【正文】 以租金為杠桿進(jìn)行租戶調(diào)整，針對(duì)本商場(chǎng)愿意留下來(lái)的租戶給予較大的租金優(yōu)惠，使其租金支付能力與經(jīng)營(yíng)狀況相適應(yīng)，這些商家能在本商場(chǎng)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去針對(duì)本商場(chǎng)要調(diào)整的租戶不給于任何租金優(yōu)惠增加其運(yùn)營(yíng)困難，通過(guò)超出其租金支付能力的高租金策略迫其主動(dòng)離場(chǎng) 實(shí)現(xiàn)目的在經(jīng)營(yíng)管理公司不違約、不需要支付違約金的前提下，以租金作為杠桿通過(guò)相對(duì)平穩(wěn)的方式實(shí)現(xiàn)租戶調(diào)整通過(guò)引入新的、具有更強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力，更適應(yīng)本場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的租戶進(jìn)場(chǎng)，與原有優(yōu)質(zhì)租戶共同形成本商場(chǎng)的更趨優(yōu)質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)商場(chǎng)微觀調(diào)控不同的租戶總是會(huì)產(chǎn)生這樣那樣的問(wèn)題原因任何細(xì)節(jié)問(wèn)題都是聯(lián)系在一起的動(dòng)力通過(guò)微觀調(diào)控、修正經(jīng)營(yíng)方向，提高經(jīng)營(yíng)效率發(fā)展方向44 / 44。購(gòu)物中心調(diào)整租戶的制約因素購(gòu)物中心與租戶簽有租賃協(xié)議，購(gòu)物中心單方面解約容易引起法律糾紛如果原租戶不愿意解除租約，而購(gòu)物中心單方面解約，購(gòu)物中心必須支付違約金購(gòu)物中心不遵守租賃合約，將在全場(chǎng)商家中形成互動(dòng)效應(yīng)，產(chǎn)生租戶結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定的危險(xiǎn)租金調(diào)整租戶流程 明確目標(biāo)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后租戶調(diào)整勢(shì)在必行，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司必須保持調(diào)整的主動(dòng)性購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后進(jìn)入冷場(chǎng)期，在此階段租戶的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)普遍不佳，租金支付能力不高 招商策略在招商階段與租戶簽訂租賃合同時(shí)，制定較高的租金水平。購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)也就是這樣，在經(jīng)歷一輪一輪的洗牌淘汰后，直至達(dá)成最佳組合。商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和管理工作都是動(dòng)態(tài)的，商場(chǎng)的租戶條件和外部條件每天都在發(fā)生變化，實(shí)施商場(chǎng)宏觀調(diào)控，就是實(shí)現(xiàn)對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作的動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)。 商場(chǎng)的微觀調(diào)控：就是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理公司根據(jù)各個(gè)租戶在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的各種針對(duì)性的、個(gè)性化的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，提升其經(jīng)營(yíng)能力，促進(jìn)其經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提高。