【正文】 際情況而定連鎖電器商場(chǎng)家具家居廣場(chǎng)150個(gè)車(chē)位左右∕萬(wàn)平方米建材超市書(shū)城根據(jù)實(shí)際情況而定餐飲休閑娛樂(lè)類(lèi)餐飲類(lèi)商家特色餐飲30個(gè)車(chē)位左右∕千平方米，需要部分地面停車(chē)位中西快餐概念餐飲商務(wù)酒樓咖啡西餐休閑類(lèi)商家茶藝館有一定的停車(chē)位要求，數(shù)量從20個(gè)至100個(gè)不等美容纖體網(wǎng)吧書(shū)吧美發(fā)健身運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)類(lèi)商家室內(nèi)運(yùn)動(dòng)電影院酒吧KTV分析：在發(fā)達(dá)國(guó)家，購(gòu)物中心的停車(chē)位數(shù)量占有相當(dāng)大的比例，這是因?yàn)閲?guó)外居民購(gòu)物都是自駕車(chē)出行。我國(guó)轎車(chē)保有量偏低，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度和避免以后擴(kuò)建投資成本來(lái)說(shuō)，預(yù)先設(shè)置充足的停車(chē)位對(duì)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)是十分必要的。十三、商業(yè)調(diào)查商圈調(diào)查：商圈調(diào)查的必要性：商圈是指以項(xiàng)目所在地為中心，沿著一定的方向和范圍擴(kuò)展。簡(jiǎn)單的說(shuō)就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域。任何的商場(chǎng)都有一定的商圈，銷(xiāo)售的商品總有一定的地理范圍。零售商店的銷(xiāo)售活動(dòng)有相對(duì)穩(wěn)定的商圈，批發(fā)市場(chǎng)的銷(xiāo)售活動(dòng)范圍更大一些，受到直線距離的制約較小。每座商業(yè)建筑由于所在地的區(qū)域、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差異。由于商業(yè)建筑本身不會(huì)產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)力，它們必須吸引商圈內(nèi)的已有客戶，同時(shí)還要隨著商圈的拓展抓住新的購(gòu)買(mǎi)力。因此，新的商業(yè)建筑能夠吸引最大數(shù)量的顧客，無(wú)論是居民、游客和分銷(xiāo)商家。在商業(yè)建筑的第一商圈內(nèi)，距離最近的顧客影響最大，隨著距離的增加其影響逐漸減小。商圈又分為第一商圈、第二商圈和第三商圈。第一商圈調(diào)查：第一商圈是支撐商業(yè)建筑最大量重復(fù)銷(xiāo)售的地理區(qū)域。對(duì)于零售型購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，社區(qū)型購(gòu)物中心第一商圈范圍通常是一公里至三公里，區(qū)域型購(gòu)物中心的第一商圈范圍通常是五公里至八公里，特大型購(gòu)物中心第一商圈范圍通常是十公里至二十公里。 第一商圈的購(gòu)物車(chē)程為五分鐘至三十分鐘，購(gòu)物中心的70%—80%客戶來(lái)自這一區(qū)域。隨著購(gòu)物中心的越來(lái)越飽和，車(chē)程會(huì)逐漸縮短，但是新的具有較強(qiáng)特色的大型商業(yè)建筑將擁有更大的商圈，第一商圈可擴(kuò)展為整個(gè)城市。 一個(gè)零售業(yè)商場(chǎng)的第一商圈調(diào)查有以下內(nèi)容：臨街（有巴士站）的地鋪?zhàn)饨饍?nèi)街地鋪?zhàn)饨鸲卿佄蛔饨鸶邔幼≌瑪?shù)量比例及租金或售價(jià)多層住宅數(shù)量比例及租金或售價(jià)寫(xiě)字樓的數(shù)量及租金水平商品房與房改房的比例現(xiàn)在使用的汽車(chē)停車(chē)位數(shù)量近3年來(lái)新增地鋪、住宅、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心及停車(chē)位的數(shù)量1—3公里范圍內(nèi)服務(wù)零售業(yè)態(tài)超市、大賣(mài)場(chǎng)、便利店的數(shù)量藥店、服裝店數(shù)量美容院、健身院數(shù)量士多、牛奶店數(shù)量飲食店、面包店數(shù)量酒店、餐館、西餐酒吧數(shù)量1—2公里范圍內(nèi)常住人口及消費(fèi)水平常住人口數(shù)量、外來(lái)流動(dòng)人口數(shù)量戶月收入3000元以下比例戶月收入3000元—5000元比例戶月收入5000元—8000元比例戶月收入8000元以上比例每百戶家庭汽車(chē)擁有量附近生活配套設(shè)施醫(yī)院、衛(wèi)生所幼兒園、小學(xué)、中學(xué)專(zhuān)業(yè)學(xué)校、大專(zhuān)學(xué)校銀行網(wǎng)點(diǎn)及信托投資公司（股票交易點(diǎn)）分布公園、電影院、游泳館及對(duì)外體育場(chǎng)所農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)情況其它需要調(diào)查的情況來(lái)往公交車(chē)數(shù)量公交車(chē)站分布及數(shù)量地鐵站、城市輕軌站火車(chē)站及高速公路到路口的距離附近批發(fā)市場(chǎng)情況附近大型企業(yè)情況第二商圈調(diào)查 零售型購(gòu)物中心第二商圈一般占有銷(xiāo)售商圈份額15%—20%。批發(fā)性質(zhì)的商業(yè)建筑第二商圈的銷(xiāo)售份額往往大于第一商圈，第二商圈的銷(xiāo)售額及輻射范圍與它的規(guī)模、特色和影響力成正比。 