【正文】 X 城際鐵路、城際汽車、XX 地鐵、城市道路主干道五套體系交織而成，區(qū)位優(yōu)勢明顯。辦公樓需求：項目所在區(qū)域?qū)⑹谴笮蜕倘Φ暮诵?，商?wù)將是重點發(fā)展對象，由于交通便捷、地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯以及相對較低的租金，未來商務(wù)需求巨大量大；同時，國內(nèi)火車站附近多為配套齊全、功能完善、面積較小的辦公樓，以滿足各類企業(yè)需求。高鐵南站是與南京南站、上海虹橋站、杭州東站并稱“華東四大鐵路樞紐站”，本案借助地塊交通優(yōu)勢將輻射XX市、XX省、長三角、整個中部地區(qū)乃至全國。此類客群來自全國的消費者對商務(wù)辦公、商務(wù)型酒店及配套和商旅服務(wù)有較大的需求。常規(guī)客群不足：目前項目地周邊無住宅，未來規(guī)劃周邊主要為辦公樓，區(qū)域內(nèi)缺少常規(guī)客群導(dǎo)入，主要依靠5大交通體系客群導(dǎo)入。這種業(yè)態(tài)對周邊常規(guī)客群需求較大，另一方面，XX市場上常規(guī)購物中心數(shù)量極大，已經(jīng)趨于飽和，競爭激烈。虹橋火車站商業(yè)位于站內(nèi)走道兩側(cè)及候車大廳，于2022年開業(yè)，建筑外觀簡潔時尚，經(jīng)營特產(chǎn)、快餐、便利店、時尚服飾等，客流量大，經(jīng)營狀況較好。C、融合實體商業(yè)與電子商務(wù)，結(jié)合實體商業(yè)的主題性與消費者體驗優(yōu)勢，加上電子商務(wù)的便捷性，打造電子商務(wù)時代的實體商業(yè)中心。在項目中，酒店、國際名品集成和商務(wù)辦公是南站高鐵樞紐功能體系的重要組成部分，以MIX為特色功能主題的品牌商業(yè)中心，與酒店功能、商務(wù)辦公功能形成多足鼎立的功能體系并通過商旅及綜合配套功能完善項目整體功能體系。D 商業(yè)功能板塊。符合商務(wù)辦公人群的消費需求。C、特定客群：由高鐵商務(wù)人群為主，對商務(wù)辦公、商務(wù)型酒店及配套和商旅服務(wù)有較大的需求；高鐵將項目輻射力擴大至長三角至中部區(qū)域，項目將成為區(qū)域商業(yè)流通的重要節(jié)點。 A、融合多元商業(yè)功能，結(jié)合豐富商業(yè)元素，從而覆蓋消費群體的多種消費需求，并延長消費時間，實現(xiàn)現(xiàn)代綜合商業(yè)中心功能。B、上海盛泰奧特萊斯位于上?；疖嚹险镜叵乱粯悄蠌V場和北廣場，于2022年開業(yè)，㎡，營業(yè)面積3萬㎡，主要經(jīng)營時尚品牌、運動品牌折扣店及中西快餐，經(jīng)營狀況一般，作為近期站前商業(yè)體，盛泰奧特萊斯經(jīng)營狀況一般，不適合本項目。如：家居建材市場、服裝市場、汽配市場等，建筑外觀差，業(yè)態(tài)檔次低，形象不佳，收益偏低，未來難以提升，同時與本案經(jīng)濟基礎(chǔ)形態(tài)不符，因此本案不宜發(fā)展常規(guī)專業(yè)市場。周邊商業(yè)發(fā)展不成熟：目前項目地周邊無任何商業(yè)，未來將需要較長時間培育商業(yè)氛圍。此類客群具備較高的消費能力，追求時尚，對精品零售和休閑娛樂需求較大。④高鐵：項目位于高鐵 XX 南站南廣場，高鐵 XX 南站將連接通過 XX 市的合寧、合武兩條高速鐵路，其旅客發(fā)送量占 XX 鐵路總旅客發(fā)送量的 67%以上，是連接長三角區(qū)域和中部地區(qū)的重要樞紐。高鐵南廣場：將打造成為一個7500畝的大型商圈，發(fā)展總部經(jīng)濟、會議產(chǎn)業(yè)，配套高端商業(yè)、休閑體驗等服務(wù)行業(yè)。室內(nèi)燃氣泄漏報警探頭應(yīng)安裝在燃氣立管附近距吊頂下 處。 低壓天然氣管道距建筑物最外墻（含北陽臺、樓梯間） 之間的凈距不小于 （建議燃氣管靠近建筑物最近，即為 ） 。 節(jié)能、環(huán)保設(shè)計 所有動力設(shè)備盡量采用低噪聲節(jié)能型設(shè)備，并考慮消聲，隔振措施。風(fēng)口速度：正壓送風(fēng)口 V=46m/s；排煙口 V=68m/s。正壓風(fēng)機分別放于風(fēng)機房內(nèi)或屋頂。排煙系統(tǒng)與通風(fēng)系統(tǒng)合并。5）設(shè)備及管線安裝豎井內(nèi)的豎向火警線路（信號線、控制線、電源線、通信線、廣播線等）均沿專用橋架敷設(shè)，水平方向則沿橋架或穿金屬管沿墻明敷。（d） 以上所有排煙機的入口，均設(shè)有 280℃溫控防火閥，當(dāng)風(fēng)機入口溫度超過 280℃時，閥門自行關(guān)閉，閥門關(guān)閉后，排煙及對應(yīng)送風(fēng)機即停止運行。