對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)最大化的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，距離第三商圈的車程可能在一小時(shí)以上，在主要的大都市第三商圈的范圍會(huì)超出第一商圈80公里以上，它的商圈范圍已經(jīng)超越了交通工具和地理距離的概念。 大型的特色型購(gòu)物中心以及位于城市商業(yè)中心的標(biāo)志性購(gòu)物中心，它的客戶群體以商務(wù)辦公、旅游人群及假日人群為主流，這樣的人群結(jié)構(gòu)就超越了地理范圍的界限。對(duì)于中小型商業(yè)建筑來(lái)說(shuō)，第二商圈的輻射范圍是很有限的，影響力不強(qiáng)；對(duì)于大型商業(yè)建筑來(lái)說(shuō)，它的第二商圈可能會(huì)超出第一商圈十公里以上，有的甚至擴(kuò)展到周邊的城市。批發(fā)性質(zhì)的商業(yè)建筑第二商圈的銷售份額往往大于第一商圈，第二商圈的銷售額及輻射范圍與它的規(guī)模、特色和影響力成正比。隨著購(gòu)物中心的越來(lái)越飽和，車程會(huì)逐漸縮短，但是新的具有較強(qiáng)特色的大型商業(yè)建筑將擁有更大的商圈，第一商圈可擴(kuò)展為整個(gè)城市。對(duì)于零售型購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，社區(qū)型購(gòu)物中心第一商圈范圍通常是一公里至三公里，區(qū)域型購(gòu)物中心的第一商圈范圍通常是五公里至八公里，特大型購(gòu)物中心第一商圈范圍通常是十公里至二十公里。商圈又分為第一商圈、第二商圈和第三商圈。因此，新的商業(yè)建筑能夠吸引最大數(shù)量的顧客，無(wú)論是居民、游客和分銷商家。每座商業(yè)建筑由于所在地的區(qū)域、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差異。任何的商場(chǎng)都有一定的商圈，銷售的商品總有一定的地理范圍。十三、商業(yè)調(diào)查商圈調(diào)查：商圈調(diào)查的必要性：商圈是指以項(xiàng)目所在地為中心，沿著一定的方向和范圍擴(kuò)展。各種不同類型商家停車場(chǎng)位置、數(shù)量要求大賣場(chǎng)類主力店商家百貨公司200個(gè)車位左右∕萬(wàn)平方米超市根據(jù)實(shí)際情況而定連鎖電器商場(chǎng)家具家居廣場(chǎng)150個(gè)車位左右∕萬(wàn)平方米建材超市書城根據(jù)實(shí)際情況而定餐飲休閑娛樂(lè)類餐飲類商家特色餐飲30個(gè)車位左右∕千平方米，需要部分地面停車位中西快餐概念餐飲商務(wù)酒樓咖啡西餐休閑類商家茶藝館有一定的停車位要求，數(shù)量從20個(gè)至100個(gè)不等美容纖體網(wǎng)吧書吧美發(fā)健身運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)類商家室內(nèi)運(yùn)動(dòng)電影院酒吧KTV分析：在發(fā)達(dá)國(guó)家，購(gòu)物中心的停車位數(shù)量占有相當(dāng)大的比例，這是因?yàn)閲?guó)外居民購(gòu)物都是自駕車出行。連鎖電器商場(chǎng)、超市和書城對(duì)停車場(chǎng)的要求相對(duì)低一些。餐飲類商家的用電設(shè)備也比較多，一般以500KVA∕千平方米為標(biāo)準(zhǔn)，其次KTV等娛樂(lè)類商家都必須符合國(guó)家工業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)，電影院商戶則要遵循國(guó)家星級(jí)影院標(biāo)準(zhǔn)，其他商戶只需按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和一般標(biāo)準(zhǔn)供配電。超市和百貨公司這兩大類商家租賃面積都在10000平方米以上，用電設(shè)備又多。相反，一般的店面只要符合一般的用電標(biāo)準(zhǔn)即可，特殊的個(gè)店可以單獨(dú)處理。能更清晰地指導(dǎo)購(gòu)物中心的建設(shè)和招商工作。不同類型商家對(duì)物業(yè)層高的要求：大賣場(chǎng)類主力店商家百貨公司首層層高≥，二層以上層高≥超市連鎖電器商場(chǎng)家具家居廣場(chǎng)≥6M建材超市書城餐飲休閑娛樂(lè)類餐飲類商家特色餐飲≥中西快餐概念餐飲商務(wù)酒樓咖啡西餐休閑類商家茶藝館≥美容纖體網(wǎng)吧書吧美發(fā)健身運(yùn)動(dòng)≥5M娛樂(lè)類商家室內(nèi)運(yùn)動(dòng)≥電影院10M左右酒吧KTV不同類型商家對(duì)樓板承重的要求：科學(xué)地認(rèn)識(shí)不同類型商家的樓板承重要求，有利于使購(gòu)物中心的建設(shè)帶有更明確的目的性，更符合特定商家的使用要求。