【正文】 以租金為杠桿進行租戶調(diào)整，針對本商場愿意留下來的租戶給予較大的租金優(yōu)惠，使其租金支付能力與經(jīng)營狀況相適應(yīng)，這些商家能在本商場繼續(xù)經(jīng)營下去針對本商場要調(diào)整的租戶不給于任何租金優(yōu)惠增加其運營困難，通過超出其租金支付能力的高租金策略迫其主動離場 實現(xiàn)目的在經(jīng)營管理公司不違約、不需要支付違約金的前提下，以租金作為杠桿通過相對平穩(wěn)的方式實現(xiàn)租戶調(diào)整通過引入新的、具有更強的經(jīng)營能力，更適應(yīng)本場經(jīng)營的租戶進場，與原有優(yōu)質(zhì)租戶共同形成本商場的更趨優(yōu)質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)商場微觀調(diào)控不同的租戶總是會產(chǎn)生這樣那樣的問題原因任何細節(jié)問題都是聯(lián)系在一起的動力通過微觀調(diào)控、修正經(jīng)營方向，提高經(jīng)營效率發(fā)展方向44 / 44。購物中心調(diào)整租戶的制約因素購物中心與租戶簽有租賃協(xié)議，購物中心單方面解約容易引起法律糾紛如果原租戶不愿意解除租約，而購物中心單方面解約，購物中心必須支付違約金購物中心不遵守租賃合約，將在全場商家中形成互動效應(yīng)，產(chǎn)生租戶結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定的危險租金調(diào)整租戶流程 明確目標(biāo)購物中心開業(yè)后租戶調(diào)整勢在必行，物業(yè)經(jīng)營管理公司必須保持調(diào)整的主動性購物中心開業(yè)后進入冷場期，在此階段租戶的經(jīng)營狀態(tài)普遍不佳，租金支付能力不高 招商策略在招商階段與租戶簽訂租賃合同時，制定較高的租金水平。購物中心的經(jīng)營結(jié)構(gòu)也就是這樣，在經(jīng)歷一輪一輪的洗牌淘汰后，直至達成最佳組合。商場的經(jīng)營和管理工作都是動態(tài)的，商場的租戶條件和外部條件每天都在發(fā)生變化，實施商場宏觀調(diào)控，就是實現(xiàn)對商場經(jīng)營管理工作的動態(tài)調(diào)節(jié)。 商場的微觀調(diào)控：就是購物中心經(jīng)營管理公司根據(jù)各個租戶在長期的經(jīng)營過程中出現(xiàn)的各種針對性的、個性化的問題進行調(diào)整和優(yōu)化，提升其經(jīng)營能力，促進其經(jīng)營績效的提高。對各項指標(biāo)最大化的購物中心來說，距離第三商圈的車程可能在一小時以上，在主要的大都市第三商圈的范圍會超出第一商圈80公里以上，它的商圈范圍已經(jīng)超越了交通工具和地理距離的概念。 大型的特色型購物中心以及位于城市商業(yè)中心的標(biāo)志性購物中心，它的客戶群體以商務(wù)辦公、旅游人群及假日人群為主流，這樣的人群結(jié)構(gòu)就超越了地理范圍的界限。對于中小型商業(yè)建筑來說，第二商圈的輻射范圍是很有限的，影響力不強；對于大型商業(yè)建筑來說，它的第二商圈可能會超出第一商圈十公里以上，有的甚至擴展到周邊的城市。批發(fā)性質(zhì)的商業(yè)建筑第二商圈的銷售份額往往大于第一商圈，第二商圈的銷售額及輻射范圍與它的規(guī)模、特色和影響力成正比。隨著購物中心的越來越飽和，車程會逐漸縮短，但是新的具有較強特色的大型商業(yè)建筑將擁有更大的商圈，第一商圈可擴展為整個城市。對于零售型購物中心來說，社區(qū)型購物中心第一商圈范圍通常是一公里至三公里，區(qū)域型購物中心的第一商圈范圍通常是五公里至八公里，特大型購物中心第一商圈范圍通常是十公里至二十公里。商圈又分為第一商圈、第二商圈和第三商圈。因此，新的商業(yè)建筑能夠吸引最大數(shù)量的顧客，無論是居民、游客和分銷商家。每座商業(yè)建筑由于所在地的區(qū)域、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差異。任何的商場都有一定的商圈，銷售的商品總有一定的地理范圍。十三、商業(yè)調(diào)查商圈調(diào)查：商圈調(diào)查的必要性：商圈是指以項目所在地為中心，沿著一定的方向和范圍擴展。各種不同類型商家停車場位置、數(shù)量要求大賣場類主力店商家百貨公司200個車位左右∕萬平方米超市根據(jù)實際情況而定連鎖電器商場家具家居廣場150個車位左右∕萬平方米建材超市書城根據(jù)實際情況而定餐飲休閑娛樂類餐飲類商家特色餐飲30個車位左右∕千平方米，需要部分地面停車位中西快餐概念餐飲商務(wù)酒樓咖啡西餐休閑類商家茶藝館有一定的停車位要求，數(shù)量從20個至100個不等美容纖體網(wǎng)吧書吧美發(fā)健身運動娛樂類商家室內(nèi)運動電影院酒吧KTV分析：在發(fā)達國家，購物中心的停車位數(shù)量占有相當(dāng)大的比例，這是因為國外居民購物都是自駕車出行。