a. 消火栓系統(tǒng) 當(dāng)某一消火栓報警按鈕動作后，控制模塊即自動啟動消火栓泵，且啟泵信號返回消火栓指示燈。用戶端輸出電平為 69177。a. 消火栓系統(tǒng) 當(dāng)某一消火栓報警按鈕動作后，控制模塊即自動啟動消火栓泵，且啟泵信號返回消火栓指示燈。用戶端輸出電平為 69177。衛(wèi)生間、淋浴間做局部等電位聯(lián)結(jié)，確保人身安全。 辦公樓樹向干線采用 380/220 伏單芯交聯(lián)電纜供電，戶內(nèi)設(shè)用戶箱，采用單相 220V 供電。照明的單相回路不宜超過 16A。 疏散指示燈、樓層標(biāo)志燈在正常與事故情況下均可開啟，應(yīng)急燈只在事故情況下開啟。 照明設(shè)計 各場所的照度按《建筑照明設(shè)計標(biāo)準》GB 50034—2022 規(guī)定范圍取其高、中檔照度值。 無功補償 在變配電站低壓母線側(cè)設(shè)置補償電容器，進行集中補償，功率因數(shù)補償至 以上。 電源本工程由供電部門提供二路不同回路變電所的 10KV 電源。本次初步設(shè)計不包括建筑物外的供電線路及供電設(shè)施，該部分由業(yè)主委托供電部門設(shè)計。 排水管網(wǎng)各地塊均采用雨污分流，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)，最終排入市政污水管網(wǎng)。 噴淋消防根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 ， 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 ，本工程地塊負一層地下停車庫，辦公區(qū)域、綜合商業(yè)及公建配套等均設(shè)置自噴系統(tǒng)。室外檢查井間雨水管采用 UPVC 雙壁波紋管，橡膠圈連接。C 棟辦公內(nèi)衛(wèi)生間排水立管采用 UPVC 雙壁消音管材，承插粘接口；通氣立管為普通實壁 UPVC 管，排水支管均為普通實壁 UPVC 管。 給水管材市政給水引入管，室外給水管選用球墨給水鑄鐵管，橡膠圈連接。由于目前沒有詳細的地質(zhì)勘察報告，根據(jù)相鄰場地地質(zhì)情況，各單體擬采用如下基礎(chǔ)形式：辦公樓擬采用樁基礎(chǔ)；多層商業(yè)擬采用獨立基礎(chǔ)加防水板。抗震設(shè)防烈度為 7 度。主要擬建建筑物主要為 1 棟 40 層框架剪力墻核心筒結(jié)構(gòu)超高層辦公樓及附屬 4F 框架結(jié)構(gòu)商業(yè)；1 棟 26 層框架核心筒結(jié)構(gòu)酒店辦公樓以及 7 層框架結(jié)構(gòu)商業(yè)。3）大力烘托商業(yè)氛圍，在不破壞建筑美的同時，合理布置廣告、屏幕、海報 、霓虹燈。超高層塔樓在滿足消防分區(qū)的要求下，做到最大的使用效率，平面規(guī)整，有利于辦公空間的使用。B、D 地塊車行主入口位于 XX路，車輛地下車庫出入口位于西側(cè)以及地塊南側(cè)，地塊內(nèi)部道路靠近車行出入口的位置，車輛可以快捷的出入地下車庫。將功能、形象、活力作為主要的設(shè)計方向，打造 XX 高鐵城市門戶空間的品質(zhì)。 規(guī)劃及建筑方案設(shè)計說明 項目概況 本基地位于 XX 市 XX 區(qū)，距市中心約 公里，緊鄰 XX 大道和 XX 大道，交通便捷。3）在 C 地塊設(shè)置一棟 40 層 180 米超高層塔樓，該塔樓為純寫字樓，塔樓主入口位于南側(cè)，面向 XX 大道。 項目區(qū)位優(yōu)勢 本項目建設(shè)地點為 XX 省 XX 市 XX 區(qū) XX 大道與 XX 大道交口，與 XX 高鐵南廣場互通，東臨 XX 路，南鄰 XX 大道，西側(cè)為 XX 大道。 XXXX 信息網(wǎng)絡(luò)公司簡介XXXX 信 息 網(wǎng) 絡(luò) 有 限 公 司 成 立 于 2022 年 7 月 ， 注 冊 資 金 106 萬 元 ， 現(xiàn) 有 員 工 50名 （ 包 括 所 屬 施 工 隊 ） ， 公 司 擁 有 留 英 、 科 大 博 士 、 碩 士 及 大 專 以 上 學(xué) 歷 等 10 人 的多 層 次 的 策 劃 、 科 研 、 設(shè) 計 及 一 批 有 長 期 實 踐 經(jīng) 驗 的 工 程 管 理 、 施 工 團 隊 。2022 年創(chuàng)立 XX 綠色農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司，開發(fā)建設(shè)油茶種植和蔬菜生產(chǎn)、采購基地。 