【正文】 第一節(jié) 項目概況 一、項目名稱： 福鼎市 鼎融國際廣場 項目 二、項目建設單位： 寧德市鼎融置業(yè)有限公司 三、項目負責人： 四、項目建設地點： 項目建設場址 位于福鼎市 桐南新城海事處南側 ， 西臨中央大道，北面為一條 18 米的規(guī)劃路。周邊道路通暢，交通便捷。 六、 項目建設單位情況： 寧德市鼎融置業(yè) 有限公司可承擔建筑面積 20 萬平方米以下的開發(fā)建設項目，注冊資本 2020 萬元人民幣 。 （二）福鼎市寫字樓市場概況 福鼎 市房地產(chǎn)市場的 近年獲得了長足的 發(fā)展，多層及高層公寓式住宅已成為市場的新寵，新落成的 鉑金華城、濱江朝代城、龍澤外灘、集創(chuàng)大廈、桐南明珠、 御景園等一批高層住宅樓盤 及商業(yè)單位 ，市場銷售火爆 。因此，開發(fā)地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、軟硬件過關、管理完善的寫字樓項目，具 有廣闊的市場前景。 4 三、 項目總投資及資金籌措方案 項目總 投資為 萬元，項目所需資金由建設單位自籌28000 萬元，其余 萬元 由銷售收入再投入 解決。項目主要經(jīng)濟指標見下表： 在現(xiàn)有價格體系及計算基準下，總投資收益率為 ％，項目資本金凈利潤率 ％，項目投資財務稅前內(nèi)部收益率為 ％，項目投資財務稅后內(nèi)部收益率為 ％，償債備付率和利息備付率指標也都滿足要求，項目經(jīng)濟效益較好，具有財務生存能力，同時具有較強的抗風險能力，項目在財務上是可行的。 總 人口 56 萬 人 ，老區(qū)基點村 231 個，老區(qū)人口占全市總面積的 86%，少數(shù)民族鄉(xiāng) 1 個、民族村 25 個，少數(shù)民族人口占全市總人口的 %。天然深水良港之一的福鼎沙埕港，水深港闊，長年不淤不凍，萬 噸巨輪出入不受潮汐限制，在 公里長的岸線上可建 5～ 10 萬噸泊位 8 個， 1 萬噸泊位 10 個，是國家二類口岸和國家一級漁港。同時市政府以名山為媒，以特色海濱風光為媒，積極開發(fā)和儲備旅游建設項目，在全國大中城市開展推介、促銷、招商活動，并在政策上制定一系列優(yōu)惠措施，提供良好的投資環(huán)境、服務環(huán)境，尋求各種經(jīng)濟成份參與旅游開發(fā)。 隨著經(jīng)濟社會發(fā)展進程的不斷加快， 福鼎 市基礎設施建設日異完善，城市綜合服務功能不斷增強，產(chǎn)業(yè)結構逐步趨向合理，城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高，一批重大基礎設施項目和生產(chǎn)性項目落戶 該 市，增強了 城市 經(jīng)濟發(fā)展后勁與活力。 第二節(jié) 項目建設的必要性 一、 項目建設是福鼎市城市建設的需要 近年來福鼎市加快城市化進程，提高城市管理水平作為推動經(jīng)濟發(fā)展質的飛躍、提高人民生活質量的突破口。本項目 9 的建設為完善城市的總體規(guī)劃提供了有益的支持。 三、 項目建設是拉動 桐南新城 發(fā)展的需要 本項目用地位于 福鼎市桐南新城海事處南側 ， 西臨中央大道，北臨 18 米規(guī)劃路， 它的建設與完善，能帶動 桐南新城 的建設，使 桐南新城 的城市建設步入新的階段，充分體現(xiàn)城市東擴的發(fā)展戰(zhàn)略。這些都為福鼎市的商品房 和寫字樓 消費市場增添了新的主力軍。以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力 ，特別是第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的增加，為寫字樓市場提供了巨大的消費潛力 。 產(chǎn)品結構 設計成二幢 26 層 功能齊全 的高層 寫字樓 ，四層的商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，以“多元共享和城市綜合體”為基本設計理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生 12 活模式和需求， 避免產(chǎn)品的同質化帶來的市場風險。政府行政中心及法院、檢察院、建設局、國土局、海事處等諸多部門均處于項目周邊，而目前周邊地區(qū)并無建設規(guī)模較大的專業(yè)寫字樓，因此， 特別適合建 造 環(huán)境優(yōu)雅、景觀美麗 、管理完善、功能齊全的寫字樓。 