【正文】 在發(fā)達國家，購物中心的停車位數(shù)量占有相當大的比例，這是因為國外居民購物都是自駕車出行。相反，一般的店面只要符合一般的用電標準即可，特殊的個店可以單獨處理。藥店、文具店、音像店等同樣如此，但又可以根據(jù)實際情況而定。休閑類商家當中健身運動對樓層沒有較高的要求，美發(fā)類店面適宜安置在首層臨街，或首層內(nèi)街的主要交通通道旁。建材超市和家具家居廣場都希望進駐首層，但由于租金支付能力不高，建材超市與家具家居廣場大多選擇2—5層。書吧：高檔住宅社區(qū)、寫字樓區(qū)域美發(fā)商業(yè)比較繁華的商圈健身運動城市核心商圈娛樂類商家室內(nèi)活動繁榮商圈電影院發(fā)達商圈酒吧繁榮商圈KTV人流量大、消費能力強的成熟商圈虛擬電腦游戲城市核心商圈服飾精品類及服務配套類商家選址要求服飾精品類服裝類商家女裝大型品牌商場、百貨、綜合型購物中心和消費力強、商圈成熟、人流密集的區(qū)域男裝大型品牌商場、百貨、綜合型購物中心和消費力強、商圈成熟、人流密集的區(qū)域童裝人流旺盛、交通便利的繁華商業(yè)區(qū)休閑裝城市一級商業(yè)地段或一級百貨商場，高客流量睡衣∕內(nèi)衣大型商場、百貨、綜合型超市或繁華成熟的商業(yè)區(qū)皮鞋皮具皮鞋∕皮具城市一級商業(yè)地段或一級百貨商場、購物中心箱包∕旅行用品大型購物中心、知名百貨或商場化妝品商場、百貨美容院和商業(yè)旺區(qū)珠寶首飾大型品牌商場、百貨和綜合型購物中心個人護理用品店成熟繁華商圈、大量客流街道或大商場、大型社區(qū)、寫字樓集中或住宅較密集區(qū)域禮品精品類商務禮品品牌百貨、商場和購物中心鐘表手表大型品牌百貨、商場和購物中心眼鏡商場、超市、百貨、電器大賣場和聚集人流、商業(yè)成熟的區(qū)域工藝品∕精品大型品牌賣場、百貨、綜合型購物中心和消費力強、商圈成熟、人流密集的區(qū)域手機數(shù)碼成熟繁華商圈、大型商場、百貨附近生活精品類床上用品成熟商圈、人流量大的商圈或大型購物中心附近窗簾布藝主要集中在家居裝飾材料城、也考慮大型社區(qū)地毯掛毯大型生活廣場內(nèi)或社區(qū)型家居超市裝飾畫專業(yè)賣場、大賣場服務配套類便利店商業(yè)集中區(qū)、大型住宅區(qū)、寫字樓附近照相沖印人流量大的城市核心商圈，大型社區(qū)或樓盤集中區(qū)干洗店大、小型社區(qū)，附近有超市、飲食、娛樂等商業(yè)項目旁或位置較好的寫字樓等面包屋大型社區(qū)、寫字樓附近、超市出入口附近CD影像城市核心商圈、大型購物中心或人流量大的繁華路段藥店大型社區(qū)配套、住宅密集區(qū)域或購物中心內(nèi)部文具店大型商圈、辦公家居市場或?qū)懽謽歉浇闶吵鞘蟹比A路段、人流量大的區(qū)域分析：服飾精品類商家大多更喜歡城市中心的大型購物中心，具有集中式高消費的傾向，而服務配套類型商家則對社區(qū)型購物中心更加情有獨鐘，以滿足第一商圈范圍內(nèi)的居民日常消費為主要目的。定向招商法：就是指在某一范圍內(nèi)的招商，由于各種原因無法取得預期成效的時候，就采取一種外向型的定向招商方法。（三） 主力店成功招商步驟和技巧： 掌握主力店拓展新店計劃 按擬定的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步主力店條件。 缺乏目標客戶源缺乏商業(yè)信息網(wǎng)絡，招商沒有方向和目標。當招租面積較大時應實行分區(qū)招商的原則，進行主力店和次主力店招商時應預留未來挪動客戶的條件。招商首問責任制：為了使招商部工作有條理和有計劃性，保持良好的跟進服務制度，在招商工作中避免出現(xiàn)或少出現(xiàn)辦事推諉，條理不清的現(xiàn)象，就必須要貫徹首問責任制。同時，對各個招商小組的合同進行統(tǒng)籌管理，負有信息的搜集和合同匯總的功能。（三）職、權、責明確的功能設計：所謂職、權、責明確，就是招商部需要在制度設計中明確到個人、組織在面對不同的工作難題時，能夠勇于進行權限內(nèi)的決策，承擔由此帶來的責任，分享由此帶來的利益。一般而言，招商團隊的決策機構的功能已經(jīng)外延了，而不只是招商團隊內(nèi)部就可以決定的事情，而是整個公司戰(zhàn)略發(fā)展決策層的一項職能。缺點就是起點低，缺乏招商高度；一對一，難以激發(fā)群體跟隨效應；影響小，只能針對小范圍的客戶進行招商。（2）針對投資意向強烈的客商，馬上制定完善的談判計劃，立即著手進行進一步的洽談。（4）延展：會場招商在短時間內(nèi)實際收效有限，需利用會場招商線索由專人深度跟進，擴大成果。同城招商在保留招商現(xiàn)場的同時，在同城的不同區(qū)域內(nèi)選擇人流量大的中心商業(yè)區(qū)設立分點進行招商，能使更多的商戶接觸到招商的信息使招商更富成效。