實業(yè)集團有限公司簡介XXXX 實業(yè)集團有限公司是 XX 省服務(wù)業(yè)龍頭企業(yè)，贛北地區(qū)最具影響力的零售商業(yè)品牌之一。廣場”項目可行性研究報告1 項目概況 項目名稱及主辦單位 項目名稱：53176。 XXXX 商貿(mào)有限公司簡介XXXX 商貿(mào)有限公司成立于 2022 年 10 月，注冊資金 1000 萬元人民幣，注冊地為XX 市 XX 區(qū)。1997 年創(chuàng)建 XX 百貨，成為 XX 市第一家民營商業(yè)企業(yè)。XX 商業(yè)連鎖股份有限公司是 XXXX 實業(yè)集團有限公司旗下商貿(mào)經(jīng)營的主力軍，目前已擁有購物廣場 3 家、購物中心 3 家、連鎖超市 19 家，總經(jīng)營面積 萬平方米，網(wǎng)點主要分布在 XX 市區(qū)、瑞昌市、修水縣、XX 縣、湖口縣，以及 XX 省南昌市、湖北省黃梅縣等地。與 XX 有 線 電 視 寬 帶 網(wǎng) 絡(luò) 有 線 公 司 分 別 簽 訂 的 格 力 工 業(yè) 園 、 利 港 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模本項目總用地面積為 ㎡，合 畝。總用地面積為 ㎡，合 畝。項目地塊內(nèi)部被兩天城市支路分成四個設(shè)計地塊，西側(cè) A、C 地塊與 XX 大道相鄰，東側(cè) B、D 地塊與高鐵南廣場相鄰。1）在 B、D 地塊沿高鐵站南廣場設(shè)置七層大型商業(yè)，高度 40 米，形成面向高鐵南廣場的商業(yè)活力場所。 商業(yè)人行主入口位于南側(cè) XX 大道以及南廣場位置，面向人流方向，有利于商業(yè)價值的體現(xiàn)。 造型設(shè)計：刻化精致建筑細部，協(xié)調(diào)建筑色彩尺度、規(guī)范廣告牌匾位置，烘托高品味商業(yè)氛圍，本地塊建成后的，將成為高鐵南站區(qū)門戶空間的重要建筑空間，建筑形象、空間形式豐富多彩。 LED具有很好的夜景效果，有助于形成完整簡潔的商業(yè)形象。 設(shè)計依據(jù)設(shè)計執(zhí)行的主要規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準》GB500682022；《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準》GB502232022；《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB500112022；《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB500092022；《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB500102022；《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB500072022；《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》 JGJ792022；《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ32022；《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ942022；《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》GB501082022。樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。鋼 筋：HPB300、HRB33HRB400圍護墻：燒結(jié)煤矸石空心磚 給排水設(shè)計說明 設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》(2022 版)GB500152022《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 （GB500162022）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》(2022 版)GB5004595《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB500842022《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB501402022《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB5006795《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施給水排水》 建筑專業(yè)提供條件圖 設(shè)計內(nèi)容本項目給排水設(shè)計內(nèi)容包括給水、排水、生活熱水、雨水排放、消火栓消防、噴淋消防、滅火器配置等。