【正文】 上升為寫字樓的需求提供了良好的基礎；與早期寫字樓形態(tài)、功能單一相比，先進的開發(fā)理念使得寫字樓市場在供應量、產(chǎn)品外觀、使用功能、軟硬件配套、人性化管理方面都得到了極大的改 3 善，檔次也隨著提升；在供需兩旺的強勁動力帶動下，國內(nèi)寫字樓市場目前也處在一個高速發(fā)展的階段，但由于城市規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務辦公區(qū)、集中的寫字樓群，國內(nèi)的寫字樓市場整體上與國外成熟的寫字樓市場尚有一段距離，在目標市場定位準確的前提下，尚有很大的發(fā)展空間。全市陸地面積 1526 平方公里，海域面積 14960 平方公里，是陸地面積的近 10 倍，其中灘涂面積 6670 公頃， 0～ 20 米等深線淺海面積 7 萬公頃。 為加快福鼎市的城市建設步伐，進一步改善旅游城市形象，完善城市的整體功能，福鼎市人民政府將項目用地進行公開掛牌出讓， 寧德市鼎融置業(yè) 有限公司 28000 萬元的地價取得了該地塊的開發(fā)權。 2020 年福鼎市完成地區(qū) 生產(chǎn)總值 億元，人均 GDP 超過 10000 元，同比增長 11%；農(nóng)民人均純收入 4027 元，比上年增加 1083 元，增長 %，增長速度創(chuàng)近年來最好水平，增長速度居寧德市第一位 ； 第三產(chǎn)業(yè)層次和水平不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構由 2020 年的 ： ： 調(diào)整為 2020年的 ： ： ，其中第二產(chǎn)業(yè)比重比 2020 年提高 個百分點。 14 第四章 項目建設場址條件 第一節(jié) 區(qū)域自然條件 福鼎市位于福建省東北閩浙交界處，南距福州 299km，北距溫州114km，處在福州與溫州兩個沿海開放城市的中間地帶。農(nóng)業(yè)基礎設施和防災抗災能力明顯增強；旅游事業(yè)不斷發(fā)展，太姥山旅游設施進一步完善，被評為國家地質(zhì)公園，景區(qū)面積達93 平方公里，崳山島列入 “中國最美十大海島 ”之一； 2020 年全市接待游客 94 萬人次，旅游經(jīng)濟總收入達 億元。 根據(jù)地形地貌及附近地質(zhì)資料，擬建場地地形地貌類型屬濱海沉積平原地 貌單元，整體場地適宜房屋建設。本案寫字樓的辦公室按敞開式辦公設計，辦公室可大可小，可分可合，機動靈活，為福鼎地區(qū)金融企業(yè)、商業(yè)等部門及社會精英量身定做。 排水采用雨污分流，生活污水經(jīng)地埋式污水處理系統(tǒng)處理達標后排放。防火分區(qū)之間及設備用房之間以相應的防火墻隔開。 使用期的主要噪聲為水泵及備用發(fā)電機啟動產(chǎn)生的噪音。 建筑物外窗窗墻面積比北向＜ ， 南向＜ 并設置遮陽構造。所有招投標工作都在福鼎有形建筑市場內(nèi)進行，評標委員會由招標單位和相關專業(yè)的專家組成，所有招標活動均在有關行政主管部門監(jiān)督下進行。 第二節(jié) 費用與 收益 估算 一、總成本費用估算 總成本為 萬元 由下列構成 建設投資 項目建設投資額為 萬元， 銷售費用 銷售費用按銷售收入的 %比例計算，則銷售費用為 萬元 。因此，從動態(tài)收益分析來看，項目可行，且有一定盈利能力。它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。 項目 資金使用 期從 2020 年 10 月至 2020 年 10 月， 為 期 3 年， 項目總投資使用計劃與資金籌措表見下表： 項目總投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 2 資金籌措 28000 10000 項目資本金 28000 28000 銷售收入再投入 10000 36 第十章 經(jīng)濟評價 第一節(jié) 編制說明 一、編制依據(jù) 國家發(fā)展和改革委員會與建設部共同發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。 項目負責人將負責工程建設質(zhì)量的全過程管理，是項目工程質(zhì)量的第一責任人，本工程質(zhì)量實行監(jiān)理制，項目的資金將設置專戶管理，對資金的使用嚴格管理，保證?？顚Ｓ?。為此建筑設計上，從下面幾點進行考慮。 