【正文】 商鋪，第一層到第二層是 1 萬多平方米的大型賣場(chǎng)，第 3 層以上由各 高 16 層的 4 棟高品質(zhì)住宅樓組成，面積約 平方米，地下一層為商業(yè)、居住共有公用的地下停車場(chǎng)，與周邊停車位一起可以滿足同時(shí)停放機(jī)動(dòng)車 220 輛、非機(jī)動(dòng)車約 2600 輛 2)銷售狀況： 第 16 頁(yè) 共 37 頁(yè) 范圍 價(jià)格（元 /平方米） 銷售狀況 起價(jià) 3582 良好 均價(jià) 3938 較好 最高價(jià) 4293 較好 小結(jié)： 本項(xiàng)目所在的 XX 市是房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，周邊各項(xiàng)目的良好銷售態(tài)勢(shì)說明在中心地段的優(yōu)質(zhì)房源還是具有較大的購(gòu)買需求；另外本項(xiàng)目引進(jìn)數(shù)家世界 500 強(qiáng)商業(yè)企業(yè)，對(duì)業(yè)態(tài)分布進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以大、中、 小多種主力店帶動(dòng)人流，形成業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)中心，也為住宅的銷售帶來非常大的利好。 城市主干道四周環(huán)繞，市內(nèi)外往來便利，交通 便捷 。 ****集團(tuán) 依靠 商業(yè)地產(chǎn)品牌連鎖開發(fā)模式， 引進(jìn) TESCO 樂購(gòu) 的入 駐 ，將會(huì) 極大的 拉 動(dòng)人氣。 國(guó)際未來主流商業(yè)業(yè)態(tài) —— SHOPPINGMALL， TESCO 樂購(gòu) 超市， 精品店，美食街等 充分滿足人們購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲、文化等各方面的消費(fèi)需求。 由于 項(xiàng)目 地處鬧市區(qū) ， 如果處理不好， 可能 會(huì)有 噪聲 影響 。 近三年以來 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)， XX投資客較多，未來項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā) 展前景較好 。 從近兩年 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析，市場(chǎng)的需求量有上升趨勢(shì)，更有利于本項(xiàng)目銷售階段的去化速度。 綜上所述： 1. XX 地區(qū)缺少 高檔次、生態(tài)宜居性住宅項(xiàng)目，及高 端 國(guó) 際化 商業(yè)業(yè)態(tài) ，居住環(huán)境、商業(yè) 運(yùn)營(yíng)管理 等 與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)有一定差距，這正是 ***集團(tuán)在商 住 地產(chǎn)方面的優(yōu)勢(shì)，具有 生態(tài)宜居及商業(yè) 綜合運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的 ***集團(tuán)在立項(xiàng)之處即具有排他性優(yōu)勢(shì)。 3. *****住宅 項(xiàng)目 以 優(yōu)越的地理位置、 齊全的商業(yè)業(yè)態(tài)、高規(guī)格的合作商家及眾多世界５００強(qiáng)合作伙伴。 4. 體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代的來臨造就 Shopping mall 時(shí)代的來臨 。專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平，是項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)保障。 第四節(jié) 項(xiàng)目定位 第 19 頁(yè) 共 37 頁(yè) 隨著新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來臨， XX 市經(jīng)濟(jì)的持續(xù) 和 良性的高速增長(zhǎng)，市民收入不斷增加，市民 住宅 消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，呈現(xiàn)多樣化、高品位的特點(diǎn) ?！?