不同類型商家的租賃面積要求：開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)了解每一種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的商家對(duì)租賃面積的要求，從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就針對(duì)性地對(duì)大平面進(jìn)行商鋪間隔與設(shè)計(jì)，使購(gòu)物中心的商鋪間隔最優(yōu)化、功能設(shè)置最優(yōu)化。藥店、文具店、音像店等同樣如此，但又可以根據(jù)實(shí)際情況而定。如果位于百貨公司是以專柜的形式租賃，則這些專柜必定位于百貨公司的主出入口處，樓層則視百貨公司所處的樓層而定。服飾精品類及服務(wù)配套類商家的樓層位置要求服飾精品類服裝類商家女裝隨商場(chǎng)實(shí)際位置而定男裝童裝休閑裝睡衣∕內(nèi)衣皮鞋皮具類商家皮鞋∕皮具箱包∕旅行用品化妝品類單店一般為一樓、百貨公司專柜位于主入口處，視百貨公司位置而定珠寶首飾個(gè)人護(hù)理用品店禮品精品類商家手工藝品專賣店以首層為主，商場(chǎng)、超市專柜視具體位置而定鐘表手表眼鏡手機(jī)數(shù)碼生活精品類床上用品服務(wù)配套類便利店一般在一層或負(fù)一層的主通道旁，根據(jù)實(shí)際情況而定照相沖印干洗店零食CD音像藥店文具店面包屋一般在一層或負(fù)一層，進(jìn)駐超市則位于食品區(qū)主要位置分析：服飾精品類和服務(wù)配套類的商戶對(duì)樓層要求大多數(shù)是視實(shí)際情況而定，證明了這兩類商家對(duì)樓層具有廣泛的適應(yīng)性。娛樂(lè)類商家當(dāng)中以電影院首選安排在較高的樓層，虛擬電腦游戲則可以考慮安排在負(fù)一層的空間內(nèi)，這樣有利于營(yíng)造氣氛。休閑類商家當(dāng)中健身運(yùn)動(dòng)對(duì)樓層沒(méi)有較高的要求，美發(fā)類店面適宜安置在首層臨街，或首層內(nèi)街的主要交通通道旁。在一些成功的購(gòu)物中心內(nèi)特色餐飲采取層層分布的原則，給顧客提供適當(dāng)?shù)男蓍e空間。但對(duì)于已成熟成型的購(gòu)物中心，樓層要求可降低。書城也是主力店之一，位于較高的樓層也具有較強(qiáng)的人流吸引。建材超市和家具家居廣場(chǎng)都希望進(jìn)駐首層，但由于租金支付能力不高，建材超市與家具家居廣場(chǎng)大多選擇2—5層。開(kāi)發(fā)商往往希望百貨公司、超市及連鎖電器商場(chǎng)的樓層更高一些，以帶動(dòng)人流，但實(shí)際上百貨公司、超市及連鎖電器商場(chǎng)的人流拉動(dòng)也是有限的。分析：百貨公司、超市及連鎖電器商場(chǎng)的樓層安排基本相同，以1—4層為主，但考慮到首層的租金值較高，開(kāi)發(fā)商與百貨公司、超市及連鎖電器商場(chǎng)很難就租金達(dá)成統(tǒng)一協(xié)議。不同類型商家的樓層位置要求：由于最好的樓層租金值最高，并不是每一種商業(yè)業(yè)態(tài)都擁有足夠的租金支付能力，因此在選擇樓層時(shí)，每一種商業(yè)業(yè)態(tài)都會(huì)根據(jù)實(shí)際情況選擇相應(yīng)的樓層。書吧：高檔住宅社區(qū)、寫字樓區(qū)域美發(fā)商業(yè)比較繁華的商圈健身運(yùn)動(dòng)城市核心商圈娛樂(lè)類商家室內(nèi)活動(dòng)繁榮商圈電影院發(fā)達(dá)商圈酒吧繁榮商圈KTV人流量大、消費(fèi)能力強(qiáng)的成熟商圈虛擬電腦游戲城市核心商圈服飾精品類及服務(wù)配套類商家選址要求服飾精品類服裝類商家女裝大型品牌商場(chǎng)、百貨、綜合型購(gòu)物中心和消費(fèi)力強(qiáng)、商圈成熟、人流密集的區(qū)域男裝大型品牌商場(chǎng)、百貨、綜合型購(gòu)物中心和消費(fèi)力強(qiáng)、商圈成熟、人流密集的區(qū)域童裝人流旺盛、交通便利的繁華商業(yè)區(qū)休閑裝城市一級(jí)商業(yè)地段或一級(jí)百貨商場(chǎng)，高客流量睡衣∕內(nèi)衣大型商場(chǎng)、百貨、綜合型超市或繁華成熟的商業(yè)區(qū)皮鞋皮具皮鞋∕皮具城市一級(jí)商業(yè)地段或一級(jí)百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心箱包∕旅行用品大型購(gòu)物中心、知名百貨或商場(chǎng)