第三節(jié) 工程建設內(nèi)容 工程建設內(nèi)容詳見下表： 工程建設內(nèi)容一覽表 序號 工程或項目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總 用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 3 計容 總建筑面積 ㎡ 辦公 建筑面積 ㎡ 商業(yè) 建筑面積 ㎡ 24 配套建筑面積 ㎡ 4 不計容總建筑面積 ㎡ 地下室面積 ㎡ 人防面積 ㎡ 停車場面積 ㎡ 配套 建筑面積 ㎡ 5 建筑 占地 面積 ㎡ 6 綠地面積 ㎡ 3334 7 容積率 7 建筑密度 % 8 綠地率 % 9 實際停車數(shù) 機動車停車數(shù) 輛 224 地面停車數(shù) 輛 36 地下車庫停車數(shù) 輛 188 摩托車停車數(shù) 輛 74 換算為 222 輛非機動車 非機動車停 車數(shù) 輛 1681 地面停車數(shù) 輛 1459 摩托車換算為非機動車停車數(shù) 輛 222 25 第六章 環(huán)境保護與節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境保護 一、污染源分析 水污染分析 本項目施工期間將產(chǎn)生少量的生產(chǎn)廢水和生活污水；正常使用期主要為辦公及生活使用污水。 八 、消防設計 本工程 西北兩面均臨 城市道路，區(qū)內(nèi)道路四通八達，消防車可直接到達建筑周邊，道路滿足消防車通行，高層建筑均有 4 米以上環(huán)形消防車道，底層建筑底邊直接落地，設有直通室外的樓梯出口。 人防抗力等級甲類核六級，常六級。 人行流線：合理組織流暢的步行 流線，保證商業(yè)、寫字樓功能區(qū)互不干擾。 17 項目建設的鋼材、水泥、木材，當?shù)亟ú氖袌隹梢圆少彛夯ㄋ璧纳啊⑹?、磚等地材在當?shù)丶瓤刹少彶M足供應。沿海地區(qū)年平均降雨量為 1300—1700 毫米， 15 太姥山是福鼎市降雨中心區(qū)，您平均降雨量達 2112. 3 毫米，主 要降水都集中在水稻生長季的 3—9 月，其中 5—6 月為梅雨季和 8—9 月的臺風雷雨季節(jié)是降水量的高峰期。 四、威脅 13 國家 某些 政策的不確定性，將可能給本項目造成一定的影響。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn) 化，城鎮(zhèn)人口大量增加。深厚的道教、佛教、儒教文化，獨具民族特色的 畬族文化、獨具地方特色的飲食文化與閩東老區(qū)的革命精神共同構筑現(xiàn)代福鼎多元的文化體系， 1997 年和 2020年連續(xù)兩屆榮獲全國 “雙擁模范城 ”稱號。 項目選址科學合理，自然條件及水、電、路等基礎設施條件好，具備 了建設的 基本 條件。項目地點交通便利，形成良好的景 觀空間。 （二）福鼎市寫字樓市場概況 福鼎 市房地產(chǎn)市場的 近年獲得了長足的 發(fā)展，多層及高層公寓式住宅已成為市場的新寵，新落成的 鉑金華城、濱江朝代城、龍澤外灘、集創(chuàng)大廈、桐南明珠、 御景園等一批高層住宅樓盤 及商業(yè)單位 ，市場銷售火爆 。 總 人口 56 萬 人 ，老區(qū)基點村 231 個，老區(qū)人口占全市總面積的 86%，少數(shù)民族鄉(xiāng) 1 個、民族村 25 個，少數(shù)民族人口占全市總?cè)丝诘?%。 第二節(jié) 項目建設的必要性 一、 項目建設是福鼎市城市建設的需要 近年來福鼎市加快城市化進程，提高城市管理水平作為推動經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)的飛躍、提高人民生活質(zhì)量的突破口。以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力 ，特別是第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的增加，為寫字樓市場提供了巨大的消費潛力 。介于北緯26176。十五期間，一批有較 16 強輻射帶動能力的生產(chǎn)性項目落戶福鼎并陸續(xù)開工、建設和投產(chǎn)，累計承接浙南等市外項目 95 項，資金 億元；累計利用外資 6281萬美元；總投資為 800 億元的核電項目落戶福鼎，將給福鼎帶來前所未有的發(fā)展高速和 機遇。 18 第五章 工程建設方案與建設內(nèi)容 第一節(jié) 設計依據(jù) 一、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB5018093）； 二、《福鼎市城市總體規(guī)劃》； 三、《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》； 四、《住宅設計規(guī)范》（ GB500961999）； 五、《住宅建筑設計標準》； 六、《建筑工程交通設計及停車場設置標準》； 七、《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》（ CJJ7597）； 八、《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 2020 版）。 