【正文】 28號(hào)開發(fā)商：南通市泰華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話：05138892666（三）錦繡花園基本資料：項(xiàng)目占地：46086平方米總建筑面積：55390平方米總戶數(shù)：458戶居住用房戶型面積：95150平方米/套主力戶型：110120平方米/戶居住用房均價(jià)：1780元/平方米已推房源銷售率：65%項(xiàng)目地點(diǎn)：海安鎮(zhèn)人民東路61號(hào)開發(fā)商：江蘇煒賦集團(tuán)建設(shè)開發(fā)有限公司海安分公司售樓電話：05138161111（四）中洋水景基本資料：總建筑面積：27860平方米總戶數(shù)：218戶主力戶型：120140平方米/戶居住用房均價(jià)：2200元/平方米已推房源銷售率：95%項(xiàng)目地點(diǎn)：海安鎮(zhèn)草壩南路2號(hào)開發(fā)商：南通南洋置業(yè)有限公司售樓電話：05138818148（五）潤洋花園基本資料：項(xiàng)目占地：38215平方米總建筑面積：49680平方米總戶數(shù)：368戶主力戶型：120140平方米/戶居住用房均價(jià)：2230元/平方米已推房源銷售率：85%項(xiàng)目地點(diǎn)：海安鎮(zhèn)江海西路35號(hào)開發(fā)商：南通潤洋置業(yè)開發(fā)有限公司售樓電話：05138866278（六）鵬福公寓基本資料：總建筑面積：5162平方米總戶數(shù)：36戶居住用房戶型面積：115145平方米/套主力戶型：125135平方米/戶居住用房基價(jià)：1680元/平方米層差比例：一層基價(jià)加24%、二層基價(jià)加26%、三層基價(jià)加20%、四層基價(jià)加14%、五層基價(jià)加21%送六層商鋪均價(jià)：7500元/平方米已推房源銷售率：65%項(xiàng)目地點(diǎn)：海安鎮(zhèn)江海西路鎮(zhèn)政府對(duì)面開發(fā)商：海安地產(chǎn)公司售樓電話：13057037511（七）汽運(yùn)商鋪基本資料：商鋪戶型面積：120—295平方米/宗銷售價(jià)格：一二層整合銷售8000元/平方米、三、四、五層整合銷售2400元/平方米交付時(shí)間：2005年6月開發(fā)商：天鑫開發(fā)公司/南通汽運(yùn)集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)地址：204國道和長江路交接處銷售電話：2970666 5618629在售樓盤客源總結(jié)：消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的接受度有明顯提高，目前消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的承受能力集中在18002450元區(qū)間，且更集中于2000元左右的價(jià)格段，與當(dāng)前市場價(jià)格的差距在縮小，而去年，消費(fèi)者的承受能力集中在15002000元之間。主要商場：文峰大世界商場、五星電器（沒有開業(yè)）、新時(shí)代購物中心、華藝商場、金鷹國際購物中心、農(nóng)工商超市海安店、文峰大世界超市、蘇中大廈。幾乎沒有頂級(jí)品牌。但隨著周邊的一些大型商場的紛紛開業(yè)、在日趨激烈的競爭條件下，已呈下坡路的趨勢，目前基本以服裝、鞋帽為主，檔次基本為中檔。（二）專業(yè)性市場海安的專業(yè)性市場，大都分布在長江路兩側(cè)。租 金：標(biāo)準(zhǔn)門面30平方米，200—900元/月，東區(qū)較高、西區(qū)較低輻射范圍：海安縣城及所屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū)及其少量周邊縣市點(diǎn) 評(píng)：資豐市場是海安最老的、也是最大的綜合性批發(fā)市場，經(jīng)營商品的品種較全，幾乎涵蓋了所有商品種類，以批發(fā)為主，兼顧零售。平方米輻射范圍：海安縣城及所屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū)點(diǎn)評(píng)：蘇東裝飾廣場的地理位置較好、交通也很便利，在裝飾方面的經(jīng)營品種非常齊全，家俱、建材、五金、門窗基本都有，檔次也較高，大多數(shù)都是知名品牌產(chǎn)品?；具€是以滿足老百姓日常生活為主，也只能輻射到縣城這一塊。本項(xiàng)目位于長江東路與迎賓路交界處，海安火車站正前方第一排，與火車站形成一個(gè)整體。本項(xiàng)目火車站正前方第一排，規(guī)劃有70000平方米的大型下沉式生態(tài)廣場，在海安乃至蘇中地區(qū)首推公園式購物模式，交相暉映的現(xiàn)代歐陸風(fēng)格建筑，涌動(dòng)著噴泉和亭臺(tái)、坐椅 小品、綠化為廣場增添無窮生機(jī)，讓購物成為一種休閑式享受。（二）項(xiàng)目劣勢與周邊項(xiàng)目相對(duì)比，體量大、規(guī)模大，開發(fā)周期長，成本較高，資金壓力大。