給水支管，三型聚丙烯 PPR 管，熱熔連接。 熱水系統(tǒng) 布置方式本工程熱水系統(tǒng)采用每戶預(yù)留電熱水器，燃氣熱水器冷熱水接口的方式。在地塊最高樓屋面設(shè) 24m179。各單體噴淋系統(tǒng)在底層室外均設(shè)地上式水泵接合器各 2 組。設(shè)備用房設(shè)于地下負一層，生活泵房內(nèi)配置生活水箱，低區(qū)、中區(qū)、高區(qū)變頻供水機組各一套，恒壓變量提供小區(qū)內(nèi)加壓低區(qū)、中區(qū)、高區(qū)生活用水。其相應(yīng)的消防泵、防排煙風(fēng)機、消防電梯等消防設(shè)施電源屬于一級負荷。 計量1）商業(yè)、動力、照明、辦公采用高供高計的計量方式。饋電開關(guān)具有速斷、過載保護。事故照明電量占總照明容量的 10％左右。 辦公所有插座回路均加漏電保護器。兩根及多根電管交叉敷設(shè)處的局部重疊高度不應(yīng)超出樓板及墊層的總厚度。弱電系統(tǒng)接地統(tǒng)一設(shè)置接地體，在地下一層設(shè)置與大樓絕緣的接地端子排，各弱電系統(tǒng)接地均引自該端子排。 電信及綜合布線 本樓由電信部門單設(shè)虛擬電話總機。有線電視系統(tǒng)應(yīng)由有線電視部門進行安裝調(diào)試。c. 穩(wěn)壓泵穩(wěn)壓泵僅將其運行狀態(tài)引至聯(lián)動控制臺顯示。有線電視系統(tǒng)應(yīng)由有線電視部門進行安裝調(diào)試。c. 穩(wěn)壓泵穩(wěn)壓泵僅將其運行狀態(tài)引至聯(lián)動控制臺顯示。f. 電梯火災(zāi)確認后，自動聯(lián)動所有電梯迫降至一層，除其中一臺消防電梯轉(zhuǎn)為消防狀態(tài)待用外，其于電梯停止運行。. 地下各設(shè)備用房設(shè)置機械排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量均按 410 次/時換氣次數(shù)設(shè)計。 面積超過 100m2，且經(jīng)常有人停留或可燃物較多的地上無窗房間或設(shè)固定窗的房間，設(shè)機械排煙，排煙量大于最大防煙分區(qū)每平方米 120M3/h。：混凝土豎井風(fēng)速采用12 m/s；其它風(fēng)管風(fēng)速采用15m/s。14 層裙房的功能業(yè)態(tài)為擬售商鋪，采用分層 VRV 空調(diào)方式，每層設(shè) VRV 空調(diào)系統(tǒng)，外機設(shè)于裙房屋面，不考慮新風(fēng)與全面機械通風(fēng)系統(tǒng)。 主風(fēng)管考慮設(shè)置消聲器；盡量控制主風(fēng)管內(nèi)的風(fēng)速不會過大。 高層（18 層及 18 層以上）室外天然氣總管（位于一層底部）宜設(shè)電動緊急切斷閥須與該樓消防控制中心火災(zāi)報警信號聯(lián)鎖。本項目還是 XX 市重點規(guī)劃區(qū)域，項目將享受城市發(fā)展紅利，未來發(fā)展?jié)摿薮?，尤其是高鐵片區(qū)商圈的商務(wù)規(guī)劃定位將利于項目定位及帶動項目發(fā)展。酒店需求：隨著區(qū)域內(nèi)商業(yè)及商務(wù)需求的擴大，區(qū)域內(nèi)人流量劇增，市場對商務(wù)宴請、居住、會議會務(wù)等功能需求也將逐漸增加。受到項目周邊 5 種交通體系的帶動，XX53 廣場的消費覆蓋面 XX 全市、XX 全省、全國高鐵覆蓋區(qū)域，得到了巨大的消費力支持，為項目定位和運營創(chuàng)造了良好的空間。傳統(tǒng)商圈：以四牌樓為代表，包括老城區(qū)區(qū)域的一共四個商圈，集中于老城區(qū)為中心的區(qū)域。市場培育期較長：本案是區(qū)域內(nèi)最早啟動建設(shè)的項目，高鐵站將于明年開通，對于新的區(qū)域，高鐵南站成熟將利于項目發(fā)展，但是項目周邊其他項目建設(shè)晚于本案，本案將面臨較長的市場培育期。因此，本案不宜定位為常規(guī)購物中心。 商業(yè)開發(fā)類型分析目前市場商業(yè)開發(fā)類型與本項目匹配度分析A、 百貨：開發(fā)環(huán)境與項目規(guī)劃不符；B、 專業(yè)市場：運營收益與商業(yè)形象不佳；C、 購物中心：開發(fā)環(huán)境不符，規(guī)劃優(yōu)勢