【正文】 ，進行財務(wù)現(xiàn)金流量分析。 敏感性分析表 因素變化 測算結(jié)果 基本方案 稅后利潤（萬元） 投資利潤率（％） 內(nèi)部收益率（％） 售價下 降 10％ 稅后利潤（萬元） 投資利潤率（％） 內(nèi)部收益率（％） 成本上升 10％ 稅后利潤（萬元） 投資利潤率（％） 內(nèi)部收益率（％） 第五節(jié) 評價結(jié)論 綜上所述，在現(xiàn)有價格體系及計算基準下，總投資收益率為％，項目資本金凈利潤率 ％，項目投資財務(wù)稅前內(nèi)部收益率為 ％，項目投資財務(wù)稅后內(nèi)部收益率為 ％，償債備付率和利息備付率指標也都滿足要求，表明項目經(jīng)濟效益較好，具有財務(wù)生存能力，同 時具有較強的抗風(fēng)險能力，項目在財務(wù)上是可行的。 項目投資現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 序號 項目 合計 計算期 1 2 3 4 1 現(xiàn)金流 入 34000 第一期銷售收入 34000 34000 第二期銷售收入 2 現(xiàn)金流出 10000 25000 15000 建設(shè)投資 15000 20200 銷售費用 500 財務(wù)費用 800 營業(yè)稅金及附加 2500 土地增值稅 4000 3 所得稅前凈現(xiàn)金 流量 (12) 3000 － 8000 4 累計所得稅前凈 現(xiàn)金流量 3000 11000 5 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈 現(xiàn)金流量 (35) 3000 － 8000 7 累計所得稅后凈 現(xiàn)金流量 3000 11000 41 動態(tài)收益分析結(jié)果 根據(jù) 項目投資現(xiàn)金流量表（全部投資），進行財務(wù)現(xiàn)金流量分析 ，主要指標結(jié)果如下表 主要經(jīng)濟指標 序號 名 稱 稅前指標 稅后指標 1 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 2 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 (ic=10％ )(萬元 ) 項目投資所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 ％，項目投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 ％，大于該公司基準收益率 10％；項目投資所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元， 項目投資所得稅 后 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，均大于 0； 項目 投資回收期約 34 年，可以接受。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈 利能力的主要動態(tài)評價指標。 三、項目貼現(xiàn)率 項目貼現(xiàn)率取 10%。根據(jù)福鼎市同時期類似房地產(chǎn)項目的售價，預(yù)計本項目辦公建筑平均售價為每平方米 8500 元，商業(yè) 建筑平均售價為每平方米 25000 元， 銷售收入預(yù)計： 8500＋ 25000≈ 萬。 30 第八章 項目招投標 一、招標依據(jù) 《中華人民共和國招標投標法》 《建設(shè)工程設(shè)計招標投標管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部第 82 號令） 《評標委員會和評標方法暫行規(guī)定》（國家計委等七部委第 12號令） 國家發(fā)展計劃委員會第 第 第 18 號令 《福建省招標投標管理辦法》（福建省人民政府第 68 號令） 二、主要招標計劃 根據(jù)《中華人民共和國招標法》有關(guān)規(guī)定，本項目的土建工程勘察、設(shè)計、監(jiān)理、土建工程和設(shè)備的購置必須實行招投標，采用委托招形式。 寧德市鼎融置業(yè) 有限公司于 2020 年 1 月 21 日成立，公司注冊資本金為 2020 萬元人民幣，同時將隨工程進展按要求增資，公司現(xiàn)有員工 30 人，其中工程技術(shù)人員 15 人。 本工程綠地覆蓋率為 25%，并布置有水池等，以改善本區(qū)的小氣候，降低周邊環(huán)境溫度。 固體廢棄物治理措施 施工期間的固體廢棄物主要為建筑垃圾，主要廢土、廢磚、廢鋼筋、廢渣等，部分廢土、廢磚填到低洼地，其他建筑垃圾由施工單位及時清運處理。 聲環(huán)境影響分析 聲環(huán)境影響分析主要為推土機、挖掘機、打樁機、運輸車輛等施工機械產(chǎn)生的噪聲，施工噪聲一般在 75—100dB(A)之間。 九 、人防設(shè)計 人防總建筑面積 ，地下室設(shè)計 二 個人防掩蔽單元，每個人防掩蔽單元最少設(shè)計 一個密閉通道口部及一個防毒通道口部。 高層 綜合樓 設(shè)置消防電梯，封閉式樓梯間及前室。大樓立面設(shè)泛光照明，屋面預(yù)留廣告電源。生活給水采用變頻加壓供水，一至四層為商業(yè)用水，地下室設(shè)一套生活水箱 40m3 及一套變頻供水設(shè)備并單獨計量；五層以上為辦公用水，設(shè)三套供水設(shè) 21 備，地下室設(shè)一個辦公用水水箱 80 m3，水池采用獨立式結(jié)構(gòu)。在寫字樓的造型上，以豎向線條來強調(diào)現(xiàn)代流暢明快的體量外觀，以米黃色干掛花崗巖和色澤亮麗的玻璃幕墻來體現(xiàn)厚實與輕巧的平衡感，利用材質(zhì)的變化表達出不同層次的美感。 三、建筑單體設(shè)計 二十一世紀辦公空間的設(shè)計將更加傾向靈活性和多樣化，以便適應(yīng)不同的辦公模式。整體建筑呈“反 L”形。 西 側(cè)為 中央 大道，北側(cè)為 18 米規(guī)劃路。 福鼎市擁有程控交換機容量 16 萬門，滬穗光纜貫穿項目區(qū)，實現(xiàn)全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)及福寧高速公路 、 104 國道福鼎段移動信號的全面覆蓋。建成或基本建成重點項目 28項，實現(xiàn)高速公路全線通車，硬化鄉(xiāng)村道路 450 公里，占總計劃的%，城市建成面積由 2020 年的 平方公里拓展到 2020 年的 12平方公里，完成農(nóng)村電網(wǎng)和城市電網(wǎng)改造， “一園三區(qū) ”等項目載體建設(shè)初 具規(guī)模，初步形成石材、汽配、食品加工三大行業(yè)，石材業(yè)為省集群產(chǎn)業(yè)。福鼎市下轄有 17 鄉(xiāng)鎮(zhèn)及街道辦事處和開發(fā)區(qū)，市區(qū)山水相間，風(fēng)景秀麗，三亞至同山高速公路、 104 國道和省道沙呂線及溫福高速鐵路貫穿市區(qū)。 