第三節(jié) 市場定位 一、產(chǎn)品定位 根據(jù)宏觀房地產(chǎn)市場特征，本項目優(yōu)、劣勢等的分析，本項目定位為較大規(guī)模的 商業(yè)金融、辦公綜合大樓 ，在產(chǎn)品結構上 一至四層為商業(yè)樓群， 5 至 26 層的高層 寫字樓 ，以適應不同收入水平的消費群體的需求，避免產(chǎn)品的同質化帶來的市場風險。介于北緯26176。43′之間，東南瀕東海，西界柘榮，南連霞浦，北至分水關與浙江省蒼南、泰順兩縣接壤，近海有沖積小平原，氣候溫和、雨量充沛。 1995 年 10月 13 日竟國務院批準同意撤縣設市，年輕的福鼎市依據(jù)自身的區(qū)位優(yōu)勢和資源條件，確定了福鼎市城市性質為：海峽西岸經(jīng)濟區(qū)東北翼濱海旅游工業(yè)城市。 第三節(jié) 社會經(jīng)濟概況 改革開放以來，福鼎市國民經(jīng)濟有了較大的發(fā)展，十五期間，福鼎市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）年平均遞增 11%， 2020 年達 億元，人均 GDP 為 11295 元，年均遞增 %，完成 “十五 ”計劃目標；財政總收入年均增長 %，達 億元，其中地方級財政收入 億元，年均增長 13%；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長 %，累計完成投資 億元， 2020 年達 億元，增 長 19%。十五期間，一批有較 16 強輻射帶動能力的生產(chǎn)性項目落戶福鼎并陸續(xù)開工、建設和投產(chǎn)，累計承接浙南等市外項目 95 項，資金 億元；累計利用外資 6281萬美元；總投資為 800 億元的核電項目落戶福鼎，將給福鼎帶來前所未有的發(fā)展高速和 機遇。該項目 西 臨 50 米 中央 大道， 北臨 18 米規(guī)劃路。郵政也得到穩(wěn)步發(fā)展，開辦了特快專遞。 第五節(jié) 項目建設的政策支持 本項目是福鼎市國土資源局公開掛牌中標項目，市發(fā)改局、建設局、國土資源局等有關部門在項目的策劃和申報上提供了幫助和便利。 18 第五章 工程建設方案與建設內(nèi)容 第一節(jié) 設計依據(jù) 一、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB5018093）； 二、《福鼎市城市總體規(guī)劃》； 三、《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》； 四、《住宅設計規(guī)范》（ GB500961999）； 五、《住宅建筑設計標準》； 六、《建筑工程交通設計及停車場設置標準》； 七、《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》（ CJJ7597）； 八、《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 2020 版）。 19 二、總平面布置 沿中央大道和北側道路分別設置了一幢 26 層的寫字樓，寫字樓以“姐妹樓”的形式矗立在十字路 口，將鼎融國際廣場融入周邊環(huán)境，融入城市關系之中，成為城市的背景。沿街中央大道設置獨立店面，在十字路口處設置商業(yè)廣場，在聚集人氣、吸引人流的同時，也提升了鼎融國際廣場的形象。 停車場地：本案的停車以地下為主，并沿中央大道設置地面臨時停車以滿足商業(yè)停車的需要。 商業(yè)樓房有四層，主要為大空間商業(yè)用房，一層沿中央大道 20 一側設 置 8 間店面。在商業(yè)裙房的造型上，著重突出商業(yè)裙房沿街展開的整體體量感。 四、結構設計 主體為 鋼筋混凝土 框架 — 剪力墻 結構，樓屋面均采用現(xiàn)澆鋼筋砼梁板結構， 地下室為全埋式鋼筋混凝土整體結構。 五、給排水設計 本工程給排水根據(jù)國家現(xiàn)行給排水專業(yè)設計規(guī)范、省內(nèi)地方法規(guī)及建設單位 提供的要求進行設計。地下室內(nèi)泵房、車道截水溝均設置集水坑，經(jīng)潛水排污泵提升后排出室外，雨水經(jīng)室外管網(wǎng)匯集后排入市政雨水管。 照明照度標準按：辦公室： 300LX；商業(yè)： 300LX；營業(yè)廳：300LX；入口、電梯廳： 150LX；設備機房： 150LX；會議室： 300LX。 本工程由當?shù)仉娦挪块T提供通訊光纜引至地下電話交接間，營業(yè)場所及辦公部分設置綜合布線系統(tǒng)，以滿足語音、數(shù)據(jù)及圖像等傳輸?shù)囊?