【正文】 場，二樓主要經(jīng)營電腦、游戲配件為主。商業(yè)廣場項目可行性分析報告五、目標市場分析（一）、商業(yè)市場概況主城區(qū)商業(yè)格局隨著近年來某經(jīng)濟的發(fā)展、市民消費能力的提高和商業(yè)環(huán)境的改善，主城區(qū)基本形成了“2+4”的商業(yè)格局形態(tài)，即2 個商業(yè)中心——南大街包括八仙城，桃塢路，4 個商業(yè)街區(qū)——外環(huán)北路、鐘秀路、青年路、工農(nóng)南路。除了星級酒店外，近年來，商務(wù)酒店、經(jīng)濟酒店發(fā)展迅速。圖:某市 20222022 商品房銷售額01020304050607080902022 2022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%%銷 售 額 增 速（二）、各細分物業(yè)市場分析住宅市場近幾年，某市住宅市場總體保持良好勢頭，購銷兩旺，價格不斷攀升。以2022 年為分界點，20222022 竣工面積逐年下降，2022 年起開始迅速上升。商業(yè)廣場項目可行性分析報告從銷售情況來看，進入商業(yè)地產(chǎn)市場進行銷售的小商品及批發(fā)市場，其市場表現(xiàn)都較好，一般銷售率在60%以上，說明某小商品及批發(fā)類專業(yè)市場還有很大的市場空間。在不斷分化的過程中，小商品市場還是傾向于在一個特定空間集聚，綜合性的專業(yè)市場群是小商品發(fā)展的趨勢。消費品市場成交額與2022年同期相比，%，生產(chǎn)資料市場、生產(chǎn)要素市場與2022年同期相比，%、%。并且從業(yè)態(tài)特征來看，五金工業(yè)產(chǎn)品屬于小型機械類，這類產(chǎn)品需求面廣，經(jīng)營層次多，不論是個人還是企業(yè)都有極大的需求。商業(yè)廣場項目可行性分析報告為此，全省提出以打造高級專業(yè)市場為切入點，在搭建高度整合的“展示平臺”和“采購平臺”的基礎(chǔ)上，重點打造現(xiàn)代化的“物流平臺”和“電子商務(wù)平臺”。據(jù)了解，現(xiàn)在中國五金產(chǎn)業(yè)中至少有70%為民營企業(yè)，為中國五金行業(yè)發(fā)展的主力軍。（2）、我國五金行業(yè)概況我國五金制造業(yè)經(jīng)過十幾年的積累和穩(wěn)步增長，現(xiàn)已成為世界產(chǎn)量第一大國。同時也會促使更多的商家和投資客投資這一行業(yè)。另外，某市的輕紡、造船、機電、建材、化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達，其中輕紡工業(yè)歷史悠久，仍為支柱產(chǎn)業(yè)，這些特色產(chǎn)業(yè)已形成集聚效應(yīng)；這將有助于某在長三角開發(fā)中實行“錯位競爭”，打造上海擴散產(chǎn)業(yè)的協(xié)作基地，以及長三角的加工基地，在承接上海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的浪潮當中獲得比較大的機會。（5）、城市產(chǎn)業(yè)狀況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2022年， : 57 : ，第二產(chǎn)業(yè)占絕對優(yōu)勢。橋梁：蘇通長江大橋、崇啟大橋、崇海大橋公路：已建成204 國道、寧通高速、滬嘉瀏高速、沿江高速、蘇嘉杭高速、連通高速鐵路：新長鐵路某段、寧啟鐵路、滬通鐵路、某鐵路港口支線_ 機場：市東北方向通州市興東鎮(zhèn)境內(nèi)的某興東機場距市區(qū)約18公里，1993 年投入使用，有航班飛往北京、西安、廣州、武漢等城市。伴隨著交通的建設(shè)和完善，區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效應(yīng)逐漸凸現(xiàn)，從而會帶動區(qū)域健康、穩(wěn)定的發(fā)展。住房建設(shè)規(guī)劃：根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，“十一五”期間，某市區(qū)商品住房開發(fā)預期投資300億元，竣工面積700 萬商業(yè)廣場項目可行性分析報告平方米， 萬套。三區(qū)相連的中間地帶將快速發(fā)展成配備現(xiàn)代化快速干道和生態(tài)綠地的城市，中心城區(qū)西南和東北方外圍的地區(qū)也將發(fā)展為城市。