商業(yè)樓房有四層，主要為大空間商業(yè)用房，一層沿中央大道 20 一側(cè)設 置 8 間店面。地下室內(nèi)泵房、車道截水溝均設置集水坑，經(jīng)潛水排污泵提升后排出室外，雨水經(jīng)室外管網(wǎng)匯集后排入市政雨水管。 本工程按高層 綜合 樓高度＞ 50M 設計。 固體廢棄物影響分析 施工期間的固體廢棄物主要為土建工程施工時產(chǎn)生的建筑垃圾，主要有搬遷民房的廢土、廢磚以及建筑過程中產(chǎn)生的廢渣、廢水泥漿、廢鋼筋、廢木料、廢砂土等和施工人員在施工現(xiàn)場的生活垃圾；二次裝修施工中產(chǎn)生的建筑垃圾主要為廢砂、廢磚、廢木料、廢金屬、廢油漆桶、廢紙及各種包裝袋。一至九層外窗氣密性達到國家標準 3 級要求，十層以上外窗氣密性達到國家標準 4 級要求，外窗可開啟面積＞所在房間面積的 8%。 項目建設期間，要嚴格工程質(zhì)量管理，按照項目立項批復的內(nèi)容組織建設，不得擅自變更建設地點、規(guī)模、標準和主要建設內(nèi)容，按質(zhì)、按 量、按時完成任務計劃建設任務，確保發(fā)揮效益。 二 、收入和稅 金估算 根據(jù)規(guī)劃方案 ,可銷售面積具體為：寫字樓面積： 平方 37 米，商業(yè)面積： 平方米。 第四節(jié) 不確定性分析 一、盈虧平衡分析 以銷售價格表示的盈虧平衡點為 銷售收入的 ％即寫字樓 銷售價格達到 5210 元 /m2， 商業(yè) 銷售價格達到 15330 元 /m2，企業(yè)就可以保本，由此可見該項目具有一 定的適應市場變化的能力。 40 （ 2） 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務凈現(xiàn)值按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率 I 將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期的現(xiàn)值之和。 銷售再投入資金 萬元，占 ％。項目實施擬從公司抽調(diào)得力人員參與工程建設的監(jiān)督、管理工作。主要考慮夏季空調(diào)，冬季采暖，通過采用合理建筑設計，增強建筑圍護結(jié)構保溫，隔熱性能和提高空調(diào)及采暖設備效能比的節(jié)能措施，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境的前提下，與未采用節(jié)仍措施前相比，全年空調(diào)和采暖總能耗減少 50%。 十一、無障礙設計 本項目無障礙設計依據(jù)《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》JGJ50— 2020 進行設計，主要對道路、公共綠地及小廣、公共建筑入口、電梯 廳和通道進行無障礙設計。 防排煙控制系統(tǒng)在火災發(fā)生后，平時 用空調(diào)通風系統(tǒng)停止運行，消防排煙系統(tǒng)啟動。按 照《建 筑抗震 設計 規(guī)范 》（ GB500112020），該場地抗震設防烈度為 6 度，地震動峰值加速度為 ，設計地震分組屬第一組，設防類別為 丙 類， 建筑結(jié)構完全等級為二級， 抗震等級為三級。 交通流線組織 車行流線：遵循城市規(guī)劃要求，在北側(cè)和西側(cè)分別設置出入口，連接廣場和環(huán)形道路，形成便捷通暢的車行線路。廣電全市聯(lián)網(wǎng)，完全可滿足項目建 設要求。全年平均氣溫達 18℃ —19℃ 之間，最熱氣溫出現(xiàn)在 7 月份，平均達 23℃ —28℃ 之間。 三、機會 從發(fā)展看，從市中心至本項目用地之間，近 期 將有多個項目建 設，本地段和市中心之間將形成較旺的人氣，周邊的城市環(huán)境和氛 圍將大大改善，而且，隨著 福鼎市確立 “東擴、南移、面海 ”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 逐步完成， 將極大地提升本項目的區(qū)位優(yōu)勢，也將為本項目開發(fā)帶來機遇。 二、人口城鎮(zhèn)化 及第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的增加 ，擴大了市場消費需求 福鼎是閩浙邊貿(mào)城市，有著悠久貿(mào)易的歷史，自