【正文】 和目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 第一節(jié) 寫字樓 市場(chǎng)調(diào)研分析 一、 國(guó)內(nèi)寫字樓發(fā)展環(huán)境 從國(guó)內(nèi)寫字樓發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，我國(guó)寫字樓可分為以下幾個(gè)階段： 初級(jí)階段 →中級(jí)階段→高速發(fā)展階段→成熟階段 國(guó)內(nèi)較發(fā)達(dá)城市 GDP 呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員人數(shù)的上升為寫字樓的需求提供了良好的基礎(chǔ)； 與早期寫字樓形態(tài)、功能單一，品質(zhì)檔次僅滿足于一般性辦公需要，入住客戶零散、檔次較低，供應(yīng)、需求較少的初、中級(jí)階段相比，隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的高速發(fā)展，眾多實(shí)力開發(fā)商的進(jìn)入，先進(jìn)的開發(fā)理念使得寫字樓市場(chǎng)在供應(yīng)量、產(chǎn)品外觀、使用功能、軟硬件配套、人性化管理方面都得到了極大的改善，檔次也 隨著提升； 在供需兩旺的強(qiáng)勁動(dòng)力帶動(dòng)下，國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)目前也處在一個(gè)高速發(fā)展的階段，但由于城市規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務(wù)辦公區(qū)，集中的寫字樓群，國(guó)內(nèi)的寫字樓市場(chǎng)整體上與國(guó)外成熟的寫字樓市場(chǎng)尚有一段距離，在目標(biāo)市場(chǎng)定位準(zhǔn)確的前提下，尚有很大的發(fā)展空間。 隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)， 2020 年福鼎市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10118 元，比上年增長(zhǎng) %。 但福鼎近年來寫字樓的開發(fā)一直處于一個(gè)空白點(diǎn)，眾多對(duì)寫字樓有需要的客戶，只能租用酒店或一些單位空余辦公室。同時(shí)注重小區(qū)景觀環(huán)境和品位的塑造， 避免商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾， 因此市場(chǎng)前景看好。 二、劣勢(shì) 本 項(xiàng)目用地離市中心不遠(yuǎn)，但就目前看其周邊 雖形成較成熟的辦公社區(qū)，但 形成較成熟的居住社區(qū) 尚須一段時(shí)間 ，區(qū)域 居住 人口不足，商業(yè)人氣不旺， 本項(xiàng)目商業(yè)部分 市場(chǎng)培育尚需一定時(shí)間 。 二、價(jià)格定位 寫字樓 部分： 參考近年福鼎市 房 地產(chǎn) 價(jià)格的均價(jià)上漲趨勢(shì) 及 銷售情況，結(jié)合項(xiàng)目本身的素質(zhì)和定位，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目 寫字樓 部分在銷售期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為 8500 元 /m2。55′—27176。陸地面積 1461，東西寬 ，南北長(zhǎng)。 第二節(jié) 氣候水文特征 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)屬于中亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，海洋性氣候顯著，秋高春溫；夏長(zhǎng)冬短，春秋分明；冬夏季風(fēng)交替，旱雨季分明；富有區(qū)域性特征。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快，工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)凸現(xiàn)，第三產(chǎn)業(yè)層次和水平不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2020 年的 ： ： 調(diào)整為 2020 年的 ： ： ，其中第二產(chǎn)業(yè)比重比 2020 年提高 個(gè)百分點(diǎn)； 2020 年城鎮(zhèn)化水平達(dá) %，超 “十五 ”計(jì)劃 5 個(gè)百分點(diǎn)。政府職能轉(zhuǎn)變、國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)制改革、農(nóng)村稅費(fèi)改革、林權(quán)制度改革、外貿(mào)體制改革、投資體制改革等均取得新突破，非公有制經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善。 供水管道已經(jīng)接到項(xiàng)目場(chǎng)址的周邊，可滿足項(xiàng)目建設(shè)與使用的需要； 11 萬伏變電站的 10 萬伏輸電線路已經(jīng)達(dá)項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址附近，可從此處的 10KV出線引出。金融服務(wù)網(wǎng)絡(luò)健全，是了各銀行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的互連互通。 