，設置一套保安管理系統(tǒng)在大樓各層入口及電梯轎廂等處設置攝像機進行監(jiān)控，在營業(yè)廳及主要出入口等處設置監(jiān)視攝像機及緊急報警按鈕，辦公室各層設置紅外地射探測器以防入侵。建筑間距滿足防火間距要求。 本工程按高層 綜合 樓高度＞ 50M 設計。 消防設備用電負荷屬一級負荷。 十、安防設計 本工程設置周界防越報警及閉路監(jiān)控系統(tǒng)，各出入口、周界及停車場設閉路監(jiān)控點，監(jiān)控中心采用長時間錄像機記錄圖像。 大氣污染源分析 （ 1） 施工期間廢氣污染源 施工期間的廢氣主要有施工過程產(chǎn)生的揚塵及運輸車輛廢氣排放。 固體廢棄物影響分析 施工期間的固體廢棄物主要為土建工程施工時產(chǎn)生的建筑垃圾，主要有搬遷民房的廢土、廢磚以及建筑過程中產(chǎn)生的廢渣、廢水泥漿、廢鋼筋、廢木料、廢砂土等和施工人員在施工現(xiàn)場的生活垃圾；二次裝修施工中產(chǎn)生的建筑垃圾主要為廢砂、廢磚、廢木料、廢金屬、廢油漆桶、廢紙及各種包裝袋。 大氣污染防治措施 施工單位采用的各類施工機械排放的廢氣應符合國家相應標準，施工時在易發(fā)生揚塵的地塊、道路適當灑水降塵，廚房設有排油煙系統(tǒng)，并通至屋頂高空排放。 建設工程對環(huán)境影響是多方面的，其中較為重要的是對自然生態(tài)、聲環(huán)境、大氣質量、社會經(jīng)濟、水環(huán)境、交通運輸方式等影響，且此項目地處 交通主干道旁，屆時將以環(huán)保專題研究的結論為依據(jù)， 27 指導設計和施工。 平面布置：均為南北向布置，盡量多的房間夏季涼爽時間可采用自然通風。一至九層外窗氣密性達到國家標準 3 級要求，十層以上外窗氣密性達到國家標準 4 級要求，外窗可開啟面積＞所在房間面積的 8%。 屋面采用擠塑隔熱板層，使其傳熱系數(shù) K＜ ， D＞ 。 本項目由福鼎市發(fā)展和改革局具體負責項目的立項報批等工作，福鼎市建設局負責項目的技術指導 。 房產(chǎn)銷售由專業(yè)營銷公司承擔，全程策劃項目的營銷策略，制定項目的廣告、宣傳，選聘有經(jīng)驗的銷售人員負責銷售工作。 項目建設期間，要嚴格工程質量管理，按照項目立項批復的內(nèi)容組織建設，不得擅自變更建設地點、規(guī)模、標準和主要建設內(nèi)容，按質、按 量、按時完成任務計劃建設任務，確保發(fā)揮效益。 財務費用 本項目 建設資金擬由股東自籌解決，因此不單獨計算財務費用。 項目總投資 項目總投資為 萬元，其中建設投資 萬元， 銷售費用為 萬元。 項目建設方案。 二 、收入和稅 金估算 根據(jù)規(guī)劃方案 ,可銷售面積具體為：寫字樓面積： 平方 37 米，商業(yè)面積： 平方米。 （ 3） 所得稅 本項目所得稅按 25％計算?；鶞适找媛?I 的大小取決于銀行的利率高低、項目經(jīng)營的風險程度以及經(jīng)營的目標和要求等。 編制項目投資現(xiàn)金流量表（全部投資），進行財務現(xiàn)金流量分析。 第四節(jié) 不確定性分析 一、盈虧平衡分析 以銷售價格表示的盈虧平衡點為 銷售收入的 ％即寫字樓 銷售價格達到 5210 元 /m2， 商業(yè) 銷售價格達到 15330 元 /m2，企業(yè)就可以保本，由此可見該項目具有一 定的適應市場變化的能力。 敏感性分析表 因素變化 測算結果 基本方案 稅后利潤（萬元） 投資利潤率（％） 內(nèi)部收益率（％） 售價下 降 10％ 稅后利潤（萬元） 投資利潤率（％） 內(nèi)部收益率（％） 成本上升 10％ 稅后利潤（萬元） 投資利潤率（％） 內(nèi)部收益率（％） 第五節(jié) 評價結論 綜上所述，在現(xiàn)有價格體系及計算基準下，總投資收益率為％，項目資本金凈利潤率 ％，項目投資財務稅前內(nèi)部收益率為 ％，項目投資財務稅后內(nèi)部收益率為 ％，償債備付率和利息備付率指標也都滿足要求，表明項目經(jīng)濟效益較好，具有財務生存能力，同 時具有較強的抗風險能力，項目在財務上是可行的。 從這兩個因素 敏感性分析表明，項目對銷售價格 較 敏感， 相對而 42 言 對開發(fā)成本敏感性較弱。 項目投資現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 序號 項目 合計 計算期 1 2 3 4 1 現(xiàn)金流 入 34000 第一期銷售收入 34000 34000 第二期銷售收入 2 現(xiàn)金流出 10000 25000 15000 建設投資