（四）機(jī)會(huì)分析海安縣政府對(duì)于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)土地資源的減少，金海岸火車站商業(yè)廣場將以其相對(duì)較好的地理位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。掌握“以我為主”的開發(fā)建設(shè)節(jié)奏，從資金運(yùn)作、供應(yīng)量、開發(fā)間隔等多個(gè)角度研究問題。（5）項(xiàng)目經(jīng)營范圍：汽車及汽車相關(guān)產(chǎn)品、輕紡、絲綢、服裝、家居產(chǎn)品、裝飾建材、輕工電器產(chǎn)品、文體用品、工藝禮品、玩具、IT產(chǎn)品等商品批發(fā)、零售；商鋪及商務(wù)房租售,；會(huì)議，賓館，餐飲，娛樂，物流配送，電子商務(wù)通訊，物業(yè)管理等。規(guī)模：市場規(guī)模小?；締栴}：與本案預(yù)期交集較小C基本特征三目標(biāo)市場：拋開品牌包裝，以產(chǎn)品固有特征為支撐的偏好主力目標(biāo)市場。A區(qū)有4個(gè)出入口，沿迎賓路出入口間距為13米，北面朝廣場出主入口間距為15米。其依據(jù)目前國際流行的商業(yè)業(yè)態(tài)形象定位設(shè)計(jì)，將人流與商業(yè)和自然購物環(huán)境進(jìn)行有效地組織，以迎賓路為主線，以站前廣場為核心，強(qiáng)調(diào)商業(yè)活動(dòng)的多元性、土地利用的復(fù)合性和街區(qū)開發(fā)的完整性，從路網(wǎng)入手，充分考慮人們購物休閑的習(xí)慣，尊重人的尺度和地位，采用人行天橋或地下通道的方式，保證購物空間的流暢性、可達(dá)性，讓人們有效地穿越與滯留。（3）采用會(huì)員制招商采用會(huì)員制形式，所有入駐企業(yè)可取得會(huì)員資格后加盟，為會(huì)員企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的商務(wù)服務(wù)，支持會(huì)員企業(yè)的發(fā)展和開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)，以行業(yè)為主逐級(jí)組織企業(yè)、管理企業(yè)，為會(huì)員提供面向全世界的商務(wù)平臺(tái)，強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)營銷系統(tǒng)，給與強(qiáng)大的商務(wù)、法律、公關(guān)、合理使用政策等咨詢服務(wù)支持，爭取稅收優(yōu)惠和小型貸款保證以及子女就學(xué)等的照顧，會(huì)員制也是招商的重要途徑之一。總之，本項(xiàng)目將瞄準(zhǔn)國內(nèi)外名優(yōu)企業(yè)，主動(dòng)出擊，加強(qiáng)交往與合作，全方位開展招商運(yùn)作，擴(kuò)大市場輻射面是經(jīng)營的中心任務(wù)。（2）本項(xiàng)目將突破僅以地段、位置、結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)衡量商鋪價(jià)值的傳統(tǒng)理念，而破除成規(guī)激活財(cái)源，獨(dú)創(chuàng) “經(jīng)營管理型商鋪”的共享、雙贏產(chǎn)品概念，讓“經(jīng)營管理”成為商鋪的核心附加值，讓投資業(yè)主真正“投資商鋪”——投資商鋪的經(jīng)營模式、投資商鋪的發(fā)展前景。還有海寧的皮革，慈溪的家用電器，嵊州的領(lǐng)帶，蒼南的印刷，樂清的高低壓電器，橋頭的紐扣，永康的五金，杭州的服裝市場，溫州的眼鏡、打火機(jī)、筆、皮鞋等等都成為中國乃至世界的產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，而這些行業(yè)大都是勞動(dòng)密集型行業(yè)市場，以成熟技術(shù)為主正是中國比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)。我們將以降低成本甚至免費(fèi)提供部分商務(wù)房等措施來吸引高精尖的企業(yè)、產(chǎn)品、信息流及一部分具有長遠(yuǎn)發(fā)展目光的精英人物進(jìn)駐，建立起一個(gè)強(qiáng)大的營銷網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，本項(xiàng)目將成為江蘇具有重要影響的商品交易中心之一。B區(qū)按照“綜合商貿(mào)”定位——實(shí)際上沒有定位。自營型客戶：以海安及異地私營業(yè)主。規(guī)模：市場規(guī)模更小?？蛻籼卣鳎河袧撛谫彿啃枨?，或者有商業(yè)經(jīng)營基礎(chǔ)需改善經(jīng)營環(huán)境。（4）項(xiàng)目初步定位：本項(xiàng)目是一個(gè)以批發(fā)交易為主體的商貿(mào)物流交易平臺(tái)，集汽車、輕紡、絲綢、服裝、家居產(chǎn)品等交易、研發(fā)、物流及居住、辦公、休閑、娛樂、餐飲、賓館、金融等配套服務(wù)于一體的綜合性項(xiàng)目。