第六節(jié) 基地及地質(zhì)狀況 本項(xiàng)目位于福鼎市 桐南新城 ，基地形狀呈規(guī)則 四 邊形，東西長(zhǎng)約120 米，南北寬約 112 米，總用地面積 ㎡。 第二節(jié) 工程建設(shè)方案 一 、 設(shè)計(jì)理念 本項(xiàng)目意在打造集“購(gòu)物、娛樂、休閑、辦公”于一體的繁華金融商業(yè)中心。設(shè)置四層商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系。寫字樓的出入口設(shè)在中心花園內(nèi)部，避免了商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾。 消防單元：規(guī)劃中充分考慮緊急狀態(tài)下消防車駛?cè)氲目赡?，建筑周邊有消防車道環(huán)行，并與基地出入口連接。其余均為大空間商業(yè)用房。運(yùn)用構(gòu)架在空間立面之間形成連續(xù)的造型元素，突出表現(xiàn)商業(yè)建筑的個(gè)性化特征。 結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸在確保安全 的前提 下，力 求經(jīng) 濟(jì)合理 。 給水系統(tǒng)水源接自市政給水管網(wǎng)，由室外中央大道方向引入一根 DN150 給水管進(jìn)入水池，并在室外連成網(wǎng)狀。本工程排水污量為 293 m3。疏散誘導(dǎo)燈選用自帶蓄電池的燈具，停電時(shí)其自供電時(shí)間不低于 90分鐘。 七、暖通設(shè)計(jì) 由于本工程為綜合樓，且建筑高度超過 50 米，根據(jù)規(guī)范，防煙樓梯間、前室、合用前室均采用機(jī)械加壓送風(fēng)措施，加壓送風(fēng)機(jī)設(shè) 22 于屋頂。 消防水池、消防水泵房、發(fā)電機(jī)房及高低壓配電房均設(shè)于小區(qū)地下室，形成獨(dú)立防火分區(qū)，設(shè)甲級(jí)防火門與通道相通。室內(nèi) 消火栓用水量為40L/S，室外消火栓用水量為 30L/S，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間 3 小時(shí)。 由 城市電網(wǎng)提供的電源作為消防用電設(shè)備的正常工作電源，為了確保消防用電設(shè)備的供電要求，設(shè)置一臺(tái)柴油發(fā)電機(jī)，在正常工作電源斷電時(shí)，向事故用電負(fù)荷供電。地下室車庫(kù)出入口設(shè)置車庫(kù)管理系統(tǒng)，并在車庫(kù)出入口及車庫(kù)內(nèi)部設(shè)置閉路電視監(jiān)控?cái)z像機(jī)，并入小區(qū)安防系統(tǒng)。 （ 2） 使用期內(nèi)的廢氣污染源分析 使用期內(nèi)的主要廢氣為停電期間備用發(fā)電機(jī)產(chǎn)生的廢氣及停車場(chǎng)廢氣，生活區(qū)廚房油煙 等。使用期產(chǎn)生的固體廢棄物主要是 日常辦 26 公生活垃圾。 噪聲控制措施 施工期噪聲對(duì)周圍居民和學(xué)校教學(xué)不可避免會(huì)造成一定的影響，施工單位應(yīng)遵守有關(guān)施工法規(guī)，文明施工，午間 12： 00—14： 00 和夜間 22： 00—6： 00 及考試期間應(yīng)停止高噪聲的施工，以免噪聲擾民。 第二節(jié) 節(jié) 能 本工程地處福建福鼎市，夏熱冬暖地區(qū)，建筑節(jié)能設(shè)計(jì)按夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定執(zhí)行。體形系數(shù)不超過 。傳熱系數(shù)及遮陽(yáng)系數(shù)達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 28 第七章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與實(shí)施進(jìn)度安排 第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu) 本項(xiàng)目建設(shè)單位為 寧德市鼎融置業(yè) 有限公司，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為。項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃委托具有國(guó)家甲級(jí)資質(zhì)的 福建省華廈建筑設(shè)計(jì)院 承擔(dān)。 第二節(jié) 進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)期從 2020 年 10 月 1 日 至 2020 年 10 月 6 日 ，建設(shè)期為1100 天 ，安排如下： 項(xiàng)目前期 工作階段： 2020 年 6 月 —2020 年 8 月，完成項(xiàng)目可研報(bào)告的編制與建筑方 29 案的審批； 2020 年 9 月，完成土建的設(shè)計(jì)、監(jiān)理招標(biāo)與施工圖設(shè)計(jì)； 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段： 2020 年 10 月 —2020 年 9 月，完成土建工程及設(shè)備購(gòu)置安裝 ，配套設(shè)施建設(shè) ； 竣工驗(yàn)收階段： 2020 年 10 月，完成工程掃尾和竣工驗(yàn)收。 