*****住宅 項(xiàng)目 ” 項(xiàng)目 將充分利用 ***集團(tuán) 近十多年來的商住開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，依靠在 **、 **、重慶 等地的項(xiàng)目 建設(shè)成果，并借鑒國(guó)際國(guó)內(nèi)先進(jìn)理念和成功經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)集 高端 生態(tài) 宜居 住 宅 、 國(guó)際化 商業(yè) 、休閑、娛樂、餐飲于一體的 高品質(zhì)項(xiàng)目。 項(xiàng)目 建成后將成為 XX 市 最適宜居住的 尊貴、高尚、經(jīng)典的高品質(zhì)國(guó)際 住宅 ，以其完善齊全、集多功能于一體的業(yè)態(tài)，配備以巨資打 造的生態(tài)、游樂新景觀，徹底顛覆 XX 市原有單一的 傳統(tǒng)居住 模式，締造城市 新 生活、商業(yè)新典范，滿足現(xiàn)代人對(duì)生活品位的苛刻追求， 提高 XX 城市住宅 、商業(yè) 地產(chǎn)檔次 。 “ XX******住宅 ” 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 四 棟 20 層 配備 空中花園 的 宜居 生態(tài)住 宅 及 4 層 商業(yè) 配套 區(qū) ， 住宅項(xiàng)目依靠 ****的生態(tài)景色、充分享有綠色、 清新、宜居的經(jīng)典環(huán)境。 另一方面，土地是稀缺資源，中國(guó)人多地少，土地尤其顯得珍貴，國(guó)家一直嚴(yán)格控制用地。 我們的戶型有 典雅休閑的一房、浪漫 溫馨的兩房、經(jīng)濟(jì)舒適的三房 并配有獨(dú)立的私家入戶花園，讓您無論身在何方都有回家的渴望。高層陽光住宅以科學(xué)合理的 全明 戶型設(shè)計(jì)， 大開間、 短進(jìn)深、 米寬陽臺(tái)、 功能分區(qū)合理、 動(dòng)靜分 區(qū)、衛(wèi)生間干濕分離 ，讓每一戶業(yè)主親 密接觸陽光和健康。 ***集團(tuán)根據(jù)自身多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及與包括沃爾瑪、家樂福、歐倍德、時(shí)代華納等世界 500 強(qiáng)企業(yè)良好的合作關(guān)系，擬在本項(xiàng)目?jī)?nèi)引進(jìn)經(jīng)營(yíng)一家面積在 17000 平方米左右的， XX 市最大的、經(jīng)營(yíng)超過 25000 種商品以上的綜合性大型 超市 —— 英國(guó) TESCO 樂購(gòu) ，與項(xiàng)目?jī)?nèi)檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，以帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的人流、物流，持續(xù)激發(fā)消費(fèi)潛能，并以獨(dú)特的“娛樂帶動(dòng)零售”的商業(yè)主張，創(chuàng)造最大化財(cái)富價(jià)值。 ***集團(tuán) 在多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中，積累了上千家經(jīng)營(yíng) 各地 特色小吃的商家資源。這將與項(xiàng)目?jī)?nèi)檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，形成 XX市大眾飲食的新中心。 不過，幾年后在“ XX*****住宅 ” 項(xiàng)目 中，將有一條集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲于一體的多功能商業(yè) 精品 街。最終形成開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者多贏的良好局面?！?XX****住宅 ” 項(xiàng)目地下一層建設(shè)有 420 個(gè)機(jī)動(dòng)車的 停車 位 ，通過多部電梯直通地上購(gòu)物中心，加上地面 11 個(gè) 停車位，車位總量近 431 個(gè)，為汽車時(shí)代的來臨提前做好準(zhǔn)備。 2. 立體空間的構(gòu)造。 3. 以人為本的商業(yè)理念，營(yíng)造高度的 居住、休閑、娛樂與購(gòu)物 環(huán) 境。 交通 ：主軸線為對(duì)稱軸，構(gòu)成商業(yè)廣場(chǎng)的主干道；同時(shí)配有橫向的商業(yè)步行街?