五、 招商策略： 招商的核心屬性：現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)統(tǒng)一整合到經(jīng)營主題和信息平臺上，包含統(tǒng)一招商規(guī)劃、統(tǒng)一招商實施、統(tǒng)一服務標準和統(tǒng)一物業(yè)管理四個方面。商業(yè)地產(chǎn)招商思路及技巧一、 項目啟動風險評估： 項目是否存在重大的隱患，是否需要被一票否決？ 開發(fā)時機是否已經(jīng)成熟？ 項目潛在的風險在哪里？ 項目選址的不利因素有哪些，如何改善？ 項目存在哪些客觀缺陷，在規(guī)劃方案中如何讓進行改善？ 項目招商的風險有哪些，如何設計招商方案？ 項目工程造價如何控制，如何避免工程的風險？ 項目應如何設計資本運作方案？二、 商業(yè)用地價值評估： 這一商業(yè)地塊是否具有開發(fā)價值？ 在該地塊開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目的風險系數(shù)有多大？ 是應該去的這塊土地，還是應該放棄這塊土地？ 如果要取得這塊土地，那么最多價格只能是多少？三、 融資評估報告： 在的商業(yè)用地之后，與國外基金及投資機構進行融資時，提交的項目評估方案。商場經(jīng)營管理過程中遇到問題不要籠統(tǒng)解決，要做到具體問題具體分析針對性解決?，F(xiàn)場招商具有低成本、效果直觀可見的優(yōu)點。會場招商應注意的一些基本要點：（1）權威：具有一定的政府背景，一般情況下由企業(yè)與政府聯(lián)合舉辦，增強會場的權威性（2）專業(yè)：邀請工商聯(lián)或協(xié)會作為協(xié)辦單位，增強會場招商的專業(yè)性并擴大在客商中影響力（3）媒體：由于到會客商數(shù)量有限，為擴大影響范圍和影響深度，需與媒體配合進行深度報道。會場招商結(jié)束后工作推進流程：（1）以會場招商為契機，展開后續(xù)新聞事件的持續(xù)炒作，維系社會關注熱度。直接走訪的優(yōu)點是速度快、減少中間環(huán)節(jié)直達目的；針對性強，直接面對相對準確的客戶；費用低，減少大量廣告費用。招商團隊需要具備四個層面的功能：（1）決策機構：招商過程中各項重要決策的制定者，招商制度的制定者和招商團隊的設計者，對招商工作進行總體策劃和組織，是招商組織工作的大腦中樞。（二）集權與分權的團隊設計：招商團隊設計的要點：（1）將具體的責任和權力細化到每一個小組（2）將具體的權利和責任細化到每一個人（3）根據(jù)經(jīng)營主題的不同分成若干個招商小組（4）每個小組負責一個或幾個經(jīng)營主題的商戶招商工作。招商信息搜集及合同管理主管：負責收集招商的相關信息和商戶資料，作為招商決策的依據(jù)。招商日記制度：招商部每星期進行一次至兩次抽查，每月進行一次考核。（八）招商技巧：招商技巧的三大作用:（1）在一定程度上解決了租金高低懸殊，租期長短不一、租金遞增率緩慢的問題（2）有效地縮短招商時間（3）降低招商難度招商手段及要點：租戶組合、租金策略、招商時應堅持先易后難的方向、當招租面積較小時，應注意將租戶從外圍往中間填。未及時招商，就很可能耽誤了寶貴的招商戰(zhàn)略時機，使急于選址的主力店另擇他地，耽誤了招商，開業(yè)等工作的進展。開發(fā)商不愿意承擔招商費用，使主力店招商無法實現(xiàn)。主力店建設程序商圈分析→市場定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→規(guī)劃設計→建設商場十、 招商實施（一） 選擇承租戶 承租戶的選擇要保證租金的來源不同承租戶的租金平衡方案主力店→保證租金來源的穩(wěn)定性→租金支付能力低一般經(jīng)營戶→租金來源較不穩(wěn)定→租金支付能力高商品銷售量大 消費者接受程度高 ↘ ↙ 主力店的作用 ↗ ↖ 占用商場面積最大 人流拉動力強 需要保證商場商品種類的完整性招商應選擇承租戶要點商家租金支付能力高，商品品類與場內(nèi)商品產(chǎn)生直接競爭商家租金支付能力稍低，但經(jīng)營商品種類多元化、完整化優(yōu)先選擇提供更新穎的服務和更有特色的商品的租戶（二） 多元化招商手段模擬招商法：就是經(jīng)營者根據(jù)購物中心各個樓面的商品類別、定位、排面安排，再結(jié)合各個商品品牌的類別、定位、檔次，給這些品牌確定各自專賣店、專賣柜的位置、面積，然后制作成各個樓面的模型，最后與經(jīng)營者認定的品牌商進行談判，采取請君入甕的辦法，實現(xiàn)成功招商。最好是臨靠學校，文體用品專賣店、體育運動專賣店、音像制品專賣店等餐飲休閑類商家的選址要求餐飲休閑娛樂類餐飲類商家特色餐飲成熟繁榮商圈、大型商場附近中西快餐城市核心商圈、城市主干道、次級商圈等區(qū)域