三、 招標(biāo)基本情況 項(xiàng)目的招標(biāo)內(nèi)容、范圍、組織形式、方式見表： 31 招標(biāo)基本情況表 序號(hào) 內(nèi)容 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開 招標(biāo) 邀請(qǐng) 招標(biāo) 1 勘察 √ √ √ 2 設(shè)計(jì) √ √ √ 3 監(jiān)理 √ √ √ 4 建筑安裝工程 √ √ √ √ 5 設(shè)備 √ √ √ 32 第九章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算 一、主要 編制依據(jù) （一）采用定額與指標(biāo)依據(jù) 《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額福建省綜合單價(jià)表》（ 2020 年版）； 《福建省建筑工程綜合單價(jià)表》（ 2020 年）； 《福建省建筑裝飾工程綜合單價(jià)表》（ 2020 年）； 《福建省建筑工程消耗量定額》（ FJYD1012020）； 《福建省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》（ FJYD2012020）； 《福建省建筑安裝工程費(fèi)用定額》（ 2020 版）及有關(guān)規(guī)費(fèi)調(diào)整的通知； 2020 年福鼎市類似工程投資估算指標(biāo)； 市政工程投資估算指標(biāo)（建標(biāo) [2020]163 號(hào)）。 銷售費(fèi)用 根據(jù)規(guī)劃方案 ,可銷售面積具體為：辦公面積： 平方米，商業(yè)面積： 平方米。詳見如下投資估算表： 34 投資估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 建筑安裝工程費(fèi) 其他費(fèi)用 合計(jì) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位 數(shù)量 指標(biāo)值(元 ) 一 建設(shè)投資 (一 ) 工程費(fèi)用 1 建筑工程 ㎡ 地上建筑 ㎡ 1700 地下室 ㎡ 2700 地下配套工程 ㎡ 1700 2 配套工程 道路及廣場(chǎng) ㎡ 120 綠化工程 ㎡ 3334 50 配電工程 ㎡ 100 給排水工程 畝 20 10000 (二 ) 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1 土地使用費(fèi) 土地取得費(fèi) 契稅 (13%) 2 城市建設(shè)配套費(fèi) ㎡ 50 3 建設(shè)單位管理費(fèi) 4 項(xiàng)目前期工作費(fèi) 5 勘察費(fèi) 6 設(shè)計(jì)費(fèi) 7 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 8 施工圖預(yù)算編制費(fèi) 9 竣工圖編制費(fèi) 10 工程招投標(biāo)代 理費(fèi) 11 工程保險(xiǎn)費(fèi) 12 環(huán)境影響報(bào)告表編制及評(píng)價(jià)費(fèi)用 13 聯(lián)合試運(yùn)行費(fèi) (三 ) 不可預(yù)見費(fèi) 二 銷售費(fèi)用 三 總投資 35 第二節(jié) 資金籌措 項(xiàng)目總投資為 萬元 ， 資金籌措渠道如下： 寧德鼎融置業(yè)有限公司 自有資金及股東自 籌 資金投入 28000萬元 ，占 ％ （其中注冊(cè)資金 2020 萬元，股東自籌資金 26000 萬元） 。 二、計(jì)算期 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)計(jì)算期按 3 年計(jì) 。根據(jù)福鼎市同時(shí)期類似房地產(chǎn)項(xiàng)目的售價(jià)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目寫字樓建筑平均售價(jià)為每平方米 8500 元，商業(yè)建筑平均售價(jià)為每平方米 25000 元， 銷售收入預(yù)計(jì)： 8500＋ 25000≈ 萬元。 38 第 三 節(jié) 效益 分析 一、 投資 靜態(tài)收益分析 表 97 投資 靜態(tài)收益分析 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 備注 總開發(fā)價(jià)值 銷售收入 萬元 營(yíng)業(yè)稅及附加 萬元 土地增值稅 萬元 計(jì) 萬元 總成本 建設(shè)投資 萬元 銷售費(fèi)用 萬元 收入 %記取 成本合計(jì) 萬元 投資利潤(rùn) 所得稅前利潤(rùn)總額 萬元 投資利潤(rùn)率 % 凈利潤(rùn) 企業(yè)所得稅 萬元 所得稅后凈利潤(rùn) 萬元 投資利潤(rùn)率 % 資本金利潤(rùn)率 ％ 39 二、 投資 動(dòng)態(tài)收益分析 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 本項(xiàng)目在 建設(shè)項(xiàng)目 的主體 6 層開始 預(yù)售，預(yù)計(jì)在 2 年內(nèi)全部售完 ，房屋銷售進(jìn)度如下： 房屋銷售進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 時(shí) 間 比例（ %） 金額 （萬元） （萬元） 第一期 2020 年 10 月－ 2020 年 10 月 至 2020 年 第三季節(jié) 約 45 34000 第二期 2020 年 7 月－ 2020 年 6 月 約 65 合 計(jì) 100 動(dòng)態(tài)收益分析主要指標(biāo) （ 1） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。依據(jù)福鼎市的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，選取基準(zhǔn)收益率 I 為 10%。 分析時(shí)間從 2020 年 10 月至 2020 年 10 月， 3 年。 二、敏感性分析 本計(jì)算從開發(fā)成本、銷售價(jià)格 變化進(jìn)行 單因素敏感性分析，見下表。