（六）本項(xiàng)目成功運(yùn)作所需注意的焦點(diǎn)問題為了保證本項(xiàng)目的成功運(yùn)作，我們?nèi)孕枳⒁庖韵陆裹c(diǎn)問題：海安房地產(chǎn)市場的規(guī)模決定了房地產(chǎn)產(chǎn)品的易模仿性，加大了產(chǎn)品尋求強(qiáng)烈差異化的困難，周邊眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目綜合素質(zhì)一般，所以，在項(xiàng)目操作上多從空間、建筑設(shè)計(jì)、得房率、有效經(jīng)營面積、有效經(jīng)營均價(jià)、經(jīng)營環(huán)境、購物環(huán)境等方面尋求突破，配套、物業(yè)管理環(huán)節(jié)適度超前，強(qiáng)調(diào)“性價(jià)比”與“保值增值性”的前提下，避開價(jià)格競爭。本項(xiàng)目在規(guī)模、售價(jià)上與競爭對(duì)手類似，項(xiàng)目面臨著巨大的競爭壓力，尤其是鴻禧站前時(shí)代廣場，與本項(xiàng)目連為一體，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生的沖擊最大。南通金海岸火車站商業(yè)廣場為海安縣政府的形象工程，為政府統(tǒng)一規(guī)劃的大型商業(yè)區(qū)，市政大配套有保障。海安縣政府對(duì)火車站的規(guī)劃十分重視，火車站西側(cè)沿迎賓路總體規(guī)劃有80萬平方米的商業(yè)圈，另外，從工程建設(shè)上來看，海安縣政府要求各個(gè)開發(fā)商在2005年年底之前，沿迎賓路和站前步行街工程結(jié)構(gòu)封頂，加快火車站商業(yè)圈的建設(shè)步伐，這也說明了政府對(duì)火車站商業(yè)圈的信心和決心。這為本案的操作留下了一定的市場空間。所經(jīng)營的商品檔次在中檔左右，有一定輻射范圍。平方米，三樓12元/月資豐市場位 置：長江中路與永安中路交界處開業(yè)時(shí)間：1996年11月經(jīng)營面積：2萬平方米，市場分東西二個(gè)區(qū)、營業(yè)用房500多間經(jīng)營業(yè)態(tài)：東區(qū)—時(shí)鮮瓜果、糖業(yè)煙酒、日用雜品、副食品；西區(qū)—裝璜材料、五金電器、文化用品、小商品。這一商業(yè)中心的商業(yè)體量大約能占能海安縣城整體商業(yè)體量的一半，普通老百姓的日常消費(fèi)和購物基本都在圍繞在這一范圍內(nèi)。大廈雖說是一個(gè)門類較齊全的綜合性經(jīng)營大廈，但它的主要特色在于鞋帽、服裝等穿著類。經(jīng)營檔次：這一商業(yè)中心范圍內(nèi)基本都是品牌店，以中高檔為主，一般雜牌很難在此立足。在人民中路和西路以及人民中路和東路交匯處有幾個(gè)大型的商場和超市。盡管海安市場前景良好，居民消費(fèi)能力進(jìn)一步提升，但由此導(dǎo)致本項(xiàng)目的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于他們來說，不夠豐富的業(yè)態(tài)，正好對(duì)他們拓展海安市場提供了良好的契機(jī)。市場需要具有高品質(zhì)、大影響力的大型購物中心從對(duì)海安市場的商業(yè)容量上的評(píng)價(jià)來看，超過半數(shù)的商家認(rèn)為海安的商業(yè)數(shù)量不少，但比較零散，缺乏有影響力的商場和購物中心，其余各有19%的商家選擇“數(shù)量不多，有些飽和”與“差不多，可以滿足”，但有7％的商家選擇“太少了，仍不能滿足”。商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代隨著海安商業(yè)地產(chǎn)市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，商業(yè)地產(chǎn)市場“品牌效應(yīng)”的出現(xiàn)勢在必行。商鋪開發(fā)的關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值的最大化，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者多贏的局面。消費(fèi)需求分析消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的接受度有明顯提高，目前消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的承受能力集中在18002450元區(qū)間，且更集中于2000元左右的價(jià)格段，與當(dāng)前市場價(jià)格的差距在縮小，而去年，消費(fèi)者的承受能力集中在15002000元之間。D、客戶的需要是市場的需要同樣是開發(fā)商的追求。（2）房價(jià)走勢預(yù)測2005年海安房價(jià)持續(xù)上漲的總體趨勢不會(huì)改變。%，可見海安房地產(chǎn)市場空間大，對(duì)于開發(fā)商來說正是進(jìn)入的大好時(shí)機(jī)，但這種狀況預(yù)計(jì)不會(huì)維持太長時(shí)間，開發(fā)商們應(yīng)把握住機(jī)會(huì)。