連鎖電器商場、超市和書城對停車場的要求相對低一些。餐飲類商家的用電設(shè)備也比較多，一般以500KVA∕千平方米為標(biāo)準(zhǔn)，其次KTV等娛樂類商家都必須符合國家工業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)，電影院商戶則要遵循國家星級影院標(biāo)準(zhǔn)，其他商戶只需按照國家標(biāo)準(zhǔn)和一般標(biāo)準(zhǔn)供配電。超市和百貨公司這兩大類商家租賃面積都在10000平方米以上，用電設(shè)備又多。相反，一般的店面只要符合一般的用電標(biāo)準(zhǔn)即可，特殊的個店可以單獨處理。能更清晰地指導(dǎo)購物中心的建設(shè)和招商工作。不同類型商家對物業(yè)層高的要求：大賣場類主力店商家百貨公司首層層高≥，二層以上層高≥超市連鎖電器商場家具家居廣場≥6M建材超市書城餐飲休閑娛樂類餐飲類商家特色餐飲≥中西快餐概念餐飲商務(wù)酒樓咖啡西餐休閑類商家茶藝館≥美容纖體網(wǎng)吧書吧美發(fā)健身運動≥5M娛樂類商家室內(nèi)運動≥電影院10M左右酒吧KTV不同類型商家對樓板承重的要求：科學(xué)地認識不同類型商家的樓板承重要求，有利于使購物中心的建設(shè)帶有更明確的目的性，更符合特定商家的使用要求。不同類型商家的租賃面積要求：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)了解每一種經(jīng)營業(yè)態(tài)的商家對租賃面積的要求，從規(guī)劃設(shè)計階段就針對性地對大平面進行商鋪間隔與設(shè)計，使購物中心的商鋪間隔最優(yōu)化、功能設(shè)置最優(yōu)化。藥店、文具店、音像店等同樣如此，但又可以根據(jù)實際情況而定。如果位于百貨公司是以專柜的形式租賃，則這些專柜必定位于百貨公司的主出入口處，樓層則視百貨公司所處的樓層而定。服飾精品類及服務(wù)配套類商家的樓層位置要求服飾精品類服裝類商家女裝隨商場實際位置而定男裝童裝休閑裝睡衣∕內(nèi)衣皮鞋皮具類商家皮鞋∕皮具箱包∕旅行用品化妝品類單店一般為一樓、百貨公司專柜位于主入口處，視百貨公司位置而定珠寶首飾個人護理用品店禮品精品類商家手工藝品專賣店以首層為主，商場、超市專柜視具體位置而定鐘表手表眼鏡手機數(shù)碼生活精品類床上用品服務(wù)配套類便利店一般在一層或負一層的主通道旁，根據(jù)實際情況而定照相沖印干洗店零食CD音像藥店文具店面包屋一般在一層或負一層，進駐超市則位于食品區(qū)主要位置分析：服飾精品類和服務(wù)配套類的商戶對樓層要求大多數(shù)是視實際情況而定，證明了這兩類商家對樓層具有廣泛的適應(yīng)性。娛樂類商家當(dāng)中以電影院首選安排在較高的樓層，虛擬電腦游戲則可以考慮安排在負一層的空間內(nèi)，這樣有利于營造氣氛。休閑類商家當(dāng)中健身運動對樓層沒有較高的要求，美發(fā)類店面適宜安置在首層臨街，或首層內(nèi)街的主要交通通道旁。在一些成功的購物中心內(nèi)特色餐飲采取層層分布的原則，給顧客提供適當(dāng)?shù)男蓍e空間。但對于已成熟成型的購物中心，樓層要求可降低。書城也是主力店之一，位于較高的樓層也具有較強的人流吸引。建材超市和家具家居廣場都希望進駐首層，但由于租金支付能力不高，建材超市與家具家居廣場大多選擇2—5層。開發(fā)商往往希望百貨公司、超市及連鎖電器商場的樓層更高一些，以帶動人流，但實際上百貨公司、超市及連鎖電器商場的人流拉動也是有限的。分析：百貨公司、超市及連鎖電器商場的樓層安排基本相同，以1—4層為主，但考慮到首層的租金值較高，開發(fā)商與百貨公司、超市及連鎖電器商場很難就租金達成統(tǒng)一協(xié)議。不同類型商家的樓層位置要求：由于最好的樓層租金值最高，并不是每一種商業(yè)業(yè)態(tài)都擁有足夠的租金支付能力，因此在選擇樓層時，每一種商業(yè)業(yè)態(tài)都會根據(jù)實際情況選擇相應(yīng)的樓層。書吧：高檔住宅社區(qū)、寫字樓區(qū)域美發(fā)商業(yè)比較繁華的商圈健身運動城市核心商圈娛樂類商家室內(nèi)活動繁榮商圈電影院發(fā)達商圈酒吧繁榮商圈KTV人流量大、消費能力強的成熟商圈虛擬電腦游戲城市核心商圈服飾精品類及服務(wù)配套類商家選址要求服飾精品類服裝類商家女裝大型品牌商場、百貨、綜合型購物中心和消費力強、商圈成熟、人流密集的區(qū)域男裝大型品牌商場、百貨、綜合型購物中心和消費力強、商圈成熟、人流密集的區(qū)域童裝人流旺盛、交通便利的繁華商業(yè)區(qū)休閑裝城市一級商業(yè)地段或一級百貨商場，高客流量睡衣∕內(nèi)衣大型商場、百貨、綜合型超市或繁華成熟的商業(yè)區(qū)皮鞋皮具皮鞋∕皮具城市一級商業(yè)地段或一級百貨商場、購物中心箱包∕旅行用品大型購物中心、知名百貨或商場