商業(yè)廣場項目可行性分析報告（3）、城市發(fā)展規(guī)劃城區(qū)發(fā)展布局規(guī)劃：本著貫徹落實 “依托江海，崛起蘇中，融入蘇南，接軌上海，走向世界，全面小康”的發(fā)展戰(zhàn)略，某市將充分發(fā)揮獨特的區(qū)位優(yōu)勢、港口優(yōu)勢，適應(yīng)新時期某區(qū)域大交通的發(fā)展需求，實施沿江開發(fā)，江海聯(lián)動，促進某社會、經(jīng)濟快速發(fā)展，提升城市綜合競爭力。近幾年，某市區(qū)社會消費品零售總額逐年上升，人均消費品零售額歷年來則呈小幅震蕩、緩步上升態(tài)勢。（三）、城市經(jīng)濟環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟發(fā)展某市在長三角經(jīng)濟體系中地位顯著，是接受上海經(jīng)濟輻射的江北第一城，在與上海聯(lián)系、銜接方面，目前某在江蘇省僅次于蘇州、無錫與南京。某外籍人士以日本人居商業(yè)廣場項目可行性分析報告多，相對集中在由其單位自建的提供酒店服務(wù)的公寓里；歐美及其他國家人士較少，居住也較為分散。但市區(qū)人口的數(shù)量以及其占總?cè)丝诘谋戎貐s平穩(wěn)上升，從下面的圖表當中可以看出，有越來越多的人口進入到某市區(qū)。某屬北亞熱帶季風氣候，氣候溫和，四季分明，雨水充沛。目標建成長三角北部地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、品牌最多、功能最全的集購物、餐飲、娛樂、文化等功能于一體，將“生態(tài)某，精致生活”的新概念導入現(xiàn)代商業(yè)領(lǐng)域。功能設(shè)計——會展會議、推介培訓服務(wù)功能區(qū)該區(qū)域是市場的配套功能區(qū)，主要是提高檔次和水平；? 同學院、行業(yè)協(xié)會等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧問組委會，為會展會議、推出和培訓奠定基礎(chǔ)；? 有計劃、有主題地組織各種會展會議。商鋪中部的水系綠化景觀為設(shè)計重點，此區(qū)的水系由上噴水拾級而下，水道二邊點綴各種花草，水面上鋪砌青石板橋和曲廊，玻璃坡頂?shù)目Х韧ず透挥械刂泻ｏL情的植物樹種，構(gòu)成一幅使人流連忘返的獨特風景線。在中區(qū)內(nèi)環(huán)中設(shè)一景觀水域，水流從上而下。在用地結(jié)構(gòu)和空間組織結(jié)構(gòu)等規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)，同樣應(yīng)秉承適當超前精神，采取創(chuàng)新設(shè)計手法，實現(xiàn)項目的內(nèi)在特質(zhì)與物質(zhì)形態(tài)的高度一致。功能性原則“某商業(yè)廣場”的建筑造型在格局和形態(tài)、空間特征、環(huán)境和文化上充分反映現(xiàn)代化商業(yè)品牌直銷中心的個性，突出表現(xiàn)新世紀商業(yè)建筑的新形象，根據(jù)經(jīng)營商品品牌的特性，在建筑設(shè)計中融合多種建筑語匯，營造與眾不同的建筑風貌。市場一至五樓共有 200 多個精品廳，10 多個知名家裝公司入駐，形成了集建材、家具、廚柜、地板、樓梯、移門、家裝為一體的“一站式”消費格局。“某”是經(jīng)國家工商總局注冊的企業(yè)商標，除“某置業(yè)有限公司”之外，目前在青島設(shè)有“（某）青島高科園裝飾城有限公司”、“（某）青島藍城家居有限公司”，在某設(shè)有“某家居有限公司”?，F(xiàn)正在開發(fā)建設(shè)的位于開發(fā)區(qū)軍山腳下的“紫瑯上郡”商業(yè)辦公以其優(yōu)美的設(shè)計，高品質(zhì)的配套完臻的建筑質(zhì)量，精美的綠化景觀，為某鑄造了一條靚麗的風景線。市場總建筑面積 5 萬平方米，內(nèi)部裝潢品味高，硬件設(shè)施全，環(huán)境風格雅。（三）、規(guī)劃原則設(shè)計構(gòu)思與原則“某商業(yè)廣場”是現(xiàn)代商業(yè)文化的一種新穎建筑形式，不同于大型的銷品茂，而是將戶外與環(huán)境相結(jié)合的，帶有休閑旅游觀賞的購物場所，人們以放松的心態(tài)，休閑的方式，在帶有傳統(tǒng)文化的自然環(huán)境中去品味現(xiàn)代生活。創(chuàng)新性原則 項目在業(yè)態(tài)定位上采取跳躍性發(fā)展模式，越過了本地區(qū)業(yè)態(tài)演進的一般進程。為便于總體布局，在設(shè)計中將最南端的河道填埋。景觀設(shè)計為了將購物環(huán)境與自然環(huán)境相結(jié)合，設(shè)計中布置大面積集中綠化，使沿河二岸形成自然的視覺景觀。同當前批發(fā)市場的主要差異表現(xiàn)在：? 