海安房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表指 標(biāo)2003年（萬平方米）2004年（萬平方米）同比增長（％）施工面積其中：住宅房屋竣工面積其中：住宅商品房銷售面積商品房銷售總額17001萬元28547萬元商品房空置面積市場特征基本形成以“本地客戶為主，居住置業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主”的格局，供求平衡；2004年海安的房地產(chǎn)從2002年的1300元/平方米到目前的2000元/平方米形成了一個(gè)價(jià)格的飛躍；在戶型面積配比上110平方米至130平方米占整個(gè)成交比例的85%；0隨著生活品質(zhì)的提高，好房型不斷被市場認(rèn)可，小康型、生態(tài)型住宅浮出水面，居民的選擇標(biāo)準(zhǔn)越來越高，講究方便、舒適、周全；投資購房者所占的比重逐步提高，%上升到目前的5%；在僅有的5%的投資型購房者選擇中，地段是第一位的，好地段標(biāo)志著成熟的商業(yè)、完善的配套、充足的人氣以及更好的商業(yè)機(jī)會(huì)?；貓?bào)——建設(shè)和諧地產(chǎn)、回報(bào)社會(huì)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。通過調(diào)控，可以進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)初級(jí)階段樓市發(fā)展的規(guī)律性，樓市發(fā)展的相關(guān)性，樓市發(fā)展的差異性。為什么會(huì)回暖？一個(gè)就是整個(gè)政策。也有少部分城市房價(jià)的絕對(duì)值在回落。從海安規(guī)劃定位來看，海安將成為蘇中交通樞紐、物流中心以及南通市域次中心城市。規(guī)劃到２０２０年，海安縣城范圍為３５平方公里，人口３０萬，界址北起北三環(huán)、南至四環(huán)路、西至腰莊路、東至火車站場。海安火車站集客運(yùn)、貨運(yùn)、機(jī)務(wù)段、軍工站、編組站為一體，是江蘇除徐州外最大的二級(jí)編組站，是江蘇中部重要的交通樞紐。其數(shù)控“零誤差”機(jī)床填補(bǔ)了國內(nèi)空白；“鑫緣”絲綢產(chǎn)品榮獲“中國名牌”稱號(hào)；全縣擁有桑園18萬畝，年產(chǎn)鮮繭34萬擔(dān)，雄踞全國縣（市）第一位；色織業(yè)躋身全國四強(qiáng)，擁有無梭織機(jī)6000多臺(tái)套。2004年前三季度工業(yè)產(chǎn)值突破300億元，今年凈增100億元；財(cái)政收入突破10億元，綜合實(shí)力位居江蘇省第18位。日照充足，雨水充沛，無霜期長。從目前海安房地產(chǎn)市場分析來看，商業(yè)用房供需結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)商業(yè)用房的功能及開發(fā)建設(shè)規(guī)模再作進(jìn)一步的市場調(diào)研和邊際效益、規(guī)模效益分析，尤其是對(duì)面積較大、總價(jià)較高的產(chǎn)品；多層聯(lián)賣、有效功能分區(qū)不詳細(xì)的產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模的調(diào)研、分析。根據(jù)收益計(jì)算，%，%，%。依托上述優(yōu)越條件，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將會(huì)為海安人民帶來不可多得的商機(jī)。從而應(yīng)運(yùn)而生了“商城”、“超市”、“大賣場”等等。南通金海岸火車站商業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告南通金海岸房產(chǎn)開發(fā)有限公司二〇〇五年三月目 錄一、總論.................................................6（一）項(xiàng)目建設(shè)背景.......................................6（二）項(xiàng)目概況...........................................8（三）可行性研究報(bào)告研究范圍.............................9（四）研究結(jié)論及建議.....................................9（五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)...................................11二、海安宏觀市場分析.....................................12（一）自然狀況...........................................12（二）三大產(chǎn)業(yè)