－ 2020 年 10 月 至 2020 年 第三季節(jié) 約 45 34000 第二期 2020 年 7 月－ 2020 年 6 月 約 65 合 計 100 動態(tài)收益分析主要指標(biāo) （ 1） 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 分析時間從 2020 年 10 月至 2020 年 10 月， 3 年。