集中主題規(guī)劃，導購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點）；? 增加了展示的設(shè)計，為交易提供了一個動態(tài)的展示平臺（有利于展示商品的風采，便于看樣定貨）；? 經(jīng)營產(chǎn)品中高檔以品牌商品為主導（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個推廣新品和展示企業(yè)的平臺，有助于吸引品牌服裝企業(yè)進入本項目，體現(xiàn)本項目的中檔商品交易中心的定位）；? 對于小的代理商可將倉儲和批發(fā)、零售一體化，但需達到展示功能要求（設(shè)計標準模式、類似街面專賣店）；商業(yè)廣場項目可行性分析報告? 可配計算機，進行客戶管理，倉儲管理（MIS 系統(tǒng)）。（七）、總體規(guī)?？傮w規(guī)模占地 370 畝，建筑面積約 17 萬平，700 個商鋪，總投資 4206 億元。商業(yè)廣場項目可行性分析報告某下轄崇川區(qū)、港閘區(qū)、某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和啟東、海門、通州，如皋四個縣級市和海安、如東二縣。近年來某市總?cè)丝谝恢北３忠粋€平穩(wěn)的負增長率。外籍人口從某市公安局外事處了解到，目前某外籍人口總量約在千人左右，由于總體規(guī)模不大，教育等配套設(shè)施無法完備，因此攜家眷在某居住的外籍人士比重非常小。住宅需求的旺盛，會帶動與住宅相關(guān)聯(lián)的行業(yè)，尤其是五金、建材、小商品市場等行業(yè)的繁榮。長三角 10 城市 08 年 GDP 對比（2）、人民生活水平伴隨著某市經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展迅速，人均可支配收入逐年小幅遞增，到相對速度慢于國民經(jīng)濟的增長速度，到2022年人均可支配收入達到18903元。而經(jīng)濟的快速發(fā)展將為整體專業(yè)市場提供堅實的成長基礎(chǔ)和上升空間。城市重點規(guī)劃：大力發(fā)展某東南部的新城區(qū)和某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城市重點向東南方發(fā)展，中心城區(qū)將以開發(fā)區(qū)和崇川區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，同時向通州方向擴散，在空間上呈現(xiàn)出以目前的建成區(qū)為中心、向外環(huán)形膨脹的趨勢。規(guī)劃提出，爭取經(jīng)過3 至5 年的努力，將其打造成商業(yè)貿(mào)易、商務(wù)會辦、行政辦公、文體休閑、高檔居住為主要功能的港閘新城，成為港閘區(qū)的城市中心和市區(qū)的城市副中心，某現(xiàn)代化的“北大街”。某北面港閘區(qū)具有濃厚的基礎(chǔ)工業(yè)優(yōu)勢，是我國民族工業(yè)的發(fā)祥地之一，政府大力發(fā)展港閘工業(yè)經(jīng)濟，促進“北翼新城”的建設(shè)，強勢推進土地開發(fā)，也為今后港閘的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。在建洋口港是江蘇唯一可建10 萬噸至20 萬噸級國際性深水大港的理想港址，將形成江蘇最大的出海入陸通道。便捷的交通和良好的規(guī)劃，為區(qū)域的專業(yè)市場的發(fā)展提供了可能，同時創(chuàng)造了巨大的機會。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢某市地處江海交匯之處，水資源及港口等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)達，自然區(qū)位便利以及經(jīng)濟區(qū)域化程度、區(qū)域開放度較高都為城市的發(fā)展提供了得天獨厚的便利條件。這對某市的五金業(yè)和小商品發(fā)展都產(chǎn)生了積極影響。就五金之性質(zhì)與用途，應(yīng)分鋼鐵材料、非鐵金屬材料、機械機件、傳動器材、輔助工具、工作工具、建筑五金、家庭五金等八大類。其中，比上年增%；，%；，%。事實上，一個產(chǎn)品真正處于生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)的時間只占少部分，大部分時間處在研發(fā)、采購、儲存、運營、銷售、售后服務(wù)等階段———產(chǎn)業(yè)鏈條的運轉(zhuǎn)更多依靠生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)的效率對整個鏈條的效率影響很大。