商業(yè)部分： 考慮到本區(qū)段 現(xiàn)階段 商業(yè)氣氛不濃 ，但項目完成時間為 2020 年10 月，建成后桐南新城將發(fā)展成 商業(yè) 后氣氛濃厚的社區(qū)， 因此，預(yù)計本項目商 鋪 部分銷售均價為 25000 元 /m2。 第二節(jié) 本項目市場分析 一、 優(yōu)勢 項目建設(shè)場址位于福鼎市 桐南新城海事處南側(cè) ， 西臨中央大道，北面為一條 18 米的規(guī)劃路。人均可消費支出 8400 元，增長 %。從某種意義上說，房地產(chǎn)業(yè)不僅成為地方稅收的重要經(jīng)濟來源，拉動了其它行業(yè)的發(fā)展速度，緩和了居民住房難的矛盾，更改變了作為旅游 城市所必需具備的市容、市貌。與此同時，良好的市場、服務(wù) 、 信用環(huán)境，為進一步擴大對外開放營造了可持續(xù)的發(fā)展氛 8 圍和條件， 在 2020 年度福建省縣域經(jīng)濟評價中，成為 “經(jīng)濟發(fā)展十佳 ”縣（市）之一，縣域競爭力居全省第 18 位，為全面建設(shè)小康社會奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)?！昂Ｉ舷啥?”太姥山的自然景觀以花崗巖洞為特色，在國內(nèi)同類景觀中發(fā)育較全且特色明顯，是國家重點風(fēng)景名勝區(qū)和國家地質(zhì)公園，融山、海、川、島和人文景觀為一體，有太姥山岳、晴川海濱、九鯉溪瀑、?，幜袓u、桑園翠湖等五大景區(qū)和翠郊古民居、冷城古堡、昭明十剎等一批歷史古跡。于清乾隆 4 年（即公元 1739 年）置縣，1995 年撤縣設(shè)市，城市規(guī)劃控制面積 200 平方公里，現(xiàn)轄 16 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、 1 個開發(fā)區(qū)，共有 250 個村、 29 個居委會，其中沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)有 12 個。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 設(shè)計成二幢 26 層 功能齊全 的高層 寫字樓 ，四層的商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，以“多元共享和城市綜合體”為基本設(shè)計理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生活工作模式和需求， 避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來的市場風(fēng)險。 第二節(jié) 編制依據(jù) 一、 建設(shè)單位與福鼎市國土資 源局簽訂的《國有 建設(shè)用地 使用權(quán)出讓合同》； 二、 福鼎市建設(shè)局 鼎建規(guī) [2020]40 號《 福鼎市建設(shè)局關(guān)于桐南新城海事處南側(cè)地塊規(guī)劃用途及相關(guān)建設(shè)指標的復(fù)函 》； 三、 《投資項目可行性研究指南》（試用版）； 四、 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法 與 參數(shù)》（第三版）； 五、鼎融國際廣場 項目規(guī)劃設(shè)計方案審定通知書 ； 六、 業(yè)主單位提供的其它材料； 七、 業(yè)主單位委托編制可研報告的合同書。 福鼎市鼎融國際廣場項目 可行性研究報告 福建省閩咨投資咨詢中心 二○一一年五月 編 制 人 員 葉森鑫 工 程 師 梅順啟 高級經(jīng)濟師 黃繼才 高級工程師 楊東升 高級工程師 陳 榕 高級經(jīng)濟師 呂佳娜 工 程 師 錢 丹 助理工程師 審核： 黃繼才 總工 審定： 陳 琳 主任 目 錄 第一章 總 論 ........................................................................................... 1 第一節(jié) 項目概況 ................................................................................ 1 第二節(jié) 編制依據(jù) ................................................................................ 2 第三節(jié) 主要結(jié)論 ................................................................................ 2 第二章 項目建設(shè)的必要性 ...................................................................... 6 第一節(jié) 項目背景 ................................................................................ 6 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 ................................................................ 8 第三章 項目功能定位和目標市場預(yù)測 .................................................10 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研分析 ...........................................................10 第二節(jié) 本項目市場分析 ...................................................................12 第三節(jié) 市場定位 ...............................................................................13 第四章 項目建設(shè)場址條件 .....................................................................14 第一節(jié) 區(qū)域自然條件 .......................................................................14 第二節(jié) 氣候水文特征 ...............................................................