第二商圈的范圍很大程度上受鄰近的同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響。對(duì)于中小型商業(yè)建筑來(lái)說(shuō)，第二商圈的輻射范圍是很有限的，影響力不強(qiáng)；對(duì)于大型商業(yè)建筑來(lái)說(shuō)，它的第二商圈可能會(huì)超出第一商圈十公里以上，有的甚至擴(kuò)展到周邊的城市。一個(gè)零售業(yè)商場(chǎng)的第二商圈調(diào)查一般有以下內(nèi)容競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況百貨公司百貨公司的規(guī)模大小、品牌號(hào)召力、經(jīng)營(yíng)狀況、分布情況超級(jí)市場(chǎng)超級(jí)市場(chǎng)的規(guī)模大小、品牌號(hào)召力、經(jīng)營(yíng)狀況、分布情況購(gòu)物中心購(gòu)物中心的規(guī)模大小、品牌號(hào)召力、經(jīng)營(yíng)狀況、分布情況交通狀況步行路步行路的距離，人流抵達(dá)的方便性，包括騎自行車(chē)抵達(dá)的時(shí)間及便利程度車(chē)道車(chē)道的標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)、車(chē)流量及路況、包括汽車(chē)及摩托車(chē)抵達(dá)的時(shí)間及便利程度公共汽車(chē)來(lái)往的公交車(chē)數(shù)量、公交車(chē)站分布及數(shù)量地鐵地鐵站與密集居民區(qū)的距離，地鐵站與本項(xiàng)目的距離輕軌輕軌站與密集居民區(qū)的距離，輕軌站與本項(xiàng)目的距離1—2公里內(nèi)常住人口及其消費(fèi)水平常住人口數(shù)量外來(lái)流動(dòng)人口數(shù)量戶月收入5000元以下比例戶月收入5000元—8000元比例戶月收入8000元以上比例每百戶家庭汽車(chē)擁有量第三商圈調(diào)查 第三商圈是指能夠吸引客戶的最大范圍，對(duì)于大型特色購(gòu)物中心或大型批發(fā)性質(zhì)的商業(yè)建筑來(lái)說(shuō)，第三商圈卻是一個(gè)舉足輕重的指標(biāo)，它的客戶數(shù)量、質(zhì)量甚至超過(guò)第一商圈、第二商圈的總和。 大型的特色型購(gòu)物中心以及位于城市商業(yè)中心的標(biāo)志性購(gòu)物中心，它的客戶群體以商務(wù)辦公、旅游人群及假日人群為主流，這樣的人群結(jié)構(gòu)就超越了地理范圍的界限。雖然第三商圈的客戶必須行駛更遠(yuǎn)的距離，但是他們會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)商業(yè)建筑可達(dá)性更好或能夠提供不一般的商品，更好的停車(chē)服務(wù)，更多的商店、更有價(jià)值的商品，或是比鄰近的購(gòu)物中心提供的商品質(zhì)量更好而來(lái)該地購(gòu)物。對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)最大化的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，距離第三商圈的車(chē)程可能在一小時(shí)以上，在主要的大都市第三商圈的范圍會(huì)超出第一商圈80公里以上，它的商圈范圍已經(jīng)超越了交通工具和地理距離的概念。第三商圈調(diào)查一般有以下內(nèi)容競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與情況周邊大型購(gòu)物中心的數(shù)量和質(zhì)量交通狀況車(chē)道的標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)、車(chē)流量及交通易達(dá)性汽車(chē)數(shù)量每百戶家庭汽車(chē)擁有量服務(wù)業(yè)態(tài)狀況城市服務(wù)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，特別是旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及所在城市的國(guó)際地位十二、商場(chǎng)的調(diào)控： 商場(chǎng)的宏觀調(diào)控：購(gòu)物中心的宏觀調(diào)控就是通過(guò)對(duì)租金、準(zhǔn)入、營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié)的調(diào)節(jié)控制，使購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方向朝著既定的方向發(fā)展。 商場(chǎng)的微觀調(diào)控：就是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理公司根據(jù)各個(gè)租戶在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的各種針對(duì)性的、個(gè)性化的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，提升其經(jīng)營(yíng)能力，促進(jìn)其經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提高。