；刂苓呇刂饕?部道路設(shè)有下沉廣場(chǎng)，他與商業(yè)廣場(chǎng)的室內(nèi)通向地下室的扶梯、電梯、樓梯。 空間 ： 商業(yè)廣場(chǎng)主體樓高五層，地下 一 層為停車庫(kù)；一 層為精品店； 二、三層為大型超市 及精品街； 四層 為美食城 及 精品街； 主要以自動(dòng)扶梯、電梯來直接輸送。 就整個(gè) XX***國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)而言，無論從建筑體量，內(nèi)部空 間的角度衡量，低樓區(qū)是整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的重點(diǎn)，為了讓將購(gòu)物街室內(nèi)外空間做得更加豐富，設(shè)計(jì)過程中針對(duì)這一點(diǎn)作下列幾點(diǎn)考慮： 挑空 ：建筑室內(nèi)大量運(yùn)用了挑空，目的是希望內(nèi)部的空間層次更加豐富，趣味。 光線 ：如何讓自然光充滿于空間，同時(shí)兼顧到 XX 氣候特點(diǎn)，一直是設(shè)計(jì)過程中努力追求的目標(biāo)。 通道 ：商業(yè)廣場(chǎng)通道的設(shè)計(jì)目的將提供消費(fèi)者通暢無阻的走道外，它還必須提供其他使 用功能，才能讓購(gòu)物中心內(nèi)部氣氛變得更加活躍、舒適。 ●造型與風(fēng)格： 現(xiàn)代商業(yè)街的 mall street 經(jīng)濟(jì)是在西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下發(fā)展起來的，它集中、小型商鋪，大型超市，配備了完善的娛樂設(shè)施。 入口作為進(jìn)入商場(chǎng)的第一印象，也是室內(nèi)室外轉(zhuǎn)換的過渡場(chǎng)所，具有特殊的形象意義 。比例尺度優(yōu)美的柱列和山墻乃至細(xì)部與明亮寬敞的現(xiàn)代玻璃體量相互咬合，對(duì)此，實(shí)的墻面與虛的入口都因張力更加引人注目，使得商業(yè)建筑應(yīng)有的、大眾的 pop 氛圍在基地上得以彌漫，從而創(chuàng)造了活潑熱烈的商業(yè)氣氛。人們流連在室外宜人的尺度和小品配置與室內(nèi)寬敞明快的內(nèi)街與周邊琳瑯的商品中去。 ● 方案技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 第 24 頁(yè) 共 37 頁(yè) 項(xiàng) 目 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 所占比例 說明 總用地面積 m2 總建筑面積 m2 地上建筑面積 m2 % 其 中 商業(yè) 面積 m2 % 住宅面積 m2 % 面積 m2 % 地下建筑面積 m2 % 占地面積 容積率 （不含架空層） 建筑密度 % 綠地率 20% 機(jī)動(dòng)車停車位 431 其中 地上 11 地下 420 第三章 項(xiàng)目投資收益分析 第一節(jié) 項(xiàng)目投資估算 XX***國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目投資估算表 附表 1 單位 :萬元 項(xiàng)目 工程名稱 單位 數(shù)量 單價(jià) 小計(jì) 一、土地開發(fā)成本 4, 1 土地出讓金 平方米 3, 2 土地契稅 3 地上、地下附著物拆 遷補(bǔ)償凈支出 二、前期開發(fā)費(fèi)用 2, 第 25 頁(yè) 共 37 頁(yè) 1 設(shè)計(jì)費(fèi) 平方米 107694 24 2 勘測(cè)費(fèi)、施工圖審核費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、三通一平費(fèi)等 3 項(xiàng)目可行性研究費(fèi) 4 零星費(fèi)用 5 統(tǒng)一基建收費(fèi) 平方米 107694 1, 三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1, 1 道路工程及鋪裝工 程 m2 2 供水工程 3 供電工程 5 排污工程 6 通訊工程 7 照明工程 m2 8 景觀工程 m2 9 環(huán)衛(wèi)工程、有線電視 工程 四、建筑安裝工程費(fèi) 16, 1 樁基工程 1, 2 地下室工程 m2 20219 2, 3 上部主體工程（含粗 裝修） m2 87575 8, 4 電梯工程 5 消防工程 6 電氣工程 m3 7 給排水 m2 8 發(fā)