處于上海和江蘇交界處的某市場正好上接蘇北南接上海，同時連接了成熟的蘇南市場和毗鄰產(chǎn)業(yè)集中的蘇中地區(qū)，從地理位置上來說，有五金行業(yè)發(fā)展的良好地理環(huán)境。其中，商業(yè)廣場項目可行性分析報告、億元。小商品的消費是多樣性的，只有種類多了，才能滿足不同消費者和不同客商的需要，商品種類繁多恰恰是小商品市場的一個競爭優(yōu)勢，批發(fā)商要在小商品市場生存和發(fā)展，需要不同種類的商品都有一個龐大的客戶群，需要形成共同的范圍經(jīng)濟。小商品及批發(fā)市場作為商業(yè)地產(chǎn)項目，其目的是為了滿足消費者的需求，這里的消費者是集投資者、經(jīng)營者與終端消費者為一體的群體。圖: 20222022 年某市區(qū)房地產(chǎn)新開工面積和施工面積商業(yè)廣場項目可行性分析報告0200400600800100012001400160018002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 202250%0%50%100%150%200%250%300%350%新 開 工 面 積 施 工 面 積 新 開 工 面 積 增 速 施 工 面 積 增 速竣工面積和銷售面積受新開工面積變動的影響，某商品房的竣工面積也經(jīng)歷相同的波動。2022年，受到金融危機影響，銷售額有所下降。酒店市場由于某市外向型經(jīng)濟的增長強勁，酒店業(yè)比較發(fā)達，大量的商務(wù)活動為某市酒店業(yè)的發(fā)展提供了巨大的商機，商務(wù)客是某市酒店的主要客源。因此未來隨著某整體宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展，為本案的持續(xù)經(jīng)營提供了一個良好的市場環(huán)境。商業(yè)氛圍和人氣逐漸走低?！?外環(huán)北路、鐘秀路——家飾、建材、輕紡市場鐘秀路是以建材、家居、裝飾為主的專業(yè)商業(yè)街，目前商業(yè)氛圍比較濃厚，市場認可度比較高，但商業(yè)物業(yè)形態(tài)普遍檔次比較低，在最近幾年內(nèi)新增了部分專業(yè)的商場，如：財神道，好易家等；還有部分新社區(qū)的沿街商鋪，如：錦繡花園沿街鋪面、友誼家園沿街鋪面等，這在一定程度上改善了鐘秀路沿街商鋪的物業(yè)形態(tài)。尤其是裝潢建材類專業(yè)市場已經(jīng)成為某市商業(yè)市場的主力軍團，其客戶群已遍及了江浙、山東、安徽等多個省市。尤其是在建材類專業(yè)市場內(nèi)，50%以上的業(yè)主來自于外地，其中尤以浙江客戶居多。其次，老的專業(yè)商場也占據(jù)了鐘秀路的一定份額，如：名家裝飾城、中原綜合批發(fā)市場等，此類專業(yè)商場幾乎建有沿街商鋪，與社區(qū)商鋪連成一片，整體檔次與社區(qū)商鋪相當。該商場由青島某高科園裝飾城在某投資興建的連鎖企業(yè)，2022 年7 月28 日正式開業(yè)。銷售現(xiàn)狀：商辦共390 余套，基本銷售一空。從家裝市場的總體需求來看，近年來，某市區(qū)人口不斷增加，住宅銷售迅速增長，人們對居住的要求也越來越高，預計未來家裝類消費量仍將繼續(xù)上升，但根據(jù)政府的數(shù)據(jù)，預計未來某市城市商品住宅的開發(fā)量將不會有明顯的增長，而是進入一個相對穩(wěn)定的時期，因此建立在前幾年較大需求和增長幅度預期下，近期紛紛上馬的大型家居、建材專業(yè)大賣場將有可能面臨過剩的風險。某主要百貨商場開發(fā)都比較早，且經(jīng)營狀況非常好，各種商品的經(jīng)營者比較固定，極少有鋪源對外租售。會員制、積分卡、郵報廣告、免費班車等，寬大的宣傳渠道和實惠的購物方式吸引了消費者，紛紛跑向大賣場。大賣場的主副食品、生鮮、蔬菜供應(yīng)充裕，生活日用品一應(yīng)俱全，消費者走一趟大賣場，吃、穿、用各方面的需要可全部解決，方便省事。商業(yè)廣場項目可行性分析報告● 百貨市場某市主要的大型綜合百貨包括文峰大世界、百貨大樓、某商城等?？傮w評價：規(guī)模較大，有比較大的景觀綠化，且招入了百安誼家，有一定的號召力。這些新建項目規(guī)模較大，統(tǒng)一規(guī)劃管理，招商先行，項目運作趨于專業(yè)化，從而行成比較突出的市場競爭優(yōu)勢。B1 是櫥柜館，B2 木門關(guān)，A 整體引進東鵬陶瓷。鐘秀路是以建材、家居、裝飾為主的專業(yè)商業(yè)街，目前商業(yè)氛圍比較濃厚，市場認可度比較高。某市近期推出的專業(yè)市場項目大多都是以銷售為主的產(chǎn)權(quán)商鋪。