商場(chǎng)宏觀調(diào)控的定義： 通過(guò)對(duì)租金的調(diào)節(jié)達(dá)成的目的使購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方向朝著既定的方向發(fā)展通過(guò)對(duì)準(zhǔn)入的控制通過(guò)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的操作宏觀調(diào)控的作用：購(gòu)物中心的管理者首先要保證對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)方向、租戶結(jié)構(gòu)的有效調(diào)節(jié)和控制，細(xì)節(jié)的工作才有實(shí)質(zhì)的意義。商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和管理工作都是動(dòng)態(tài)的，商場(chǎng)的租戶條件和外部條件每天都在發(fā)生變化，實(shí)施商場(chǎng)宏觀調(diào)控，就是實(shí)現(xiàn)對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作的動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)。租金調(diào)整租戶：購(gòu)物中心通過(guò)對(duì)租戶的洗牌淘汰一部分經(jīng)營(yíng)不善或不適宜在本場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的租戶，同時(shí)也通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)對(duì)租戶進(jìn)行優(yōu)化組合，實(shí)現(xiàn)最佳的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)也就是這樣，在經(jīng)歷一輪一輪的洗牌淘汰后，直至達(dá)成最佳組合。調(diào)整租戶的目的：實(shí)現(xiàn)租戶的新陳代謝，也使自身在租戶調(diào)控中處于有利的位置，減少違約等糾紛事件的發(fā)生。購(gòu)物中心調(diào)整租戶的制約因素購(gòu)物中心與租戶簽有租賃協(xié)議，購(gòu)物中心單方面解約容易引起法律糾紛如果原租戶不愿意解除租約，而購(gòu)物中心單方面解約，購(gòu)物中心必須支付違約金購(gòu)物中心不遵守租賃合約，將在全場(chǎng)商家中形成互動(dòng)效應(yīng)，產(chǎn)生租戶結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定的危險(xiǎn)租金調(diào)整租戶流程 明確目標(biāo)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后租戶調(diào)整勢(shì)在必行，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司必須保持調(diào)整的主動(dòng)性購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后進(jìn)入冷場(chǎng)期，在此階段租戶的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)普遍不佳，租金支付能力不高 招商策略在招商階段與租戶簽訂租賃合同時(shí)，制定較高的租金水平。一方面體現(xiàn)較高的物業(yè)價(jià)值另一方面保持日后租金優(yōu)惠調(diào)整的空間與租戶承諾開(kāi)業(yè)后租金彈性，但不做任何書(shū)面承諾，雙方租賃關(guān)系的確認(rèn)以雙方共同簽署的租賃協(xié)議為準(zhǔn) 調(diào)整租戶策略 開(kāi)業(yè)后經(jīng)過(guò)對(duì)租戶的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行考核評(píng)估，確認(rèn)一批經(jīng)營(yíng)狀態(tài)和經(jīng)營(yíng)能力不佳的租戶進(jìn)入調(diào)整名單，必須要使這一部分商家離開(kāi)。以租金為杠桿進(jìn)行租戶調(diào)整，針對(duì)本商場(chǎng)愿意留下來(lái)的租戶給予較大的租金優(yōu)惠，使其租金支付能力與經(jīng)營(yíng)狀況相適應(yīng)，這些商家能在本商場(chǎng)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去針對(duì)本商場(chǎng)要調(diào)整的租戶不給于任何租金優(yōu)惠增加其運(yùn)營(yíng)困難，通過(guò)超出其租金支付能力的高租金策略迫其主動(dòng)離場(chǎng) 實(shí)現(xiàn)目的在經(jīng)營(yíng)管理公司不違約、不需要支付違約金的前提下，以租金作為杠桿通過(guò)相對(duì)平穩(wěn)的方式實(shí)現(xiàn)租戶調(diào)整通過(guò)引入新的、具有更強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力，更適應(yīng)本場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的租戶進(jìn)場(chǎng)，與原有優(yōu)質(zhì)租戶共同形成本商場(chǎng)的更趨優(yōu)質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)商場(chǎng)微觀調(diào)控不同的租戶總是會(huì)產(chǎn)生這樣那樣的問(wèn)題原因任何細(xì)節(jié)問(wèn)題都是聯(lián)系在一起的動(dòng)力通過(guò)微觀調(diào)控、修正經(jīng)營(yíng)方向，提高經(jīng)營(yíng)效率發(fā)展方向44 /